[스크랩] 권리분석 요령

권리분석요령 권리분석(權利分析)

- Right analysis for Real estate auction -

의의

경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손,파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다. 본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리 문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다. 경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 주택은 임차관계가 얽히고 섥혀있기 때 문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 한다

권리분석의 핵심

 등기부(등기순위)보는 법

(1)등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 甲區, 乙區 로 구성되어 있다. 표 제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청등이 보인다. 이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다. 다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.

(2)우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다

표1) 낙찰자의 부담이 없는 경우			표2) 낙찰자의 부담이 있는 경우
등기순위	권리의 종류	경매결과	등기순위	권리의 종류	경매결과
1	근저당	말소	1	가등기or가처분	지속
2	지상권	말소	2	저당권	말소
3	가등기	말소	3	지상권	말소
4	가처분	말소	4	전세권	말소

 

이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다. 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청한 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소 된다. 소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다.

(3)주택임대차보호법

경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다. 시가보다 비싸게 경매받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다. 경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건이다. “대항력”이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다. 주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다”고 규정한다. 등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 경매주택 에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경쓸 필요가 없거나 둘중 하나이다. 판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다.

경매에 따른 임차금 부담 여부

구분	권리관계	경매결과
사례1	2002. 04 저당 2002. 10 전세	모두말소, 추가부담 없음
사례2	2002. 09 전세 2002. 10 저당	저당만 말소 임차보증금추가 부담
사례3	2002. 09 저당 2002. 10 전세 2002. 11 저당	모두말소,추가부담 없음

선순위저당권이 존재하는 경우(사례1)

세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다. 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다.

소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매참여자의 추가부담은 없다.

 후순위 저당권이 존재하는 경우(사례2)

주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다. 따라서 선순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수한다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보愍?실수는 <사례2> 경우는 간과하기 때문이다.

 선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우(사례3)

선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다. 현재 판례 는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다.

 저당권이 없는 경우

등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다. 마지막으로 주의 해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사 서로 1차확인한 후 입찰전 재확인 절차를 거쳐야 한다.

사례(하자 판별법)

구분	등기관계	임대차관계	경매참가여부
사례1	저 당 1998. 7. 2 가등기 1999. 8.14	전세 2000.05.15 전세 2000.07.16	ㅇ
사례2	가등기 1998.05.27 저 당 1998.10.11	전세 1998.05.25 전세 1999.03.18	x
사례3	저 당 2002.03.02	전세 2002.03.01	x
사례4	가등기 2001.04.04	전세 2001.04.03	x
사례5	압 류 2002.05.06	전세 2002.05.06	ㅇ

* (사례1)

1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정없이 경매에 참여 해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다.

* (사례2)

전입일자>가등기, 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.

* (사례3)

1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이 때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다. 사례3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.

* (사례4)

가등기와 임차권의 효력이 같은날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이 므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.

* (사례5)

말소기준권리(압류)와 임차권이 같은날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구 할수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다

소유권

일반적으로 경매목적물의 소유자가 누구인가가 중요한 관심사이기는 하나 그 소유자가 누구냐에 따라 매수인에게 법률적인 차이가 생기지는 않는다. 매수인은 매각대금을 완납함으로써 경매부동산의 소유권을 취득한다.

용익물권은 원칙적으로 인수된다

경매목적물에 설정되어 있는 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권은 압류의 효력발생 후에 설정된 것 또는 압류의 효력발생 전에 설정된 것이라 할지라도 매각에 의하여 소멸되는 선순위의 담보권, 가압류 등기가 있으면 소멸된다.

따라서 매각에 의하여 소멸되는 담보권(근저당권 또는 가등기담보권), 가압류 등기보다 선순위로 설정된 용익물권은 매수인이 인수하여야 한다.

(1) 지상권과 지역권

원칙적으로 위와 같다. 다만, 토지에 지상건물이 있을 때 토지만을 매각받을 경우, 그 토지에 법정지상권이 성립되어 있으면 매수인은 건물 소유자의 토지 사용을 용인하여야 하고 그 건물의 철거를 청구할 수 없다. 따라서 사전에 법정지상권이 성립되어 있는 토지인가를 잘 살펴보고 그런 토지는 피해야 한다.

(2) 전세권

원칙적으로 위와 같다. 다만, 근저당권이나 가압류채권에 앞선 전세권이라고 할지도 그 전세권자가 민사집행법 제 88조에 따라 배당요구를 하면 위 선순위의 것도 소멸한다.

