[스크랩] 재개발투자포인트1.2.3부

1.재개발에서 뉴타운으로 갈아타기

2006년 이후 apt 재건축 대신 하나의 상품 트렌드로 자리 잡은 재개발 구역내 다세대주택(빌라)은 개발 구역외 지역의 빌라와 단독주택 가격까지 상승시키며 기존의 거품이 형성된 아파트와 더불어 부동산 거품의 온상이 되었다.

과도한 가격상승은 재개발의 수익률을 악화시켜 사실상 재개발은 2008년 이후 투자가치를 잃어가고 있었다.

그러나,2009년 아파트의 가격하락과 더불어 재개발의 거품도 상당 수준 꺽인 상태여서 재개발의 수익률을 다시 한번 검토해 볼 수 있는 분위기가 조성되고 있다.

 

많은 투자가 이루어지는 뉴타운은 재개발과 하나이면서 둘인 현명한 투자를 위해서는 반드시 구분을 하고 넘어가야 하는 부동산 용어들이다.

2005년 이전까지의 재개발과 재건축 사업단지들은 소규모의 구역단위 사업이였다.

소규모라는 것은 재개발로 구역 지정된 낙후된 해당구역만 허물고 고밀도로 아파트등을 건설하게 되면 사업이 완료되는 시스템이였다.

위와 같은 소규모 사업방식은 강남과 강북의 불균형을 더욱더 심화시키게 된다.

강남은 주변기반시설이 어느 정도 확보가 되어 있어서 재건축이 완료되는 즉시 주변집값까지 동시에 상승시키는 순 작용을 하게 되지만 강북의 재개발등은 재개발이 완료되어도 아파트에 입주하고 나면 기반시설부족 특히 도로나 공원, 학교 등의 부재로 인해 집값이 하락하는 반 작용을 하게 된다.

이에 정부가 기반시설이 현저히 부족한 지역 등을 중심으로 먼저 기반시설계획부터 배치하고 기반시설 사이사이에 주택을 배치하는 선 계획 후 개발 방식을 도입하게 된다.

충분한 기반시설을 확보하기 위해 수개의 재개발등을 규합해 먼저 도로와 학교, 공원등의 기반시설부터 먼저 확보한 후 개발하는 뉴타운 개발방식 즉 ‘도심 속의 미니 신도시’를 만드는 새로운 방식을 도입하게 된다.

따라서 일반재개발과 뉴타운속의 재개발은 전혀 다른 개념으로서 가장 큰 차이점은 기반시설의 규모에 있다.

일반재개발은 최대한 기존의 기반시설을 이용하는 방식으로 진행되다 보니 재개발이 완료가 된다고 해도 주변 아파트가격과 유사한 가격을 형성하게 되지만 뉴타운은 새로운 기반시설의 확보가 우선사항이기에 뉴타운 개발 완료시에는 주변에 새로운 기반시설과 새 아파트가 동시에 건립되는 신도시형 개발이 이루어진다.

이러한 차이는 결국 개발완료시 집값의 차이로 이어져야 하지만 몇가지 이유 때문에 재개발과 뉴타운의 가격이 큰 차이를 보이지 않고 있다.

뉴타운이 많은 기반시설을 확보해 집값을 상승시키겠지만 그 부지와 비용을 뉴타운내 주민이 제공해야 한다. 또한 재개발은 언제든 원할한 매매가 가능한 반면 뉴타운은 토지거래허가라는 거래규제로 묶여 있어서 실수요자들 외에는 거래시키기 힘들어 대부분의 부동산 중개업자들과 투자자들이 재개발로 발을 돌렸다.

마지막으로 기반시설을 확보하고 개발계획과 구역등을 확정짓는 기본계획안이 뉴타운 지정 후 최소 2년 반이 넘는 기간이 지나야만 확정이 되기 때문에 2006년 7월에 지정된 뉴타운들은 2009년 이후에나 개발 후 도시의 모습이 일반인들의 눈에 가시화되기 때문이다.

이제 2009년을 맞이하여 각 뉴타운들의 기본계획안이 속속 발표되고 있고 뉴타운 거래의 최대걸림돌이던 토지거래허가 완화와 기반시설의 설치비용에 대한 정부지원이 증가하는등 속속 호재가 등장하고 있어 뉴타운은 재개발 시장의 최고의 투자처로 급부상하고 있다.

특히나 새롭게 부상되는 한강르네상스와 연결되는 뉴타운들의 투자가치는 충분히 기존의 재개발들을 매도하고 뉴타운으로 새로 입성하는데 드는 기회비용을 만회하고도 남을만 하다.

아직까지는 경기적 한파와 기반시설에 대한 일반인들의 이해가 부족하여 재개발과의 가격차이가 급격히 벌어지고 있지는 않지만 뉴타운에 대한 정확한 이해와 경기가 조금만 살아난다면 쾌적한 주거환경을 꿈꾸는 실수요자들이 뉴타운으로 몰려들 것이다.

2009년 3월 토지거래 허가가 풀린지 얼마 안된 현재 재개발에서 뉴타운으로 갈아탈 수 있는 좋은 기회가 다가오고 있다.

1. 뉴타운 토지거래 허가 완화 ① 지금까지 20㎡이상을 재정비촉진지구(뉴타운)에서 거래시 토지거래허가를 득해야 해서 20㎡이상의 토지는 거래가 잘 이루어지지 않았다. 그러나 2009년 3월25일부터 주거용지180㎡,상업용지 200㎡,공업지역 660㎡이하는 거래시 토지거래 허가를 받지 않아도 된다. 또한 토지이용의무기간도 적용받지 않게 된다.(농업용:2년/주거용:3년/개발사업용:4년) ② 뉴타운내 도로, 공원, 주차장등 기반시설을 지을 때 최대 50%까지 국고지원이 된다. 뉴타운내 기반시설의 설치비용을 10~50%범위에서 시군구별로 1000억원의 한도에서 국가가 지원할 수 있게 되었다. 2. 미니뉴타운 등장 <법개정내용> ▣ 대상지역 3.기반시설이 열악한 지역으로「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따른 정비구역이 4개 이상 연접한 지역 가. 주거지형: 15만㎡ 이상(기존 50㎡이상) 나. 중심지형: 10만㎡ 이상(기존 20만㎡이상) 4. 산지ㆍ구릉지 등과 같이 주거여건이 열악하면서 경관을 보호할 필요가 있는 지역 과 역세권 등과 같이 개발여건이 상대적으로 양호한 지역을 결합하여 재정비촉진 사업을 시행하려는 지역 가. 주거지형: 15㎡만제곱미터 이상 나. 중심지형: 10㎡만제곱미터 이상

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.재개발 뉴타운 수익극대화 타이밍(단기투자/장기투자)

재개발투자의 정답을 묻는다면 대답하기가 쉽지 않다.

저평가된 지역을 찾아 가치분석하여 장기 투자 하는 것이 정답이지만 사실 일반인들이 저평가된 지역을 찾기가 쉽지 않을 뿐더러 재개발의 가치 분석이란 것은 전문가조차 계산하기가 난해하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 재개발에 투자하여 재미를 본 투자자들에게는 어떤 노하우가 있었을까.

