유치권판례

샬롬

 

경매에 입찰하다보면 의외로 유치권신고 때문에 낭패를 보시는 분을 많이 보게 되어 도움이 될만한 판결문을 올리립니다.

많은 분들에게 도움이 되시길 바랍니다.

 

본 판결문 사건은 1심에서 낙찰인이 승소하였고 항소심에서 기각되었고, 피고가 상고하여 대법원에 계류중이므로 대법원 판결이 나기전까지는 참고자료로만 사용하세요.

 

2010.  08.  15.

 

글쓴 이  :   신 현 오.

 

광 주 고 등 법 원

제 1 민 사 부

판         결

사         건            2009나6447 유치권부존재확인 등

                           2009나6454(병합) 유치권부존재확인 등

원고, 피항소인       주식회사 유○○○○

                           전남 영광군 OO읍 OO리 ___-__

                           대표이사 박○○

                           소송대리인 변호사 강동욱, 정광연

피고, 항소인         1. 조○○

                            김제시 OO면 OO리 ___-__

                            소송대리인 법무법인 바른길

                            담당변호사 김용일, 한상종

                          2. 진○○

                            안양시 동안구 OO동 ○○○, ○○○호

                            소송대리인 법무법인 21세기종합법률사무소

                            담당변호사 서한기

제 1 심 판 결        광주지방법원 2009.9.3. 선고 2009가합1070, 1278(병합)판결

변 론  종 결          2010. 4. 16.

판 결  선 고          2010. 4. 30.

주      문

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1심 판결의 주문 제2항은 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

청구취지

피고들은 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 _층 노래연습장 368.61㎡, 일반음식점 380.35㎡, 다가구주택 137.64㎡를 명도하라(원고는 당심에서 피고들을 상대로 한 유치권부존재확인의 소를 취하하여 청구취지를 감축하였다).

항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

이      유

1. 기초사실

   가. 주식회사 ○○○(2006. 6. 23. 그 상호를 ‘주식회사 성○○○’로 변경하였다, 이하‘성○○○’이라고만 한다)는 당시 _층이던 별지 목록 기재 부동산에 대한 광주지방법원 2002타경4441호 부동산임의경매사건에서 위 부동산에 관한 매각허가결정을 받아 매각대금을 모두 지급하였고, 그 소유권이전등기가 마쳐진 2002. 11. 27. 주식회사 유○○○○에게 채권최고액 5억 4,000만 원, 채무자 성○○○인 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

   나. 성○○○는 2005. 10. 25. 피고 조○○에게 당시 _층이던 별지 목록 기재 부동산을 _층으로 증축하는 공사 관련 행위 일체를 위임하였는데, 피고 조○○는 성○○○를 대리하여 2006. 1.경 피고 진○○에게 위 증축공사를 공사대금 3억 8,200만 원에 도급하되, 다만 증축면적 때문에 종합건설 면허를 가진 ○○○ 주식회사(이하 ‘○○○’이라 한다) 명의로 그 공사를 실시해야 하는 점을 고려하여 ○○○에게 도급하고, 다시 ○○○가 피고 진○○에게 하도급하는 방식을 취하였고, 2006. 2.경 피고 진○○에게 추가 증축공사를 공사대금 8,000만 원에 도급하였는바, 피고 진○○은 2006. 6. 1.경 위 공사를 모두 완료하였고, 성○○○는 그 무렵 그 중축 부분에 대한 사용승인을 받았다(이하 위 공사를 ‘이 사건 증축공사’라 한다).

   다. 성○○○는 2006. 6. 1.경 집합건물이 아닌 현재의 별지 목록 기재 부동산(이하‘이 사건 건물’이라 하고, 그 _층만을 가리킬 경우 ‘이 사건 건물 _층’, 그 _층만을 가리킬 경우에는 ‘이 사건 건물 _층’이라 하며, 이 사건 건물 _층 가운데 2개의 방과 하나의 거실 및 주방으로 구성된 2세대가 살 수 있도록 시공되어 있는 다가구주택 137.64㎡만을 가리킬 때에는 그 현관문에 표시되어 있는 호실 번호에 따라 ‘이 사건 건물○○○호’ 및 ‘이 사건 건물 ○○○호’라 한다)을 소유하게 되었고, 2006. 6. 26. 피고 조○○에게 _층에서 목욕탕 영업을, _층에서 찜질방 영업을 하기 위한 내장공사를 하도록 허락하였다(이하 위 공사를 ‘이 사건 내장공사’라 한다).

   라. 주식회사 유○○○○는 2006. 12. 27. 가.항 기재 근저당권에 기하여 광주지방법원 2006타경55270호로 이 사건 건물에 대한 부동산임의경매를 신청하였고, 2006. 12. 29.경매개시결정을 받았는바, 2007. 1. 2. 그 기입등기가 마쳐졌다(이하 위 경매절차를 ‘이 사건 경매절차’라 하고, 위 경매개시결정을 ‘이 사건 경매개시결정’이라 한다).

   마. 피고 진○○은 2007. 1. 6. 이 사건 경매절차에서 이 사건 증축공사와 관련한 미지급 공사대금이 451,257,000원에 이른다고 주장하면서 이를 피담보채권으로 하여 유치권 신고를 하였고, 피고 조○○는 2007. 10. 8. 이 사건 경매절차에서 이 사건 증축공사와 관련한 미지급 공사대금이 3억 5,500만 원이라고 주장하면서, 2007. 11. 12. 이 사건 내장공사와 관련한 미지급 공사대금이 1억 6,145만 원에 이른다고 주장하면서 위 각 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권 신고를 하였다.

   바. 원고는 이 사건 경매절차에서 2008. 11. 13. 이 사건 건물에 대한 매각허가결정을 받아 2009. 1. 9. 매각대금을 지급하였는바, 같은 날 그 소유권이전등기가 마쳐졌다.

