2006-7년도 부동산정책

샬롬

2006-7년도 부동산정책입니다.

 

2006~2007년 간 발표된 참여정부 부동산 관련 정책

1. 2006년 부동산 정책

1) 3.30 부동산 대책 발표

- 재건축 합리화 및 개발이익 환수

- 주택담보대출규제 강화→ LTV, DTI 함께 적용으로 주택담보대출 규제 강화

- 대체취득 부동산의 비과세범위 축소

- 주택거래 신고제 강화→ 주택거래 신고지역 내에서 주택 매입시 자금조달계획과 입주여부 신고 의무화

2) 11.15 부동산 대책 발표

- 주택공급 확대를 위한 대책 발표→ 장기주택소요에 대비하기 위한 추가 신도시개발 추진(신도시 및 국민임대단지 밀도 상향 조정 → 8~9만호 추가 공급)

→ 택지개발 기간 단축(택지개발절차 단축, 건교부장관이 광역교통개선대책 수립 등)(신도시의 경우 이전까지 7.5년 → 5~6.5년으로 단축)

- 분양원가공개 확대와 분양가 제도개선방안 강구

- 투기지역 아파트 담보대출 LTV 강화 / DTI 적용대상 확대

- 서민주거안정 대책→ 장기임대주택 공급 확대 및 서민주택금융지원 강화

- 계획관리지역 내 주택건설규제 합리화

- LTV, DTI 등 주택담보대출 관리 강화

3) 2006년에는 사실 크게 강한 대책은 보이지 않는다.

2005년의 8.31대책이 워낙에 강했기 때문이기도 했지만 2005~2006년 즈음에는 워낙에 아파트 값이 많이 올라있는 상태였기에 억지로 가격을 낮추는 것 보다는 공급을 확대해서 서민들에게 좀 더 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 서민주택의 확대와 무분별한 대출의 규제 등이 중심규제였다.(LTV와 DTI)

LTV 라는 것은 Loan to Value ratio- 의역하면 '담보인정비율' 정도가 될 것이다.

LTV가 60% 라고 할 때, 담보 설정을 하려고 하는 아파트나 기타 부동산 상품 값어치(보통 감정가)의 60%에 해당하는 금액을 대출받을 수 있다는 뜻이다.

예를들어 10억원 상당의 아파트에 담보 설정을 할 때에는 60% 상당, 즉 6억원을 대출받을 수 있다는 것. 그리고 DTI는 Debt to Income ratio- 총부채상환비율 정도로 의역할 수 있을 것이다. 이 강력한 규제는, 대출규제를 강화할 때 자주 등장하는 것으로 Income- 연수입에 따라 상환할 수 있는 Debt- 부채가 달라진다는 뜻이다. 보통 이 LTV와 DTI가 중복 적용되면서 계산이 상당히 복잡해 지는데, 각 은행마다의 규제와 기준이 추가되면- 서민들이 원활한 대출을 받기는 꽤나 까다롭다.

참여정부 시절에 이렇듯 대출규제를 강화해 두었기에 미국이 무분별한 대출로 인해 서브프라임 모기지 사태를 겪을 때에도 우리는 대출로 인한 피해가 비교적 경미했다.

2.  2007년 부동산 정책

(1) 1.11 부동산 대책 발표

1) 주택공급제도 개편→ 분양가 상한제를 민간택지로 확대(민간택지비는 감정평가금액을 적용)

→ 분양원가 공개 : 수도권과 투기과열지구 민간택지에서도 원가 공개

→ 분양주택에 대한 전매제한기간 확대 : 수도권 공공택지 7~10년, 민간택지 5~7년

2) 토지보상제도 개편→ 토지보상금 산정기준 시점을 '예정지구지정단계'로 앞당김

→ 알박기 대책 : 토지 50% 이상 매수한 경우 대상지 잔여 토지 수용 매수

3) 용적률 확대 : 2종 지구단위계획 용적률 200%까지 완화

(2) 1.31 부동산 대책 발표

1) 임대주택 재고 20% 확충을 위한 임대주택 펀드를 운용, 비축형 임대주택 추가건설

2) 민간임대주택 건설 활성화

3) 채무상환능력을 고려한 대출체계 개선 및 장기고정금리 모기지론 활성화

2007년- 특히 1월 11일의 부동산 대책은, 중요한 부분이 몇군데 있다.

