부동산신탁

부자테크/부동산투자

부동산신탁

명호경영컨설턴트 2010. 6. 15. 20:24

샬롬

부동산 신탁 이란?

신탁에 관한 모든 것

A 부동산신탁 이란?

부동산신탁이란 부동산 소유자가 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 자금과 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발, 관리, 처분등을 하고 그 이익을 돌려드리는 제도입니다.

부동산신탁이라하면 일반적으로 '명의신탁'을 생각하기 쉬우나 이것과는 다르며, 부동산신탁회사를 이용한 부동산신탁은 신탁법 및 신탁업법에 의한 부동산신탁으로서 신탁목적(개발, 관리, 담보, 처분)에 따라 부동산을 이용하는것에 대한 합법적인 보장을 받는 선진국형 부동산제도입니다

A 부동산신탁사를 이용하시면 이로운점!

신뢰성(안정성) - 위험없이 맡길 수 있습니다.
부동산 신탁회사는 신탁업법에 근거하여 금융감독위원회의 인가를 받은 부동산신탁전업 금융회사로서 모든 업무가 합법적이고 공정하게 처리되므로 믿을 수 있습니다.

또한 신탁재산에 대하여는 강제집행이 배제될 뿐만 아니라 신탁회사의 고유 재산과는 별도로> 독립하여 회계처리, 관리 및 운용되므로 안전성이 보장됩니다.

경제성(수익성) - 높은 수익을 드립니다.
각종 부동산에 관한 전문지식과 경험을 바탕으로 수탁재산을 최유효 이용 방안에 따라 개발· 관리· 처분(분양· 임대)함으로서 최대한의 경제적 이익을 창출하여 고객에게 높은 수익을 제공합니다.

편의성 - 복잡한 부동산관련 사무처리를 대행해드립니다.

부동산신탁회사는 각종 부동산 개발, 건축, 분양, 법률, 세무, 금융, 행정 등 복잡하고 번거로운 부동산관련 사무처리를 대행하여 드립니다

A 신탁할 때 발생하는 세금 및 절차는

세금 : 신탁은 형식적인 소유권이전으로 지방세법에 의거하여 취득세는 없고, 등록세만 건당 약 3,600원 입니다.
※ 신탁을 하였다고 부동산보유에 따른 재산세,종합토지세 등이 면제되는 것은
아닙니다.
절차 : 신탁계약 체결 →신탁 보수 납부 → 신탁등록

A 부동산신탁사는 무슨 일을 하는가

부동산개발, 관리, 투자에 대한 전문지식을 바탕으로 개발신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 자산유동화증권(ABS), 부동산컨설팅, 대리사무업무(개발, 매입, 매각, 자금관리) 등을 취급하는 종합부동산 개발, 금융, 컨설팅 전문회사입니다.

A 신탁등기시 등기부에 기재되는 내용은

부동산등기부상 표제부는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부가 변경되는 것은 아닙니다.

소유권관계를 표시하는 "갑구" 에는 등기목적은 소유권이전으로, 등기원인은 신탁으로, 권리자 및 기타사항에는 신탁회사가 표시되며, 신탁계약서가 '신탁원부 몇 호' 라고 표시됩니다 .
이러한 신탁원부는 신탁계약의 이해관계자들이 관할등기소에서 열람 및 등본을 발급받을수 있습니다

A 신탁보수결정기준은
신탁목적에 따라 신탁재산가액의 결정방식도 달라질수 있으며 업무의 난이도에 따라 계약 당사자간 조정이 가능합니다.

신탁보수를 결정하는 신탁재산가액의 일반적인 기준

개발신탁
개발보수 : 총 건축비의 약 3% ~ 5%내외
분양보수 : 분양가격의 약 2% ~3%내외

갑종관리신탁
연가 총수익의 1%~6%, 또는
주탁재산가격의 0.1% ~ 0.6%(연간)

을종관리신탁
토지 : 공지시가
건물 : 기준시가
위 가액의 약 0.1% ~ 0.3%내외(연간)

처분신탁
처분가액의 0.4% ~ 1.6%, 또는
처분이익의 0.4% ~ 1.6%

담보신탁 : 수익권증서 발급금액의 55/10,000이내

A 신탁업무 처리절차 및 기초서류는

업무절차 : 신탁상담 및 의뢰 → 필요서류 구비 → 신탁계약 및 등기 → 신탁회사 업무수행 → 신탁목적 달성시 계약해지

기초서류 관리, 처분신탁 : 기본서류

담보신탁 : 기본서류 + 위탁자의 재무제표 + 부채증명원 + (감정평가서)

개발대리 : 기본서류+토지이용(도시)계획확인원+지적도+사업계획서+수지분석자료

기본 서류란?
부동산등기부등본 (토지, 건물)/토지(임야)대장/건축물관리대장/공시지가확인원 /주민(법인)등록 등본/인감증명서/부동산신탁신청서

A부동산 개발시 신탁사를 이용하면 유리한 점은

신탁회사의 축적된 노하우를 활용할 수 있습니다.
토지 소유자와 시행자, 시공자 등 복잡한 사업 이해관계를 신탁회사가 중재하여 사업구도를 상호신뢰적으로 안정적으로 만들 수 있습니다.