   사. 피고들은 유치권을 주장하면서 이 사건 변론종결일을 기준으로 이 사건 건물 _층 출입문을 잠근 채 제3자가 들어오는 것을 막는 한편, 피고 조○○는 이 사건 건물○○○호, 의피고 진○○은 이 사건 건물 ○○○호의 열쇠를 소지하는 방식으로 이를 점유하고 있고, 원고는 이 사건 변론종결일을 기준으로 이 사건 건물 _층을 제외한 이 사건 건물의 나머지 부분을 점유하고 있다.

 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 8, 갑 제2호증의 1 내지 3, 갑 제3호증의1, 15, 갑 제5호증의 1, 6, 갑 제8호증, 을가 제12호증의 1, 2, 을가 제16호증, 을나 제3호증의 1, 2, 을나 제8호증의 1, 2의 각 기재, 갑 제19호증의 1 내지 4의 각 영상, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 대한 판단

   위에서 인정한 사실에 의하면, 피고들은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 건물의 소유자인 원고에게 피고들이 점유하고 있는 이 사건 건물 _층을 명도할 의무가 있다.

3. 피고들 주장의 요지 및 이에 대한 판단

  가. 당사자들 주장의 요지

   ⑴ 피고들 주장의 요지

    ㈎ 피고 조○○ 

     피고 조○○는 2005. 10. 25. 성○○○로부터 이 사건 증축공사 중 일부를 공사대금 3억 5,500만 원에 도급받아 2006. 6. 1. 완료하였고, 2006. 6. 26. 이 사건 내장공사를 공사대금 6억 331만 원에 도급받아 2006. 9. 4.까지 그 중 1억 6,145만 원 상당의 공사를 완료하였으나, 공사대금 합계 5억 1,645만 원을 지급받지 못하였으므로, 위 공사대금 및 그 지연손해금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 건물 _층에 대하여 유치권을 행사하여 이를 점유할 권원이 있다.

    ㈏ 피고 진○○

     피고 진○○은 2006. 1.경 성○○○로부터 이 사건 건물 _층 증축공사를 공사대금 3억 8,200만 원에, 2006. 2.경 추가된 증축공사를 공사대금 8,000만 원에 도급받아 이 사건 증축공사 전체를 2006. 6. 1. 완료하였으나, 위 공사대금 합계 4억 6,200만원을 지급받지 못하였으므로, 위 공사대금 및 그 지연손해금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 건물 _층에 대하여 유치권을 행사하여 이를 점유할 권원이 있다.

   ⑵ 피고들의 유치권 주장에 대한 원고 주장의 요지

     피고들은 이 사건 경매개시결정 기입등기 이전에 이 사건 건물 _층에 대한 점유를 개시하지 못하였을 뿐만 아니라, 원고가 소유권을 취득한 이후에야 불법행위에 의하여 이를 점유하기 시작하였고, 피고 조○○는 진정한 공사대금채권자도 아니므로, 소유자인 원고를 상대로 유치권을 행사하여 대항할 수 없다.

  나. 피고들의 점유에 관한 판단

   ⑴ 민법 제328조에서 유치권은 점유의 상실로 소멸한다고 규정하고 있고, 이때 점유상실의 원인이 무엇인가는 묻지 아니하므로, 유치권을 주장하는 자는 유치권의 성립요건이자 계속요건으로서 해당 물건을 점유하고 있어야 하는데, 다만 일반적으로 물건을 점유하는 자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되고, 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정되므로, 그 점유가 유치권의 성립 내지 존속요건으로서의 점유에 해당하지 아니한다는 사정을 들어 유치권을 배척하려면, 그와 같은 사정은 유치권의 부존재를 주장하는 자가 입증하여야한다(대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결 등 참조). 그런데 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 이후에 위 부동산에 관한 공사대금채권자가 그 점유를 개시함으로써 유치권을 취득한 경우, 그와 같은 점유의 취득은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항,제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2005. 8. 19. 선고2005다22688 판결 등 참조), 그러한 법리는 공사대금채권자가 압류의 효력 발생 전에 점유를 하였다가 이를 상실한 후 압류의 효력 발생 이후에 다시 점유를 개시한 경우에도 마찬가지로 적용된다. 이에 먼저 이 사건 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 2007. 1. 2. 이전에 피고들이 이 사건 건물 _층을 점유하였고, 그 이후 이 사건 변론종결일까지 계속하여 이를 점유하여 온 것으로 볼 수 있는지에 관하여 살펴본다.

  ⑵ 이 사건 건물 _층의 점유 경과 

    피고들이 유치권을 주장하면서 이 사건 건물 _층을 점유하게 된 권원 및 그 점유 개시의 적법성은 별론으로 하고 그 점유 현황만을 살펴본다.