순위	권 리	권 리 자	일 자	권 리 내 용
1	전세권	甲	1999. 3. 16	존속기간 5년, 배당요구
2	근저당권	乙	2000. 4. 24	채권최고액 5,000만원
3	가압류	丙	2000. 10. 8	금액 4,000만원
4	임의 경매	乙	2001. 5. 10	근저당권에 터잡아

위의 경우 전세권이 근저당권보다 먼저 설정되어 근저당권보다 우선하는 권리이지만 전세권자인 甲이 배당요구를 하였다면 위 전세권은 말소된다. 그러나 배당요구를 하지 않았다면 甲의 전세권은 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.

담보물권 중 (근)저당권은 무조건 말소된다

(근)저당권은 그 성립시기에 관계없이 모두 소멸한다. 그리고 (근)저당권 이후에 설정된 각종 용익물권, 가압류, 가처분, 담보가등기 등은 선순위 (근)저당권에 대항할 수 없으므로 모두 소멸한다

가등기 있는 물건은 주의해야 한다

가등기는 담보가등기와 순위보전을 위한 가등기가 있다. 담보가등기는 근저당권처럼 전후에 관계없이 무조건 말소된다. 그러나 순위보전을 위한 가등기는 최선순위인 경우는 말소되지 않고, 그 이전에 선순위의 담보권 또는 가압류가 있어 말소되면 위 가등기도 함께 말소된다.

그런데 당해 가등기가 담보가등기인지 순위보전을 위한 가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지, 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는지 라는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것은 아니다(대법 1998.10.7.자 98마 1388 결정).

따라서 가등기가 최선순위로 기재되어 일응 매수인에게 인수되는 것처럼 보이는 경우 경매희망자로서는 가등기권자나 소유자를 찾아가서 담보를 위하여 설정한 것인지 순위보전을 위하여 설정한 것인지를 확인하고 후자라면 경매에 참여하지 않는 것이 좋다.

그러나 순위보전을 위한 가등기인 경우 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하면 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기까지 마쳤다하더라도 가등기권자에게 대항할 수가 없어 소유권을 잃게 되기 때문이다.

순위	권 리	권 리 자	일 자	권 리 내 용
1	소유권	甲
2	가등기권	乙	1995. 3. 5	매매예약을 원인으로 가등기 설정
3	근저당권	丙	1996. 2. 8
4	경매신청	丙	1997. 3. 15	근저당권자 丙이 신청
5	매수인	丁	1997. 8. 12	대금완납, 소유권이전등기 경료
6	가등기에 기한 본등기	乙	1998. 4. 19	매매예약의 완료를 원인으로

■가압류는 말소된다

가압류는 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 묻지 않고 모두 말소된다. 압류의 효력발생 전에 된 가압류등기는 매각대금으로부터 배당을 받으므로 존속시킬 필요가 없으며, 압류의 효력발생 후에 된 가압류는 매수인에게 대항할 수 없어 말소된다.

그러나 구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전되어 그 후의 현소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 구 소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 참가할 수 없으므로 구 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 된다.

이에 대해 전소유자의 가압류도 말소되고 다만 그 가압류 금액만큼은 먼저 배당하여야 한다는 견해도 있다. 따라서 현재까지 판례나 실무관행이 확립되어 있지 않는 만큼 전소유자의 가압류 등기가 되어있는 물건은 입찰시 신중히 판단하여야 한다.

순위	권 리	권 리 자	일 자	권 리 내 용
1	구 소유자	甲	1997. 5. 20	소유권등기
2	가압류	乙	1998. 5. 30	채권액 3,000만원
3	현 소유자	丙	1998. 7. 31	소유권이전등기
4	근저당권 임의 경매신청	丁	1999. 8. 20	근저당권에 기해(丙의 채권자, 채권액 5,000만원)
5	매수인	戊	1999. 10. 11

위 사례에서 丁의 경매신청에 의해 戊가 매수하더라도 乙의 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수될 수 있다.

가처분이 있는 물건은 주의하라

가처분은 압류의 효력발생 후에 등기된 것만 말소되고 그 이전에 등기된 것은 매수인에게 인수된다. 그러나 압류의 효력발생 전에 등기된 가처분이라 할지라도 그 보다 선순위로서 매각에 의하며 소멸되는 담보권, 가압류가 있는 경우에는 함께 소멸한다. 그러나 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에는 주의해야 한다.

가처분등기의 피보전권리가 토지소유자의 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거 및 토지인도청구권인 건물에 관한 처분금지가처분인 경우 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기 이후에 이루어진 때에도 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니한다.

