[스크랩] 전원생활

전원주택지 구입 요령 - 1 토지거래허가구역은 피해야＝실수요자라면 우선 매입하려는 전원주택지가 토지거래허가구역인지 여부를 확인해야 한다. 전원주택 실거주 희망자 대부분은 수도권과 강원지역을 염두에 두고 있다. 수 도권 전원주택지는 도심으로 접근성이 좋아 출ㆍ퇴근형 희망자들이 선호하고, 강원지역은 자연환경을 먼저 생각하는 이들이 좋아한다. 현재 수도권 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있지만 이천 여주 양 평 가평 연천 등은 제외돼 있다. 토지거래허가구역은 실거주해야 전원주택지를 구입할 수 있는 등 절차가 까다 롭고 최대 5년 동안 전매를 할 수 없도록 관련 법령이 바뀌어(농지 2년, 임야 3년, 나대지 5년) 선뜻 매입하기가 어렵다. 반면 토지거래허가구역이 아닌 곳 은 거주 요건에 제약이 없고 전원주택지 매입 후 토지 전매 제한이 없어 만일 의 상황에 대비할 수 있다. 토지 매입자금으로 2억원 이상을 잡았다면 수도권 전원주택을, 2억원 이하라면 강원지역의 주말주택으로 눈을 돌리는 게 낫다는 조언이다. 한편 관련법 개정안에 따라 도시민이 대지 660㎡(200평), 연건평 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 농어촌 주택을 구입하거나 전원주택을 지을 때 주어 지는 양도세 비과세 혜택이 2008년 말까지 3년 동안 유지된다. 이 경우 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문에 도시에 이미 보유하고 있는 주택을 팔더라도 3 년 보유, 2년 거주 요건만 채우면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. ◆ 토목공사 완료된 대지 골라야＝2003년 10월 22일 이전 전원주택지는 토목공 사가 완료되면 지목이 대지로 전환돼 기간에 상관없이 건물을 지을 수 있었다. 하지만 이후에는 토목공사가 완료되고 건축물에 대한 건축준공검사가 허가된 경우에만 지목이 대지로 전환되도록 관련 법규가 바뀌었다. 토목공사가 끝났더라도 건축허가 기간에(허가 1년, 유예기간 1년) 건축물이 완 공되지 않으면 해당 시ㆍ군청에서 원상복구 명령을 내려 자칫 자금이 묶일 수 있어 세심한 주의가 필요하다. 천창민 대성개발 사장은 "전원주택 시장이 실거주와 재테크를 노리는 30~40대 도시민과 은퇴 후  전원생활을 원하는 실수요자 중심으로 재편되고 있다"며 "토 지거래허가지역이 아닌 곳과 지목이 대지로 전환돼 있는 전원주택지를 고르돼 반드시 철저한 현장답사와 지역정보 수집으로 기타 변수를 제거해야 한다"고 말했다.   전원주택을 전원카페로 용도변경 전원주택을 짓기 위해서는 근린생활시설로 허가를 받아야 합니다. 수도권에서는 근린생활시설로 허가가 나지 않으며 그 외지역에서도 국도변이나 강과 붙어 있는 곳에서 근린생활시설로 허가를 받을 수 없습니다. 이렇듯 전원카페를 위해 신규 허가를 받는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다. 이러한 현실에서 기존의 전원주택을 용도변경 하여 카페나 식당을 하는 경우도 많이 있습니다. 특히 시골의 주택을 영업을 목적으로 구입하는 경우가 많은데 아무 주택이고 구입하여 이런 용도로 사용할 수는 없습니다. 주택을 카페나 식당으로 만들기 위해서는 우선 용도변경의 절차를 거쳐야 합니다. 일반주택의 경우 근린생활시설로 용도변경 하는 것은 제한이 없습니다. 그러나 농가주택은 지은 지 8년이 지나야 용도변경이 가능합니다. 여기서 말하는 농가주택이란 농업인이 신고로 지은 농가주주택을 말합니다. 농촌에 있는 주택들이 모두 여기에 해당되는 것은 아닙니다. 용도변경을 목적으로 농가주택을 구입할 경우 행정관청을 찾아 일반주택인지 농가주택인지를 알아보는 것이 좋습니다. 또 수변구역 등 제한지역에서는 주택을 상업시설로 용도변경이 불가능합니다.   전원카페 2년 경험담 서울에서 사업을 하던 최씨는 40대 후반으로 서울의 사업을 정리하고 경기도 광주에 가족들과 함께 내려가 카페를 운영하고 있습니다. 1층은 카페로 하고 2층과 3층 다락은 주택으로 하여 한 건물에 주택과 카페를 동시에 지었습니다. 시작할 때는 의욕적으로 해보겠다는 생각으로 평수도 크게, 주변의 것들보다 더 좋게, 많이 투자해 지었는데 한 2년 운영해 보니 생각했던 것보다 벌이도 시원찮고 또 관리도 쉽지않아 고민을 하고 있습니다. 괜히 시작했다는 후회를 할 때도 많습니다. 정확하게 말해 계획없이 시작했다는 생각을 할 때가 많다는 말이 옳을 것입니다. 