토지구입시 꼭 알아야할 사항 및 투자전략
목 차
제2장 토지선별요령
제3장 좋은 주택지 찾는 법
제4장 토지투자요령
제5장 함정을피해가는 투자원칙
제6장 토지별도등기와 주위토지이용권
제7장 농업진흥지역[農業振興地域, agricultural development region]의 해설과 적용
제8장 한계농지
제9장 지도 보는 법
제1장 토지의 매력
저금리 시대가 장기화되면서 마땅한 투자 대상을 찾지 못한 시중 자금이 부동산 쪽으로 몰리면서 매매 가격이 올라가는 현상이 나타나고 있다. 하지만 부동산 투자 방법은 급속히 변하고 있어 예전 같으면 웬만한 부동산은 사놓기만 해도 값이 올랐지만 요즘은 그런 기대를 할 수 없다. 잘못 투자해 놓으면 값은 내려가고 사려는 사람은 없는 애물단지로 전락하기 십상이다. 도시에서의 주택 투자도 이제는 전문가가 아니면 투자한 금액도 회수 못하는 것이 엄연한 현실이다. 그래서 부동산에 대한 얘기만 나오면 대부분의 사람들은 자신과 상관없는 이야기라고 생각한다. 하지만 원칙을 세우고 투자를 한다면 적은 돈으로 부동산을 구입할 수 있다고 본다.
1. 자투리땅도 활용여부에 따라 귀중한 제테크
금리 하락과 소형 아파트 전세 품귀에 따라 자투리땅을 사들여 다세대, 다가구 등을 지어 임대 사업을 하려는 이들이 늘고 있다. 자투리땅은 상대적으로 활용가치가 낮은 15평 미만의 나대지를 칭한다. 이들 자투리땅은 건축법이 개정되기 전까지만 해도 쓸모없는 땅에 불과했다. 건축법상 대지가 일정 규모 이상은 되어야 건물을 지을 수 있도록 했기 때문이다.
자투리땅을 활용하는 데는 무엇보다 좋은 아이템을 찾는 것이 중요하다. 위치가 좋다고 해서 반드시 성공으로 이어지지는 않기 때문이다. 따라서 좋은 방법은 내 땅과 비슷한 조건의 공터를 성공적으로 개발한 사례를 찾아보는 것이다. 상업지, 역세권의 자투리땅은 소규모 오피스텔, 간이 휴게음식점, 휴게텔, 카센터, 원룸텔 등이 개발 아이템으로 꼽힌다. 주거지, 주택가 일대는 원룸, 다세대 주택뿐 아니라 커피숍, 주차장 등으로 활용하는 것도 한 방법이다. 공업 지역 내 소규모 땅도 활용이 불가능한 것은 아니다. 광고탑, 무인점포(은행) 등으로 부가가치를 높일 수 있다. 부동산 전문가를 만나서 자문을 구해보는 방법도 있다. 대지나 건물 관련 개발 사업은 관할 기관의 사전 지도나 자문을 구할 필요가 있다.
자투리땅을 고를 때는 먼저 토지의 지형 및 경사도, 일조권, 통풍성, 지반 상태 등을 살펴보는 게 중요하다. 땅의 용도도 확인해 보는 게 좋다. 상업지역은 땅값이 비싼 반면 아파트, 연립주택 등의 건설이 어려워 사실상 활용가치가 떨어진다. 때문에 다양한 용도의 건물 신축이 가능한 일반 주거지나 준주거 지역내의 자투리땅을 선택하는 게 유리하다. 대지 모양은 장방형이 좋고, 대지 폭도 최소 6m가 넘는 땅을 선택하는 것이 낭패를 보지 않는 길이다. 북쪽으로 도로를 끼고 있는 대지는 일조권 영향을 적게 받아 고층으로 건물을 올릴 수 있다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.
2. 법정제한(法定制限) 물건의 매력
토지 경매는 법원의 판례만 제대로 알고 있어도 짭짤한 수익을 얻을 수 있다. 경매 토지 가운데 '법정 지상권 여지 있음'이라고 기록되어 있는 물건이 있다. 이는 경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다. 이러한 물건을 낙찰할 경우 지상권이 설정되어 있는 건물 때문에 애를 먹게 된다. 경매 시장에서는 이를 '기피 물건'이라고 부른다.
제2장 토지선별요령
우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있다. 그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 한다.
이런 관점에서 일반적으로 꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 보면,
1. 땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다.
땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 된다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광이요, 경치감상일 뿐이다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라진다.
2. 땅의 물리적인 현황을 살펴야 한다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯 한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요하다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다.
전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거이다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 한다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪 지역을 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 한다.
또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아보는 것이 좋다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 한다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발 시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 한다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있다.