    ㈎ 이 사건 증축공사가 완료된 2006. 6. 1.을 기준으로 그 무렵부터 상당한 기간의 이 사건 건물 _층 점유 현황을 보건대, ① 피고 진○○이 2006. 6. 1. 위 증축공사를 완료한 직후, ○○○건설로부터 위 증축공사 관련 행위 일체를 위임받은 피고 조○○로부터 건네받은 열쇠를 이용하여 이 사건 건물 2, _층의 출입문과 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호의 현관문을 잠그, 고현장관리인 등 점유보조자를 두지 아니한 채 떠난 사실, ② 피고 조○○가 2006. 6. 26.경부터 성○○○의 승낙하에 이 사건 건물 _층에서 목욕탕 영업을, 그 _층에서 찜질방 영업을 하기 위한 이 사건 내장공사를 준비하였고, 그 무렵 이 사건 건물 _층 가운데 주거용인 ○○○호와 ○○○호를 제외한 나머지 부분에서도 내장공사를 위한 점유를 시작한 사실, ③ 피고 조○○가 2007. 1. 30. 검찰에, 피고 진○○으로 부터 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호의 현관문 열쇠를 건네받지 못하여 2006. 여름경 누수공사를 위해 현관문을 따고 들어갈 때까지 건물을 제대로 관리하지 못하였고 고소 당시까지도 위 열쇠를 건네받지 못하였다고 주장하면서 피고 진○○을 업무방해 등 피의사실로 고소하였고, 2007. 2. 14. 서울마포경찰서에 출석하여 피고 진○○이 2006. 6.경 이 사건 건물 _층 출입구를 자물쇠로 잠그고 서울로 가버려 누수공사를 제대로 못하는 등의 피해를 입었다고 진술한 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사정을 종합하면, 피고 진○○이 이 사건 증축공사를 마친 2006. 6. 1.경 이 사건 건물 _층을 점유하기 시작하였으나, 피고 조○○가 2006. 6.말경 이 사건 내장공사를 준비하면서 이 사건 건물 _층 가운데 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호를 제외한 나머지 부분을 점유하기 시작하였고, 2006. 여름경 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호의 시정장치도하 해였체다고 봄이 상당하며, 그와 같이 시정장치가 해체된 뒤에 이 사건 건물 ○○○호와 ○○○호를 배타적으로 점유한 자가 누구인지는 명백하지 아니하다고 하겠다.

    ㈏ 이 사건 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 2007. 1. 2.을 기준으로 그 무렵까지의 이 사건 건물 _층 점유 현황을 보건대, ① 피고 조○○가 2006. 9. 4. 공사비용조달의 어려움으로 이 사건 내장공사와 직접 관련된 일체의 행위를 중단한 사실, ② 피고 조○○는 그 무렵 주식회사 유○○○○로부터 이 사건 건물을 담보로 대출받기 위해 성○○○ 명의로 ○○감정평가법인에 그 시가감정을 의뢰하였는데, ○○감정평가법인 경인지사 소속 직원들이 2006. 10.경 이 사건 건물의 감정을 위하여 그 현황을 조사하였으나 이해관계인을 발견하지 못한 사실, ③ 피고 진○○은 이 사건 경매개시결정 기입등기일 무렵 이 사건 건물 _층 전체를 점유하고 있었다고 주장하나, 피고 진○○이 2008. 2. 4. 자신에 대한 재물손괴 등 피의사실을 수사하던 검찰에게, 이 사건 경매절차에서 유치권을 신고한 뒤 이 사건 건물 ○○○호에 짐을 가져다 놓았다고 진술하였고, 피고 진○○이 유치권을 신고한 날은 2007. 1. 16.이며, 그 무렵 이 사건 경매절차에 접수한 유치권 권리신고서 사본을 이 사건 건물 ○○○호의 현관문을 비롯한 이 사건 건물 _층 곳곳에 붙여 두었을 뿐인 사실이 인정된다. 이러한 사정을 종합하면, 피고 조○○가 이 사건 내장공사와 직접 관련된 일체의 행위를 중단한 2006. 9. 4.부터 이 사건 경매개시결정 기입등기일인 2007. 1. 2.경까지 그 현황을 유지한 채 이 사건 건물_층 가운데 이 사건 건물 ○○○호를 제외한 나머지 부분을 점유하고 있었고 피고 진○○이 2007. 1.경 이 사건 건물 ○○○호를 점유하고 있었다고 봄이 상당하다.

    ㈐ 피고 조○○가 이 사건 건물 _층에서 목욕탕 영업을 시작한 2007. 7.경을 기준으로 그때까지의 이 사건 건물 _층 점유 현황을 보건대, ① 피고 조○○가 2006. 6. 14. 전남 영광군에 사실혼관계에 있는 ○○○ 명의로 이 사건 건물에서 목욕탕 영업을 하겠다는 취지의 영업신고를 하였고, 2006. 8. 20. 서광주세무서에 ○○○ 명의로 이 사건 건물에서 “○○○스파”라는 상호로 목욕탕 영업을 하겠다는 취지의 사업자등록을 마쳤으며, 성○○○로부터 위임받은 자의 지위에서 성○○○ 명의로 2006. 11. 30. ○○○에게 이 사건 건물 _층을 임대한다는 내용의 임대차계약서를 작성하였는데, 앞서 본 바와 같이 2006. 9. 4. 공사비 부족으로 이 사건 내장공사와 직접 관련된 일체의 행위를 중단하고, 2007. 6.경 이���○○○○로부터 공사비를 투자받아 이 사건 건물 _층에 대하여만 내장공사를 하여 2007. 7.경 목욕탕 영업을 시작하였다가 2007. 8. 31. 이���○○○○에게 그 운영을 맡긴 사실, ② 피고 조○○가 성○○○로부터 위임받은 자의 지위에서 성○○○ 명의로 2006. 6. 2. 사실혼관계에 있는 ○○○에게 이 사건 건물 ○○○호를 2006. 8. 20. 이○○에게 이 사건 건물 ○○○호를 임대한다는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 2007. 7.경 목욕탕 영업을 시작한 이래 위 임대차계약서에 터 잡아 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호를 자신과 ○○○ 또는 목욕탕 직원들의 임시숙소로 부정기적으로 사용한 사실, ③ 피고 진○○이 2008. 2. 4. 자신에 대한 재물손괴 등 피의사실을 수사하던 검찰에게, 2007. 9.경 이 사건 건물 ○○○호에서 피고 조○○가 운영하던 목욕탕 종업원으로 보이는 자가 잠을 자고 있었다고 진술한 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사정을 종합하면, 피고 조○○가 2007. 7.경 이 사건 건물 _층에서 목욕탕 영업을 시작하면서 이 사건 건물 ○○○호를 포함한 이 사건 건물 _층 전체를 점유하고 있었다고 봄이 상당하다.

