[스크랩] 대형 개발 프로젝트들의 장애 요인

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지난해 무려 8조원이란 땅값을 써내고 서울 용산구 철도창 부지 개발 업체로 선정된 용산역세권개발㈜. '단군 이래 최대 프로젝트'라는 이름이 붙을 정도로 각광받던 프로젝트로, 치열한 경쟁을 물리치고 수주한 기쁨도 잠시, 요즘 회사 경영진은 자금조달 문제로 마음을 졸이고 있다. 글로벌 금융위기로 자금 경색이 시작된 데다, 부동산 가격 급락으로 향후 분양 계획마저 어두워지고 있기 때문이다. 특히 이 회사는 땅값과 이자 지불을 위해 내년 상반기에만 프로젝트파이낸싱(PF·부동산개발사업을 위해 금융기관으로부터 돈을 빌리는 것)을 통해 약 1조원을 구해야 한다.

용산역세권개발 관계자는 "이달 들어 좀 나아졌다고는 하지만 여전히 금융 시장 분위기는 냉랭하다"며 "애초에 자본금을 통해 확보한 1조원 외에는 향후 몇 년간 수조원의 땅값을 PF조달과 분양대금을 통해 내야 하는데 걱정"이라고 말했다.

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◆1년 사이 상황 돌변

부동산 업체들이 부동산 경기 정점이던 지난해와 올 초 치열한 경쟁 끝에 수주한 프로젝트들이 난관에 봉착하고 있다. 글로벌 금융 위기 이후 자금 경색이 심화되는 데다, 자금지원을 약속했던 금융기관들도 난색을 표시하고 있기 때문이다.

'꿈의 신도시'로 불리던 판교신도시 내에서도 가장 노른자위인 판교지하철역 부근 중심상업용지 개발 프로젝트를 수주한 롯데건설컨소시엄도 상황은 마찬가지. 롯데컨소시엄은 당시 포스코건설 컨소시엄, 현대건설컨소시엄 등 경쟁 업체들을 제치고 사업을 수주했다. 서울 삼성동 코엑스처럼 만든다는 구상 아래, 총 사업규모가 5조2000억원이나 됐지만 자금 조달은 따놓은 당상이라고 여겨졌다.

하지만 통상 2~3개월이면 끝나던 금융기관과의 자금조달 협상도 6개월 넘게 진행됐지만 결론이 나지 않고 있다. 내년 1월 2차 중도금을 납부해야 하지만 아직 자금조달 문제가 해결되지 않고 있다. 사정이 이렇다 보니 최근에는 신도시 내 복합타운 개발 같은 전통적인 인기 사업에 참여하는 업체들도 거의 없는 실정이다. 경기도는 최근 광교신도시의 또 다른 복합단지인 '비즈니스파크' 개발 사업자 선정 공모를 했지만, 한 업체도 참가하지 않아 무산됐다.

◆계약금 포기하기도

일부 업체들은 인수 계약을 맺었던 부동산 가치가 하락하거나 자금 조달이 여의치 않자, 아예 계약금을 포기하는 극단적 결정을 내리고 있다. 부동산개발업체 강호AMC는 올해 3월 서울 힐튼호텔을 5800억원에 인수하겠다며 580억을 내고 힐튼호텔 대주주인 싱가포르의 개발회사 CDL측과 인수 계약을 맺었다. 하지만 한 차례 연장된 마감일인 지난달까지 잔금을 내지 못해 결국 계약금을 날렸다. 서울숲 인근의 뚝섬 상업용지를 분양받았던 업체도 최근 대법원의 관련 확정 판결로 444억원의 계약금을 날렸다.

대법원은 뚝섬 상업용지 4구역을 낙찰받고 계약한 뒤, 잔금을 내지 않아 서울시로부터 계약을 해지당한 개발업체 P&D 홀딩스가 서울시를 상대로 제기한 '계약자 지위 유지 확인 소송'에서 기각 결정을 내렸다. 이에 따라 이 토지 소유권과 P&D 홀딩스가 낸 계약금(444억원)은 다시 서울시로 돌아갔다. P&D 홀딩스는 부동산 경기가 상승곡선을 그리던 지난 2005년 이 토지를 총 4440억원에 낙찰받았다.

전문가들은 부동산·건설회사들의 무분별한 땅값 경쟁이 이런 대형 개발 프로젝트들의 장애 요인을 자초한 것이라고 지적하고 있다. 하지만 글로벌 금융 위기로 인한 자금 경색의 영향도 있는 만큼, 도시 기반 확립이나 재정비 차원에서 개발이 필요한 곳에 대해서는 정부가 상응하는 이익 환수를 전제로 지원해야 한다는 지적도 나온다. 일본과 영국의 경우, 도심재개발 사업에 대해 정부가 저리의 융자금을 지원해주고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "서울시와 코레일, 토지공사가 너무 높은 가격에 땅을 매각한 것도 사업추진을 어렵게 하고 있다"며 "공공기관이 땅값을 출자금으로 전환, 땅값 부담을 낮추는 대신 개발이익을 공유하는 방안을 모색해야 한다"고 말했다.

출처 : 펄프 뒷골목

글쓴이 : kwon pd 원글보기

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