3. 땅의 주변환경은 매우 중요하다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있다.
이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염, 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 된다. 물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많다.
또한 전원주택지 선정에 있어서 주변 환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는 것이 좋다고 한다. 자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기다.
4. 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치, 접근성과 도로일 것이다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치이다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않다. 땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다다를 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 본다.
5. 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항이다.
땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어지는 경우도 많다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있다.
6. 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다.
우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높다. 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있다. 그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있다. 하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있다.
7. 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 한다.
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것이다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것이다.
내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있다.
또 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상승하는 운 좋은 경우도 있을 수 있다. 그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있다.
8. 결점이 없는 땅은 없다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한두가지 흠이 있음을 알게 된다. 마치 결점 없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것이다. 또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며, 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을까 하는 의혹에 구입을 망설이게 된다.
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 한다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것이다.
9. 땅값은 따로 없다.
부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다. 이 말을 땅은 부르는 게 값이라는 말로 오해해서는 안된다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말이다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들쑥날쑥한 것이 사실이다. 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 크다.
또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많다. 맹지 앞의 도로변 땅도 그 예이다. 이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운 좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이다. 구매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없다.
10. 토지의 옥석 구별법
(1)도로 따라 투자따라
-길 옆 땅을 사더라도 언덕 같은 경사지 땅은 가급적 피해야 한다. 언덕은 사람이 머무는 곳이 아니라 지나가는 곳이다.
(2)재개발예상지역 미리투자
(3)도시계획따라 투자따라
(4)토지의 희소지역은 구옥을 사서 토지로 전환
(5)배산임수(背山臨水)의 토지가 첫째로 좋은 상품이다.
(6)전원주택지는 한적한 위치에 있는 터가 좋다.
(7)들판이나 벌판의 집터는 좋지 않다.
(8)도시개발 사업은 토지개발의 정점이다.
(9)토지개발의 극치는 비 지정 관광단지의 개발 이다
(10)산소용지는 언덕 위나 능선위에 있는 토지가 좋다.다.
(18)시설용지 지구 내에서는 농지는 농지취득자격 증명서가 필요 없다.
(19)현황이 농지인 경우는 지목에 불구하고 농지 취득자격증명서가 필요하다.
(20)지목이 농지인 경우는 형황에 불구하고 농지 취득 자격증명서가 필요하다.
(21)농지취득자격증명서의 발급이 불가 할 경우는 농지취득자격증명서 반려증을 제출하면 된다.
(22)산림은 농지취득자격증명서가 필요 없다.
(23)농지취득자격증명서의 발급은 하루만에 받아야 한다.
(24)지목을 우선 보고 취득해야 한다.
(25)향(向)이 좋은 토지를 취득하여야 한다.
(26)배산 보다는 임수 즉, 당처(當處) 앞에 물이 있는 경우가 훨씬 더 잘 팔리는 땅이다.
(27)서울에서는 1시간, 광역시에서는 30분, 일반도시에서는 10분 거리의 주말농장용지나 전원주택지의 터가 좋다.
(28)잘 생긴 땅이 잘 팔린다.
(29)경계가 분명한 땅이 잘 팔린다.
(30)새로이 지정되는 도시공원은 보상이 확고하다.
(31)실수요자는 소수이다.
(32)도시계획도로 예정지는 빠뜨리지 말고 확인해 보아야 한다.
(33)도로보상 중에서 가장 보상가격이 높은 땅은 지방도로 이다.
(34)두 번째로 보상금액이 많이 나오는 땅은 국도 이다.
(35)세 번째로 보상금액이 많은 경우는 고속국도이다.
(36)네 번째로는 고속철도이다.
(37)보상금액이 제일적은 토지는 그린벨트이다.
(38도시계획 예정 지역은 놓치지 말아야 한다.
(39토지구획정리 사업지구로 지정된 토지는 놓치지 말아야 한다.
(40)관리지역의 농지를 사는 게 좋다.
(41)현황도로는 원칙적으로 피하여야 한다.
① 도시지역은 길이 35미터 이내의 막다른 골목은 폭이 4미터 이상이래야 하고 도로길이가 35초과시는 도로폭 6미터 이상이래야 하고, 도로는 분할특정되고 지목 또한 도로로 되어 있어야하며, 건축물은 도로에 폭2미터 이상 접해야 한다.
② 도시지역외에서는 도로폭 4미터 이상이면 되고, 농촌에서는 간혹 지적도상의 도로가 아닌 현황도로에서도 건축허가 내주는 사례가 있다.
(42)맹지는 피하여야 한다.
(43)외진 땅은 피해야 한다.
(44)용도보다 지나치게 땅이 커서 전체금액이 비싼 땅은 피해야 한다.
