[스크랩] [경매이야기] 지분경매, 지분공유자에 우선매수권

[경매이야기] 지분경매, 지분공유자에 우선매수권

L씨는 전원주택을 지을 만한 서울 인근 토지를 모색하다 가평에 적절한 규모의 대지가 경매로 나온 것을 발견하고 현장을 다녀왔다. 앞으로는 계곡물이 시원하게 흐르고 뒤쪽에는 산세가 수려했다. 살고 있는 흑석동에서 차로 1시간 반 정도 소요됐다. 시세를 알아보려 인근 중개업소에 들른 L씨는 그 땅이 경매로 나오게 된 내막까지 들을 수 있었다. 아버지가 세상을 떠나면서 3명의 형제에게 상속되었는데 막내 아들이 이를 담보로 사업 자금을 빌려 쓰다가 부도가 나서 그가 보유했던 지분만 경매에 부쳐지는 것이었다. 아울러 중개사는 7월에 서울~춘천 간 고속도로가 개통되는데 그렇게 되면 서울부터 이동 시간이 절반으로 줄어들어 값이 오를 것이라는 이야기도 덧붙였다. L씨는 바로 입찰에 들어가지 않고 최저가가 좀 더 떨어질 때까지 기다리기로 했다. 2명 이상이 공동 소유한 부동산은 사용을 하거나 수익, 처분을 하는 전 과정에서 공유자 간 협의가 필요하기 때문에 권리행사에 한계가 있다. 그렇기 때문에 `지분경매`는 일반적인 물건에 비해 유찰이 많이 되는 편이다. 입찰 일에 의정부지원을 찾아간 L씨는 입찰표를 정성껏 작성해 제출하고 차례를 기다렸다. L씨 사건이 개찰됐다. 모두 3명이 집행관 앞에 섰다. 응찰자는 L씨를 포함해 2명. 당당히 1등을 해 최고가 매수인이 되려는 순간 한 발짝 거리를 두고 서 있던 남자가 느닷없이 `공유자 우선매수` 신청을 했다. 그제야 L씨는 본인과 또 한 명의 응찰자 외에 앞에 나와 서 있던 그 남성이 누군지 파악됐다. 경매물건 외 나머지를 소유한 형이었던 것이다. 집행관은 L씨가 제시한 금액으로 그 토지를 `공유자우선매수신고`를 한 그 남자에게 넘겼다. L씨는 졸지에 닭 쫓다 지붕 쳐다보는 개 신세가 돼 버렸다. `공유자우선매수`가 무엇이기에 L씨는 다 잡은 먹이를 눈앞에서 놓쳐버리고 입맛만 다셔야 한 것일까? 경매물건 중에서 2분의 1, 3분의 1처럼 부동산 일부를 가진 소유자의 지분만 경매될 때 법원에서는 나머지를 보유한 다른 지분 소유자에게 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 부여한다. 이를 `공유자의 우선매수권`이라고 한다. 이런 제도가 만들어진 취지는 공유물 전체를 관리할 때 공유자들 간 원활한 협의를 위해 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 판단에서 나왔다. 따라서 기존 공유자가 매수를 원하면 입찰한 사람이 있어도 공유자에게 우선해서 매수할 수 있는 기회를 주는 것이다. 공유자 우선매수는 입찰 당일 해당 경매 사건이 종결되기 전까지만 신고하면 되며 입찰일 전에 미리 신고서를 접수해 놓을 수도 있다. 다만 최저가의 10%에 달하는 보증금을 제출해야 유효하다. 공유자가 취득하는 가격은 입찰일에 응찰자가 써낸 최고가격과 동일한 금액으로 결정된다. 만일 사전에 우선매수신고를 했으나 다른 응찰자가 아무도 없었을 때는 최저매각가격이 매입가가 된다. 특정 지분만 매각하는 지분경매에 응찰할 때는 취득할 확률이 낮다는 것을 인지해야 한다. 그러나 우선매수권자가 입찰장에 나오지 않거나 최고가액이 너무 높으면 우선매수를 포기하는 사례도 있다. 성격은 좀 다르지만 우선매수권이 행사되는 경우가 하나 더 있다. 공공건설임대 주택이 경매되는 때다. 실제로 건설사 부도로 임대아파트가 통째로 경매 나오는 예가 적지 않다. 임차인의 보증금 손실이 사회적인 문제로 대두되자 임차인 보호를 위한 특별법이 2007년 4월 19일부터 시행됐다. 형태는 공유자우선매수 신청과 흡사하다. [강은 지지옥션 팀장] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

출처 : 부동산 방정식

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