부동산정책을 하는 이유

왜 이런 부동산 정책을 하는지(투기를 불러오는--더 좋은 대안도있는데)

정부는 부동산 가수요를 잔뜩 부풀게 한 뒤 부동산투기를 억제한다는 명분으로 또다시 엉터리 공급확대 처방을 내놓는 식의 패턴을 보이고 있다. 조작과 사기가 판치는 투기 시장의 문제를 마치 공급 부족으로 생긴 문제인 것으로 포장해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 일감을 만들어주기 여념이 없다. 그래서 수도권에서만 2만호가 넘는 미분양 물량 적체가 보여주듯이 지금도 넘쳐나는 매매용, 투자용 주택을 더 짓겠다며 투기판을 더 키우는 정책을 교묘히 쓰는 것이다. 그러면서도 마치 이것이 서민 주거 안정을 위한 정책인 것처럼 포장한다. ‘병 주고 약 주는’ 격이라도 되면 다행인데, 병을 주고 난 뒤 병이 낫는 약을 주는 것처럼 하면서 사실은 병을 더 키우는 약을 처방하고 있는 것이다. 대표적인 것이 지난달 27일 발표된 ‘서민주거 안정을 위한 보금자리주택 공급 확대 및 공급체계 개편방안’이 바로 그것이다. 정부는 보금자리주택 공급대책이 단기적으로 반등하는 집값을 잡고 서민들의 전세 부담을 덜어주는 직접적인 대책인 것처럼 포장하고 있지만 이는 기만에 가깝다.   왜 그런지를 구체적으로 살펴보자. 우선, 젊은 신혼부부들 대부분이 전세에서부터 시작한다. 그런대도 불구하고 분양주택을 공급한다는 것 자체가 현실을 전혀 무시한 처사이다. 둘째로, 신혼부부 등을 대상으로 하는 보금자리 주택은 비록 주변지역에 비해 상대적으로 저렴하게 공급한다고 하지만 다름 아닌 로또 분양이다. 저렴하게 분양한다고 해도 3,4억원 정도 돈이 있어야 한다. 신혼부부가 어디서 그런 큰 돈을 만들 수 있겠는가 말이다. 이런 것이 어찌 전세가격 안정과 부동산투기 억제를 위한 정책이라고 할 수 있겠는가.   이미 우리연구소는 주택가격 안정과 서민 주거안정을 위해 공영임대주택 공급확대를 계속 주장해오고 있다. 주택공급에 있어서 정부의 역할은 공영개발택지에서 공공부문이 공급하는 장기임대/전세주택을 늘리는 것이어야 한다. 이미 민간이 하고 있는 것에 더해 정부가 나서서 활용 중심의 임대주택이 아닌 매매용 분양주택의 공급을 확대하면 부동산 가격이 안정될 것이라는 착각은 여전히 정부가 자신의 역할이 무엇인지 깨닫지 못하고 있다는 고백밖에 되지 않는다. 더구나 8.27대책은 서울 시내에서 각종 주거정비사업이 본격화되면서 생겨난 이주수요 때문에 서민들의 전월세난이 가중된다는 언론 보도가 잇따르면서 나온 조치이기도 하다.   서민들의 전월세난을 해소하기 위해서는 분양용 주택이 아닌 공공임대주택을 대규모로 공급해야 한다. 중장기적으로 서민들의 전월세난을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법은 장기공공임대주택을 대규모로 공급하는 것이다. 공공임대주택의 비중이 20% 이상으로 높은 유럽 국가들에서 서민들의 주거난을 겪는 일이 거의 없다는 점에서도 이는 분명히 드러난다. 또한 여러 보완책이 필요하지만 노무현 정부 때 추진한 국민임대주택이나 서울시가 시행하고 있는 장기전세 주택의 세입자들이 전월세 가격 폭등으로 고통 받는 경우가 없다는 점만 봐도 이는 분명하다.   그런데도 현 정부는 출범 이후 아래 <도표>에서 보는 것처럼 임대주택 공급을 오히려 줄이고 대신 분양용 보금자리 주택 공급을 늘리고 있다. 국토해양부 자료에 따르면 이명박정부 출범 첫해인 지난해 11만6,908가구로 전년 대비 20.5%나 줄었다. 또한 2009년의 목표치는 지난해보다 더 줄어든 10.6만 가구에 불과한 실정이다. 