최씨가 카페주인으로 보낸 2년 동안의 경험을 통해 스스로 준비가 충분하지 않았다고 이야기하는 것들을 정리해 보면 이렇습니다. 전원카페뿐만 아니라 펜션 등을 운영할 계획을 갖고 있다면 참고가 될 것입니다. 그가 실패했다고 생각하는 것 중   첫째는 위치선정을 잘 못 했다는 것입니다. 현재 카페를 하고 있는 장소는 지역적으로 너무 특징이 없는 곳입니다. 도시에서 가까운 것도 아니고 그렇다고 완전한 시골분위기가 나는 곳도 아닌 색깔이 전혀 없는 좀 어정쩡한 지역입니다. 카페 주변은 주택, 음식점, 밭 등으로 이루어져 있어 카페 건물 이외에는 볼 것이 없습니다. 또 유명 관광지나 피서지로 가는 길목으로 사람들이 지나는 길에 쉽게 들를 수 있는 곳도 아니고 큰도로에서 샛길로 한참 들어와 있어 이곳이 목적이 아니라면 쉽게 가볼만한 곳이 아닙니다. 특히 안쪽으로 들어가면 막다른 길이라 굳이 이곳 카페가 목적이 아니라면 들어올 사람이 없는 곳입니다. 이곳에 들렀다가 연계하여 다른 곳으로 가려고 하면 길을 되돌아 나와야만 합니다. 한마디로 카페에 볼 일이 없다면 굳이 들어오지 않을 위치에 카페를 열었습니다. 카페에 와야겠다는 생각을 갖고 있지 않는 사람들이 쉽게 찾아오기 힘든 곳이란 이야기입니다. 둘째, 카페규모를 너무 크게 했다는 것입니다. 시작할 때는 의욕이 앞서 90평 규모로 지었는데 이렇게 크게 짓다보니 관리비도 많이 들고 그 규모를 운영하려면 직원도 있어야 하고 매출도 많이 올려야 합니다. 모자라는 일손을 가족들이 챙겨야 하다보니 가족들은 늘 피곤합니다. 게다가 시간이 좀 여유있을 것 같았는데 항상 카페를 지키고 있어야 하기 때문에 개인적으로 시간을 내기가 정말 힘듭니다. 작게 시작해 작은 매출로 운영하다 분위기를 보면서 서서히 키워나갔어도 충분했을 것을 애초부터 무리하게 투자해 부담도 되고 가족들까지 피곤하게 만들고 있다는 이야기입니다. 셋째, 주택과 카페를 함께 지어놓아 일과 휴식에 대한 구분이 없다는 것입니다. 카페의 2층은 주택으로 쓰고 있는데 이렇게 일터와 가정을 한 곳에 두다보니 일과 휴식에 대한 구분이 없이 항상 일하는 분위기라 생활에 리듬을 찾기 힘들다는 것입니다. 서울에서 출퇴근을 하였기 때문에 처음에는 막히는 길을 출퇴근하면서 받았던 스트레스가 없어서 좋았지만 시간이 지나자 퇴근 후 회사문을 나설 때의 해방감을 전혀 느낄 수 없다는 것입니다. 1층에서 문닫고 계단을 통해 2층으로 올라가는 것이 퇴근이니 카페와 가정, 일과 휴식에 대한 구분이 없어 오히려 스트레스를 받게 되었다는 것입니다. 그러다 보니 쉬어도 쉰 것같지 않고 일해도 일한 것같지 않아 적응하기 쉽지 않다는 것입니다. 넷째, 메뉴선정에 신중하지 못했다는 점입니다. 양식과 차가 주 메뉴인데 양식일 경우 주방에 꼭 요리사가 필요합니다. 그런데 주방 기술자들의 관리가 쉽지 않습니다. 그렇다고 주인이 직접 나서서 할 수 있는 요리도 아니고 동네 아줌마 도움을 받을 일도 아닙니다. 주방에 요리사가 없으면 하루라도 장사를 할 수 없는 입장입니다. 이것이 보통 신경 쓰이는 일이 아닙니다. 차라리 작게 투자하여 부부가 할 수 있는 메뉴나 간단히 차 종류만으로 메뉴를 정했더라면 하는 것이 지금와서의 후회입니다. 지금 바꾸자니 투자한 것도 아깝고 인테리어 분위기도 맞지 않아 이러지도 저러지도 못하고 있다는 것입니다. 조경이 너무나도 이쁜듯 하여..., - 봄에 피는 꽃으로 여름과 가을은 어떻게 마무리를 해야 할지..., - 석축 그리고, 꽃과 잔듸가 적당히 어우러져 있는듯..., 이쁘네.!!!   이동식 주택 10평 Layout 입니다. 요즈음 저렴한 비용으로 가능한 이동식주택(스틸 하우스라고도 함)의 구매(?)에 앞서 나름데로 Layout을 스케치 해 보았습니다. 보통은 3X12의 컨테이너 규격으로 많이 제작 합니다. 아래 그림은 컨테이너 규격과 ㄱ-형으로 그려 보았습니다. 농지법과 건축법 요약 [농지법] 第41條 (轉用許可의 取消등) 農林部長官, 市長·郡守 또는 自治區區廳長은 第36條第1項의 規定에 의한 農地轉用許可 또는 第38條의 規定에 의한 農地의 他用途一時使用許可를 받았거나 第37條 또는 第45條의 規定에 의한 農地轉用申告를 한 者가 다음 各號의 1에 해당하는 경우에는 農林部令이 정하는 바에 의하여 許可를 取消하거나 關係工事의 중지, 操業의 정지, 사업규모의 축소 또는 事業計劃의 변경 기타 필요한 措置를 명할 수 있다. 다만, 第6號에 해당하는 경우에는 그 許可를 取消하여야 한다.<개정 1996.8.8, 2002.1.14, 2005.7.21> 1. 詐僞 기타 부정한 방법으로 許可를 받거나 申告를 한 것이 판명된 경우 2. 