[스크랩] `1가구 1주택` 패러다임 바꿔라/주택세제 문제점 [부동산세금정보카페]

 

 

`1가구 1주택` 패러다임 바꿔라/주택세제 문제점 [부동산세금정보카페] 

 

 

◆ `1가구 1주택` 패러다임 바꿔라 / 주택세제 문제점 ◆

원룸 임대업자 김종진 씨(63)는 최근 한 은행에서 받은 월간 안내레터를 읽고 나서 깜짝 놀랐다. 올해부터 3가구 주택자(임대인)가 임차인으로부터 전세보증금을 3억원 이상 받으면 초과분에 대해서는 예금금리만큼 종합소득세를 납부해야 하니 미리 대비하라는 것이 요지였다. 김씨는 지난해 은행에서 대출받은 8억원을 건축비 삼아 자가주택(거래가격 10억원)을 원룸으로 리모델링한 상태였다. 임차인에게 받은 전세보증금은 고스란히 대출 상환에 썼다. 하지만 종합소득세 부과 대상에 포함된 것을 뒤늦게 알아 어쩌지도 못하는 처지다. 김씨는 "원금 손실 우려에 매도를 할까 고민했지만 양도소득세 폭탄에 이마저도 힘들 것 같다"면서 "집을 세 주고 얻는 수익밖에 없는데 3가구 주택을 소유한 사람은 부자라는 등식은 어디서 나온 것인지 도무지 이해할 수 없다"고 하소연했다. 시대에 한참 뒤떨어진 부동산 세제는 개인적인 불편함과 부당함을 넘어서 시장 왜곡까지 초래하고 있다는 지적이 나온다. 김씨처럼 영세 임대업자가 3가구 이상 주택을 임대했다는 이유만으로 종합소득세 대상이 되는 반면 한 채의 주택을 소유한 부자들은 과세를 피하는 식이다. 특히 다가구 주택 소유자에 대한 양도소득세 등 중과세 방침은 공급자인 다가구주택자의 공급단가를 높이고 결국 수요자로 부담을 전가하게 만드는 부메랑이 되고 있다. 26일 통계청에 따르면 지난해 한국의 인구는 4821만명을 기록해 2000년 4613만명보다 4.5% 소폭 증가하는 데 그쳤다. 반면 가구 수는 지난해 1987만가구로 2000년 1450만가구보다 37%나 급증했다. 특히 1인 가구는 같은 기간 226만가구에서 471만가구로 두 배 이상 늘었다. 인구는 정체 상태에 있어도 가구 수가 늘고 있기 때문에 소형 주택에 대한 주거 수요는 꾸준히 상승할 전망이다. 실제로 소형주택 가격은 서울을 비롯해 전국적으로 높은 상승세를 이어가고 있다. 문제는 소형 주택을 구입하려는 사람은 적어지고, 전세와 월세로 살려고 하는 수요만 늘어나고 있다는 점이다. 주택가격 상승에 대한 기대감이 크게 떨어진 탓이다. 결국 자금사정에 여유가 있지만 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 다주택보유자가 주택공급자 역할을 해야 하지만 한국의 세금시스템은 이를 전혀 뒷받침하지 못하고 있다. 주택의 규모나 질에 관계 없이 일단 여러 채 집을 보유하고 있다면 중과세 대상이 된다. 국토해양부에 따르면 임대사업자의 총임대 호수는 2009년 131만1369가구로 글로벌 금융위기 발발 직전인 2007년 133만4951가구보다 오히려 2% 가까이 감소했다. 반면 국민은행이 집계한 전세금지수는 2007년 3월 97에서 2011년 3월 115.5로 19% 뛰었다. 이 기간 매매가격 상승률(10.7%)의 두 배나 되는 상승폭이다. `부동산 투기 방지`를 명분으로 삼은 다주택 소유자에 대한 불이익이 전ㆍ월세금을 띄우는 `풍선 효과`로 나타나고 있다는 얘기다. 조세당국은 양도소득세를 부동산 정책의 당근과 채찍으로 병행해 왔다. 주택 가격이 급등할 때면 수요 억제 수단으로 다주택자에 대한 조세부담을 늘렸던 데 반해 미분양주택 재고가 증가하는 주택경기 불황기에는 양도세를 완화했다. 하지만 2005년 들어 부동산 세제 정책은 큰 변화의 흐름을 읽지 못했다는 지적이다. 2005년 1가구 3주택 이상 소유자를 상대로 양도소득세율을 60%로 책정한 것과 2009년 비투기지역과 미분양주택에 대해 한시적으로 세율을 낮춘 것이 대표적 실책으로 꼽힌다. 2005년 참여정부의 과도한 주택 수요 억제 정책은 역설적으로 전세금 상승을 부채질했다. 전세금 상승률(3월 기준)은 2005년 -4.9%에서 2006년 4.5%, 2007년 6%로 급등했다. 공급이 줄면서 수요를 따라가지 못했다는 분석이다. 2009년 정책 실패도 패턴이 비슷하다. 2008년 9월 리먼브러더스 파산신청으로 촉발된 글로벌 금융위기는 주택 소비자들로 하여금 자산 가격은 더이상 상승 여력이 없다고 판단하게 하는 계기가 됐다. 때마침 2009년 전세금 상승률은 -0.5%를 기록했다. 이런 상황에서 정부는 국민 정서를 고려해 다주택자에 대한 양도세 중과 완화를 소폭 조정하는 데 그쳤다. 변화의 흐름을 놓친 결과는 지난해 가을부터 시작된 전세대란으로 나타났다. 전세금은 2010년 6.2%, 2011년 9.9%라는 기록적인 상승률을 나타냈다. 더구나 부동산 관련 세금의 복잡성은 세무 전문가들도 혀를 내두를 정도다. 현재 국세청이 공지한 양도소득세율은 취득시기와 양도시기, 소유기간 등에 따라 세율이 20%포인트 이상 차이가 난다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 "다주택자에게 과도한 페널티를 부여하지 않는 것이 임대업을 산업으로 인정하는 길"이라며 "형평성을 위해서라도 다가구주택자로 하여금 주된 거주주택을 선택해 과세당국에 신고하게 하고 이 주택 한 채에라도 양도세 감면혜택을 부여하는 것이 바람직하다"고 설명했다. 최근 발생한 전세대란도 다주택 보유자에 대한 과도한 양도소득세 부과가 영향을 끼쳤다는 분석이다. [특별기획팀 = 이진우(팀장) / 이은아 기자 / 전병득 기자 / 신헌철 기자 / 이지용 기자 / 강계만 기자 / 임성현 기자 / 이상덕 기자 / 김제림 기자]

 

 

 

 

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