(45)지분용지는 피해야 한다.
(46)선하지(고압선 및)는 절대로 사서는 안 된다.
(47)분묘가 있는 토지는 취득하는데 주의해야 된다
(48)임야가 몇 천 평일 때 산에 분묘가 있으면 경제성이 없다.
(49)수도권의 분묘용지는 최고의 투자가치를 낳는다.
(50)분묘용지는 부동산 공법상 까다로울 수록 더욱 좋은 땅이다.
(51)감정평가사는 명당 감정을 하지 않는다.
(52)감정평가액을 맹신하지 마라
(53)임목은 임야의 상품가치를 높여준다.
(54)산소용지는 주변에 민가가 없어야 한다.
(55)토질이 좋은 임야는 좋은 상품이다.
(56)지명이 좋은 동네의 토지는 그 이름 덕을 봅니다.
(57)보상용지의 신도로는 계곡으로 나가는 것이 원칙이다.
(58)국도의 우회도로는 황금 알을 낳는다.
(59)도로의 선형개선 작업은 산 쪽으로 만들어 진다..
(60)도로의 확 포장 개발 시 S코스로 휘어진 도로의 오목은 비켜가고 볼록은 절단된다.
(61)접도구역 표시지역은 도로의 확장으로 보면 된다.
(62)강을 끼고 있는 구도로는 항상 강 건너 음지에서 신도로가 생겨 온다.
(63)무연고 분묘 있으면 잘판단해야 한다.
(64)분묘는 분할해서 떼어내어 파는 것이 원칙이다.
(65)제시 외 건물이 있는 토지는 피해야 한다.
(66)제시 외 임목이 있는 임야는 사지 않는 게 원칙이다.
(67)국립공원, 도립공원 내의 토지는 보상이 나오지 않는다.
(68)장기 미집행 도시계획도로는 피해야한다.
<토지 개발>
주말농장
(69)주말농장은 경계의 토목공사가 중요하다.
(70)전원주택지 개발은 중요한 상품이다.
<목장개발>
(71)초지조성 허가신청은 시, 군, 구청의 축산계에 제출한다.
(72)초지조성 허가는 쉽게 내어 주지 않는다.
(73)초지조성은 토질에 맞는 품목과 주변환경을 고려해야
(74)토지개발에서 우선적으로 해결해야 할 부분은 도로의 개설이다.
(75)목장 개발에서의 제일 힘든 작업은 벌목이다.
(76)집터는 다지면서 만들어야 한다.
(77)관리사에서는 농업용 전기를 신청해야 한다.
(78)휀스는 설치는 필수이다.
(79)가축의 방목은 흑염소가 좋다.
(80)장용지의 개발은 높은 수익을 보장한다.
(81)전원주택 단지의 개발은 높은 수익을 창출한다.
(92)도시개발 사업은 토지개발의 정점이다.
11. 결론 나에게 맞는 땅을 선택하여야 한다.
땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라진다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 임야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없다. 농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 마시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문이다.
세금문제도 가볍게 생각해서는 안 될 사항이다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말이다.
제3장 좋은 주택지 찾는 법
전원주택은 좋은 입지를 선정하는 것이 매우 중요하다(배산·임수·남향·접도·토질·지반 확인 필요). 집이야 살면서 바꿀 수 있지만 집터는 한번 선택하면 거의 반영구적인 만큼 사전에 치밀하게 알아본 후 선정해야 한다.
방향, 지대의 높낮이, 토질, 물, 일조량 등 입지를 선정할 때 꼭 알아두어야 할 사항 7가지를 정리했다.
전원주택지를 선정할 때 알아보아야 할 조건은 크게 자연적 조건, 행정적 조건, 사회적 조건, 인문적 조건 등이 있다.
실제 생활해 보면 자녀의 취학문제, 생필품을 사 오는 문제, 방범 등 갖가지 문제도 많고 부지 조성에 필요한 비용도 많이 들 경우가 생기므로 꼭 필요한 사항을 사전에 체크해 두고 입지를 갖추는 지혜가 필요하다.
그러나 여기서는 전원주택지의 입지를 선정하는 데 있어서 꼭 알아두어야 할 자연 조건에 대해서만 알아보겠다.
전원주택지의 입지를 선정하는 자연적인 조건 중에서도 다시 건축될 터와 주변 환경으로 크게 구분해서 생각해 볼 수 있다.
예를 들어 전원주택이라 해서 주변 경관에 너무 치중해 입지를 정하다 보면 전원주택지로 적합하지 못한 땅을 선정하는 경우가 적지 않기 때문이다.
이런 자연적 조건은 오랜 세월 자연 상태가 변하지 않고 지금의 상태로 보존되어 온 것을 말한다.