결과적으로 왕도는 없다.

투자자들을 시기에 따라 가치투자, 묻지마 투자, 대세를 따를 때는 가치를 무시한 가격투자등 전혀 다른 방식의 투자방법을 선택하여 수익을 내왔다.

때로는 내재가치가 없는 지역을 분위기에 편승하여 투자시켜 최대의 수익을 올린적도 있으니 한 가지 정답을 내놓으라고 한다면 함구 할수 밖에 없다.

그래도 2009년까지 투자한 투자자들중 최대수익률을 기록한 이들는 2004년도부터 용산과 강남 재건축 단지등에 장기로 묻어놓고 잊고 살던 투자자들이였다.

단기투자로 쏠쏠히 재미를 보며 사고 팔고를 여러번 반복한 투자자들은 수익이 오를 당시에는 높은 수익률을 기록한 것처럼 보이지만 거래비용으로 취·등록세, 양도소득세, 부동산 복비등을 제하고 보면 손에 쥐는 금액이 크지 않았을 뿐더러 2, 3번 연속으로 수익을 기록하지 못하는 경우에는 -수익률을 기록하며 돈이 묶이는 경우가 많기 때문이다.

재개발에 있어서 그래도 정답에 가까운 투자를 한다면 장기투자를 해도 될 만한 확신이 드는 지역을 찾아 좀 가격이 비싼듯해도 그 시장에 입성하여 장기간 묻어 놓는 것 이것이 투자의 정석이라고 할 수 있다.

단,흔들리지 않고 장기간 보유하고 있으려면 아무래도 당장 눈앞의 수익률에 연연하기보다는 개발 호재 등의 내재가치를 지역별로 비교 평가하여 흔들리지 않는 의지를 갖게 끔 해주는 지역분석이 선행되어야 한다.

그렇다고 단기투자가 장기투자를 절대 이길 수 없다는 것은 아니다.

단기투자야 말로 재개발만이 갖고 있는 매력 중 하나이다.

많은 단기투자자들이 실패를 겪는 가장 많은 케이스는 종잣돈을 불리는 대에만 급급해 수익률이 높은 위험지역에 투자하였다가 원하지 않는 장기투자가 되는 경우이다.

이런 경우에도 지역선택만 잘 한다면 장기로 묶이는 것이 오히려 호재로 작용해 높은 수익을 기록 할수도 있지만 지역분석이 선행되지 않는 단기투자는 그 기간을 견디지 못하고 중간에 손해를 보고 매도하는 경우가 대부분이다.

단기투자는 어렵게 사고 쉽게 팔아야 한다.

즉 수익률보다는 환금성에 주목하여 매도 시점을 잘 파악해야 한다.

단기투자가 될 수 있다는 것은 남들이 보지 못한 점을 찾아내거나 선점하여 대중적으로 인정할 때 팔고 나오는 것이다.

무엇보다도 전문성이 요구되며 아무도 사지 않을 때 사야하니 담력도 커야하고 가격이 최고조로 오를 때가 아니라 뉴스와 신문등에 오르 내리거나 가격이 구체화되는 시점에 쉽게 팔고 나와야 하니 결단력도 필요하다.

2007년까지는 전체적으로 가격이 상승하는 장이여서 누구나 쉽게 단기투자를 얘기하고 성공했지만 2009년도는 가격이 평준화를 이루면서 일반인들도 재개발에 대한 상당한 지식을 쌓고 투자하고 있어 이런 경쟁속에서 단기적으로 수익을 보기 위해서는 이전보다 훨씬 깊은 전문 지식을 필요로 한다.

흔히 하는 얘기로 “소문에 사서 뉴스에 나올 때 판다”란 속설을 들어봤을 것이다.

예전엔 말그대로 헛소문에도 가격이 올라갔지만 이제부터는 제대로된 정보만이 소문이 되어 가격이 상승하게 된다.

그렇다고 너무 어렵게 생각할 필요는 없다.

정확한 지역분석에 따른 투자를 한다면 단기든 장기투자든 손해볼일은 없기 때문이다.

 

☼ 재개발은 주식회사다. 즉 토지와 건물을 소유한 각각의 조합원들이 주주들이다. 개개인의 자본을 출자하여 사업을 운영해야 하는데 전부가 나설 수는 없고 대표자를 뽑아 사업한다. 그 대표기관이 조합이고 조합장이 회사의 대표이사가 되는 것이다. 규모가 큰 사업이다 보니 빠른 사업 속도와 문제해결을 위해 자율 약속인 조합 정관을 만든다. 단 모든 것을 조합의 자율에 맡길 수는 없다. 워낙 이윤이 많은 사업이다 보니 비리와 문제가 많아 내부규약인 표준 정관에서 기준을 잡아주고 아파트를 배정 받을 수 있는 자격(분양자격)과 조합 운영등에 관한 사항은 법과 조례에서 정해준다.(도시및 주거환경 정비법,조례) 조합원들이 출자한 자본인 주택과 토지를 가지고 아파트를 생산하는데, 출자한 자본이 주로 주택이다 보니 생산된 아파트 중 대부분을 조합원들에게 일반분양의 약 80%의 가격으로 제공한다. (원칙 : 상가⇒상가 / 주택⇒주택 ) 남는 아파트가 있으면 주변 아파트 시세대로 일반인들에게 팔아(일반분양) 총 아파트 신축 비용에 충당하고 신축비용이 모자라면 조합원들에게 부담(추가부담금) 시킨다. 조합과 시공사는 추가부담금과 일반분양분을 가지고 아파트를 건설하고 남는 자금이 있으면 조합에게 다시 나누어주고 모자라면 추가부담시키는 계획을 짜서 정부의 승인을 받아야 사업을 진행할 수가 있다.(관리처분인가) 재개발은 주택의 노후도만을 가지고 개발하는 재건축 사업과는 달리 기반시설이 부족하여 사업을 시작하므로 기본계획 대다수 내용은 기반시설에 관한 것이다. 재개발이 뉴타운으로 지정되면 정부에서 기반시설에 들어가는 비용의 상당부분을 지원해주어 조합원들의 부담이 낮아져 사업성이 올라간다. ▣ 조합원 분양가 → 보통 일반분양가의 80%로 분양 ▣ 권리가액 → 조합원들이 가진 부동산을 감정 평가한 금액 × 비례율(보통1) ▣ 추가부담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

 

 

 

 

 

 

 

 

▣단기투자 포인트 - 재개발은 소문으로부터 시작된다.

<그림1-재개발절차도>∵부동산 거래시 뒤따르는 거래세, 부동산 복비등은 생각하지 않았다.

 

<그림1>은 재개발 초창기 절차도에서 단기투자수익을 분석한 표이다.

재개발은 원칙적으로 기본계획(개발의 개략적인 범위를 정확 계획)에서 출발하여 관리처분단계(개발에 들어가는 모든 비용이 확정되는 단계)까지 진행되면 거의 대부분의 수익이 현실화 되었다고 판단해도 무방하다.

관리처분 후에는 동·호수 추첨이라는 마지막 변수만이 남게 된다.

그러나 재개발 절차에 대한 강의시 항상 추가하여 강조하는 절차가 있으니 바로 소문이다.