개발대상부지를 신탁하여 개발하면 입주시까지 압류, 가압류 등 제한물권의 설정을 방지 함으로서 사업의 안정적인 진행이 가능합니다.

신탁회사 명의로 분양홍보를 하게 되므로 사업자금조달이 용이하고 사업성을 높일 수 있습니다.
신탁회사에서 자금관리를 하게 되면 수분양자들에게 신뢰감을 주며, 투명한 사업자금관리가 가능합니다

A 개발신탁 상담시기는

부동산신탁은 원칙적으로 부동산의 소유권이전을 전제로 하는 제도이기 때문에 최소한 토지소유권은 확보된 상태에서 신탁업무가 진행 되는 것이 원칙입니다.
그러나 경우에 따라 신탁회사가 개발사업의 구도자체를 잡아주는 경우도 있으므로 상담은 어떤 단계에서나 가능합니다

A 을종관리신탁이란

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대하여 발생할 수 있는 예기치 못한 분쟁을 예방하여 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

최근 금융기관의 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱이 활성화되면서 개발사업기간 동안에 부동산에 대한 소유권을 안전하게 보존하려는 목적으로도 많이 이용되고 있습니다.

신탁회사(수탁자)는 부동산소유자(위탁자)로부터 신탁계약을 통해 부동산을 수탁받아 부동산의 소유권만을 관리하게 됩니다.

A 갑종관리신탁이란

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대해 전문적이고 효율적인 관리와 보다 높은 운용수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 수탁받은 부동산에 대하여 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설 및 기술관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 부동산에 대한 종합관리업무를 수행하게 되고 이로부터 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하게 됩니다.

경우에 따라서는 부동산관리만을 전문으로 하는 업체에 용역계약을 체결하여 이 업체에 기술적인 부분을 전문적으로 관리할 수도 있습니다

을종관리신탁계약의 주된 내용은
금융감독위원회 관리신탁 표준계약에 의거, 계약을 체결하되 별도의 부동산관리 실행계약서를 체결하여 실질적인 관리업무는 위탁자가 수행합니다.

신탁계약의 목적은 위탁자의 신탁부동산의 안정적인 권리확보를 유지하기 위하여 신탁재산에 관한 등기부상 소유권관리를 목적으로 합니다.

신탁보수와 신탁절차비용 등은 위탁자부담으로 합니다.
부동산의 관리와 보존에 필요한 보수 및 비용은 위탁자가 부담합니다.

별도의 부동산관리업무는 수행하지 않고 신탁된 부동산에 대한 등기부상 "소유권"만을 관리합니다.
최근에는 개발사업등에도 활용되고 있으며, 아파트의 경우 사업승인전까지 부동산 소유권을 안정적으로 보호하여 주는 역할을 하게 됩니다.

A 을종관리신탁이 왜 필요하고 그 이점은

일정기간 동안 부동산소유권을 타인이 관리해줄 필요가 있을 때
(장기간 외국체류 등)

신탁기간 동안 소유권을 보호하는 기능이 있으므로 소유권보호가 필요할 경우 부동산에 관련된 분쟁이 타결될 때까지는 재산권이 임의처분 되지 않도록 보호할 필요가 있는 경우 (상속자간에 재산분쟁 등

A 담보신탁이란

부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 신탁계약을 통해 부동산소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 채권자(우선수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지.보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하게 됩니다.

만약 채무가 불이행되면 신탁회사가 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변재 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부하게 됩니다.