이런 환경에 전원주택을 짓겠다고 물리적으로 바꾸어 놓을 경우, 이로 인해 자연재해나, 경제적인 피해를 입을 수 있다는 것도 명심해야 한다.
뛰어난 경관을 갖추었다고 해도 산림을 과다 훼손하거나 심한 경사 부지를 장비를 투입해 부지를 조성하기 위해 옹벽을 쌓으면 토사 유출의 문제와 많은 돈이 들어간다.
이와 같은 피해를 줄이기 위해서는 먼저 지형을 살펴야 한다. 지형은 다양한 형태를 띠고 있지만 어떤 지역이 전원주택 입지에 어떻게 영향을 주는지 알아야 한다.
흔히 지형이라 하면 배산, 임수, 남향, 접도 등을 꼽을 수 있는데 이는 풍수지리적으로도 상당히 중요하다.
1. 배산
"북쪽이나 북서쪽에 산이나 언덕이 있으면 좋다"
그러나 산이 앞을 가로막는다든지 너무 높이 올라가서 자리를 잡으면 실생활에 여러 모로 어려운 점이 따르게 된다.
예로부터 우리네 취락 구조가 산자락에 위치했던 것은 아마 이 곳이 논과 밭이 있는 일터의 현장으로 가기 용이하다는 것과 산자락으로부터 지하수가 시작되어 지하수를 얻기 쉬웠다는 점이 많이 작용한 것 같다.
그리고 산을 집 뒤쪽으로 두면 겨울의 찬바람을 막고 해충으로부터의 직간접적인 피해도 줄일 수 있을 뿐만 아니라 약간 아래쪽인 앞쪽의 전망을 시야권에 두고 살피면서 기후의 변화와 농상의 상태, 마을의 동향, 지나는 사람들의 형태를 은연중 살필 수 있고 전쟁이 빈번했던 우리역사에 산은 피난처로서 삶의 중요한 일부분이었다. 이것은 선호한 것은 자연스럽게 대지에 적응하며 살아온 우리 조상들의 생활의 지혜였다.
그래서 배산이라는 기본적인 입지 조건은 우리 나라의 산이 없어지지 않는 한 무시할 수 없는 사항이다.
전국 각지에는 유명한 산들이 많다.
그러나 아무리 좋은 유명산을 등지고 있다고 해도 주변의 산들이 너무 막혀 공기의 흐름이 나쁘다든지 채광이 좋지 않거나 교통이 너무 험하면 곤란하다.
예를 들어 홍천은 팔봉산 등 크고 작은 산들이 그림처럼 펼쳐져 있고, 맑은 강도 주변 경관과 잘 어울려 자연 조건은 훌륭하지만 교통이 미흡해서 전원주택지보다는 요즘 인기가 높은 펜션지로 적당하다.
굳이 명산이 아니더라도 산이 뒤를 막아 바람을 막을 수 있고, 맑은 공기를 수시로 공급해 줄 수 있으면 일차적인 배산의 조건으로 나쁘지 않다.
가능하면 북쪽이나 북서쪽에 산이나 언덕을 두고 기댈 수 있으면 좋다.
그러나 아무리 남향집이라고 해도 뒤쪽을 막아주는 산이 없으면 겨울에 차가운 북서풍과 여름에 무더운 동남풍이 불어 여름에는 덥고 겨울에는 춥기 때문에 잘 살펴야 한다.
2. 임수
"장마에 물이 범람할 곳은 피해야 한다"
물은 강, 호수, 계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 밀접한 관계를 맺고 있지만 잘못 판단할 경우 엄청난 자연 재해를 가져 올 수 있기 때문에 물가의 전원주택지는 세심하게 살펴야 할 택지 중 하나이다.
물의 재해에 관한 예는 제방 공사가 있기 이전의 양평 강하면 일대의 경우를 들 수 있다. 이곳은 낚시를 즐길 수 있을 만큼 강과 가깝게 입지한 땅으로 국토관리청에 의해 사전에 제방 공사를 해야 허가가 떨어지는 곳이었다.
그러나 이를 모르고 계약한 사람들은 8m가 넘는 제방에 옹벽을 쳐서 물이 범람되지 않게 하는 번거로움을 거쳐야 했다.
옹벽을 치고 성토를 한 후 흙다짐을 했는데 이는 금전적으로나 인력면에서 만만치 않은 일이었다.
시골에서 물놀이와 낚시를 할 수 있는 개울은 흔히 볼 수 있는 풍경 중 하나이다. 그러나 비록 작아 보이는 이런 개울도 여름철 장마가 되면 엄청나게 불어나 피해를 당할 수 있으므로 잘 살펴보고 구입해야 나중에 손해 보는 일이 없다.
