아파트가격 하락이유

샬롬

누구가 제보한 글입니다.

그냥 참고로만 하세요

 

아파트는 지난 수십년간 가장 유용한 재산증식 수단으로 기쁨과 희망, 때론 좌절을 안겨준 장본인 이었습니다. 이 때문에 우리는 아직도 아파트를 통한 재테크를 꿈꾸면서 매입시기와 투자성 여부를 꼼꼼히 살펴보는 것 같습니다. 개인별 처한 상황과 가치관에 따라 결론이 엇갈리고 있습니다

 

그동안 여러 공개자료를 찬찬히 살펴보고 고민한 결과 향후 상당기간 아파트 가격이 하락할 것이라는 전망에 한표를 던지고 어느지역에 어떤형태의 주택을 구입하는 것이 좋은지 시간을 두고  검토하기로 했습니다

 

아파트 가격이 장기적으로 하락할 것이라고 판단한 이유

 

첫째 인구감소입니다. 공급과 수요논리를 이기는 시장은 없습니다, 특히 주택구입 연령대에서 급격하게 인구가 감소합니다.  2차 베이비붐 세대의 막대는 37-40세 정도인데 이들중 안정된 직장을 갖고 일정한 소득이 있는 사람들은 대부분 부동산 폭등기에 대출을 받아 주택을 구입하였고, 이 대열에 동참하지 못한 층은 아파트 가격이 너무 올라 대출을 받아서도, 월급을 모아서도 살수 없는 상황이 되었습니다.

 

그 이후 세대도 인구가 급속히 감소하여 부모님 집을 물려받는 상황이 전개될수도 있고, 특별한 사람을  제외하고는 현재와 같은 고가의 아파트를 살수 있는 경제적 여력이 없을 것입니다. 

 

둘째는 우리나라 개인소득 대비 서울의 아파트 가격이 세계 최고라는 것이지요. 이는 인구밀도, 경제력 등을 따져보아도 일부 거품이 있다는 증거입니다. 집에 대한 과도한 애착과 손쉬운 대출 등에 의해 실제가치보다 높게 평가된 측면이 있지요. 이것이 지탱되려면 70-80년대와 같은 고도성장과  개인소득이 함께 증가해야 하는데 그럴 여력이 의문입니다. 또한 수명이 40년 정도되는 아파트 가격이 계속 오르는 것도 곤란하고,  재건축은 저층 저가 아파트일때 매력적이지 지금처럼 오를대로 오른 가격과 고층아파트 시대에는 큰 이익을 내기도 힘들지요. 또한 재건축한 곳은 과밀한 세대수로 대부분 주거환경이 그리 좋지 않습니다 

 

셋째는 일본과 미국의 부동산 거품 붕괴입니다. 국가별 여건 차이가 있어 우리에게는 미일과 동일 형태의 폭락사태가 발생하지 않을수 있으나 장기적으로 우리 아파트가격이 하락할 것이라는 좋은 근거가 됩니다. 베이비붐 세대의 은퇴와 노령화, 주택 수요인구 감소, 과도한 대출, 주택 투기화 등 정도의 차이는 있지만 공통적인 조건이 존재하기 때문입니다. 우리나라에서 미국 일본과 유사한  형태의 부동산 가치 하락이 발생할 가능성이 농후합니다  

 

넷째는 베이비붐 1차세대의 퇴직입니다. 이세대는 아파트 가격 상승에 취해 금융자산 없이 노후를 맞이하고 있습니다. 이들중 일부는 고가의 아파트를 팔아 노후 생활비나 자녀 교육비, 결혼비용 등으로 사용하려는 생각을 하고 있지요. 앞에서 말했듯이 이런 고가 아파트를 받아줄 수요가 튼튼하지 않습니다. 경제적 여력은 없고 공급은 늘고 수요는 줄어드는 현상이 앞으로 계속될 것입니다.  다만 대치동 같이 교육적으로 매력적인 곳은 당분간 현 시세가 유지될 수 있겠지요

 

다섯째는 아파트의 실상을 파헤치는 글들이 많아졌습니다. 가령 아파트는 소모품이다, 20년 이상된 아파트는 녹물이 나온다, 30-40년 지나면 허물고 다시 지어야 한다. 아파트 가격이 너무 올라 재건축은 재산증식에 도움이 되지 않는다 등의 내용입니다. 가격이 한창 오를때는 아파트가 예뻐보이겠지만 가격이 정체되고 노후된 흔적이 나타나서 생활이 불편하면 눈꺼풀이 벗겨지게되고 과도한 기대와 집착에서 벗어나 실체를 확인하게 될 것입니다.

 

특히 인터넷에서 활동하는 부동산 전문가들은 뛰어난 글을 많이 제공하고 있어 우리가 선입견 없이 객관적으로 관찰하면 매우 유익한 정보를 얻을수 있습니다. 때론 과장이 있는 글도 있지만  이곳이 학술토론장이 아니므로 자신의 주장을 관철시키기 위해 약간의 과장을 사용하는 것은 이해해야 하지 않나요. 하여간 이러한 흐름이 아파트에 대한 우리사회의 고정관념을 바꾸고 건전한 지평을 열어갈 것입니다.

 

마지막으로 여담인데요

 

돈이 되는 곳에는 사기와 협잡이 존재합니다. 만고불변의 법칙이지요

분야별 유력자들은 자신들의 이익을 극대화하기 위해 사람들을 끌어들이고 속이기도 합니다. 증권에서 개미 투자자가 소수를 제외하고는 기관을 이길수 없습니다. 또한 제가 부동산중개인이라고 하면 전세 폭등과 폭락기사를 반길 것입니다. 폭등하면 주인집이 집을 비워달라할 것이고, 폭락하면 세입자가 나간다고 할 것입니다. 가격이 변해야 계약 건수가 많아지고 이익이 되니까요. 그래서 할수만 있다면 국지적인 전세폭등 폭락 현상을 도시 전체적인 것으로 부각 보도하려 하겠지요.이것은 가장 비근하고 간단한 가상 사례이지만 더 깊이 들어가면 건설업체와 언론간의 커넥션이 존재할수도 있지요

 

언론은 항상 우리에게 옳은 정보만 알려주지는 않습니다. 언론에게 빵을 주는 것은 대중이 아니라 소수의 이해관계자이고 광고주들이기 때문입니다. 언론기사를 볼때 독자를 위한 기사인지, 소수의 이해당사자를 위한 기사인지 잘 살펴야 합니다

 

아파트는 가족의 보금자리 이므로 약간의 대출을 받아 구입하면 아무 문제가 없습니다. 단 재산증식을 위해 과도한 대출을 받아 구입하는 것이 바람직 하지 않다는 겁니다.저는 동생이나 후배들에게 지금 무리해서 아파트를 사지 말라고 합니다. 현금을 축적하다 보면 지금보다 더 좋은 조건에서 집을 살수 있는 시기가 반드시 온다. 좀 더 기다려라

 

재물은 자신과 가정의 생존과 품위를 유지할 수 있는 기본 토대이고 때로는 기부를 통해 공동체에 기여할 수 있는 중요한 수단이므로 항상 관심을 가져야 합니다. 그런 차원에서 지금 아파트를 구입하는 것은 권유하고 싶지 않습니다

 

지금까지 순전히 개인 생각이었습니다.