소문단계가 무섭다는 것은 그 수익률에 있다.

<그림1>의 절차도를 보면 소문단계에서 기본계획(=재개발예정구역지정)까지의 몇 개월간의 수익률은 연 250%를 기록했다.

전세자금을 제하고 실제 투자금액이 워낙 소액이다 보니 재개발예정구역으로 진행되며 오른 금액이 최고의 수익률을 기록하게 해 준 것이다.

소문단계이전에만 투자한다면 가장 높고 안전한 수익률을 보장하게 된 것이다.

 

수익률이 높다는 것은 알겠지만 안전하다는 것은 무슨 뜻일까.

예를 들어 잘못된 소문으로 가격이 상승하여 재개발로 구역지정이 안 된다 해도 이미 상승한 가격상승폭은 쉬이 떨
어지지가 않아 최소 100% 가까운 수익을 낼 수가 있으니 소문단계의 투자란 100전 불패일수밖에 없었다.

소문이 더욱더 무서운 점은 재개발이란 60%이상의 노후도(20년 이상된 건물이 전체 건물수의 60% 또는 2/3이상)가 요구되는데도 불구하고 전혀 노후도가 되지 않는 지역도 누군가가 들어가서 헛소문만 퍼뜨려도 가격이 상승한다는 점이다.

2005년도부터 2007년 상반기까지는 서울과 경기도의 신규 재개발구역등을 한참 지정하는 시기여서 아이러니하게도 소문에 의한 투자가 재개발 투자의 정석이고 올바른 투자법 이였다.

단기 투자의 포인트는 무조건 가격대(투자금액)가 가장 낮은 물건을 매입해서 투자하는 것이 최고 수익률을 기록한다.

필자가 2006년 당시 서울과 경기일대를 돌며 수많은 반 지하 빌라들을 매입해준 이유가 여기에 있었다.

그 당시 반 지하들은 내재가치대비 가격도 저렴했지만 투자금액이 적어 단기투자에 가장 적합한 매물들이였기 때문이다.반지하의 투자가치는 뒤에서 다시 다뤄보기로 하자.

2009년에 접어들며 소문의 형태는 바뀌고 있다.

2008년 이전까지만 해도 재개발로 구역 지정되는 것이 가장 큰 가격상승 요인 이였지만 계속된 가격상승으로 재개발 혹은 재건축으로 구역지정이 된다고 해도 더 이상 별다른 수익이 나지 않아 단기투자의 매력을 상실해 버렸다.

더군다나 <그림2>에서 보듯이 2015년 이후에는 서울시의 수많은 지역이 노후도를 만족하여 재개발로 지정이 가능해지면서 더 이상 재개발로 구역 지정 된다는 것이 우리지역만의 이슈가 될 수 없을뿐더러 앞으로 재개발 구역지정 노후도가 상당히 엄격화 되리라는 것을 예상할 수가 있다.

<그림2>

자료:서울시 주거환경개선정책 종합점검및 보안발전 방향 21p

 

 

 

 

 

 

 

▣단기투자 포인트 - 이주수요를 노려라

그렇다면 앞으로 단기투자의 매력을 가질만한 포인트는 없을까.

2010년 이후 재개발지들의 사업이 원할히 진행된다면 관리처분후 주민들은 공사의 진행을 위해 집을 비워줘야 하고 이러한 이주수요가 몰릴만한 지역이라면 단기적으로 수요가 급증하여 가격이 상승 할 것이다.

 

<그림3>

 

<그림3>을 보면 서울의 서남권의 주택 멸실 예상량이 2010에서 2011년 사이에 몰려있고 멸실량에 비해 공급량이 현저히 모자란 것을 알 수 있다.

이러한 수급 불균형은 주택가격의 단기상승을 불러일으킬 가능성이 높다.

한가지 중요한 사항은 여기서 발생하는 수요자들은 중대형평형을 매입할 수 있는 수요가 아니라 최소형 주택을 원하는 수요자가 대부분이라는 것이다.

따라서 투자의 포인트도 가격이 저렴하면서 최소한의 면적을 갖고 있는 뉴타운, 대규모 재개발지역의 주변으로 맞추길 바란다.

이러한 대규모 수요를 맞추기 위해서는 건축기간이 오래 걸리는 아파트가 아닌 건설기간이 짧은 중소형 규모의 다세대주택, 원룸, 기숙사형 주택의 신축이 요구되며 이러한 신축이 가능한 지역은 역주변의 일부지역밖에 없다.

 

 

 

 

 

 

▣단기투자 포인트 - 법의 개정으로 새로 소문이 나는지역

<그림4-시프트>

서울시에서 역세권지역에 저렴한 장기임대주택을 서민에게 제공코자 용적률등의 인센티브를 제공하여 건설하고 그중 일부를 원가에 매입하여 제공하는제도

흔히 시프트제도라면 기존의 재건축, 재개발 단지의 일부를 서울시에서 매입하여 주변전세 시세의 80%범위에서 최장 20년 가까이 임대하는 제도로만 알고 있다.

이는 1차 시프트제도로 2차 시프트제도는 역주변의 수요가 많은 지역을 <그림4>처럼 용적률과 노후도등의 인센티브를 주고 개발을 할 수 있게 풀어주게 된다.

이에 대한 사업성과 본격적 적용여부는 아직 구체적으로 결정이 안 되어 있고 내년 상반기에는 재개발과 재건축지역에도 적용되는 3차 시프트 제도안까지 나올 가능성이 높다.

제 2,3차 시프트는 특히 재개발의 이주수요에 맞추어 지역별 주택 수급량에 맞추어 지정될 가능성이 높다.

재개발, 재건축의 또 다른 형태로 재개발, 재건축이 진화된 것이다.

재건축, 재개발 지역이 시프트 적용에 의해 용적률의 혜택을 받게 되면 조합원들의 추가부담금등이 5천에서 1억가까이는 줄것으로 보여진다.

아직 시프트제도는 소문단계에 머무르고 있다.

(투자tip) 2009년 이후의 부동산 시장은 용적률 싸움이 될것이다. 같은 용적률이여도 층고 제한, 주택의 형태등에 의해 주어진 용적률을 최대한 활용할 수 있는 토지와 시프트, 도시형 생활주택, 재개발 ,재건축등도 용적률에 의해 가격의 고저가 결정되게 된다.

 

▣단기투자 포인트 - 재개발 절차에 따른 투자법

<그림5>

<그림5>를 보면 일반분양 6억짜리 아파트를 분양받기 위해 총 투자금액(빌라매입가 3억+추가부담금3억)으로 6억을 지불하여 수익이 0가 되는 구조가 된다.

서울시내의 상당지역이 위와 같은 수익이 없을 정도까지 재개발 구역내 물건들의 가격이 올라 2008년부터 재개발시장의 가격하락은 예고된 것이였다.

이렇게 가격의 거품이 형성된 가장 큰 이유는 소문단계의 투자 매리트 때문에 재개발 초창기에 많은 수요자들이 몰리면서 내재가치와는 상관없이 가격이 상승하여 중장기적인 재개발의 투자매력마저 상실하게 된다.