    ㈑ 피고들 사이에서 이 사건 건물 _층에 대한 점유를 두고 다투었음이 명백한 2007. 12. 3.을 기준으로 그때까지의 이 사건 건물 _층 점유 현황에 관하여 보건대, ① 피고 조○○가 2007. 12. 3. 무렵 이 사건 건물 _층 전체를 점유하고 있었음에도, 피고 진○○이 자신이 유치권을 행사하던 부동산이라는 이유로 이 사건 건물 ○○○호와 ○○○호의 현관문 시정장치를 손괴하고 그 방안으로 들어갔고, 당시 이 사건 건물 ○○○호에는 피고 조○○의 물건이, ○○○호에는 피고 진○○ 자신이 2007. 1.경 두고 간 물건이 남아 있었던 사실, ② 피고 진○○이 광주지방법원 2008고정662 재물손괴, 주거침입사건에서 위에서 본 바와 같이 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호의 점유자로부터 허락을 받지 아니한 채 그 시정장치를 손괴하고 방안에 들어갔다는 범죄사실로 처벌받은 사실, ③ 피고 진○○이 2007. 12. 3. 이후에도 제3자가 이 사건 건물 ○○○호를 사용하지 못하게 할 정도로 배타적으로 그 출입을 통제하지는 못한 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사정을 종합하면, 피고 조○○가 2007. 12. 3.경에도 이 사건 건물 _층 전체를 점유하고 있었고, 피고 진○○이 그 무렵 점유의 회복을 시도하였으나 그 뜻을 이루지 못하였다고 봄이 상당하다.

    ㈒ 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 2009. 1. 9.을 기준으로 그때까지의 이 사건 건물 _층 점유 현황을 보건대, ① 피고 조○○가 2008. 2. 7. 이 사건 건물 _층에서 발생한 화재로 목욕탕 시설 대부분이 그 효용을 상실하자 목욕탕 영업을 포기한 사실, ② 원고 회사 직원인 정○○이 2009. 1. 10. 이 사건 건물을 방문하였으나 피고들을 만나지 못하였고, 그 _층에서 잡화점을 운영하던 박○○으로부터 이 사건 건물2, _층이 비어 있다는 말을 듣고 그 _층에 올라갔는데, 2008. 2. 7. 발생하였던 화재로 인한 그을음이 이 사건 건물 _층 전체에 산재해 있었고, 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호의 현관문이 잠겨있었던 사실을 인정할 수 있다. 사정이 이러하다면, 피고 조○○가 2008. 2. 7. 이 사건 건물 _층에서의 목욕탕 영업을 중단한 이후에도 그 현황을 유지한 채 이 사건 건물 _층을 모두 점유하고 있었으나, 원고가 2009. 1. 10. 이 사건 건물 ○○○호와 ○○○호를 제외한 나머지 부분을 점유하기 시하작였다고 봄이 상당하다.

    ㈓ 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 2009. 1. 9. 이후 이 사건 변론종결일까지 이 사건 건물 _층 점유 현황을 보건대, ① 원고 회사 직원인 정○○이 2009. 1. 10. 이 사건 건물 ○○○호, ○○○호를 제외한 이 사건 건물 _층에 대하여 점유를 개시한 사실, ② 피고 조○○가 2009. 1. 22. 이 사건 건물을 관리하던 정○○을 폭행하고 원고가 설치한 시정장치를 손괴한 후 이 사건 건물 _층을 다시 점유하기 시작한 사실, ③ 피고 진○○은 2009. 1. 30. 크레인을 동원하여 이 사건 건물 _층 안으로 강제로 들어가 이를 점유하기 시작한 사실, ④ 이 사건 변론종결일을 기준으로 피고 조○○는 이 사건 건물 ○○○호, 의피고 진○○은 이 사건 건물 ○○○호의 현관문 열쇠를 소지하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 사정이 이러하다면 피고들이 2009. 1.말경부터 이 사건 변론종결일까지 이 사건 건물 _층을 점유하고 있다고 봄이 상당하다.

  【㈎ 내지 ㈓의 사실인정 부분에 관한 인정근거】다툼없는 사실, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1, 7, 8, 15, 갑 제10호증의 1, 4 내지 7, 9, 제12호증의 2, 4, 6, 갑 제17호증의 1, 2, 을가 제8호증, 을가 제11호증의 1, 2, 을가 제30호증의 3, 4, 을가 제31호증의 1, 2의 각 기재, 갑 제 7호증의 2 내지 4, 갑 제9호증의 1 내지 8, 을나 제11호증의 1 내지 17의 각 영상 및 제1심 증인 정○○의 증언, 변론 전체의 취지.

   ⑶ 피고 조○○의 점유에 관한 판단

    ㈎ 위 ⑵항에서 인정한 사실을 종합하면, 피고 조○○가 2006. 6.말경 이 사건 건물 _층 대부분을 점유하기 시작하였고, 그 일부에 대한 점유를 상실한 바 있으나 비교적 짧은 기간 내에 점유를 회복하여 이 사건 변론종결일까지 이 사건 건물 _층 전체를 점유하고 있음은 인정된다.

    ㈏ 그러나 피고 조○○의 점유가 유치권자로서의 점유에 해당하는지 여부를 가리기 위해서는 앞서 인정한 사실에 갑 제6호증의 1, 7, 8, 을나 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정되는 다음과 같은 사정도 함께 고려해야 한다.