許可의 目的 또는 조건을 위반하거나 許可 또는 申告없이 事業計劃 또는 사업규모를 변경하는 경우 3. 許可를 받거나 申告를 한 후 농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의 변경등 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 2年 이상 垈地의 造成, 施設物의 設置등 農地轉用目的事業에 착수하지 아니하거나 農地轉用目的事業에 착수한 후 1年 이상 工事를 중단한 경우 4. 농지보전부담금을 납입하지 아니한 경우 5. 許可를 받은 者 또는 申告를 한 者가 許可의 取消를 申請하거나 申告를 撤回하는 경우 6. 許可를 받은 者가 關係工事의 중지등 이 條 本文의 規定에 의한 措置命令을 위반한 경우 [건축법] 제8조 (건축허가) ①건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2005.11.8> ②시장·군수는 제1항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 미리 건축계획서와 건설교통부령이 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 얻어야 한다. <개정 2001.1.16> 1. 제1항 단서에 해당하는 건축물 2. 자연환경 또는 수질보호를 위하여 도지사가 지정·공고하는 구역안에 건축하는 3층 이상 또는 연면적합계 1천제곱미터 이상의 건축물로서 위락시설 및 숙박시설 등 대통령령이 정하는 용도에 해당하는 건축물 3. 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경의 보호상 필요하다고 인정하여 도지사가 지정·공고하는 구역안에 건축하는 위락시설 및 숙박시설의 건축물 ③제1항의 규정에 의하여 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 건설교통부령이 정하는 설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.<개정 1995.1.5, 1997.12.13, 1999.2.8, 2001.1.16, 2005.11.8> ④삭제 <2005.11.8> ⑤허가권자는 위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가 하는 경우 당해 대지에 건축하고자 하는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우에는 이 법 또는 다른 법률의 규정에 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다. <신설 2001.1.16> ⑥제1항의 규정에 의한 건축허가를 받는 경우에는 다음 각호의 허가등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2 및 제14조의 규정에 의하여 관련법률의 인·허가등 또는 허가등을 받은 것으로 본다.<개정 1995.1.5, 1996.12.31, 1999.2.8, 2000.1.28, 2002.2.4, 2002.12.30, 2005.11.8> 1. 제15조제2항의 규정에 의한 공사용 가설건축물의 축조신고 2. 제72조의 규정에 의한 공작물의 축조신고 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 의한 개발행위허가 4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항의 규정에 의한 시행자의 지정 및 동법 제88조제2항의 규정에 의한 실시계획의 인가 5. 「산지관리법」 제14조·제15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역에 한한다. 6. 「사도법」 제4조의 규정에 의한 사도개설허가 7. 「농지법」 제36조·제37조 및 제45조의 규정에 의한 농지전용허가·신고 및 협의 8. 「도로법」 제40조의 규정에 의한 도로의 점용허가 9. 「도로법」 제34조 및 제54조의6제2항의 규정에 의한 비관리청 공사시행 허가 및 도로의 연결허가 10. 「하천법」 제33조의 규정에 의한 하천점용등의 허가 11. 「하수도법」 제24조의 규정에 의한 배수설비의 설치신고 12. 「오수·분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률」 제9조제2항 및 동법 제10조제2항의 규정에 의한 오수처리시설 및 단독정화조의 설치신고 13. 「수도법」 제23조의 규정에 의하여 수도사업자가 지방자치단체인 경우 당해 지방자치단체가 정한 조례에 의한 상수도 공급신청 14. 