[스크랩] 임야투자시 알아야 할 사항

임야투자시 이런것은 알아야 한다

최근 임야에 대한 투자가 많아지고 있습니다. 이유는 개별 소규모 토지의 지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있을 것입니다. 임야는 평수가 크다보니 매입금액이 많이 들어가 매수세가 약합니다. 따라서 매매를 위해 매도자는 매도가격을 주위 평단가에 비해 낮은 가격으로 내놓게 됩니다. 주위 평단가보다 낮다는 것이 투자메리트로 직결되어 임야에 투자하게 됩니다.

임야 매입 후 적은 평수가 분할 후 매각하는 방법은 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유와 맥을 같이 합니다. 임야는 매입금액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 현시점과 같이 상승기가 거의 막을 내리고 있는 시점에서도 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상이 될 것입니다.

임야를 구입하고자 할 때 유의할 점을 알아보도록 하겠습니다.

임야를 구입할 때 우선은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 할 것입니다. 산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능하다는 것을 의미합니다.

산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있습니다. 첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것, 둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것, 셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것으로 규정하고 있습니다.

여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례를 살펴봐야 한다는 것입니다. 예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으며, 양평군의 경우에는 ha당 입목축적이 100% 이하, 경사도 20도 이하로 규정하고 있습니다.

지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직합니다.

다음은 분묘기지권 여부를 잘 살펴보아야 합니다. 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 그야말로 하늘과 땅을 치게 되어 있습니다. 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

분묘기지권의 기준을 살펴보면 첫째 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 둘째 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당합니다.

다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있습니다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없습니다.

다음은 도로입니다. 도로여부는 개발여부의 시금석입니다. 맹지라면 진입도로에 대한 문제해결방안을 강구한 후 매입해야 될 것입니다. 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분을 매입하는 방안이 서 있을 경우에 매입해야 합니다.

건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 적용하면 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 합니다.

전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소입니다. 토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있습니다. 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피해야 합니다.

또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념하여 임야를 매입해야 할 것입니다

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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