      ㈀ 피고 조○○는 2007. 1. 30. 피고 진○○을 업무방해 등 피의사실로 고소하고, 2007. 2. 14. 서울마포경찰서에 출석하여 성○○○의 실질적인 대표이사라고 주장하면서 고소장에 기재된 “대표이사 이○○, 대리인 조○○” 부분을 “실질적인 대표이사 조○○”로 수정하였으며, 당시 이 사건 증축공사를 하기로 마음먹고 준공승인을 받은 주체 및 기성금을 지급해야 할 채무자가 피고 조○○ 자신이라고 진술하였을 뿐만 아니라, 2007. 2. 21. 같은 경찰서에 피고 조○○ 자신이 성○○○에 20억 원을 투자한 실질적인 대표이사라는 취지의 추가진술서를 제출하였다.

      ㈁ 피고 조○○는 2006. 6. 14. 및 2006. 8. 20. 사실혼관계에 있는 ○○○ 명의로 영업신고와 사업자등록을 마치고 이 사건 건물에서 목욕탕 영업을 준비하였고, 2006. 6.경에는 성○○○로부터 이 사건 건물 _층에서 목욕탕 영업을, 이 사건 건물 _층에서 찜질방 영업을 하기 위한 이 사건 내장공사를 허락받았는데, 피고 조○○가 대외적으로 영업의 주체로 내세운 ○○○가 2006. 6. 5. 성○○○의 감사로 취임하였다.

      ㈂ 피고 조○○는 2006. 9. 4.경 공사비 부족으로 이 사건 내장공사와 직접 관련된 일체의 행위를 중단하게 되자, 성○○○ 소유인 이 사건 건물을 담보로 그 공사비를 조달하려 하였고, 잠정적으로 주식회사 유○○○○ ○○○지점으로부터 신규 대출을 약속받았는데, 피고 진○○이 이 사건 건물에 가압류등기를 마쳐 대출이 성사되지 아니하였다고 주장하고 있다.

      ㈃ 피고 진○○이 2007. 1.경 이 사건 건물 _층에 유치권 신고서 사본 등을

부착한 채 그 짐을 가져다 놓았던 점에 비추어 보면, 피고 조○○ 역시 그 무렵에는 이 사건 경매절차가 개시되었다는 사실을 알았다고 할 것인데, 그로부터 약 9개월이 지난 2007. 10. 8. 및 2007. 11. 12.에야 이 사건 경매절차에서 이 사건 증축공사 및 내장공사 관련 공사대금채권을 주장하면서 유치권 신고를 하였다.

      ㈐ 위 ㈏항에서 인정한 제반사정을 종합하면, 피고 조○○는 2006. 6.말경부터 이 사건 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 2007. 1. 2.경까지 성○○○의 실질적인 대표이사 내지 그 기관으로서 이 사건 건물 _층을 점유하였다고 하겠고, 이 사건 건물의 전 소유자인 성○○○와는 별개의 독자적인 점유를 하면서 성○○○에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 행사하고 있었다고보기 어렵다.

   ⑷ 피고 진○○의 점유에 관한 판단

㈎ 위 ⑵항에서 인정한 제반사정을 종합하면, 피고 진○○이 2006. 6. 1.경 이 사건 건물 _층에 대하여 적법하게 점유를 개시한 바 있고, 이 사건 변론종결일 무렵에도 이를 점유하고 있음은 인정된다.

    ㈏ 그러나 피고 진○○이 유치권자로서 이 사건 변론종결일까지 계속하여 점유한 것인지 가리기 위해서는 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정되는 다음과 같은 사정도 함께 고려해야 한다.

      ㈀ 피고 진○○은 2006. 여름경 이 사건 건물 _층 대부분에 대한 점유를 상실하였다가 2007. 1. 16.에야 이 사건 건물 ○○○호에 대한 점유를 회복하였, 고 다시 2007. 7.경 그 점유를 상실한 뒤 2007. 12. 3. 이를 회복하려 하였으나 그 뜻을 이루지 못하였으며, 2009. 1. 말경 크레인을 동원하여 점유자의 의사에 반하는 불법행위를 통해 이 사건 건물 _층을 점유하기 시작하여 이 사건 변론종결일까지 이를 점유하고 있다.

      ㈁ 민법 제192조 제2항 단서, 제204조는 점유자가 점유를 침탈당하더라도 1년이내에 점유회수청구권을 행사하여 점유를 회복한 경우 점유를 계속한 것으로 보도록 규정하고 있으나, 피고 진○○이 피고 조○○를 상대로 점유회수청구권을 행사하여 그 점유를 회복하였다고 볼 증거가 없다.

      ㈂ 또한 민법 제209조 제2항에서 점유자가 자력탈환권을 행사하여 자력구제

의 방법으로 점유를 회복할 수 있도록 규정하고 있기는 하나, 자력탈환권은 객관적으로 가능한 한 신속히 또는 사회관념상 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 데 필요하다고 인정되는 범위 안에서 되도록 속히 행사하여야 하는 것으로, 점유자가 침탈사실을 알고 모르고와는 관계없이 침탈당한 후 상당한 시간이 흘렀다면 자력탈환권을 행사할 수 없으므로(대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결), 피고 진○○이 2007. 1.경 이 사건 건물 ○○○호에 대한 점유를 회복한 바 있, 고2009. 1.말경 이 사건 건물 _층을 다시 점유하기 시작하였다고 하더라도 이를 점유가 계속되었다는 사정으로 삼을 수 없다.

    ㈐ 위 ㈏항에서 인정한 제반사정을 종합하면, 피고 진○○은 이 사건 경매개시결정 기입등기일 무렵에는 적어도 이 사건 건물 _층 가운데 이 사건 건물 ○○○호를 제외한 나머지 부분에 대한 점유를 상실하였고, 이후 이 사건 건물 ○○○호에 대하여도 유치권의 존속요건인 점유를 상실한 채 상당한 기간이 경과하였으며, 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 건물 _층을 점유하고 있기는 하나 이는 위 경매개시결정 기입등기일 이후 불법행위에 의하여 새롭게 점유를 개시한 것에 불과하다고 할 것이므로, 결국 피고 진○○은 적법하게 점유를 계속하였다고 볼 수 없다.