가격투자에 의한 단기투자의 부작용이 일어나고 있는 것이다.

<그림5>를 보면 3억에 빌라를 매입해서는 수익이 나지를 않는다.

수익이 날수 있는 방법은 2가지이다.

먼저 빌라가격이 2억까지 하락한다면 1억의 수익이 가능하다.

2008년 하반기부터 불어닥친 불황의 그늘덕분에 급매물의 매물들을 잘 찾는다면 가능할 수도 있다.

두 번째는 일반분양분의 분양권에 프리미엄이 붙어서 거래가 되면 된다.

아직까지는 분양가 상한제에 의해 일반분양가가 조정을 받고 있어 주변시세보다 저렴하게 나오기도 한다.(분양가 상한제는 2009년도에 해제될 가능성이 높다)

개발호재가 많은 지역이면 이러한 일반분양분에도 경쟁이 붙을테고 경쟁은 곧 프리미엄으로 이어진다.

더군다나 조합원분은 일반분양분보다 동이나 향이 좋은 경우가 태반이다.

특히 한강조망이나 숲조망, 산조망권등은 대부분이 조합원에게 배정된다.

이러한 추가 프리미엄이 예상되는 구역을 잘 선택하여야 겠지만 타이밍 또한 무엇보다도 중요하다.

<그림6>

∵사업시행인가-설계가 완성되는 시기.각 평형대의 세대수가 결정되어 총 공사비가 확정되면 조합원 분양가격의 개략적인 가격이 결정되며 바로 조합원들의 자산에 대한 감정평가가 시작된다.

 

사업시행인가를 받게 되면 곧 조합원 개별물건에 대한 감정평가가 시작되고 조합원예상분양가가 각 조합원에게 통보된다.

이때부터 평당 거래되던 재개발 물건들이 권리가액과 프리미엄으로 나누어 거래되기 시작한다.

조합원예상분양가에서 권리가액을 뺀 나머지 금액을 추가부담금으로 내야하는 조합원들은 경제적 부담감 때문에 매물들을 내놓게 되며 새롭게 프리미엄을 내야하는 신규 투자자들은 프리미엄에 대한 저항이 생겨 가격을 조정하게 된다.

순간적으로 가격이 하락하는 경우가 많은데 적절한 매수타이밍으로 충분한 가치 분석을 통하여 매입하면 된다.

이때 계산되는 프리미엄은 보통 일반분양분의 가격에 맞추어 계산이 되는데(1차 프리미엄) 대부분의 일반분양이 저층이거나 외진동등 기준층 이하의 가격이 형성되는 경우가 많다.
이러한 낮은 가격의 일반분양분에 기준이 맞춰진 프리미엄은 관리처분계획인가후 동·호수 추첨시까지 조금씩 올라가다가 동·호수 추첨에서 로얄동, 로얄층, 산·공원·한강등의 조망권에 대한 프리미엄(2차 프리미엄)까지 붙어서 이제부터는 몇동·몇호로서 제대로 가치를 인정받게 된다.

상당수 지역의 재개발들은 이러한 구조로 진행되다보니 3-4년후에 입주를 희망하는 실수요자들은 이러한 타이밍을 놓치지 말아야 한다.

 

 

 

 

▣단기투자 포인트 - 도로지분, 무허가주택, 전환 다세대주택

재개발을 크게 두가지로 분류하면 사업시행인가단계 전후로 나눌수 있다.

사업시행인가 전까지는 재개발 매물들이 통상 평당가격으로 거래되지만 사업시행인가후 약 2-3달후에 권리가액이 통보가 되면 권리가액과 프리미엄으로 분류가 되면서 좀 더 구체적으로 거래가 되기 시작한다.

새로운 절차가 진행되면서 새로운 구조로 거래가 되니 여러 가지 변화가 생긴다.

빌라 지분당 3천만원하는 지역에서 지분10평의 빌라가 있다.

권리가액 통보를 받기 전까지는 3억에 거래가 되지만 통보 후에는 권리가액+프리미엄으로 거래가 된다.

권리가액 통보시 조합원 예상 분양가격도 같이 통보를 받기 때문에 조합원이 추가로 지불해야 하는 추가부담금도 모두 계산이 된다.

이때부터는 권리가액/프리미엄/추가부담금의 3가지 금액만이 의미를 갖는데 이중 프리미엄은 배정받는 평형대의 아파트에 따라 동일하다.

40평,30평,20평형대의 같은 평형대는 동일하게 프리미엄이 형성되기 때문에 결국은 권리가액이 매물들의 가격의 차이를 나타나게 된다.

평형별	프리미엄
42평형	1억7천
33평형	1억3천
24평형	1억원

즉 이전까지는 불확실하기만 한 재개발의 수익이 권리가액 통보 이후부터는 정확한 계산이 되기 시작한다.

 

그렇다면 사업시행인가 전후하여 권리가액을 통보받기 전 어떤 물건을 매입하여야 하는가.

①예상하는 감정평가금액보다 높게 나올 만한 물건

②매물가격- 감정평가= 프리미엄, 형성된 프리미엄이 시세보다 작은 물건

①②에 해당되는 물건들은 어떠한 것들이 있을까. 예를 들어보도록 하겠다.

첫 번째로 도로지분의 토지가 저평가된 경우가 많다.

도로지분이 온전히 분양자격을 받으려면 다음의 조건을 만족해야 한다.

<그림7>

3.건축물 없이 토지 만 소유한경우의 분양자격 (나대지,도로,전,답,임야등)
90㎡이상 •서울;2003.12.30.이전지분,분할등기 •경기도 ; 규정없음 •인천;2004.7.19.이전 지분,분할등기	1) 2003.12.30.이전 분할 또는 공유지분 등기 필 2) 주택유무, 지목 현황과 관계없이 분양자격 있음
30㎡이상~90㎡미만 •서울;2003.12.30.이전 분할등기필 •경기도; 규정없음 •인천; 구역지정 공람공고일 이전	1) 2003.12.30.이전 분할 등기 필 2) 무주택자 (무주택기간:사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지) 3) 단독필지 4) 지목과 현황중 하나는 도로가 아닐것 * 1)+2)+3)+4) 모두 만족하면 분양자격 있음
30㎡미만	청산대상 (분양자격 없음)
동일 정비구역 내 총면적 합산 •서울;2003.12.30.이전지분,분할등기 •경기도; 규정없음 •인천; 구역지정 공람공고일 이전	1)2003.12.30.이전 분할 또는 공유지분으로 등기된 토지(도로포함)만 일 경우 2)여러 필지라도 합쳐서 90㎡이상일 것 3)하나의 대지범위에서 떨어져 나온것은 면적,권리 합산 불가(조합에서인정시가능)

 

재개발에서 100%분양을 받을 수 있는 첫 번째 전제조건은 주택을 소유한 경우이다.

제대로 건축허가를 받아(2008년 7월 30일 이전) 지어진 주택은 토지를 소유하고 있지 않고 단 1평의 주택을 소유하고 있어도 분양자격을 주어야 한다. 불법건축물은 인정되지 않는다.

반대로 재개발에서는 주택을 소유하지 않고 토지만 소유한 경우에도 주택처럼 분양자격을 주어야 하는 경우가 있는데 <그림7>의 각 조건을 만족하면 된다.

