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이명박 정부가 출범하면서 노무현 정부가 만든 투기 억제 중심의 부동산 규제가 확 풀렸다. 남은 규제도 앞으로 대대적으로 손질될 예정이다. 윤증현 기획재정부 장관은 최근 양도소득세 체제를 전면 재검토하겠다고 밝혔다. 또 서울 강남권에 대한 투기지역 등의 규제도 푼다는 방침이다.
대부분의 주택시장 참여자에게 반가운 규제완화다. 그러나 워낙 많은 규제가 한꺼번에 풀리다 보니 헷갈리는 부분도 있다. 사실상 규제 완화 혜택을 받지 못하는 경우인데도 수혜를 받는 것처럼 착각하기 쉽다. 매매 의사 결정에도 실수를 할 수 있다. 양도소득세ㆍ취득세 및 재건축 분야의 바뀐 제도를 총 정리했다.
양도소득세ㆍ취득세, 미분양 아파트 혜택
정부는 2ㆍ12대책을 통해 양도세 한시 면제와 취득ㆍ등록세 감면 카드를 꺼냈다. 주택시장 활성화를 위한 것으로 미분양 아파트에 적용된다.
하지만 세목별로 감면 대상 지역은 다르다. 취득ㆍ등록세 감면은 전국을 대상으로 하는 데 반해 양도세 감면은 서울을 제외한다. 양도세 감면에 따른 서울의 투기 우려를 감안해서다. 취득ㆍ등록세 감면은 세제 혜택에서 양도세보다는 약해 투기 자극 가능성이 낮은 것으로 보고 서울도 포함했다.
대상주택에도 제한이 있다. 취득ㆍ등록세 감면 대상은 주택사업계획 승인을 받는 20가구 이상의 주택으로 제한돼 있다. 이에 비해 양도세 감면 대상에는 주택사업계획 승인 대상 뿐 아니라 20가구 미만 주택과 개인이 나대지에 짓는 주택도 포함된다. 개인 신축 주택은 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 착공하면 된다.
정부는 취득ㆍ등록세 감면 대상을 양도세 감면 대상처럼 확대할 계획이 없다. 취득ㆍ등록세 감면은 이미 지난해 지방 미분양 해소책으로 나온 것으로 이번에 전국으로 범위를 넓히고 기간을 연장한 것이어서 기존 취득자와의 형평성 때문이다. 재개발ㆍ재건축 조합원의 계약이나 취득은 둘 다 제외된다.
양도세 감면은 2월 12일 이후 계약 체결분부터 효력을 발휘한다. 하지만 취득ㆍ등록세 감면은 아직 시행에 들어가지 않았다. 각 자치단체에서 감면 조례를 개정해 시행에 들어가야 효력을 갖게 된다. 수도권에서 조례 개정 시행 전에 취득하면 감면 혜택을 볼 수 없다. 계약은 시행일 이전에 하더라도 잔금은 시행 이후에 줘야 혜택을 받는다. 현재 자치단체별로 조례 개정에 들어갔는데 4월 초면 시행될 것으로 예상된다.
내년 6월 30일까지 잔금만 치르고 등기 접수를 하지 않으면 취득세 감면 혜택만 받는다. 등록세 감면은 안 된다. 등록세도 함께 감면 받으려면 등기 접수까지 해야 한다.
내년 6월 30일까지 사용승인을 못 받고 임시사용승인만 받은 경우 정식으로 사용승인을 받은 게 아니어서 소유권 이전 등기를 접수할 수 없다. 등록세 감면은 받지 못하는 것이다. 6월 30일까지 잔금을 냈다면 취득세는 감면된다.
재개발ㆍ재건축 단지는 사용승인이 늦어지는 경우가 많기 때문에 사용승인 여부를 확인해야 한다. 앞으로 ▶비업무용 토지에 중과하는 양도세(60%)의 경감 ▶다주택자에 대한 양도세 중과 경감 ▶장기보유특별공제(최대 30%) 재도입 ▶서울지역 임대사업자 요건 완화(서울은 5채, 지방은 1채) ▶토지수용 때 양도세 감면(20%) 확대 등이 시행될 것으로 보인다.
재건축 규제 풀려 활기 띨 듯
재건축 사업을 옥죄던 규제가 올해 중반기까지 모두 풀려 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다.
우선 사업성과 직결되는 재건축 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)이 올라간다. 앞으로 재건축 조합은 자치단체의 용도지역별 제한에 상관없이 건축기준이 허용하는 범위에서 용적률을 법적 상한까지 최대한 높일 수 있다. 법적 상한 용적률은 건축심의에서 최종 결정된다. 이 때문에 법적으로는 2종 주거지역 250%, 3종 300%가 한도지만 단지에 따라 다소 차이가 날 수 있다. 3종 지역이더라도 높이 제한 등으로 280%까지만 올릴 수 있다면 280%가 법적 상한 용적률이다.