따라서 이러한 가처분의 경우에는 말소되지 아니하므로 경매희망자는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용 및 매각물건명세서를 잘 검토하여 토지 소유자가 그 지상건물에 대해 처분금지가처분을 한 경우라면 매각받지 않도록 하여야 할 것이다.

순위	권 리	권 리 자	일 자	권 리 내 용
1	토지소유권	甲	1995. 10.	소유권이전등기
2	건물소유권	乙	1996. 4.	소유권이전등기
3	건물근저당권	丙	1997. 4.	채권최고액 3,000만원
4	건물에 대한 가처분	甲	1998. 4.	건물철거 소송을 위해 건물에 처분금지가처분을 함
5	임의경매신청	丙	1999. 2	근저당권에 기해
6	매수인	丁	1999. 4.	매각대금 완납

위 사례에서 건물에 대한 가처분은 비록 선순위 근저당권보다 늦게 등기되었지만 위 건물이 매각되더라도 말소되지 않고 매수인이 인수하여야 한다.

후에 토지 소유자 甲이 건물철거소송을 제기하여 승소판결이 나면 위 건물은 철거될 수 있다

보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 인수된다

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용대상인 주택이나 상가건물의 임차권은 등기된 여부를 불문하고 그 목적물에 경매가 행해진 경우에는 그 임차목적물의 매각에 의하여 소멸된다. 다만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금의 전액이 변제되지 않으면 그 임차주택의 매각에 의하여 소멸되지 않는다.

대항력 있는 임차권이란 주택의 경우 주택임대차보호법 제3조의 제1항에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하고 이들보다 앞선 근저당권, 가압류 등이 없어야 한다. 또한 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의해 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록 신청을 하여야 하고 이들보다 앞선 근저당권, 가압류 등이 없어야 한다. 그리고 임차권 등기가 되어 있을 경우 그것이 매수인에게 대항할 수 있는 것인지는 등기된 때를 기준으로 하는 것이 아니라 실제로 위에서와 같이 대항력을 갖춘 때를 기준으로 판단하여야 한다.

위와 같이 대항력이 있는 임차권은 그 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않기 때문에 경매희망자는 과연 대항력 있는 임차권의 보증금이 얼마인지를 각 확인해야 하고 또한 그 보증금 중 배당받지 못한 금액이 얼마나 될지를 미리 잘 조사 검토해 보아야 한다. 만일 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 보증금 전액을 변제 받지 못하면 그 임차인은 반환 받지 못한 잔액 보증금에 대하여 매수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 것이고 결국 매수인으로서는 그 잔액 보증금을 물어주어야 하기 때문이다.

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력 있는 임차인은 등기부등본상에 나타나 있지 않기 때문에 등기부등본만을 보고서는 확인할 수 없다(임차권등기가 된 것은 예외). 따라서 경매 희망자는 경매기록에 편철되어 있는 현황조사보고서나 매각물건명세서 등을 잘 검토하여 판단하여야 한다.

순위	권 리	권 리 자	일 자	권 리 내 용
1	임차권	甲	1996. 5.	채권액 3,000만원, 배당요구
2	가압류	乙	1997. 4.	채권액 5,000만원
3	근저당권	丙	1997. 8.
4	임의경매신청	甲	1999. 1.	근저당권에 터잡아
5	매수인	丁	1999. 5

위 사례에서 甲의 임차권은 대항력 있는 임차권이지만 매각대금에서 위 보증금을 전액 변제받는다면 소멸하겠지만 보증금의 일부라도 변제받지 못한다면 그 변제받지 못한 금액만큼은 매수인이 변제해 주어야 한다 .

체납처분에 의한 압류등기

체납처분에 의한 압류등기를 한 조세는 배당절차에서 배당을 받게 되므로 압류등기를 존속시킬 필요가 없기 때문에 말소된다.

유치권이 있는 물건을 피하라

유치권자는 그 성립의 선후에 관계없이 경매목적물에 유치적 효력을 행사하여 매수인에게 대항할 수 있으므로 유치권은 소멸되지 않고 매수인이 그 부담을 인수하게 된다

예고 등기 있는 물건은 피하라

예고등기는 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담이 되지 아니하여 말소의 대상이 되지 아니한다. 따라서 근저당권이나 가압류보다 예고 등기가 후순위로 되어 있다고 할지라도 예고등기는 말소되지 않는다.

따라서 매수인이 매각대금을 전부 납부하고 소유권이전등기까지 마쳤다할지라도 예고등기를 한 당사자가 소송에서 승소하게 되면 매수인 명의의 소유권이전등기도 말소되기 때문에 경매 희망자는 이런 물건은 피하는 것이 좋다

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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