보통 공유지분의 합이든 몇 필지의 합이든 등기접수일이 2003년 12월 30일 이전에만 분할/공유지분 등기 접수가 되어 있다면 그 합이 90㎡이상인 경우 온전한 분양자격이 주어진다.

 

도로부지도 주택과 마찬가지로 감정평가를 받아 권리가액을 통보받는데 통상적으로 감정평가의 기준은 다음과 같다.

▶특수토지의 평가기준 - 도로의 평가(보상법 제 26조 1항) ⅕이내(주관개입허용) ☞ 사도법상 사도부지 : 인근토지의 ⅕이내(도시계획확인원에 사도로 표시) ☞ 사실상의 사도부지 : 인근토지의 ⅓~½이내(지목은 도로가 아니나 실제 도로로사용) ∵사실상 도로판단을 측량기사가 함 ⇒ 현재도로로 이용되면 도로로 표시함 tip)사실상 도로 중 제외가능한 도로(막을 수 있는 도로)는 도로모양을 지워두는 게 유리하다.     (자세한 내용은 뒤에서 다뤄보도록 하겠다)

 

즉 통상적으로 도로부지는 주변의 집을 지을 수 있는 대지의 약 ⅓이내의 금액으로 감정평가를 받는 것을 원칙으로 하기에 거래되는 금액도 시세의 ⅓정도의 금액보다 조금 높게 거래된다. 바로 이점에 투자가치가 살아 있다.

30평단독이 3억에 거래되며 30평 도로부지가 1억5천에 매물로 나왔다.약 ½수준이다.

보통은 비싸다는 인식을 갖고 있다.

그러나 각각 개별 물건의 구조를 분리하여 비교해보면 가치의 고저를 판단할 수가 있다.

30평 단독과 30평 도로지분이 동일하게 30평형대 아파트를 배정(프리미엄-1억3천)받을 수 있다고 한다면 그 구조는 다음과 같다.

30평 단독 = 3억 = 프리미엄(1억3천) + 권리가액 (1억7천) 30평 도로 = ?? = 프리미엄(1억3천) + 권리가액 (1억7천 ×⅓ = 5천7백) (도로의 평당 권리가액은 190만원이 된다)

1억5천의 30평 도로의 적정시세는 1억8천 7백으로 약 3천7백이 싸게 나왔다.

이러한 도로부지가 면적이 커지면 얘기가 달라진다.

60평도로가 3억에 나왔다고 가정한다면

60평 도로 = ??　＝　프리미엄(1억3천) + 권리가액(60×190만=1억1400만)

따라서 적정시세는 2억4천400만원이다.5600만원이 비싸게 나온 것이다.

정확한 가치분석이 필요하다.

어쨌든 30평 도로부지를 권리가액을 통보 받기 전에 미리 매입했다가 통보 받은 후 권리가액과 프리미엄으로 분류하여 매도한다면 충분한 수익이 가능하다.

더군다가 도로부지의 권리가액은 통상 대지의 ⅓보다도 높은 감정평가를 받기에 그 이상받는 감정평가금액은 추가수익으로 세이브된다.

∵프리미엄에 대한 산정은 지역별로 무허가주택등으로 산정이 가능하다.
    자세한 방법은 감정평가 파트에서 다뤄보도록 하겠다.

 

또한 반지하도 비슷한 형태를 보인다.

보통의 반지층은 1층 감정가액에 약 80-85%의 감정평가액이 나온다고들 알고 있다.

예전엔 반지층은 1층대비 60~70%의 가격에 거래됐지만 요즘은 일반인들도 반 전문가가 되어 약80%가까운 금액을 호가한다.

같은 재개발 지역에 똑같은 다세대주택이 1층과 반지하층이 매물로 나왔다.

둘다 지분 10평에 건평도 같다.

1층 빌라는 2억에 시세가 나왔고 반지하 빌라는 약 80%인 1억6천에 매물로 나왔다.

둘다 30평형대 아파트를 배정받을수 있다고 가정한다면 그 구조는 다음과 같다.

1층빌라 = 2억 = 프리미엄(1억3천) + 권리가액(7천)

반지층빌라 = ? = 프리미엄(1억3천) + 권리가액(7천 ×80%= 5천6백)

따라서 반지층 빌라의 적정시세는 1억8천 6백만원이다.

더군다나 반지층의 감정평가는 감정평가사마다 기준이 워낙 상이하여 많이 나오는 지역은 1층대비 95%까지 잡아주는 지역도 있다.

어떤식이든 반지하가 손해를 볼 리가 없다는 것이다.

 

▣단기투자 포인트 - 무허가주택, 전환 다세대주택

2000년이후 꾸준한 1,2인가구수의 증가는 아파트의 흐름을 바뀌어 놓았다.

20평형대의 프리미엄이 급속적으로 올라가면서 20평형대와 30평형대의 프리미엄이 동일선상에 놓이게 된다.

이러한 프리미엄은 서울의 전환다세대주택과 경기도의 무허가주택등의 내재가치를 올려놓게 된다.

서울시의 전환다세대 주택과 경기도의 무허가주택은 재개발등에서 유사한 형태를 보이게 되는데

<그림8>

 

 

3.지역분석은 모든 투자의 기본이다.

2009년이후 부동산의 단기 투자세력이 자취를 감춘 지금 중장기적 내재가치 투자가 대세로 흘러가고 있다.

앞서서 설명했지만 중장기투자에는 흔들리지 않는 뚝심이 필요하며 의지를 받쳐주기 위해서는 반드시 비교평가에 의한 지역분석이 필수가 된다.

지역분석은 숲을 보는 넓은 시야가 필요하며 이는 모든 부동산 투자의 기초가 된다.

 

재건축 특히 강남권등의 주목받는 재건축 단지들의 특징은 현재도 주거여건이 훌륭하고 기반시설이 잘 갖추어져 있어 오래된 아파트만 새 아파트로 바뀐다면 살기 좋은 곳이 된다. 따라서 현재의 위치지수에 의한 가격이 재건축 이전에도 상당부분 반영되어 가격이 높다.

(2006년도에 이미 강남 3구의 아파트 재건축 지분당 가격은 5000만원이 넘어서 있었다)

이러한 재건축 아파트들은 용적률 상향조정, 임대주택·소형평형 의무비율 등의 자체적 사업성이 높아져야 가격이 상승한다.

이와 달리 강북권의 재개발지역은 현재 기반시설이 심히 부족한 지역으로 대규모 아파트 단지만을 건설한다고 해도 그 낙후된 주변여건과 기반시설의 부족으로 좋은 시세 형성에 실패했었다.

이와같은 흐름에 의해 강북권의 뉴타운들은 신규로 건설되는 기반시설의 규모가 강남권의 아파트 재건축보다 훨씬 거대함에도 불구하고 제대로 인정을 못받아 미래의 위치지수가 현재의 가격대에 극히 일부분만 반영되었다.

지속적으로 정부가 강북권에 대규모 개발 프로젝트를 진행하고 있지만 많은 시민들이 그 신뢰도 면에서 그리 높은 점수를 주고 있지 않아 개발가치가 아직도 위치지수에 충분히 반영되고 있지 못해 가격상승에 대한 여력은 높다.