한편 계곡과 인접한 곳은 더욱 신경을 써서 입지해야 한다.
계곡은 강우량이 적은 봄, 가을, 겨울에는 물이 적어 크게 문제될 것이 없어 보이지만 해마다 여름 강원지역에 막대한 피해를 태풍에서 볼 수 있듯이 여름철 장마에 취약한 곳이다.
또한 계곡과 인접한 곳은 지반이 약하거나 토사가 무너져 내릴 수 있으므로 잘 살펴보아야 한다.
이처럼 강이나 계곡이 우리에게 주는 아름다운 경치와 평화로움은 가히 돈으로 살 수 없는 귀중한 자연 유산임에는 틀림이 없지만 잘못 활용했을 때에는 재산이나 인명 손실을 겪을 수 있기 때문에 특히 '임수'의 주택지를 고를 때에는 자연 요건을 면밀히 따져봐야 한다.
이외에 토지 가격의 상승이 빠르고 매매가 쉬워 투자적인 면에서 유리한 위락시설이 들어선 호수나 유원지 강가를 선호하는 사람들이 많다. 그러나 강물의 범람과 이로 인한 피해를 생각한다면 무턱대고 강가에 집을 지을 수는 없을 것이다.
3. 남향
"지나친 직사광선도 좋지 않다"
위치에 따라서는 하루에 해가 드는 시간이 2∼3시간에 불과한 곳도 많다.
예부터 '햇볕이 잘 드는 집에는 의사가 필요 없다'라는 말이 있다.
어쩌면 양지바른 곳이 전원주택지의 첫째 조건에 속하는 것인지도 모FMS다.
그러나 직사광선이 하루 종일 너무 오래 내리쬐는 곳은 좋지 않다. '양지바른 곳'이란 집 주위의 땅에 고루 햇볕이 들어서 적당히 건조, 살균될 수 있는 곳을 말한다. 그러나 때에 따라서는 향을 크게 신경 쓰지 않고 입지한 경우도 있다.
강남의 한강조망권의 아파트는 북향이면서도 한강의 조망으로 비싸게 거래되고 또 선호하고 있고 양평 지역의 전원주택들도 일조권을 따진 향보다는 경관을 중시해서 집을 지은 것을 볼 수 있다.
강가에 지어진 주택들이 대부분 향보다는 경관을 살려 거실이나 방에서 강을 바라볼 수 있게 북향으로 지은 경우가 많다.
이처럼 향보다는 경관을 중시해 지은 경우라도 낮게 떨어진 서향 볕이 큰 창문을 통해 직접 들어와서 종일 집안을 데우는 서향은 피해야 한다.
직사광선이 너무 오랜 시간 동안 직접 방안에 들어오는 것이 별로 좋지 않기 때문이다.
4. 접도(接道)
"진입할 수 있는 도로가 있어야 한다"
그러나 이처럼 최적의 조건을 갖춘 곳이라 할지라도 도로와 접하지 않는다면 전원주택을 지을 수 없다.
전원주택은 관청으로부터 인허가를 받고 그 허가에 의해 건축을 할 수 있는데 만일 도로가 없다면 하가를 받을 수 없다.
허가를 받기 위해서는 반드시 폭이 4m인 도로에 접한 땅이어야 한다.
간혹 도로 문제를 간과하고 계곡이나 강의 경치에만 매료되어 전원주택 입지를 결정해 버리고 공사를 시작하는 경우가 있다.
그러나 얼마 못 가서 도로나 교량에 관한 문제로 허가가 떨어지지 않기 때문에 공사를 중단해야 한다.
특히 조그만 개울을 건너야 하는 경우 교량이 공사 차량이 충분히 건널 수 있는 곳이라야만 된다. 만약 지은 지 오래된 허름한 다리라면 허가가 나지 않을 우려가 있다. 또한 접도 문제는 땅값과도 깊은 관련이 있는 부분이므로 더욱 관심을 가져야 한다. 주 도로에서 얼마나 떨어져 있느냐가 크게 가격을 좌우하기 때문이다.
5. 토질
"비석비토(非石非土)인 땅이 좋다"
땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 한다. 흔히 좋은 집터라면 비석비토(非石非土)라 하여 돌도 아니고 흙도 아닌 곳을 말한다. 이런 땅은 배수가 잘되어 습하지도 않고 쉽게 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다.
반면 항상 습도가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은 색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석, 자갈이 많은 땅도 피해야 한다.
전원주택을 짓고 살면 집 주위에 텃밭을 가꾸거나 잔디를 심는 경우가 많은데 이들 역시 토질의 영향을 받아 잘 자라거나 죽거나 한다.
