[스크랩] 구조조정릿츠

1. 리츠의 개념과 구조

가. 리츠의 개념
리츠(REITs)란 다수의 투자자로부터 자금을 위탁받아 부동산소유지분이나 주택저당권(MBS)등 부동산 및 부동산관련대출에 투자하고 운영수익을 투자자에게 배당하는 회사 또는 사업방식
리츠의 지분은 일종의 부동산증권화 상품으로 부동산간접투자


나. 리츠의 구조
리츠회사 - 투자자금모집, 자산운영 수익배당
주간사 - 리츠를 대신하여 기업공개, 유상증가 수행
부동산투자자문회사(자본금 10억이상) - 각종투자 및 부동산 관련정보를 리츠회사 등에 제공
신용평가기관 - 리츠회사 발행주식 및 회사채의 신용을 평가
자산보관기관 - 리츠가 매입, 보유하는 자산의 보관업무를 수행
감독기관 - 리츠회사의 업무활동 전반을 감독, 관리


2. 리츠의 특징

가. 부동산 금융의 융합
나. 세제감면의 혜택
다. 배당의 안정성중시
라. 투자지분의 환금성

3. 리츠제도 도입배경

가. IMF 이후의 거시경제상황과 부동산시장의 활성화와 구조개선
나. 기업 및 금융권의 구조조정관련 매물부동산을 효율적으로 처분함으로써 구조
조정을 측면지원하고 자산디플레를 방지
다. 부동산산업구조를 선진화

4. 리츠제도 도입의 기대효과

가. 자본시장의 발전촉진
나. 부동산시장의 활성화, 선진화
다. 리츠관련산업의 발전
라. 서민경제의 안정에 기여
마. 기업의 경영합리화에 기여
바. 조세수입의 증대에 기여
사. 기업 및 금융구조정에 기여(구조조정리츠)

5. 리츠제도의 기본법률

부동산투자회사법 및 동 시행령

6. 구조조정리츠(기업구조조정 부동산투자회사 : CR리츠)

가. 개념
① 구조조정을 위한 부동산에 자산의 70% 이상을 투자하여 그 운영수익을
투자자에게 배당하는 요건으로 설립된 부동산투자(리츠) 회사(부동산투자
회사법 제49조의 2 - 제49조의 7에서 규율)
② CRV(기업구조조정투자회사)와의 구별 - CRV는 재무상태가 악화되었으나
회생가능한 기업의 경영을 정상화하고 이들 기업에 대한 금융기관의 채권
을 효율적으로 정리하기 위해 설립된 회사로서 금융기관들이 주주가 되어
자산관리회사(AMC)에 자산의 관리를 위탁하여 운영한 후 수익을 주주에게
배분하는 회사임. 따라서 일반인 주주가 되는 CR리츠와는 다름.

나. 리츠와의 차이점
① 설립요건
㉮ 조직형태 - 상법상 주식회사이지만, 회사의 설립과 해산을 용이하게
하고자 뮤츄얼펀드형태의 한시적 Paper company(존속기한을 정관에
기재)라는 점에서 상법상 실체가 있는 영속적 주식회사인 리츠와 다름
㉯ 자본금 - 500억원 이상(리츠와 동일)
㉰ 주식소유형태 - 1인당 주식소유한도 제한없음(일반리츠는 10%제한)
㉱ 공모여부 - 리츠는 설립시 모집금액의 30% 이상을 공모하는데 비해,
CR리츠는 설립시 자본금 30%이내에서 현물출자허용(설립요건을 완화함
으로써 채권금융기관등이 보유한 자산을 출자하여 CR리츠설립 용이하
도록 함)
　
②자산운영요건
㉮ 투자대상 - 리츠는 부동산 및 부동산관련 유가증권인데 비해, CR리츠는
일정범위이상을 구조조정용 부동산에 투자하여야 함.
· 부채상환목적 부동산
· 재무구조개선약정체결기업의 매각부동산
· 법정관리 및 회의에 따라 매각하는 부동산
· 구조조정지원을 위해 금감위가 필요하다고 인정하는 부동산
㉯ 자산구성요건 - 자산의 70% 이상을 구조조정용 부동산에 투자
㉰ 배당요건 - 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 금전배당해야 하나
CR리츠는 페이퍼컴퍼니임을 감안하여(다만 90% 이상 배당시 법인세면제
됨) 제한없음
㉱ 업무범위 - 부동산매입. 개발. 관리. 처분(리츠와동일)
㉲ 자산관리 - 리츠는 리츠회사가 직접관리 또는 위탁관리 모두 가능하나,
CR리츠는 페이퍼컴퍼니인 관계로 위탁관리만 가능, 이때 자산관리회사
(AMC)는 자본금 70억원 이상이고 자산운용전문인력을 5인이상 확보해야
함(법제22조)
㉳ 자산운용상 제한 - 부동산개발사업은 자기자본 30%이내에서만 가능하고
차입은 원칙적으로 금지됨. 그러나 리츠는 나대지를 개발사업 시행 후
에야 처분가능하고 부동산 취득 후 3년 내에는 처분을 못하여(법 제24
조. 령 제18조) 단기처분을 제한하고 있으나, CR리츠는 위와 같은 제한
없음(구조조정부동산의 신속한 처리 및 시세차익 위주의 투자 가능하도
록 함으로써 구조조정부동산을 헐값에 매수하여 고가에 매각, capital
gain을 얻는 것이 가능함)
　
③ 인가 및 감독 - 리츠는 건교부의 인가, 감독을 받고 CR리츠는 건교부의
인가를 받고 감독은 건교부, 금감위 공동감독을 받음(법 제49조의 6)
　
④ 세제혜택 - 리츠는 취득세, 등록세의 50% 감면인데 비해 CR리츠는 100%
면제이고, 90%이상 배당이익을 배당시 법인세 면제 혜택 있음 종합토지세
분리관세, 배당소득 분리과세는 양자 동일함.
　
⑤ 투자자보호
㉮ 주식매수청구권 - CR리츠회사가 정관을 변경하여 주식매수를 제한 또는
존립기간을 연장하는 이사회 결의 시 반대주주는 서면으로 주총 전에
반대의사통지하고 주총결의일 부터 20일 내에 서면으로 자기주식을
매수하라고 회사에 청구가능. 이때 매수가격은 자산총액에서 부채총액
을 공제한 가액을 매수일 전일현재의 발행주식총수로 나눈 금액으로
함.(법제49조의 4, 제39조)
㉯ 환매청구권 - 원칙적으로 주주는 행사불가능. 다만 주주이익을 보호하
기 위해 설립 후 2년경과 후 조총결의를 거친 경우(정관에 기재되어야
함), 회사주식이 상장되거나 한국증권업협회 등록전에 주주의 사망,
파산, 이민 등으로 환매가 불가피한 경우엔 허용
㉰ 자산관리회사의 특별관계인 배우자, 직계존비속은 CR리츠회사의 이사
취임 불가능(법 제49조의2 제3항, 령 제35조)
　
다. 기타요건
① 주식상장의무(법 제20조)
② 부동산개발사업 투자시 유의점( 법 제26조)
- 상장 또는 증권업협회 등록후 투자가능. 투자자문회사평가를 거칠 것.
③ 차입제한원칙(법 제29조)
④ 거래의 제한(법 제30조) - 특별관계자, 주요주주와의 거래금지)
⑤ 겸업제한(법 제31조)
⑥ 미공개 자산운용정보이용금지(법 제32조)
⑦ 임직원의 투자이익보장약속금지 등
⑧ 임·직원의 손해배상책임
⑨ 자산보관의 위탁 - 자산보관기관에 위탁해야 함(법 제35조)
⑩ 정보공시의무(투자보고서 등 비치·공시)

