[스크랩] 소멸되지 않는 권리

소멸되지 않는 권리

≫선순위 지상권은 소멸되지 않는다

물론이다. 지상권은 타인 소유의 토지를 사용할 수 있는 권리로 제 3자에게 대항할 수 있으며 선순위인 경우에는 경매로 소멸되지 않는다. 지상권 중에는 등기부에 등기되지 않는 즉, 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 있어 권리관계 파악에 애를 먹는 경우가 많이 있다. 이렇게 지상권은 경매에 있어서 무서운 권리임에 틀림없다.

≫전세권은 어떤 경우에 소멸되나요?

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용, 수익하는 권리(용익물권)이다. 또한 임차기간이 만료하면 임차부동산으로부터 전세금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 효력이 생긴다(민법 제303조 제1항). 이처럼 전세권은 용익물권(用益物權) 이면서 담보물권(擔保物權)의 특질도 가지고 있다

≫가등기도 소멸되는 경우가 있나요?

물론이다. 선순위 가등기도 금전대차에 의한 담보가등기라면 경매로 소멸되고 만다. 가등기는 부동산물권, 즉 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권과 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때, 또는 그 청구권이 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기 이다(부동산등기법 제3조, 제6조 제2항).

≫선순위 가처분은 주의하세요.

가처분은 부동산의 인도를 청구하거나 그 부동산에 관해 일정한 권리를 가진 사람이 법적절차에 의한 법원의 판결이 날 때까지 부동산의 처분을 금지시키는 것이다. 예를 들어 부동산에 분쟁이 있는 경우 권리관계의 위험, 불안을 제거하기 위하여 분쟁해결까지 방치해 두면 회복할 수 없는 손해가 발생할 수 있을 것이다. 이때 분쟁해결까지 잠정적인 조치를 정해 두는 경우이다 (민사소송법 제714조 제2항).

경매에 있어 선순위 가처분은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리이다. 그러나 선순위 가처분권자가 반드시 본안소송에서 승소한다는 보장은 없을 것이다. 그러므로 가처분 원인에서 다투는 사항을 확인하여 만약 가처분권자인 원고가 패소할 확률이 확실하면 경매에 참가하여도 될 것이다. 한편 경매부동산에 대한 가처분권자는 민사소송법 제607조 소정의 이해관계인에 해당하지 아니한다(대법원 1994. 9. 30. 자 94마1534 결정).

가처분기입등기가 경료된 후에 등기부상 권리를 취득한 자는 말소된 가처분기입등기의 회복등기에 관하여 이해관계 있는 제3자이고, 또한 가처분권리자가 그 가처분을 하게 된 본안소송에서 승소판결을 받아, 그에 기하여 가처분권리자 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있게 되면, 가처분기입등기 경료 후에 등기부상 권리를 취득한 자는 자신 명의의 소유권이전등기를 말소하여 줄 입장에 놓이게 된다. 따라서 가처분기입등기 경료 후에 등기부상 권리를 취득한 자는 위 가처분권리자에 대하여 가처분기입등기의 회복등기에 승낙할 실체법상의 의무가 있다(대법원 1997. 12. 9. 선고 97다25521 판결).

≫환매특약등기

선순위 환매등기는 낙찰자가 인수하는 권리이다. 부동산 매매 계약의 특약조건에 의하여 일정한 조건하에 매수인이 지급한 대금 및 매매비용을 반환함으로써 매매계약을 해제할 수 있도록 계약하는 것을 환매특약이라고 하며(민법 제 590조), 이를 소유권이전등기와 환매권의 유보를 등기하는 것을 환매등기라고 말한다. 환매등기는 제 3자에게 대항할 수 있는 권리이다. 소유권을 매수자에게 이전시켰다가 특약에 의해 매매대금과 비용을 반환하면 환매권리자인 매도자(전 소유자)에게 소유권이 다시 이전되는 것이다. 부동산의 경우 5년 동안 환매권을 행사하지 않으면 환매권리자는 환매권을 행사할 수 없게 된다(민법 제 591조 제1항).

환매등기가 있는 부동산을 소유자(매수인)로부터 근저당권설정을 받았다 하더라도 환매가 실행된 때에는 당초의 매매계약에 취소되는 것이므로 매수인으로부터 설정 받은 근저당권도 무효가 된다. 특히 환매등기가 있는 부동산이 경매 물건인 경우에는 그 부동산의 환매등기 기간내인가를 확인하고 경매에 의해서 소멸되는 권리인지 따져봐야 한다.

≫예고등기

예고등기의 목적은 소가 제기된 사실을 등기부등본에 공시함으로써 제 3자에게 경고를 주어 당해 부동산에 대하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수 있는 불측의 손해를 방지하고자 함에 있다(대법원 1998. 9. 22. 98다2631 판결). 예고등기가 되어 있는 부동산에 대해서는 소유자에게 그 내용을 확인한 후에 부동산에 대한 거래 행위를 하여야 할 것이다. 경매에 있어서 소유권말소 및 신청채권자의 근저당권 말소에 관한 예고등기는 소멸되지 않고, 낙찰 받은 자가 인수하여야 하는 권리이다.

예고등기는 가압류나 가처분과 같이 처분금지효력이 없어 등기 후에도 권리관계가 발생된다(대법원 1994. 9. 13. 선고 94다21740 판결). 또한 예고등기가 된 부동산은 경매를 진행하는데 아무런 문제가 없는 것 같지만 소유권말소에 관한 예고등기, 임의경매에 있어 신청채권자의 근저당권말소 예고등기가 되어 있는 경우에는 본안 소송결과에 따라 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다.

한편 경매부동산의 소유자를 상대로 등기원인의 무효로 인한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행청구소송을 제기하여 그 예고등기가 되어 있는 자는 민사집행의 이해관계인이 아니다(대법원 1967. 10. 25. 자 67마 947 결정).

≫소멸되지 않는 임차권

물론이다. 임차권은 경매로 당연히 소멸되는 권리이지만, 배당절차에 있어서 임대보증금 전액을 배당 받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매에 의해서 소멸되지 않는다(법 제3조의 5). 따라서 대항력이 있고 임대보증금을 전액 배당 받지 못한 임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다.

임차권은 부동산을 임대차계약에 의하여 사용, 수익하는 임차인의 권리로 임대차기간이 종료하였음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못한 경우에 임차인에게 임차권등기를 하게 함으로써 임차인이 다른 곳으로 이사를 가도 기존의 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있게 해주는 권리이다. 기존에는 임차 부동산이 경매진행 중인 경우에 임차인이 우선변제권과 대항력을 유지하기 위해서는 다른 곳으로 이사를 갈 수가 없었다. 그러나 개정된 주택임대차보호법(1999. 3. 1. 시행)은 임차인의 이러한 문제점에 대하여 임차권등기 제도가 시행됨으로써 해결되었다. 임차권은 등기가 완료된 시점부터 효력이 발생하므로 주소지 전출을 한 후에 임차권등기를 하거나, 임차권등기가 완료되기 전에 주소지 전출을 하면 우선변제권과 대항력을 상실하게 되므로 주의하여야 한다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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