(3) 1.31대책의 경우에는 사실 기존의 규제를 좀 더 강화하거나 주택공급을 활성화 시키겠다는 것 정도고.  1.11 대책을 살펴보자.

이전까지 공공택지에 대해서만 적용되던 분양가 상한가가 민간택지로 확대된다.

분양가 상한제는 공공주택 가격에 상한선을 정해두어 일정 수준 이상의 분양가를 제한하면서 그와 동시에 전매기간을 정해두어, 일반적인 민간주택보다 저렴한 공공주택을 이용한 투기를 방지했다. 그랬던 것을 아파트 가격이 너무 치솟자 민간주택에도 적용시키게 된 것이다. 하지만 건설사들의 거센 반발을 막기 위해서 '감정평가액' 에 대한 상한가만 적용했다.

(4) 2007년 전매제한 확대

우선 꼭 나와야 하는 것이 '판교' 이야기다. 2006년 전후만 해도 '로또판교' 라고 해서 분양권에 당첨만 되면 로또에 당첨된것 마냥 좋아했었다. 분당과 접하고 있고 경부고속도로를 끼고 있는 판교는, 그 분양권에 대한 높은 기대감으로 인해 부르는게 값이었다-하지만 2007년 초 전매제한이 강화되면서 '로또판교'는 '애물단지 판교'로 바뀌어 버렸다. 분양권을 갖고 있어도 7년~10년 뒤에나 되팔 수 있다고 하니 분양권 받으려고 몇날몇일을 애태웠던 사람들은 허탈하고 애달픈 심정이 될 수 밖에 없었다. 현 정부 들어와서 규제가 완화되었다.

(5) 토지보상제도 개편 부분(알박기)

'알박기' 라는 것은, 어느 지역의 개발소식을 미리 선점하여 단 몇 평이라도 매입해 뒀다가 나중에 개발지에 대한 보상이 시작될 때, 높은 가격을 부르며 배짱을 부리는 것을 말한다. 공공개발에는 '강제수용'이 가능하지만 민간 개발사업에는 '협의보상'을 해야된다는 점을 이용한 것이다.-(실제로 수십배의 투자이익을 남기기도 했다고 한다)그러던 것을 민간개발 사업도 부지의 50% 이상을 매입할 경우 나머지 부지에 대한 '강제수용' 권한을 준다는 것-알박기를 원천봉쇄할 수 있는 방안이긴 하다. 하지만, 현황은 약간 다른데 지자체에게 대부분의 권한이 이양된 상태에서 지자체는 타지에서 온 기업이 개발사업을 한답시고 부지 매입에 들어가면-50% 이상을 매입했더라도 나머지 부지에 대해서 '강제수용' 권한을 쉽게 주지 않는다.

지자체마다 50% 이상이 될 수도 있고 60, 70% 이상을 매입해야 권한을 주는 곳도 있지만 막상 민간개발시 강제수용 권한을 쉽게 넘기지는 않는다.

주민반발이 극심하기 때문이다. 어찌됐든, 이제 더 이상 무분별한 알박기는 불가능해 졌다고 봐도 될 것이다. 예전에 심할 때에는 부지 90% 이상을 매입했는데

나머지 10%의 매입비용이 90% 매입비용과 맞먹어서 포기하고 부지면적을 줄여서 개발했던 적도 있다. 물론 어느 곳에서나 그러하듯이 어느정도 과장과 허풍은 섞여있겠지만. 이상으로 2006년~2007년의 부동산 관련 대책 발표에 대해서 살펴봤다.