그런가 하면 현 정부는 한쪽에서는 갖가지 부동산 부양책을 써서 부동산 가격을 떠받치면서 다른 한쪽에서는 중장기적 도시균형발전을 무시한 채 그린벨트를 풀어 막대한 예산으로 보금자리 주택을 건설하겠다고 하고 있으니 엇박자도 이런 엇박자가 있을 수 없다.                                       (주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성   보금자리 주택의 구체적인 추진 방법도 문제라고 할 수 있다. 현 정부는 서울 강남 세곡과 서초 우면의 전용면적 85㎡형 보금자리주택 분양가를 3.3㎡당 1,150만원으로 책정하겠다고 밝히고 있다. 이는 인근 서울 강남 지역의 3.3㎡당 주택가격에 비해서는 반값 정도에 불과할지 모르지만, 정부가 그린벨트를 풀어서 공급한다는 점에서 실제 원가 구조를 따져보면 매우 높은 가격에 공급하는 것이라고 할 수 있다.   더구나 실제로는 정부가 책정하겠다고 하는 분양가 수준을 계속 유지할 수 있을지도 의문이다. 정부는 주택공급 부족 문제를 조기에 해결하기 위해 보금자리 주택을 앞당겨 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 이처럼 주택공급 시기를 당기기 위해서는 토지 보상가가 올라갈 수밖에 없다. 실제로 정부가 판교신도시 계획을 발표한 초기에는 분양가를 3.3㎡당 800만~900만원 수준으로 거론했지만, 결국 투기가 일어나 대상지의 땅값이 뛰면서 1,200만원 대까지 상승한 전례가 있다.   또한 현 정부는 주택 공급을 앞당긴다는 명목으로 설계 및 시공 동시 입찰 방식인 턴키 입찰 방식을 적용키로 했다. 하지만 이는 기만술에 불과하다. 턴키 입찰 방식을 사용한다고 하더라도 이론적으로 별도의 설계 발주에 걸리는 3개월 정도의 기간을 단축할 수 있는 게 고작이다. 또한 실제로는 턴키입찰 방식을 통해 사업기간을 단축하고 있음을 보여주는 실증적 자료는 거의 없다. 더구나 이미 지난 노무현 정부에서 주택공사의 시범사업을 통해 아파트 건설 기간을 CM(Construction Management. 건설사업관리)기법을 이용해 종래 26~30개월 정도이던 아파트 건설기간을 20개월 정도로 대폭 단축한 전례가 있다. 이미 이런 사례를 가지고도 그런 방안을 활용하지 않고, 턴키 입찰 방식으로 보금자리 주택 건설을 추진하겠다는 것은 결국 현 정부가 보금자리주택 사업을 통해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해주겠다는 의도가 숨어 있는 것으로 판단된다. 이미 여러 차례 설명한 것처럼 턴키 입찰은 상위 10개 건설업체들의 담합을 기정사실화해 비슷한 품질의 아파트를 짓는데 30% 정도의 예산을 건설업체들에게 더 얹어준다는 것을 의미하기 때문이다.   이처럼 현 정부가 보금자리주택의 조기 공급을 위해 추진하는 방식은 향후 정부가 현재 발표한 분양가보다 실제 분양가를 더 높일 가능성이 높다.  이 같은 가능성을 명확히 보여주는 전례가 이명박 대통령이 서울시장 시절 추진했던 은평뉴타운 사업이라고 할 수 있다. 은평뉴타운 사업지구는 이명박 대통령이 서울시장 취임 직후 강북 표심을 잡기 위해 ‘강남북 균형개발’이라는 명분을 내세워 추진한 시범 뉴타운사업 가운데 하나다. 이 대통령은 당시에도 자신의 시장 임기 안에 가시적인 성과를 보여주기 위해 그린벨트를 풀어서 사업 추진 속도를 가장 높일 수 있는 은평뉴타운을 시범사업으로 정한 것이다. 당시에도 시장 임기 내에 사업 진척을 가시화하려다 보니 원주민들의 반발을 무마하기 위해 서울시 산하 SH공사는 토지 보상비를 매우 후하게 집행했다. 이렇게 해서 평당 토지 보상비가 판교신도시의 평균 3.5배 가량에 이를 정도로 치솟았다. 또한 사업기간을 줄이고 재벌급 건설업체의 참여를 유도한다는 명목 아래 턴키 방식으로 발주해 건설업체들에게 엄청난 폭리를 취할 수 있게 했다.   