  다. 피고 조○○의 피담보채권에 관한 판단

   ⑴ 가사 피고 조○○가 이 사건 경매개시결정 기입등기일인 2007. 1. 2.경 성○○○과는 별개로 독자적인 점유를 하고 있었다고 하더라도, 원고를 상대로 유치권을 주장하기 위해서는 그 피담보채권에 해당하는 성○○○에 대한 공사대금채권을 가지고 있어야 할 것인데, 피고 조○○가 성○○○와는 독립된 지위에서 이 사건 증축공사 및 내장공사와 관련한 공사대금채권을 가지고 있다고 주장하고 있으므로, 아래에서 이 사건 증축공사와 이 사건 내장공사로 나누어 살펴본다.

   ⑵ 이 사건 증축공사 부분에 관한 판단

    ㈎ 피고 조○○는 2005. 10. 25. 성○○○로부터 피고 진○○과는 별도로 이 사건 증축공사 중 일부를 공사대금 3억 5,500만 원에 도급받아 2006. 6. 1. 완료하였다고 주장하고 있는바, 을가 제1호증, 을가 제4호증의 2, 을가 제6호증의 각 기재에 의하면, 피고 조○○와 성○○○가 2005. 10. 25.자로 성○○○가 피고 조○○에게 이 사건 건물을 증축하는 공사를 공사대금 3억 5,500만 원에 도급한다는 내용의 계약서를 작성한 사실, 성○○○의 대표이사 이○○이 2006. 7. 19.자로 피고 조○○에게 위 도급계약에 따른 공사대금을 지급하지 못하였다는 취지의 확인서를 교부한 사실, 피고 조○○가 성○○○를 상대로 제기한 광주지방법원 영광군법원 2007차466 공사대금 사건에서 2007. 10. 1. 성○○○는 피고 조○○에게 3억 5,500만 원 및 그 지연손해금을 지급하라는 취지의 지급명령이 발령되어 2007. 10. 17. 확정된 사실은 인정된다.

    ㈏ 그러나 ㈎항에서 인정한 사실에 의하여 피고 조○○가 성○○○에 대하여 이 사건 증축공사와 관련하여 공사대금채권을 가지는지 여부를 가리기 위해서는 갑 제2호증의 2, 3, 갑 제6호증의 1, 7, 갑 제10호증의 1, 을가 제16호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정되는 다음과 같은 사정도 함께 고려해야 한다.

      ㈀ 피고 조○○는 자신이 도급받은 공사 중 일부를 피고 진○○에게 하도급한것이 아니라, 성○○○로부터 피고 진○○이 도급받은 것과는 별개의 공사를 도급받았다고 주장하고 있고, 피고 조○○가 수급한 공사금액 3억 5,500만 원이 피고 진○○이 수급한 공사금액 3억 8,200만 원과 8,000만 원의 합계보다 적은 금액이므로, 만일 피고 조○○가 이 사건 증축공사를 도급받아 그 공사를 하였다면, 이는 피고 진○○이 도급받은 공사와는 중첩되지 아니하는 별개의 것이어야 함이 명백하다.

      ㈁ 피고 진○○은 2006. 1.경 성○○○로부터 철구조물, 조적, 드라이비트, 철근콘크리트 공사 외 일괄공사 마감을 도급받았고, 2006. 2.경 오수정화조, 설비위생난방, 조적방수미장, 목공사, 타일, 도배, 장판, 페인트, 싱크대, 조경, 현관, 단지 포장 공사를 추가로 도급받아 그 일을 마쳤으며, 성○○○가 피고 진○○에게 이 사건 증축공사를 도급하면서 종합건설면허를 가진 ○○○와 사이에서 형식적으로 체결한 2006. 1. 10.자 도급계약서에서 공사의 범위를 이 사건 증축공사로 특정하고 다만 기존층에 관련된 전기, 소방, 통신설비 공사를 제외하여 공사대금 3억 2,000만 원에 도급하는 것으로 기재되어 있는바, 피고 조○○가 피고 진○○이 도급받은 일을 제외하고 이 사건 건물 증축과 관련하여 어떤 공사를 하였는지가 명백하지 아니하다.

      ㈂ 피고 조○○는 2007. 1. 30. 피고 진○○을 업무방해 등 피의사실로 고소하면서 그 고소장에 2005. 11.경 피고 진○○에게 이 사건 증축공사를 도급하였으나 계약 후 공사자재도 들여오지 않고 차일피일 시간만 미루다가 2006. 1. 10.경에야 공사를 시작하였다는 내용을 기재하였고, 2007. 2. 14. 서울서부경찰서에서 피고 조○○ 자신이 이 사건 증축공사를 마음먹고 건축업자를 선정하여 ○○건설, ○○○, ○○,���○○○○○순으로 그 공사를 맡겼으나 피고 진○○이 실제로 공사하였다고 진술하였는데, 당시 피고 조○○ 자신의 공사와 피고 진○○의 공사를 구별하지 아니한 채 이 사건 증축공사에서 발생한 하자가 모두 피고 진○○의 잘못이라고 주장하였다.

      ㈃ 피고 조○○는 2008. 7. 8. 피고 진○○에 대한 광주지방법원 2008고정662재물손괴, 주거침입 사건에 증인으로 출석하여, 피고 진○○이 행정관청의 수수료나 준공에 따른 기타 업무 등을 처리하지 아니하였으므로 이 사건 증축공사 중 일부만을 담당한 것으로 보아야 하고, 당시 이 사건 건물 _층에 한하여 공사한 것이 아니라 그 전체에 대하여 공사를 진행하였는데 피고 조○○ 자신이 이 사건 건물 전체를 모두 담당하였으며, 이와 같은 업무처리를 위해 2005. 10. 25. 성○○○로부터 3억 2,000만 원에 임야를 대지로 전환하는 업무 등도 포함하여 그 관련 업무 일체를 위임받았다고 증언하였는바, 이는 피고 조○○가 이 사건 증축공사와 관련하여 공사 자체가 아니라 행정청에 대한 관련 허가업무 등을 담당하였고, 이 사건 내장공사와 증축공사를 하나의 공사로 보면 자신도 위 증축공사에 관여한 것이라는 취지로 증언한 것으로 보인다.

