[스크랩] 부동산 투자회사 REITs(Real Estate Investment Trusts)

1. 리츠 (REITs)의 개념 및 도입배경
	REITs(Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법상 부동산투자회사를 말하는 것으로 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자하거나 부동산 관련 저당대출 등을 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상법상 주식회사를 말한다. IMF를 기점으로 기업과 금융이 부실해지면서 발생한 담보부동산의 처분이 거의 이루어지지 않아 기업이나 금융기관의 부도나 손실이 나면서 투자자금을 자본시장에 있는 다수의 소액투자자로부터 공모하는 수단인 REITs도입의 필요성이 강하게 제기되었다. 부동산증권화의 대표적 제도인 자산담보부증권(ABS)과 주택저당증권(MBS)제도는 부실자산 처리나 주택융자금의 회전에는 도움을 주지만 막상 투자가능 부동산에 대한 체계적인 투자와 관리와는 거의 무관하다. REITs는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의 성격을 가지고 있으며 우리나라에서는 부동산투자회사법상 모든 부동산을 대상으로 투자할 수 있는 일반 리츠(위탁관리 리츠)와 기업 구조조정 부동산에 한해 투자할 수 있는 CR 리츠(기업구조조정 리츠)로 분류된다. 부동산투자회사법은 2001년 제정시에는 상근 임·직원을 두고, 자산의 투자·운용을 직접하는 실체회사형 REITs만 인정하고, CR REITs에 한해서 예외적으로 자산운용을 외부의 전문기관에 위탁하는 명목회사형으로 설립토록 하였으나,  법 시행결과 예외적으로 도입한 CR REITs만 설립이 되고, 실체회사형 REITs는 설립이 전무한 실정인 바, 일반리츠의 활성화를 위해 법률안을 개정하기로 하고 규제완화에 비중을 둔 개정안을 입법함.  이외의 REITs의 종류를 분류할 때 부동산투자회사법상에는 해당하지 않지만 신탁형 REITs로서 부동산투자신탁이 있음. 부동산투자신탁이란 신탁겸업금융기관(주로 은행)이 취급하는 금전신탁의 일종으로 수탁자인 은행과 수익자인 투자자간 계약에 의해 신탁관계가 설정되며, 부동산매입 및 개발, 부동산담보대출, 부동산관련유가증권 투자 등에 자산을 운용하고 발생한 수익을 투자자(수익자)에게 배당하는 제도임.(예)국민은행 부동산투자신탁
	2. 리츠(REITs)의 구조
	3. 리츠(REITs)  투자의 장점
	뛰어난 안정성 투자부동산에서 안정적인 임대료 수입이 지속적으로 발생하므로 일반적인 금융상품과 달리 실물자산인 부동산에 투자함으로써 인플레이션 상황 하에서도 투자가치의 하락 위험을 최소화할 수 있다. 또한 주식 및 무보증 사채와는 달리, 본 상품은 최악의 경우에도 보유 부동산을 매각 처분할 수 있어서 투자원금의 손실을 최소화할 수 있다. 높은 수익성 부동산 취득세와 등록세 면제 또는 감면, 자본금외에 수익률보다 낮은 금융차입으로 레버리지 효과까지 발생하면 존속기간 평균 이익 배당률이 일반 정기예금 금리의 2배를 상회하는 등, 실제 수익을 높게 기대할 수 있다. 성장성 존속기간 만료시점에 부동산 매각시 부동산 가격 상승으로 인한 추가적인, 가격 상승으로 자본이득을 기대할 수 있다. 보유기간 동안의 안정적인 배당 이익과 함께 부동산의 가치상승으로 인한 매각차익을 기대할 수 있다. (일반적으로 배당률 계산에는 매각차익을 반영하지 않음.) 환금성 회사 설립 후 증권거래소에 상장되므로 언제라도 현금화가 가능하다. 투명성 투자설명서, 실사보고서, 분기별 영업보고서 등을 통해 투자한 리츠사의 투자운용내역이 투명하게 공개된다.

 

부동산 투자회사의 최저 자본금이 기존 250억원에서 100억원 이상으로 완화되고,

설립 인가 절차가 간소화 된다.

 

건교부는 지난 13일 ‘부동산투자회사법’ 개정안이 공포됨에 따라,

이 같은 내용을 골자로하는 ‘부동산투자회사법 시행령·시행규칙’ 개정안을 19일자로 입법예고 한다고 밝혔다.

이번에 입법 예고된 주요 내용을 보면, 우선 예비인가와 설립인가를 영업인가제로 전환하기로 함에 따라,

발기설립 방식으로 하되 투자자 보호를 위해 건교부 장관의 영업인가를 받도록 했다.

 

최저자본금도 250억원에서 100억원으로 완화했다.

이에따 라 설립당시 최저자본금은 10억원 이상이어야 하며,

영업인가 후 6개월 후 최저 자본금은 100억원 이상이어야 한다.

 

또, 발행주식 30% 이상을 일반에 공모해야 하는 의무규정이나 1인당 주식 소유한도(발행 주식의 30%)를 초과해

소유한 경우 초과분에 대한 의결권 제한규정에서 국민연금관리공단은 예외를 인정해 주기로 했다.

 

개발전문 부동산 투자회사도 도입하기로 했다.

매입·임대중심의 부동산 투자회사와 달리 개발전문 부동산 투자회사는 총 자산의 전부를 개발 사업에 투자할 수 있고,

선(先) 유가증권 상장 의무 적용을 받지 않는다.

 

차입규모도 확대된다.

부동산 투자회사의 차입·사채발행은 원칙적으로 자본의 2배를 초과할 수 없지만,

주주총회의 특별결의가 있는 경우 10배 범위에서 차입을 허용하기로 했다.

 

이번 개정안은 오는 19일부터 8월8일까지 관보와 건교부 홈페이지(www.moct.go.kr)에 공고해

국민 의견을 수렴하고, 법제처 심사와 국무회의 심의를 거쳐 올해 10월14일부터 시행될 예정이다.

출처 : ▒강남부동산 박일 팀장의 부동산이야기▒

글쓴이 : 닐리리야박회장 원글보기

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