이외에도 기타 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 흐르는 땅은 주택 부지로 부적당하니 피해야 한다.
광물질 중 인체에 유해가거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있기 때문이다.
또한 주택의 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않을 뿐더러 풍수지리적인 면에서도 가급적 주택을 짓지 않도록 하고 있다.
때문에 토질을 살피면서 꼭 주변의 수맥 상태도 함께 체크해야 한다.
6 지반의 상태
"매립지·지질이 다른 곳은 피한다"
산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성하고, 농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다.
경사가 있는 산을 무리하게 부지 조성하면 토사 유출이나 붕괴의 위험 소지가 많다. 그리고 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙으로 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 반드시 지반의 강화 작업이 필요하다.
이와 같은 매립의 경우는 지반 강화 작업을 하거나 배수를 잘하여 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 생활 폐기물을 매립한 땅은 지속적으로 해로운 가스가 발생되어 인체에 아주 나쁜 영향을 주기 때문에 피해야 한다.
이밖에도 지질이 서로 달리 만나는 곳도 피해야 합니다. 이는 지각 변동시 지질이 서로 달리 작용함으로 인해 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다.
7 저지대
"지대가 낮거나 경사도가 심한 곳은 피한다"
제4장 토지투자요령
1.땅은 거짓말을 하지않는다.
-번 돈의 50%를 땅에 투자하고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유해야 실익이 있다.
-사업은 잘 될 때도 있고 못 될 때도 있지만 땅은 거짓말을 하지 않는다.
2. 땅 투자는 단거리 경주가 아니라, 장거리 경주
-당장 10~20% 올랐다고 못 팔아 안달이 나거나, 조금 떨어졌다고 해서 불면증에 시 달린다면 땅으로 대박을 터뜨릴 가망성이 낮다.
-아직도 외환위기 이전의 수준을 회복하지 못한 땅이 수두룩하다.
3. 길이 아니면 가지 마라
-정부에서 관리하는 지방도나 국도가 아니면 일단 길이 아닐 가망성이 있다. 다만 진입로 개설 예정지나 지주에게 사용 승낙서를 받을 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다. 토지사용 승낙서를 받았다면 지역권을 설정해 두는 것이 안전하다. 진입로 개설 예정지는 초기에 신속하게 매입하여야 한다. 지적도의 도로가 실제로는 없을 때 해당관청에 복원요청을 한다.
4. 정보의 입수는 돈의 입수
-인터넷 정보를 통한 정보와 경험을 교류, 발품을 팔아 그 지역의 전문가가 되어야 하고 사는 시점과 팔고 사는 시점 정확히 파악해야 된다.
5. 과거대신 미래를 보라
-최저점에서 매수할 기회는 없다. 앞으로 더 오를 가능성이 높다고 생각 되면 비록 많이 올랐다 하더라도 과감히 매수하여야 한다. 매도 때에도 “사는 사람이 먹을 것도 남겨 둬야지”라는 넉넉한 마음으로 조금 아쉬움이 남을 때 판다.
5. 시대의 변화를 파약
80년대는 농지와 임야의 시대,
2000년대 들어서는 신행정 도시, 공기업 지방 이전 등의 지방분권화로 새롭게 개발되는 곳과 삶의 질 향상으로 자연환경이 쾌적한 곳이 인기로 부상하여 이에 따른 발빠른 대응이 필요하며, 시대의 변화를 예측하거나 변화를 선도하려는 노력이 중요하다..
6. 인심이 돈심
인심이 천심이라고 한다. 재테크에서는 인심이 돈심 즉 사람과 돈은 별개일 수는 없다. 주변의 전문가나 재테크에 뛰어난 사람이 돈을 벌게해 준다. 투자로 성공 하려면 투자로 성공한 사람들을 가까이해야 하며. 적극적으로 노력하고 건전한 투자모임을 한 두개 이상씩 가지고 있어야 한다.
7. 토지 메이크업
-진입로 개설이 가능한 맹지를 사서 집을 짓고 살면서 진입로에 나무도 심고 도랑을 정비하고 나무는 정원수로써 가치를 상승시킨다.
-도로 및 하천보다 낮은 땅은 건설회사에서 버릴때가 없어 고심하는 흙을 유치하면 공짜로 지면을 돋을 수 있어 시세를 상승시킬수 있어 가격 상승분 보다 작업비용이 적다면 적극적으로 리뉴얼(renewal)에 나서야 한다.
8. 땅 부합물을 잘파악하고 활용.
-돌산 등은 일반적으로 임야의 자연석을 반출 못하고 개발허가 또한 내주지 않지만 군청에 자연석 반출가능 여부 가능을 확인하고 자연석을 팔아 횡재하는 일이 다 수 있다.