라. 각종 벌칙 및 과태료(적절한 통제 및 투자자보호목적)

마. 구조조정리츠의 운용을 위한 과제
① 산업인프라 구축 - 수익환원형 이론 평가 모델구축, 투자자, 운영자,
자산관리자, 감독기관 등 CR리츠 참여자의 유기적협력 및 기능분담관계
구축.
② 시장인프라 - 부동산시장과 자본시장의 유기적결합, 리스크관리모델 개발
필요
③ 인력인프라 - 전문인력육성필요
④ 수익성 있는 우량부동산 확보
⑤ 수익창출모델의 다양한 개발 필요

부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사의 비교

　
구분
부동산투자회사
구조조정 부동산투자회사

설

립

요

건
조직형태
상법상 실체가 있는 영속적 주식회사
상법상 주식회사이지만 뮤추얼펀드

형태의 한시적 페이퍼컴퍼니(존속기한

을 정관에 기재)

자본금 규모
500억원 이상

주식분산요건
1인당 주식소유한도 10%로 제한
1인당 주식소유한도 제한 없음

공모
설립시 모집금액의 30%이상 공모
설립시 일반 공무규정 배제

현물출자
- 설립시 현물출자 불허

- 현물출자는 개발사업 인가 후 가능
설립시 자본금 30%이내 범위에서 현물출자 허용

자

산

운

용

요

건
투자대상
부동산 및 부동산관련 유가증권
- 부채상환목적 부동산

- 약정체결기업, 법정관리 및 화의기업

부동산

자산구성요건
- 총 자산의 70% 이상을 부동산으로

구성

- 총 자산의 90% 이상을 부동산 및

관련 유가증권, 현금으로 구성
자산의 70% 이상을 구조조정 부동산에 투자

배당요건
배당가능이익의 90%이상을 금전 배당
배당제한 요건은 없으나, 법인세 감면을 받기 위해서는 90%이상 배당

업무범위
부동산 매입, 개발, 관리, 처분

자산관리
자기관리 또는 위탁관리
-위탁관리

-자산관리회사 자본금은 70억 이상

자산운용상



제한
개발사업은 자기자본 30%이내. 차입은 원칙적으로 금지

-나대지는 개발사업 시행후 처분

-부동산 단기 처분 제한(3년)
-나대지 처분 제한 규정 배제

-부동산 단기 처분 가능

인가 및 감독
건교부
-건교부 인가

-건교부, 금감위 공동 감독

세제 혜택
-투자손실준비금 적립

(법인세 면제는 안됨)

-취득세, 등록세 50% 감면
-법인세 면제(90^%이상 배당시)

-취득세, 등록세 100% 감면

종합토지세 분리과세, 배당소득 분리과세





- 변호사/법학박사 지철호

출처 : 땅을 사랑하는 이들

글쓴이 : 김 재동 원글보기

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