전용면적 60㎡ 이하인 소형주택이 줄어든다. 건립가구수의 20%를 소형으로 지어야 하는 제도가 없어지기 때문이다. 대신 소형주택 건립의무 기준이 바뀌어 애초 자치단체가 정한 정비계획 용적률을 초과한 용적률의 30~50%를 소형주택으로 지으면 된다. 구체적인 비율은 자치단체에서 조례로 정한다. 서울시는 아직 비율을 확정하지 못했는데 소형 주택 공급을 늘리기 위해 50%로 결정할 가능성이 크다.
임대주택은 줄어든다. 임대주택 규모는 소형주택과 같다. 조합은 건축비만 받고 소형주택을 자치단체 등에 넘긴다. 임대주택 역시 줄어 임대주택 건립에 따른 조합원 부담이 다소 가벼워질 것으로 예상된다. 용적률이 법적 상한까지 올라가면서 일반분양분이 늘어 비용보다 수입이 많아져서다.
8월부터 안전진단과 관련한 전문기관의 진단이 두 차례에서 한 차례로 줄어든다. 안전진단 시기도 앞당겨져 자치단체에서 재건축 계획을 세울 때 안전진단을 미리 해 재건축 대상지를 정한다. 지금은 재건축 대상지부터 정한 뒤 안전진단을 받게 한다.
2월 6일부터는 재건축 시공사 선정 시기를 종전 사업시행인가 후에서 조합설립 인가 후로 6개월∼1년 정도 앞당겼다. 이에 따라 재건축 조합은 시공사를 선정한 뒤 시공사와 함께 각종 인ㆍ허가 등 사업을 벌일 수 있게 돼 사업 속도가 한층 빨라진다.
아직 풀리지 않는 규제도 있다. 조합원 명의변경 금지와 재건축부담금 규제가 대표적이다. 조합 설립 이후 사실상 재건축 거래를 제한하는 조합원 명의변경 금지는 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 살아있다. 한강변 초고층 재건축을 위한 합동개발 구역에서 단지별로 재건축 부담금이 차이가 날 수 있다. 부담금 산정 기준이 최초 추진위 구성일이어서 이미 추진위가 있는 단지에서 부담금이 더 많을 수 있다.
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부동산 세제나 재건축 규제의 완화 외에도 바뀐 제도가 많다. 이달 말부터 민간 주택에 대한 전매제한이 최장 3년으로 완화된다. 중소형주택은 입주 직후, 중대형 주택은 입주도 하기 전에 전매가 가능해진다. 국토해양부는 공공주택의 전매제한기간을 최장 7년에서 5년으로, 민간주택의 경우 최장 5년에서 3년으로 줄이는 내용의 주택법 시행령 개정안을 마련해 입법예고했다. 85㎡ 이하 공공주택은 7년(과밀억제권역)~5년(이외지역)인 전매제한기간이 5년~3년으로 줄고 85㎡초과 공공주택은 5년(과밀억제권역)~3년(이외지역)에서 3년~1년으로 축소된다.
민간주택에 대한 전매제한도 추가로 완화된다. 현재 과밀억제권역에서 5년(85㎡이하)~3년(85㎡초과)인 전매제한기간은 3년~1년으로 완화된다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 현재 규정(투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년)이 그대로 유지된다.
이달 중순부터 2011년 3월 중순까지 2년간 분양가상한제 주택의 재당첨 제한이 한시적으로 폐지된다. 이에 따라 이 기간에 분양가상한제 분양주택에 청약해 당첨된 사람은 재당첨 금지 규정과 관계없이 다른 아파트에 청약할 수 있게 된다. 또 분양가상한제 대상 주택에 대한 재당첨 금지 기간은 분양권전매제한 기간과 같이 현행 3∼10년에서 1∼5년으로 대폭 단축된다.
이달 중 뉴타운의 부동산 거래제한이 확 풀린다. 뉴타운 대상지에서 주택ㆍ토지 등을 살 때 자치단체의 허가를 받아야 하는 토지거래허가제가 많이 완화되기 때문이다. 뉴타운 토지거래허가 면적 기준을 삭제하는 도시재정비촉진특별법(도촉법) 개정안이 이달 초 국회를 통과했다. 이에 따라 토지거래허가 대상이 현행 용도지역에 상관 없이 20㎡ 이상에서 주거지역 180㎡ 이상, 상업지역 200㎡ 이상 등으로 바뀐다. 다른 토지거래허가구역의 기준과 같아지는 것이다. 허가제 기준 면적이 올라가면 뉴타운 내 주택 대부분 허가제 적용을 받지 않을 것으로 예상된다. | |
