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새우깡을 사면서 부가가치세를 부담하셨나요? 라고 물어보면 상식 있는 시민들은 누구나 “그렇다”고 대답한다. 그러면 아파트를 사면서 부가가치세를 내셨나요? 이렇게 물어보면, “글쎄요… 주택이잖아요?” 아파트는 원래 부가가치세 안내는 거라고 말하는 분들이 많다.
결론부터 말하면 그렇지 않다. 주택은 우선 토지와 건물로 구성되는데, 토지부분에는 부가가치세 면세, 그러나 건물부분에서는 국민주택규모 이하에 해당하는 경우에 면세하고, 국민주택규모를 초과하는 아파트라면 건물비에도 부가가치세가 과세된다. 이런 이유로 인해서 주택건설업을 하는 분들은 부가가치세 문제에 각별히 신경써야 한다.
자영건설업 아파트 및 부대시설을 신축하여 분양하는 경우 원칙적으로 부가가치세(VAT)가 과세된다. 그리고 부가가치세는 분양수입금액에서 제외된다. 그러나 서민들의 주거생활 안정을 위하여 사업자의 국민주택규모의 건설에 대하여는 부가가치세가 면제되도록 하고 있다. 따라서 주택 중 국민주택규모 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 이것이 대형 아파트와 중소형아파트 평당가격차이의 중요한 원인이기도 하다.
따라서 사업자는 아파트 등과 부대시설을 신축∙분양 판매할 경우 과세표준 계산은 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건축분양가와 주택과 관련된 부대시설(판매시설)의 건축분양가에 대하여서만 부가가치세를 계상하면 된다. 그리고 주택법 제16조의 사업승인대상 주택은 관할허가관청에서 분양계약서 또는 공급계약서에 토지∙건물가격을 구분하여 분양 및 계약하도록 강제하고 있다.
만일 구분이 불분명하면 어떻게 할까? “사업승인대상 외 주택”인 경우에는 토지 건물 가격의 구분이 모호한 경우가 생길 것이다. 이럴 때 세법은 "기준시가가 모두 있으면 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고, 토지와 건물 중 어느 하나 또는 모든 기준시가가 없는 경우에는 감정평가가액 또는 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 계산한다”라고 규정하고 있다.
국민주택규모를 초과하는 주택의 건물가격에 대해서는 부가가치세가 과세되므로 주택의 건물가격 결정시 토지가격의 많고 적음에 따라 부가가치세액이 달라지므로 토지가격을 얼마로 결정하느냐에 따라 사업자의 수입금액이 변하게 된다.
즉, 주택의 부가가치세는 총공급가격에서 토지가격을 제외한 나머지 금액인 건물가격에 의해서 산출되므로 주택의 부가가치세는 토지가격을 얼마로 잡느냐에 따라 결정되게 된다고 볼수도 있다. 따라서, 부가가치세 계산에 앞서 토지가격 결정에 신중을 기하여야 한다. 주택가격 결정에서 주의사항은 부가가치세만 있는 것은 아니다. 사업자가 산출한 토지와 건물가격이 객관성 타당성을 인정받지 못하면 주택법은 부가가치세법에 따라 강제로 계산해버린다. 그리고 부가가치세를 줄이려고 토지가격을 너무 높게 잡으면 토지의 양도소득세 또는 개발부담금등이 발생할 우려도 있다. 따라서 사업자에게는 전체 부담하는 세금을 모두 고려해서 생각하는 전략이 요구된다 할 것이다. |