「전기사업법」 제62조의 규정에 의한 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고 ⑦허가권자는 제6항 각호의 1에 해당하는 사항이 다른 행정기관의 권한에 속하는 경우에는 미리 당해 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 협의를 요청받은 관계행정기관의 장은 요청받은 날부터 15일이내에 의견을 제출하여야 한다. 이 경우 관계행정기관의 장은 제9항의 규정에 의한 처리기준이 아닌 사유를 이유로 협의를 거부할 수 없다.<개정 1995.1.5, 1999.2.8, 2001.1.16> ⑧허가권자는 제1항의 규정에 의한 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다. 다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.<개정 1999.2.8> ⑨제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항과 제8조의2제1항의 관계법령을 관장하는 중앙행정기관의 장은 그 처리기준을 건설교통부장관에게 통보하여야 한다. 이를 변경한 때에도 또한 같다.<개정 1999.2.8, 2001.1.16, 2005.11.8> ⑩건설교통부장관은 제9항의 규정에 의하여 처리기준을 통보받은 때에는 이를 통합하여 고시하여야 한다.<신설 1999.2.8> 제9조 (건축신고) ①제8조의 규정에 해당하는 허가대상건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.<개정 1993.8.5, 1997.12.13, 1999.2.8, 2002.2.4, 2005.11.8> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터이내의 증축·개축 또는 재축 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 제2종지구단위계획구역 안에서의 건축을 제외한다. 3. 대수선(연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선에 한한다) 4. 삭제 <2005.11.8> 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축 ②제8조제6항의 규정은 제1항의 규정에 의한 건축신고에 관하여 이를 준용한다.<개정 1995.1.5, 1999.2.8, 2001.1.16> ------------------------------------------------------------------------------------ 현행 농지법상 농지전용 허가를 받은 경우 허가일로 부터 2년 이내에 전용목적사업(건축 등)을 착공할 의무가 있으며, 그렇지 않으면 허가가 취소됩니다. 2년 이후 허가의 계속 연장 여부에 관하여는 지자체에 따라 다릅니다.(농지법 제41조) 건축허가는 허가 후 1년 이내에 착공의무가 있으며(1차 연장 가능) 정당한 사유없이 기간경과 시에는 허가가 취소됩니다. (건축법 제8조) 농지전용 신청시 건축허가 신청과 동시에 할 수도 있고, 아니면 별도로 할 수도 있습니다.대체로 농지전용으로 농가주택을 신축하고져 할 때에는 많은 서류가 중복되므로 함께 신청하는 것이 펀리합니다. 이 경우를 복합민원사항이라 하며, 신청을 받은 지자체(시, 구, 군청, 읍, 면사무소)에서는 한꺼번에 신청 인허가에 관련된 부서를 총괄하여 검토 심사한 후 인허가 여부 혹은 조건부 허가를 결정합니다. 이 때에는 농지전용허가와 건축허가가 함께 나게 됩니다. 그러나 농지전용과 건축허가는 별개의 민원사항이기 때문에 먼저 농지전용허가를 받은 후에 뒤에 건축허가를 따로 받아도 무방합니다. 농지에 농막[컨테이너] 대신 농가주택이나 소형주말주택을 신축하려면, 먼저 농지전용허가를 받은 후에, 농가주택 건축신고를 해도 됩니다. 농촌지역에서는 60평 미만은 건축신고 대상이기 때문입니다. 다만 유의할 점은 건축법상 허가에 갈음하는 건축신고는 사전[착공전]에 해야 하는 것이며, 사후신고가 아닙니다. 아래 건축법 관련조항을 참조하여 주시기 바랍니다. 참고로 전기 수도를 끌어 사용하는 컨테이너[문의하신 경우 해당]나 소위 이동식 소형 주말주택은 농지법상의 농막이 아니고, 주택으로 취급되므로, 반드시 사전에 농지전용 허가를 득한 후에, 건축신고(농림지역 등에서 60평 미만인 경우)를 해야 합니다.     신림면 소재의 전원 주택     토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

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