그 결과 오세훈 서울시장 임기 초기인 2006년 가을 은평뉴타운 고분양가 사태로 주변 집값을 오히려 들썩이게 만들었다. 실제로 당시 은평뉴타운 인접 서대문구나 은평구의 아파트 가격은 3.3당 700만~800만원이던 시세가 불과 몇 달 만에 1,200만~1,300만원으로 수직 상승하게 만들었다. 물론 강남권 그린벨트 지역의 경우 인근 지역의 집값이 워낙 높은 상태이기 때문에 그보다 더 분양가가 치솟을 가능성은 낮다. 하지만 하남 미사나 고양 원흥 등지에서는 경우에 따라 은평뉴타운 사태와 같은 효과를 낳을 가능성도 배제할 수 없다.   한편 강남권 보금자리 주택의 경우 정부가 현재 발표한 분양가 수준대로 주택을 공급하고 입주 당시 주변 집값이 분양가보다 상당히 높은 수준이 유지될 경우에는 또 다른 문제가 발생한다. 이미 ‘판교 로또’ 사태에서 경험한 것처럼 개발이익의 상당 부분을 분양 당첨자에게 넘겨주는 상황이 벌어지게 되는 것이다. 이는 앞에서도 설명했듯이 공공택지를 조성해 장기공공임대주택이 아닌 투자용 매매 주택을 대량 공급하게 되면 필연적으로 발생할 수밖에 없는 구조다. 정부가 복권 추첨하듯이 운 좋은 일부 분양 당첨자들을 골라 그들의 재산 형성을 도와주는 꼴로 정책의 형평성 차원에서 수긍하기 어려운 방안이라고 할 수 있다.   물론 정부는 이 같은 가능성을 줄이기 위해 전매제한 기간을 7~10년으로 늘리고 실제 5년 이상 거주하는 방안 등을 제시하고 있다. 하지만 판교신도시의 경우에도 그런 식의 전매제한 기간을 설정했지만 ‘로또 차익’을 노린 투기적 가수요의 준동은 사라지지 않았다. 또한 지난해 하반기 이후 수도권 집값이 급락하면서 정부가 전매제한 기간을 상황에 따라 풀어준 사례들이 있어 이 같은 전매제한 기간이 철저히 지켜질 것으로 믿는 사람들은 거의 없다. 앞에서 보았듯이 정부가 자신의 역할을 분명히 인식하고 장기임대주택을 공급하면 이런 불필요한 규제 자체가 필요 없다. 말 끝마다 ‘규제 완화’를 외치는 정부이지만, 실제로는 이처럼 정부 스스로 투기세력에게 먹잇감을 제공하면서 투기를 막는다는 핑계로 이중삼중의 규제로 다시 옭아매고 있는 것이다.   서민들의 전월세난을 가장 크게 가중시킨 장본인은 바로 이명박 대통령 자신이다. 그가 서울시장 시절 서울 강북 지역 주민들의 표심을 얻기 위해 서울시 전체 시가지 면적의 약 7.5%에 이르는 33개 뉴타운 지역을 자신의 임기 내에 한꺼번에 지정한 때문이다.  이는 서울시가 1970년대 이후 30여 년 동안 추진해온 각종 재개발 사업 면적의 1.5배를 넘는 면적이었다. 이 정도로 드넓은 지역을 한꺼번에 뉴타운으로 지정할 경우 대규모 이주 수요의 발생으로 서민 주거난이 심해질 수 있다는 문제점은 사업 초기부터 여러 전문가들이 경고한 바 있다.   이처럼 무더기 뉴타운 지정으로 서울의 집값이 폭등하도록 하고 뉴타운 원주민의 70% 이상을 차지하는 전월세 세입자들의 주거난을 심화시킨 이명박 대통령은 대통령 취임 이후 이 같은 과오를 바로잡기는커녕 더욱 악화시키고 있다. 강남 재건축 규제를 대폭 완화하고 용적률을 상향 조정하는 등의 조치를 통해 강남 재건축의 수익성을 높여준 결과 뉴타운 이주 수요에 더해 재건축 수요 등이 한꺼번에 몰리도록 만들었다. 그런 과정에서 기존 임대 및 중소형 주택공급 의무비율도 대폭 낮춰 서민주택 공급 비중을 크게 낮췄다. 또한 현 정부 출범 이후 임대주택 공급 물량도 계속 줄이고 있다. 이처럼 현 정부는 말로는 늘 ‘친서민’을 외치지만 실제 정책은 오히려 ‘반서민’인 경우가 많다. 특히 다주택 투기자들을 위한 부동산 부양책을 정부 주택정책의 기본 틀로 삼고 있기에 현 정부의 주택정책은 여러 정책 분야 중에서도 가장 반서민적인 정책 분야라고 할 수 있다.