∵프리미엄에 대한 가치는 무허가주택등으로 확인가능하다.

 

▣장기투자처인 뉴타운의 위치적 지수

2008년 경기한파에 따른 전 세계적인 부동산 가격하락에 의해 2009년 부동산 시장은 새로운 구조를 형성하게 된다.

일확천금을 노리던 단기투자자들은 침묵하고 장기적 관점에서 차분한 성향을 갖고 있는 실수요자들이 시장을 점령하기 시작했다.

가격투자 시 중요시되던 투자금액을 낮추는 매물들 대신 실수요자들에게 중요한 위치적 지수가 투자의 제1포인트로 떠오른 것이다.

서울시의 위치적 지수의 3가지 큰 줄기는 도심 재창조에 따른 서울시의 유턴프로젝트, 한강르네상스, 신강남권 등을 들 수 있다.

<그림8>

 

그중 맏형격인 유턴 프로젝트는 2005년도부터 2007년도까지 부동산 가격을 급등시킨 주범이다. 강북을 강남처럼 살기 좋은 곳으로 만든다는데 강북에 투자하지 않을 바보가 어디 있겠는가. 그러나 단지 뉴타운 몇 개 지정한다고 해서 강북이 강남처럼 바뀌고 강남의 부자들이 강북의 아파트로 쉽게 옮겨갈 수 있다고 생각한 거 자체가 어불성설이였다.

결국 유턴프로젝트는 재개발시장의 과열과 서민들의 주거불안으로 이어져 2009년도 부동산시장의 불안요소로 자리 잡게 된다.

두 번째로 2009년 판교와 문정 공구상가의 입주, 성남구도심의 재개발 철거, 송파신도시, 제2롯데월드, 잠실 롯데월드, 강남권 재건축 아파트의 용적률 완화와 임대 소형주택의무비율 축소, 과천시의 재개발 등의 호재를 안고 있는 넓어진 신강남권을 들 수 있다.

변화를 싫어하는 강남거주자들은 강북으로 생활권이 이전할 수 있는 마지노선으로 용산과 성동구 정도만을 인정하고 있다. 강북의 유턴프로젝트는 현 강남 거주자들과 강남 입성을 꿈꾸는 신규 입주자들의 관심을 끄는 데는 실패했다고 봐도 무방하다.

그들의 주목을 받은 것은 2007년도 이후에 해성처럼 등장한 한강르네상스 프로젝트이다.

따라서 2009년도 이후의 부동산 시장의 최대 화두는 단연 한강르네상스이다.

필자는 2007년도 상반기부터 강의교재를 한강르네상스라는 제목으로 바꿀 정도로 한강르네상스에 주목을 했다.

강북과 경기도등에서 가격투자로 재미를 본 단기 투자자들을 한강 주변의 르네상스 권역으로 하나 둘씩 옮겨주고 있었다.

2020년 이후 서울시의 국제적 경쟁력은 한강의 개발에 달려있다고 해도 과언이 아니다.

저작권 문제 때문에 한강르네상스의 전반적 개발도를 지문에 싣을 수 없는 게 아쉽다. 한강르네상스의 전반적인 상황을 보고 싶다면 http://www.seoul.go.kr/v2007/publicinfo/에 들어가서 자세하게 보도록 하자.

 

서울을 세계 10대 도시안에 드는 첨단 문화 관광형 신도시로 탈바꿈 시키기 위해서는 한강변 주변을 다시 꾸며야 하는데 많은 서울시민이 모여사는 한강변 주변을 민원 없이 개발하려고 하면 결국 용적률과 층수를 올려 고밀도 개발을 할 수밖에 없다.

고밀도 개발에 따른 개발이익을 환수한다고 해도 높은 개발밀도는 주민들의 이익으로 돌아갈 수밖에 없으니 유동성이 넘치면서 불안한 장세에는 이만한 장기 투자처도 없다.

그중 유턴프로젝트와 한강르네상스의 중심이 되고 강남권에서 유일하게 인정하는 용산권은 대한민국 제1의 투자처임에는 분명하다.

현재도 재개발 중에서는 가장 높은 가격상승을 하고 있어서 미래의 위치적 지수가 가장 높다고 할 수 있다.

그렇다면 현재 이시점에 용산에 투자하는 것이 수익을 극대화 하는 것일까.

반드시 그렇다고만은 할 수 없다.

이미 높은 지가 상승을 했기 때문에 미래의 위치적 지수가 상당부분 반영되어 있다.

저평가 지역의 판단은 항상 상대적 가격을 비교 판단해야 한다.

한강변 주변의 뉴타운들의 상대적 가치를 비교해 보도록 하자.

 

  
 

<그림9>

 

  

<2009년 3월 26일 시세표>

구 분 (apt명,건축년도)	신길뉴타운   (영등포 푸르지오,2002년)	노량진뉴타운   (쌍용예가,분양권)	흑석뉴타운   (명수대 현대,88년)	한남뉴타운   (현대홈타운,03년 )
33평형APT 현재 시세	4억 5천	5억9천	6억5천	7억
①빌라10평기준	2억5천	3억	4억	5억5천
② 추가부담금 (예상)	2억	2억	2억	2억5천
①+② 총투자금	4억5천	5억	6억	8억
33평형 APT 미래예상시세	5억5천	6억5천	7억5천	9억
예상수익	1억	1억5천	1억5천	1억
입주예상시기	미정	미정	2012년~2014년	2014년~2016년

 

한남 뉴타운은 누구나 인정하는 대한민국 제1의 투자처가 맞다.

그렇다고 투자 1순위가 항상 한남뉴타운일수는 없다.

투자가치가 높은 만큼 현재 가격도 높기 때문에 수익률이 제일 좋다고 볼 수는 없다.

반면에 신길뉴타운이 지분당 가격이 제일 낮다고 해서 투자 수익률이 제일 좋은 것도 아니다. 4개의 뉴타운은 빌라가격과 추가부담금을 합한 금액에서 합리적 수익률이 나오도록 이미 시세가 형성되어 있다.

기존 투자자들에 의해 적절한 선에서 가격적 조율이 되어 있던 것이다.

위치적 지수가 높다고 무조건적인 투자가 이루어져서는 안된다.

<그림9>의 시세표와 같은 기본 사항을 조사하여 투자종목 선택과 수익률을 산출해 보면 더욱 더 분명해진다. 이중에서 투자 포인트를 몇 개 뽑아보자.

먼저 뉴타운 인근의 현재 아파트 가격을 비교해 보자면 미래 예상 시세와 가장 큰 차이를 보이는 아파트는 한남뉴타운내의 현대 홈타운이다.

2009년 3월 현재 실제 매물이 7억대 초반에 매물로 나와 있다.

아직 신축인 아파트가 7억인 반면 5~7년후 뉴타운 내 신축 아파트를 받기 위해 들어가는 총비용은 8억이상이 들어갈것으로 예상된다.

변동요인이 높은 재개발보다 현재 아파트 가격이 1억가까이가 낮다. 당연히 아파트가 재개발보다 가격상승요인이 높다고 볼 수 있다.