      ㈄ 피고 조○○는 이 사건 증축공사에 소요된 자금 내역으로 을가 제19호증의1, 5를 제출하였으나, 이는 2005. 10. 25. 이전의 금전 거래내역이거나 위 증축공사와의 관계를 확인할 수 없는 자들과의 소액 거래이거나 현금인출 내역에 관한 것에 불과하고, 이 사건 증축공사에 소요된 돈의 영수증으로 을가 제20호증의 1 내지 422, 을가 제25호증의 1 내지 138을 제출하였으나, 그 대부분이 장기간에 걸친 식비나 생활용품구입비용, 승차권 영수증, 주유비를 비롯한 교통비, 소액의 현금인출증, 제세공과금을 비롯한 행정처리비용 등에 관한 것으로 이 사건 증축공사와 관련하여 지출된 자금의 용처에 관한 것이라고 보기 어려우며, 이 사건 증축공사 관련 영수증으로 을가 제21호증의 7을 제출하였으나 이는 이 사건 건물 전면에 있던 무허가 건물 철거비용에 관한 증거에 불과한데, 피고 조○○가 실제로 이 사건 증축공사를 실시하였다면, 이와 같이 소액의 지출내역에 관한 증거까지 모두 제출하고 나아가 구체적인 공사내역을 금액까지 특정하여 견적서와 함께 제출하면서도 이 사건 증축공사와 직접 관련되는 지출에 관한 증거를 제출하지 못하는 이유를 쉽사리 생각해 보기 어렵다.

    ㈐ 따라서 위 ㈏항에서 본 제반사정에 비추어 보면, 위 ㈎항에서 인정한 사실만으로 피고 조○○가 성○○○로부터 이 사건 증축공사 중 일부를 도급받았고 그 도급계약에 따라 실제로 이 사건 증축공사 중 일부를 시행하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 위 ㈎, ㈏항에서 인정한 사실에 의하면 이 사건 증축공사는 피고 진○○이 전담하였고, 가사 피고 조○○가 성○○○에 대하여 채권을 가진다고 하더라도 이는 이 사건 건물의 전반적인 관리를 위임받아 이를 위한 비용을 지출하였기 때문이라고 보아야 할 것인데, 이러한 채권은 이 사건 건물과 견련성이 없다고 할 것이므로, 피고 조○○는 이 사건 증축공사와 관련하여 유치권을 행사할 만한 피담보채권을 가지고 있다고 볼 수 없다.

   ⑶ 이 사건 내장공사 부분에 관한 판단

    ㈎ 피고 조○○는 2006. 6. 26. 성○○○로부터 이 사건 내장공사를 공사대금 6억 331만 원에 도급받아 2006. 9. 4.까지 그 중 1억 6,145만 원 상당의 공사를 완료하였다고 주장하고 있는바, 을가 제2호증, 을가 제4호증의 2의 각 기재에 의하면, 피고 조○○와 성○○○가 2006. 6. 26.자로 성○○○가 피고 조○○에게 이 사건 건물 2, _층에 대한 내장공사를 공사대금 6억 331만 원에 도급한다는 내용의 계약서를 작성한 사실, 성○○○의 대표이사 이○○이 2006. 9. 4.자로 피고 조○○에게 위 도급계약에 따른 공사대금을 지급하지 못하였다는 취지의 확인서를 교부한 사실은 인정된다.

    ㈏ 그러나 ㈎항에서 인정한 사실에 의하여 피고 조○○가 성○○○에 대하여 이 사건 내장공사와 관련하여 공사대금채권을 가지는지 여부를 가리기 위해서는 갑 제6호증의 1, 7, 갑 제10호증의 9, 갑 제12호증의 4, 을가 제6호증, 을가 제11호증의 1, 을나 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정되는 다음과 같은 사정도 함께 고려해야 한다.

      ㈀ 피고 조○○는 2006. 6.말 이 사건 내장공사 중 일부를 “○○○○”이라는 상호의 건설업체에 하도급하였다고 주장하면서 이에 부합하는 듯한 증거로 을가 제21호증의 1 내지 6을 제출하였으나, 을가 제21호증의 1은 공급받는 자란이 공란인 세금계산서에 불과하고, 을가 제21호증의 2 내지 6은 “○○○○”이라는 상호로 건설업에 종사하는 김○○이 피고 조○○에게 건축자재 대금 1억 3,000만 원을 요청하였다는 거래내역서 및 인건비 1,300만 원을 지급받았다는 영수증인데, 피고 조○○가 제출한 금융거래내역에 그 돈이 실제로 오갔다고 볼 아무런 근거가 남아 있지 아니하다.

      ㈁ 피고 조○○는 이 사건 내장공사에 소요된 자금 내역으로 을가 제19호증의2 내지 4를 제출하였으나, 을가 제19호증의 2, 4는 이 사건 건물 _층에서 목욕탕 영업을 시작한 이후의 금융거래내역에 관한 것이고, 을가 제19호증의 3은 이 사건 내장공사와의 관계를 확인할 수 없는 자들과의 소액 거래이거나 현금인출 내역에 관한 것에 불과하며, 이 사건 내장공사에 소요된 돈의 영수증으로 을가 제20호증의 1 내지 422, 을가 제25호증의 1 내지 138을 제출하였으나, 이는 앞서 ⑵ ㈏의 ㈄항에서 본 바와 같은 이유로 이 사건 내장공사에 지출된 자금의 용처에 관한 증거로 보기 어려운데, 이와 같이 소액의 지출내역에 관한 증거까지 모두 제출하고 나아가 구체적인 공사내역을m 금액까지 특정하여 견적서와 함께 제출하면서도 이 사건 내장공사와 직접 관련되는 지출에 관한 증거를 제출하지 못하는 이유를 쉽사리 생각해 보기 어렵다.