일반적으로 부동산담보대출의 경우 근저당을 설정후 대출이 실행되지만, 담보신탁을 이용하면 비용측면과 계약과정등이 여러측면에서 근저당보다 우수하므로 최근들어 많이 이용되고 있습니다

A 담보신탁과 저당제도의 차이점은

구 분 : 저당제도 /담보신탁
담보권 설정방식
- 저당권 설정
- 등기부상 "을구" 표시 - 신탁등기 소유권이전
- 등기부상 "갑구"에 표시사항

부동산 담보가치보전 채권기관에서 관리.보전 신탁회사에서 관리.보전
파산재단 구성여부 파산재단에 포함 파산재단에서 제외
채권실행방법 법원경매 신탁회사 공매 또는 수의계약

채권실행절차 및 소요시간
- 절차복잡/장기간 소요
- 폐쇄시장에서 경매
- 담보부동산의 고가매각 활동 불가 - 절차간편/단기간 소요
- 일반공개시장에서의 공매
- 담보부동산의 고가매각활동 가능
채권회수 경락금액 범위내
설정액까지 우선수익권 한도 범위내

A 담보신탁에 의한 대출금액은

어느정도인가 통상 감정평가액 대비 50∼60% 정도가 대출금액이며, 대출금액의 130%정도가 담보가액 입니다

A 담보신탁의뢰부터 대출까지 소요되는 기간은

대출금액, 기간, 차입자의 신용도 등에 따라 금융기관별로 의사결정기간에 차이는 있으나 제반 조건 충족시 통상 1주일 내외입니다

A 신탁사에서 발행하는 수익권증서의 효력은?

일종의 담보부채권으로서 우선수익자의 지위를 증명하는 증거 증권의 효력이 있습니다. (유가증권은 아님)
여기에는 채권 최고금액을 표시하게 됩니다

A 차주 부도시 환가절차는

대출기관에서 채무이행 최고후 신탁회사에 환가요청
감정평가를 의뢰하여 공매가격 결정

신탁회사에서 신탁부동산을 공개경쟁 입찰방식 등으로 공개시장에서 매매
신탁계약서에서 정한 순위에 따라 환가대금 교부
매수자에게 소유권이전

A 개발대리사무란
프로젝트 파이넨스(Project Finance)방식을 통해 개발사업의 시행자가 미래의 현금흐름을 담보로 개발자금을 조달하는 경우 조달한 개발자금의 안정적 상환을 위해 신탁회사가 위탁관리계좌

(Escrow Account)를 개설하여 개발사업의 수행으로부터 발생하는 현금흐름을 시행사를 대리하여 관리하는 업무를 의미하며, 보다 넓게는 시공사 선정, 분양관리, 컨설팅 등 개발사업 전반에 관한 업무도 포함합니다.

A 개발신탁과 대리사무의 차이점

개발신탁과 대리사무의 같은점은
총체적인 부동산개발계획의 수립 및 진행을 신탁회사에서 수행하는 것입니다.

차이점으로는 개발신탁 : 부동산 신탁회사가 직접 시행자가 되어서 사업관련하여 직접 자금차입에서 분양 및 사후관리까지를 모두 책임지는 형태임

대리사무 : 사업의 주체는 시행사지만, 개발계획 및 관리에 수반되는 자금관리, 공사관리, 분양관리 등을 위임업무에 따라 신탁회사가 수행합니다

A 처분신탁이란

부동산 소유자(위탁자)가 처분절차에 어려움이 있는 부동산, 대규모 부동산으로써 매수자가 제한되어 있는 부동산, 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권관리에 안전을 요하는 부동산 등을 안정적으로 처분하기 위해 이용하는 신탁상품입니다.

신탁회사는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 다양한 처분활동(수의계약, 공개매각, 경우에 따라 매각광고등 여러가지 방법)을 수행하고, 수탁부동산이 처분되는 경우 발생하는 처분수익을 수익자에게 교부하는 신탁제도입니다

A 대규모 부동산거래시 별도의 처분신탁상품이 있는가

부동산 처분신탁상품 자체가 신탁사에 위탁하게 되므로 계약에서 잔금지급까지 기간이 긴 경우나, 매매금액이 큰 경우 분쟁가능성을 낮추고, 안전하게 매매가 이루어질 수 있도록 하며, 일반 처분신탁과 다른 별도의 처분신탁상품은 없습니다

A 처분신탁과 중개사의 알선과의 차이점은

신탁회사가 대상부동산을 수탁 받아 신탁등기 하여 매도자의 권리 및 지위를 가짐으로 매수자가 안심하고 매수할 수 있습니다.

특히, 잔금정산 시까지 장기간이 소요되는 부동산의 경우 별도의 소유권보전절차 없이 안전한 소유권보전이 필요할 때에 유리합니다.

신탁회사는 부동산에 대한 적정가격을 산정하여 직접 매매계약까지 함으로서 매매에 따른 쟁을 예방할 수 있습니다.