-임야에 흙은 저지대 성토하는 대전 테크노벨리에 돌은 대전인근 여러 공장에 팔고, 평평해지면 지목을 잡종지로 변경, 팔 수 있는 흙과 돌을 구분 할 수 있는 안목을 키워야 한다.
- 땅속에서 화강암 바위가 나와 공사비가 추가 될 수도 있고 수석이나 광석이 나올 수도 있어 횡재를 할수도 있다. 지하수의 많고 적음도 문제이고 옛 고분이 있을 수도 있다.
-쓰레기 매립장은 20년 후에나 신축가능하다.
9. 땅의 기운
-전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그 자리에 한참을 앉아서 마음이 편안해지면 사고 왠지 불안하면 사지않는다.
10. 투자결정하면 과감하게
개발 이후의 모습을 찬찬히 머리 속에 그리고, ‘이거다’ 싶으면 과감하게 배팅하여야 한다. 신도시든 고속 철도든 완성된 모습을 미리 머리 속에 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다.
행정수도의 이전을 주장하던 노무현의 대통령 당선을 예상하고 대전지역의 땅을 사들였다가 행정수도 헌제위헌판결예상하고 매도하여 수익을 올리고 하락 후 다시 행정신도시 예상하고 재매입하는 등 호재를 호재로 볼 수 있는 안목과 자신의 판단을 믿고 과감하게 행동에 옮기고 위험을 감수 해야 한다.
11. 가격이 오를 때는 중도금을 선지급
-보통 계악금10%, 중도금40~50%, 잔금40~50% 순으로 지불하고, 계약부터 잔금까지 40일 정도가 걸린다. 그러나 땅값이 급등하는 시점에선 중도금을 앞당겨서 지불해야 해약이 불가능하다.
12. 욕심은 판단을 흐린다.
-김포신도시지정 전에 싸게 매입했던 사람들이 더 욕심내다 신도시 축소발표로 손해본 사례가 많은 교훈을 준다. 싸게 사는 것이 남는 것이며 환금성이 있어야 되며. 버스나 지하철처럼 기회는 항상 또 올수가 있고, 땅과 애인은 가까이 두라는 말을 명심해야 한다.
13. 좋은 땅은 매도보다는 보유
- 희소가치가 있는 땅과 지가 상승요인을 갖춘 땅 등은 단기 수익률을 좇아 헤매는 즉 주식처럼 치고 빠지는 것을 부동산에서는 생각해 볼 필요가 있고 보유하고 있는 것이 나을 수 있다. 가치를 판단 할 수 있는 혜안이 뒤따라야 한다.
14. 테마를 알면 투자처가 보인다.
(1)선거철에는 땅을 사라
(2)고속철도 개통은 기회다.
(3)그린벨트가 풀리면 돈도 풀린다.
-그린벨트 해제지역은 도심 속 전원생활을 할 수 있는 매우 희소성 있는 땅이고 도시근접형 전원주택, 실버형 전원주택, 전원카페의 최적지인 까닭에 관심을 끈다.
(4)농지투자는 어려워
-도시민은 농지의 관할 소재지인 시,구,읍,면에 가서 농지취득 자격증명을 발급 받고 토지거래허가 구역일 때는 300평이상시 허가를 얻어야 한다.
(5)대기업 공장이전지역 매력
(6)미군부대 이전에 따른 수혜지역을 찾아라
-이전 할 지역은 외국인 임대사업과 상업시설 주거시설의 수요가 많아지고 떠나는 지역은 공원 조성에 따른 좋아진 주거여건으로 상승 한다.
(7)섬의 매력
(8)택지지구 땅은 복권이다.
-택지지구 내 토지의 공급정보는 신문, 한국토지공사, 대한주택공사, 각 지방자치단체, 도시개발공사 등의 홈페이지에서 확인하며 한국토지공사, 대한주택공사 등은 매년 초 언론을 통해 연간공급계획을 발표한다.
(9)신도시, 행정도시 공략.
(10)전원주택의 매력과 팬션의 위험도
-전원주택은 30~40평형 대의 실속형이 환금성과 재테크에도 좋다,
-펜션
펜션이란 쉽게 말하면 고급 민박집이다. 펜션을 구입하는 입장에선 안정적인 수입, 적어도 직장에 다니는 정도의 수입은 나와야 운영하는 의미가 있다. 하지만 현실적으로 그 정도의 수입이 나오는 펜션은 많지 않다. 그러나 테마가 있거나 주인의 인간미가 있는 펜션은 예약이 몇 개월씩 밀려있다, 사람을 만나는 것을 좋아하는 사람, 확실한 테마를 창출할 수 있는 사람, 전원생활을 진정으로 즐길 줄 아는 사람이라면 펜션에 도전해 볼만 하다.