      ㈂ 피고 조○○가 2007. 7.경 이 사건 건물에서 목욕탕 영업을 시작하였으므로 그 무렵까지 이 사건 건물 _층에서 그 영업을 위한 공사가 실제로 진행되었음은 인정할 수 있다고 하겠으나, 위 공사는 이���○○○○가 자금을 투자한 이후 신속하게 진행되었다고 보이는데, 2008. 2. 7.경 발생한 화재로 그 내장공사를 통한 시설물 대부분이 전소되어 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이후 보수공사까지 마친 상태이므로, 2007. 6.경 이���○○○○가 공사비를 부담하기 전에 피고 조○○가 자신의 자금으로 실시한 내장공사의 내역을 특정할 만한 객관적인 자료도 부족하다.

      ㈃ 한편, 피고 조○○는 2005. 10. 25. 성○○○로부터 이 사건 증축공사 관련 행위 일체를 위임받은 바 있고, 2007. 1. 30. 피고 진○○을 업무방해 등으로 고소하면서 성○○○의 실질적인 대표이사라고 주장할 정도로 성○○○와 긴밀한 관계에 있었으며, 이 사건 내장공사 관련 도급계약서를 작성하기도 전인 2006. 6. 14. 사실혼관계에 있는 ○○○ 명의로 이 사건 건물에서 목욕탕 영업을 하겠다는 취지의 영업신고를 하고 그 _층에서의 목욕탕 영업을 준비하기 시작하였고, 그 보다 앞선 2006. 6. 5. 피고 조○○가 대외적으로 영업의 주체로 내세운 ○○○가 성○○○의 감사로 취임하였는데, 성○○○는 원래 부동산 임대 및 매매업, 부동산 컨설팅업을 목적으로 하였으나, ○○○가 감사로 취임한 이후인 2006. 6. 23. 목욕탕 및 찜질방업을 목적에 추가하였는바, 피고 조○○가 2006. 6.경 이미 이 사건 건물에서 실제로 목욕탕 영업을 담당할 사람으로 확정되어 있었다고 하겠다.

      ㈄ 피고 조○○는 2006. 6.경 이 사건 내장공사를 위한 준비를 시작하였다가 2006. 9. 4.경 공사비 부족을 이유로 위 공사와 직접 관련된 일체의 행위를 중단하였고, 그 이후인 2006. 11. 30.자로 성○○○ 명의로 ○○○에게 이 사건 건물 _층을 임대한다는 계약서를 작성하였는데, 그 임대차계약서 제5조에서 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구하여야 한다고 규정하여 이 사건 건물 _층에서 목욕탕 영업을 위한 공사가 진행될 경우 임차인이 그 부담을 지도록 약정한 것으로 보인다.

      ㈅ 피고 조○○는 이 사건 증축공사와 관련하여서는 2007. 10. 1. 광주지방법원 영광군법원 2007차466호로 성○○○는 피고 조○○에게 증축공사대금 등을 지급하라는 취지의 지급명령을 받은 반면, 성○○○의 대표이사 이○○으로부터 2006. 9. 4.자로 이 사건 내장공사에 관한 확인서를 교부받고도 위 내장공사에 관하여는 그와 같은 조치를 취하지 아니하였다.

    ㈐ 따라서 위 ㈏항에서 본 제반사정에 의하면 피고 조○○가 그 주장과 같이 자신의 자금을 들여 이 사건 내장공사를 실제로 시행하였다고 보기 어렵고, 한편 만일 피고 조○○가 성○○○의 실질적인 대표이사 내지 기관의 지위에서 이 사건 건물의 관리에 관여한 것이 아니어서 실제로 이 사건 내장공사를 도급받은 것이라면, 오히려 이 사건 내장공사는 피고 조○○가 자신의 목욕탕 영업을 위하여 시행한 것으로 볼 여지도 있는 점에 비추어 보면, 위 ㈎항에서 인정한 사실만으로는 피고 조○○가 그 주장과 같이 2006. 9. 4.경까지의 이 사건 내장공사와 관련하여 공사대금채권을 가진다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 결국 피고 조○○는  이 사건 내장공사와 관련하여서도 유치권을 행사할 만한 피담보채권을 가진다고 보기 어렵다고 하겠다.

  라. 소결론

    앞서 인정한 사정을 종합하면, 피고 조○○는 이 사건 경매개시결정 기입등기일 무렵 성○○○와 별개의 독자적인 점유를 하고 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 가사 그와 같은 점유가 인정된다고 하더라도 유치권을 주장할 만한 피담보채권을 가지고 있다고 보기 어렵고, 피고 진○○은 위 경매개시결정 기입등기일 무렵 이 사건 건물 _층 대부분에 대한 점유를 상실하였고 이후 유치권의 존속요건인 적법한 점유의 계속을 하지 못하였다고 할 것이므로, 피고들은 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물의 소유권을 취득한 원고를 상대로 유치권을 주장하여 대항할 수 없다.

4. 결론

  그렇다면, 피고들은 원고에게 이 사건 건물 _층을 명도할 의무가 있으므로,  원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로(유치권부존재확인의 소 부분은 당심에서 취하되어 이에 대한 제1심 판결은 실효되었다), 이에 대한 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

                       재판장      판사     최규홍 _________________________

                                      판사     조영호 _________________________

                                      판사     이효제 _________________________