현대 홈타운의 미래가치는 좀 더 뒤에서 자세하게 다뤄보기로 하겠다.

시세표대로라면 재개발내 지분투자는 노량진 뉴타운과 흑석뉴타운이 예상수익이 1억5천만원으로 다른 뉴타운보다 조금 앞서 있다.

그중 한강조망이 가능한 뉴타운은 한남뉴타운과 흑석뉴타운으로 <그림9>에는 없지만 필자가 조사한바로는 한남 뉴타운은 총 5개 구역중 4,5구역만이 한강조망 가능한 물량이 조합원에게 상당수 배정 될 것으로 보여지지만 흑석 뉴타운은 상당수 구역이 전반적으로 한강조망이 가능한 아파트가 조합원에게 배정될 확률이 높아 조망에 대한 프리미엄이 붙을 확률은 전체적으로 한남뉴타운보다 높다.

하나 더 추가하자면 현재 기본계획에 의해 구역지정이 된 곳은 한남 뉴타운과 흑석 뉴타운으로 대체적으로 총 건설세대수비 조합원의 구성비율은 한남 뉴타운이 80%전후, 흑석뉴타운이 60%전후로 구성되어 있어 추가부담금은 일반분양분이 상대적으로 많은 흑석뉴타운의 조합원들이 훨신 적을 것으로 예상된다.

 

현재 한강변 4개의 뉴타운 중 가장 빠른 사업추진을 보이는 지역은 흑석 뉴타운이다.

흑석 뉴타운을 중심으로 투자가치를 좀 더 파고들어가 보도록 하겠다.

종전토지			건물		권리가액	공시지가	주택공시가격	건축 년도
순번	면적(평)	금액	면적(평)	금액
1	29.0	277,440,000	46.36	93,297,950	370,737,950	8,099,210	245,000,000	1988
2	29.0	250,560,000	13.79	12,397,500	270,787,500	7,206,644	171,000,000	1961
	0.9	7,830,000	0.00			6,942,180	4,320,000	1985
3	22	268,858,000	30.2	63,420,000	332,000,000	7,371,934	171,000,000	1991
4	17	219,000,000	18.3	36.000.000	255,000,000	8,297,558	134,000,000	1984
5	22	272,228,000	31.2	57,720,000	330,000,000	7,239,702	167,000,000	1989

 

다음의 표는 재개발에서 총 투자비용이 결정되는 관리처분의 가장 중요한 사항인 권리가액의 내용이다.

흑석뉴타운 한구역으로서 비슷한 대지를 갖고 있는 단독주택들의 관리처분 내용을 모아 놓았다.

흑석 재개발구역은 일반분양가(33평형) 5억2천, 조합원분양가 약4억1천600만원에 책정되었다.

그중 3번의 매물이 5억에 매물로 나왔다.

권리가액은 3억3200만원으로 조합원분양가에서 권리가액을 제한 8400만원이 추가부담금으로 총 투자금액은 5억8400만원이다.

단독매입가(5억) + 추가부담금(8400만) = 총 투자금액(5억8400만원)

현재 통상적으로 조합원 물량의 총 투자금액이 약 6억대 초반에 거래되고 있다.

그렇다면 흑석 뉴타운의 아파트 시세는 현재까지 6억대 초반에 형성된다고 볼 수 있다.

동호수 추첨이라는 변수가 남아 있는데 조합원분양분의 일부는 한강조망이 가능할 것으로 예상된다.+프리미엄으로 작용할 것이다.

더군다나 2009년 5월 9호선이 개통되면 강남과의 접근성이 좋아져 반포등지에 입성하지 못한 수요자들이 몰릴 가능성이 높고 용산의 건너편에 위치하여 용산의 높은 가격에 질린 수요자들까지 몰린다면 충분히 용산과 강남의 대체지로서의 역할을 감당해 낼 수 있다.

현재는 한남뉴타운에 많은 투자가 몰리고 있지만 이 분위기가 그리 오래가기는 힘들것으로 보여지며 <그림9>의 시세표와 지역분석을 통한 필자의 판단으로는 오히려 흑석뉴타운이 수익면에서는 안정적일 것으로 판단된다.

 

4.투자 체크 포인트

재개발 투자라면 우리는 항상 신축 아파트를 분양 받는 것을 전제로 하지만 뉴타운 지역 내 혹은 인근지역에는 이미 신축이 완료된 아파트도 투자 대상이 된다.

한남 뉴타운 개발을 이해하고 존치지구인 아파트의 투자가치를 보도록 하자.

<그림10>한남뉴타운

구역명	특 징
한남1구역	용적률이 높고 지분쪼개기가 거의 없어 높은 사업성을 예상
한남2구역	무난한 사업진행
한남3구역	구역이 넓고 저층중심. 조합원수가 많아 사업진행에 난항이 생길수도 있다. 중앙의 주상복합 등의 조망프리미엄 예상
한남4구역	한강조망이 가능한 조합원 배정물량이 상당할 것으로 예상
한남5구역	한강조망이 가능. 조합원 비율이 높음

 

한남 뉴타운은 그림에서 보듯이 현재 5개 구역으로 나누어져 지정 되었다.

1단계에서 3단계까지 사업기간이 단계에 따라 1년씩의 시간차를 두고 있지만 단계가 큰 의미를 갖지는 못한다.

재개발은 주민들의 사업의지가 강해야 정해진 사업 기간 내에 사업이 진행될 수가 있다.

주민들의 사업의지는 주민들에게 돌아가는 사업이익이 많아야 높다.

빠른 사업 속도와 최소한의 추가부담금을 원한다면 3구역을 피해 조합원비율이 적어 사업성이 좋고 크기가 적은 지역을 선택 하는 게 좋다.

더불어 가장 중요한 각 구역별 한강조망 가능 조합원 배정물량을 미리 예측하고 투자가 이루어져야 진정한 한남뉴타운의 프리미엄을 누릴 수 있다.

<그림10>의 붉은 부분이 조망 가능 예상지역이다.

현재 한남 뉴타운내의 존치지구에는 현대 하이페리온과 현대 홈타운 두 아파트가 있다.

각각 2002년,2003년 이후에 입주한 신축아파트에 해당된다.

이중 33평형대의 현대홈타운의 가격은 약 7억대에 형성되어 있다.

그렇다면 한남뉴타운에 투자하는 투자자들은 약 7억 정도의 아파트를 소유하기 위해 뉴타운내의 5억이 넘는 오래된 빌라를 비싸게 매입하는 것일까.

더구나 5억짜리 빌라를 매입한다고 해서 아파트를 공짜로 공급하지는 않는다.

최소한 아파트 신축에 들어가는 비용의 상당부분을 추가로 지불해야 한다.

향후 추가부담금을 2억5천정도 지불한다고 가정해도 총 투자금을 7억5천이상 지불하고 아파트를 공급받게 된다.

뉴타운내의 아파트시세가 7억이고 재개발 총 투자금 7억을 지불하고 5년에서 7년 후에 동일평형대의 아파트를 공급받는다면 이 얼마나 어리석은 투자가 되는 것인가.