A 처분신탁이 완료되었을 경우 발생되는 사항들은

소유권이전등기 절차
부동산 매매계약 체결 → 계약서에 따라 대금을 수납하여 처분보수 및 기타비용을 공제한 후 수익자에게 교부 → 처분대금 수납완료에 따른 소유권이전등기

매매계약 당사자
수탁자와 매수자 (실질적 당사자는 위탁자와 매수자)

제세금 신고 신탁에 따른 절차신고 이외의 부동산 매매거래에 대한 제세금 신고는 당사자들이 하는 것을 원칙으로 합니다.

A 분양보증신탁이란

건설분양사업자가 상가, 오피스텔등 공동주택을 분양하고자 할 때 분양보증을 받기전에 당해 사업부지를 신탁회사에 신탁등기 함으로써 입주예정자들의 재산권 보호와 분양율 향상 및 분양보증이행시 대지권 확보문제를 동시에 해결함으로써 주택공급질서의 안정을 통하여 국민경제에 기여하는 신탁제도이다.

분양보험가입 후 분양사업자가 부도, 파산등 분양계약을 이행할 수 없는 경우에 보증보험회사가 분양사업자를 대신하여 분양계약을 이행하거나 기 납부된 분양대금을 수분양자에게 반환하여 줌으로써 보증채무를 이행하게 됩니다.

현재 대부분의 상가분양은 선분양 후시공 방식이다.
즉, 분양사업자가 공사를 시작하는 시점에서 분양받을 사람을 모집하여 분양계약을 체결하고, 분양받은 사람으로부터 계약금 및 중도금을 받아 공사비로 투입하여 나중에 건축물을 완성하여 인도하는 방식이다.

따라서, 분양받은 사람의 입장에서 보면 분양사업자가 부도날 경우 납부한 분양대금을 떼일 위험이 있다.

상가와는 달리 공동주택(아파트)을 분양받은 자는 주택건설촉진법에 의거 대한주택보증(주)으로부터 주택분양보증을 받을 수 있지만, 공동주택 이외의 상가, 오피스텔, 오피스등을 분양받는 사람들은 이를 보증받을 수 있는 법률적 근거나 방법이 없어 분양사업자가 부도나면 분양대금을 떼여 일반 서민들의 피해가 커 사회적 문제가 되어 왔다.

분양보증신탁을 통하여 분양사업자가 부도나더라도 보증보험회사가 대신하여 분양받은 건축물에 대하여 원할한 공사를 완공하여 주거나 기존에 납부한 분양대금 전액을 반환하여 줌으로써 분양받은 사람은 제도적 안정성을 추구할 수 있다.

A 담보부사채신탁이란

주식회사가 사채를 발행하는 경우 발행자는 부동산 또는 기타 재산을 담보로 제공하는 경우가 있다.
이 경우 담보를 개개의 사채권자에게 제공할 수 없어 신탁기관에 일괄 신탁하여 모든 채권자의 담보에 대신하는 것을 담보부사채신탁이라고 한다.

사채를 발행하는 회사가 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 사채발행액에 대한 물적 담보권(물상담보권)을 설정하게 함으로써 사채매입자에 대한 발행자의 개별적 담보제공에서 오는 불편과 법률관계의 번잡성을 피하는 한편 발행자의 자금조달을 용이하게 한다.

이 신탁제도는 1962년 1월에 공포된 담보부사채신탁법에 의해 정부로부터 인가받은 신탁회사와 금융기관으로 그 취급기관이 제한되어 있으며, 설비투자. 증설, 운영자금 등 비교적 장기의 안정된 자금을 일시에 자금공급자인 투자자로부터 직접 조달하기 위해 발행하는 유가증권으로 담보물건에 의하여 원리금지급이 확보되는 제도이다

A 대물변제신탁제도란

시공사가 공사대금을 대물로 변제 받았을 경우.
대물재산을 신탁사 명의로 함으로서 취득세 및 등록세를 면제받고 소유권 이전등의 업무를 신탁사가 처리하여 주므로 시공사는 분양활동만을 촉진할 수 있는 제도이다.

시공사는 대물변제 받은 물건을 담보로 신탁사에서 발급한 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 담보신탁을 이용할 수 있다.

시공사의 공사대금 채권은 신탁수익자와 원매자의 매매계약 협의 완료시, 수익자의 신탁사에 대한 소유권 이전 요청과 원매자의 수익자에 대한 대금 납부로 회수된다.

대물변제신탁을 위하여 시행사는 시공사를 우선 수익자로 하는 관리처분신탁계약을 맺어야하며, 신택재산에 대한 매매계약 체결시마다. 시공사의 요청을 접수하여 매수자에게 소유권 이전 등기를 실