15. 성공투자비법
(1)토지가격은 여러 가지
-감정가격: 감정평가사에 의뢰해 평가한 가격으로 대체로 시세의 70%안팎
-호가: 매도, 매수 측이 부르는 가격으로 일종의 희망가이다.
(2)바로 옆의 땅도 가격이 다른 이유
(3)유통구조파악
(4)경매제도 이용
(5)땅을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류
(6)땅은 겨울에
(7)상권, 도시 규모좌우
-도시가 작을수록 상업지의 범위 또한 작아진다. 면 소재지의 최중심지 가격이 50만원이라면 100m떨어진 곳은 5만원이라 해도 이상할 것이 없다. 땅을 볼 때는 고정관념을 버리고 철저히 그 지역주민의 마인드를 기준으로 보아야 한다.
(8)알박기
(9)이용 개발여부
(10)인터넷 이용
-공시지가:표준공시지가는 한국감정평가협회(www.kapanet.co.kr)이나 한국감정원에서 운영하는 부동산테크(www.ret.co.kr)에서 서비스하며 개별공시지가는 해당지역 자치단체의 홈페이지, 전자정부에서 열람 할 수 있다.
-기준시가: 국세청이 상속, 증여, 양도 소득세를 부과하기위해 아파트 건물등에 메긴 가격이다. 매년 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조종하여 발표한다.
(11)주변환경을 고려
(12)지명따라 투자따라
(13)토지투자의 세가지 필수품
-지도를 볼 때 놓치지 말아야 할 것은 도로망이다. 도로의 끝자리수가 짝수이면 동서를 홀수이면 남북을 연결하는 도로이고 신설 확장계획 일정은 고속도로는 한국도로공사, 국도는 건설교통부 산하 지방국토관리청에서 주관하므로 비교적 일정을 지키나 지방도는 그렇지않다. 도로의 시설.확장 계획은 토지가격에 결정적인 영향을 미치므로 알아 주어야 한다.
(14)중개업소 활용
(15)한눈에 감잡기
-땅은 토지이용계획확인원만으로는 모두 파악할 수 없다. 따라서 땅을 살 때는 반드시 시.군.구청 담당공무원을 찾아가서 자신이 생각하는 용도로 개발이 가능한지 점검해야 한다.
(16)토지가격이 상승하면 기획부동산이 등장
-기획부동산은 매수자들이 시세파악을 하기 힘든 지방 땅을 먹잇감으로 노린다.
-이들을 이용하는 방법도 있다. 즉 기획부동산에서 전화가 오면 대충 위치를 파악하여 현장을 탐문하여 그 땅의 주변땅을 먼저 매입하면. 기획부동산의 부동산이 산 가격에 두세 배는 붙여서 넘길 때 그자신의 땅값도 쉽게 올라가는 방법이다.
(17)법, 아는 만큼 성공
-국토의 이용 및 계발에 관한 법률에 따르면 두개의 용도 지역이 뒤섞여 있을 때 100평이하일 경우에 한해 더 넓은 용도지역의 용적률을 적용 받지만 100평이 넘으면 각각의 용도지역에 해당하는 용적률을 적용 받는다.
_투자자 입장에서는 모든 법을 상세히 알 필요는 없지만 법률에 대한 윤곽쯤은 알고 있어야 한다. 개략적이나마 알아두어야 할 법률로는 수도권정비계획법, 국토종합계획, 국토의 계획 및 이용에 관한법률, 농지법, 산림법, 수도법, 환경정책 기본법, 군사시설 보호법 등이다.
(18)큰 숲과 작은 숲
-국토종합계획은 국토개발의 가이드라인 역할을 하는 최상위 국가계획이다. 따라서 이를 살펴보면 향후 어느 지역이 어떻게 변하는지 미리 알 수 있다.
-수도권 정비계획법에는 과밀억제권역과 자연보전권역, 성장관리권역으로 나누며 공장부지를 찾는 사람은 성장관리권역을 전원주택부지를 찾는 사람은 자연보전권역으로 가야 하고 투자자라면 인구와 산업이 유치되는 성장관리권역을 눈 여겨 보아야 한다.
-이 두 법이 바뀌는 때가 기회다. 새롭게 개발가능해지는 지역, 도로가 놓이는 지역 등이 나오기 때문이다. 2004년 말경 이 두 법이 확정된다.
작은 숲
-일선 시. 군에서는 도시계획을 세운다. 그러나 경우에 따라(경기도는 평균 6개월) 수정된다.
-이런 정보를 몰라도 땅값은 계획 발표, 착공, 완공단계에서 계단식으로 상승한다.
(19)변화하는 토지
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