왜 투자자들은 아직까지 한남뉴타운으로 몰려들고 있는 것일까.

<그림11>용산구 개발도

그들이 보고 있는 것은 미래의 위치적 지수이다.

그중 한남뉴타운은 앞으로 형성될 대한민국의 중심이 될 용산의 최고의 베드타운으로 손꼽힌다.

남쪽으로 한강, 북으로 남산, 서쪽에는 약 80만평의 민족공원을 끼고 있는 최고의 풍수적,인문적 장점을 가지고 있다.

약 10년 후에는 서울최고의 베드타운으로 예약이 되어 있다.

현재도 용산의 동빙고, 서초의 반포, 강남의 앞구정, 송파의 잠실등 1군 그룹 보다는 가격이 낮지만 마포, 동작, 성동 등의 2군 그룹보다는 높은 가격을 형성하고 있다.

2013년 미군기지 이전에 따른 민족공원 조성과 남산르네상스, 한강르네상스와 맞물려 개발된다고 가정 했을 때 2015년 이후에는 1군 그룹에 속하거나 새로운 탑 그룹으로 독자적인 가격을 형성 할 수도 있다.

바로 한남뉴타운에 투자하는 이들은 이러한 미래가치에 투자를 하고 있는 것이다.

7억대의 아파트를 소유하기 위해 5억대의 낡고 허름한 빌라를 매입 하는 것이 아니라 최소한 10억대 이상의 아파트를 소유하기 위해 눈물을 머금고 5년 전 1억 미만이던 빌라를 5배 이상을 주고 매입하고 있는 것이다.

 

그렇다면 한남 뉴타운내의 현대 홈타운의 미래가치는 어떠할까.

현재 아파트외에는 대부분 허름한 단독과 빌라가 밀집되어 있고 가로상태도 상당히 불량하여 주변 주거여건은 서울시내에서도 최악에 해당된다.

그러나 뉴타운 공사가 완료되는 2016년에는 주변에 최고가를 갱신하게 될 최고의 기반시설을 갖춘 아파트 숲에 둘러 쌓이게 된다.

또한 2014년부터 2016년에 입주하는 뉴타운내의 아파트와는 달리 그 시점에 이들 아파트는 중고 아파트가 되어 내부 연한은 떨어질 수밖에 없다.

그러나 서울시 어디를 가보더라도 아파트촌 내에 아파트들은 10년 내외의 건축 연수만으로시세차이가 20%이상 나지는 않는다.

더군다나 입지여건이 비슷하거나 떨어지지 않는 뉴타운내에 존재하기에 그 가격 차이는 더욱더 줄어들 수 밖에 없다.

그렇다면 현대 홈타운도 용산을 투자대상으로 하는 투자자들에게는 훌륭한 투자대상이 될수 있다.

좀더 자세하게 뉴타운과 아파트의 투자가치를 분석해보도록 하겠다.

	매매금액	전세가	투자금액
현대홈타운	7억	2억7천	4억3천
뉴타운 빌라	5억	8천	4억2천

투자금액만 따져 본다면 비슷하고 지렛대 효과를 보기위해 대출을 받는다면 아무래도 아파트가 대출비율이 높고 금리가 저렴하기 때문에 현재의 투자금액은 현대 홈타운이 더 좋다고 할수 있다.

그다음엔 투자수익을 따져보았다.

	매매금액	2014년 33평형 예상가
현대홈타운	7억	8억
뉴타운 빌라	5억	9억

현대홈타운이 300%용적률과 뉴타운 평균 아파트 220%용적률, 건축년도 12년 차이 등으로 비교할때 뉴타운 신축아파트보다 10%정도 낮다고 생각한다면 현대홈타운은 약 8억정도의 현재가치가 있다고 볼수 있다.

그러나 뉴타운빌라는 단순히 5억짜리 빌라가 9억짜리 아파트로 바뀌는 것은 아니다.

빌라가 아파트로 변신하기 위해서는 앞서 언급했듯이 추가부담금이 발생한다.

비슷한 지형과 조건을 가진 뉴타운 등의 추가부담금을 생각한다면 평균 약 2억5천 이상의 추가부담금이 예상된다.

	매매금액	총투자비용	향후예상수익
현대홈타운	7억	7억	8억-7억=1억
뉴타운 빌라	5억	5억+2억5천(추가부담금)	9억-7억5천=1억5천

여기까지 살펴본 결과 현재 뉴타운내의 수익이 조금 앞선다.

그러나 위험 = 수익의 공식을 놓고 봤을때 재개발이 위험도가 높기 때문에 오히려 현대 홈타운의 투자가치가 높다고 볼 수 있다.

여기서 끝일까.반드시 집고 넘어가야 하는 부분이 있다.

한남뉴타운은 지형적으로 남쪽에 한강을 접하고 있다.

<그림10>의 붉은 부분은 한강조망이 가능한 부지이다.

한강조망뿐 아니라 일부지역은 공원조망, 신규역세권 등의 기타 프리미엄도 가능하다.

현재 한강조망에 대한 프리미엄은 약 1억에서 2억 정도 형성되어 있다.

더군다나 한남뉴타운처럼 예상되는 아파트시세가 높은 지역은 한강조망권만 가지고도 약2억 이상의 프리미엄차이도 가능하다.

동호수 배정에 따라 추가 수익을 볼수 있다.

그러나 현대 홈타운은 이미 신축되어 있어서 조망권등에 대해 신규 프리미엄이 없다.

재개발은 이러한 미확정이 추가 수익으로 현실화 될수 있다는데 매력이 있다.

그렇다고 무턱대고 뉴타운내의 매물들이 모두 프리미엄을 누릴 수 있는 것은 아니다.

뉴타운은 지정 후 약 2년반 정도의 시간이 지나면 기본계획에 따라 구역이 나누어진다.

특별한 변경사항이 없다면 구역별로 사업이 진행되어야 하고 그 결과에 따라 사업이익과 각종 프리미엄의 차이가 생기게 된다.

같은 뉴타운내의 재개발이라고 해도 구역에 따라 얻을 수 있는 수익이 전부 다르기에 구역별 투자가치를 분석하는 작업도 게을리 하면 애써 찾은 기회를 날릴 수도 있다.

 

한남 뉴타운이라고 해서 전부 한강조망이 가능한 것이 아니라 구역에 따라 그 희비는 엇갈린다. 특히 구역이 넓지만 조합원수가 많은 3구역은 한강조망권이 가능한 물량을 배정받기가 요원하다.

따라서 조망이 가능한 아파트가 배정될 확률이 높은 4,5구역중 그중 조합원수 비율이 낮은 4구역이 다른 구역에 비해 가치가 높다.

한남뉴타운에 투자해서 한강이 훤히 들여다 보이는 아파트를 배정받는 길이 그리 쉽지만은 않아 보인다.


->4부는 재개발 사업성 분석과 물건별 감정평가가 되겠읍니다..연휴중에 재개발 자문위원회의 고문을 맡아 고문중에 있어서 원고작성 때문에 연휴끝나는 주에 가능할지 모르겠읍니다..빠른시간내에.....꾸벅..

 

 

출처 : 부동산이야기

글쓴이 : 비빔밥 원글보기

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