'지구단위계획'은 1980년 건축법에 도입된 '도시설계'와 1991년 도시계획법에 도입된 '상세계획'을 2000년에 발전적으로 통합하여 만든 제도(도시계획법)로서, 2003년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 국토의계획및이용에관한법률에서는 도시지역에 수립하는 제1종지구단위계획과 비도시지역을 대상으로 수립하는 제2종지구단위계획으로 구분하였습니다. 제1종지구단위계획은 도시내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획구역 전체를 대상으로 수립하는 도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하는 계획입니다. 또한 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위하여 도시내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로경관을 조성하기 위한 계획입니다. 지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간 동안에 나타날 여건 변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세정도를 달리하여 정할 수 있는 계획입니다.
▒ 표 1. 지구단위계획의 구분
구 분
제1종지구단위계획
제2종지구단위계획
대상지역
신규개발사업지구, 용도지역 해제지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳
계획관리지역 개발진흥지구
지정면적
면적기준 없음
최소면적기준 제시
지역목적
토지이용의 합리화 ,구체화 및 기능,미관의 증진
도시화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발, 관리
행위제한
일부 완화
제1종보다 완화범위를 확대
기반시설 설치주체
공공
공공 또는 민간
계획수립
도시관리계획으로 수립
도시관리계획으로 수립
◆ 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역 ① 용도지구 : 경관지구·미관지구·고도지구·방화지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구·개발진흥지구(도시지역에 지정된 것에 한한다)·특정용도제한지구·리모델링지구·아파트지구·위락지구 ② 조례가 정하는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구(서울시의 경우) : 문화지구, 보행우선지구, 史的건축물보전지구
◆ 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역 ① 도시개발구역 ② 정비구역 ③ 택지개발예정지구 ④ 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역 포함) ⑤ 국가산업단지·지방산업단지 및 도시지역에 설치하는 농공단지 ⑥ 관광특구 ※ 도시계획구역중 위의 ② 내지 ④의 구역은 사업이 완료된 후 10년이 경과한 때에는 이를 지구단위계획구역으로 지정하여야 함. 다만, 관계 법률에 의하여 당해 구역 등에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러하지 아니함
◆ 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역 ① 기반시설부담구역 ② 개발제한구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 * 이들 지역이 30만㎡이상인 경우 구역지정 의무화 ③ 시범도시 ④ 국토계획법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가 제한지역 ⑤ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역 ⑥ 용도지역의 변경지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람·공고된 지역 ⑦ 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역 ⑧ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역 ⑨ 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시계획조례가 정하는 지역(서울시의 경우) - 공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역 - 도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도·건폐율·용적률 및 높이 등의 계획적 관리가 필요한 지역 - 문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역 - 준공업지역안의 주거·공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역 - 단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역 - 지역균형발전 등의 목적을 달성하기 위하여 계획적 개발 및 공공의 재정적 지원이 필요한 지역 - 민자역사를 개발하고자 하는 지역
※ 서울시는 위 지역중 저층건축물이 밀집된 지역(사업예정부지경계로부터 반경 200m이내 4층이하 건축물이 70%이상인 지역)안에서 아파트를 건축하고자 하는 경우 구역지정 의무화
지구단위계획은 도시관리계획으로서 그 수립절차는 국토의계획및이용에관한법률 제4장제1절에 의한 도시관리계획의 수립절차에 의합니다. 제1종지구단위계획구역의 입안 및 지정과 관련하여 ‘제1종지구단위계획수립지침(건교부)’에 정하지 아니한 사항은 ‘도시관리계획수립지침(건교부)’을 따르면 됩니다.
▒ 표 2. 지구단위계획구역지정 절차도
지구단위계획구역지정에 관한 도시관리계획의 결정고시일로부터 3년이내에 지구단위계획 결정고시되지 아니하는 경우 구역지정의 효력이 상실되므로 3년이내에 결정고시를 해야 합니다. 지구단위계획구역지정 후 계획을 수립하는 것이 일반적입니다만, 공동주택건설사업 등과 같이 특정한 사업을 목적으로 지정하는 경우에는 구역지정과 계획수립을 동시에 진행하는 경우도 있습니다. 지구단위계획의 입안 및 수립 절차는 구역지정 절차와 대동소이하며 다음 표와 같습니다.
▒ 표 3. 지구단위계획수립 절차도
※ 결정고시가 있은 날로부터 5일후 효력 발생 ※ 지구단위계획 내용중 다음 사항이 포함된 경우에는 공동위원회 심의를 거쳐 결정함 - 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항 - 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 사항 - 경관계획 ※ 지구단위계획은 원칙적으로 결정된 날로부터 5년 이내에는 이를 변경하지 않는 것을 원칙으로 함
주민제안제도는 도시관리계획의 입안에 관하여 주민이 발의하는 제도로서 가장 직접적이고 영향력 있는 참여제도의 하나입니다. 현행 법률에서는 도시기반시설에 관한 사항과 지구단위계획에 관한 사항에 관하여 입안을 제안할 수 있도록 하고 있습니다. 특히, 민간부문에서의 공동주택건설사업 등과 같이 입안권자가 예견할 수 없는 시기와 장소에서 지구단위계획구역지정 요인이 발생하는 경우에는 주민이 직접 구역지정 및 계획수립에 관한 제안을 할 수 있게 함으로써 유용한 제도로 활용되고 있습니다. 입안을 제안하는 주민은 당해 구역의 주민의 의견이 충분히 반영될 수 있도록 제안내용에 관하여 사전에 설문조사를 실시하거나 동의를 얻는 등 적극적인 조치를 취해야 합니다. 입안권자는 제안된 내용을 수용할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립에 필요한 비용의 일부 또는 전부를 제안자와 협의하여 제안자에게 부담시킬 수도 있습니다. 이러한 주민제안서의 처리절차는 다음과 같습니다.
▒ 표 4. 주민제안서 처리절차
◆ 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안 제안 ① 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우 ② 지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우 ③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량을 하고자 하는 경우 ④ 기타 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
◆ 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안 제안 ① 이미 지정된 구역이 매우 불합리하여 이의 조정이 필요하다고 판단되는 경우 ② 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리하거나 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우 ③ 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으로 관리하는 것이 필요한 경우 ④ 기타 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
◆ 지구단위계획의 입안 제안 ① 주민제안으로 지정된 구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하고자 하는 경우 ② 이미 지정된 구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자 하는 경우 ③ 이미 수립된 계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우 ④ 기타 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우
◆ 지구단위계획구역 및 계획의 입안제안 요건 ① 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 함 ② 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 함 ③ 제안한 지역의 대상 토지면적(국·공유지 면적 제외)의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 함(관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 예외). 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의 필요
◆ 입안제안시 제출도서 ① 도시관리계획도서(1/1,000 ～ 1/5,000) : 도시관리계획결정조서 및 결정도 ② 계획설명서 : 기초조사결과, 재원조달방안, 환경에 대한 검토결과, 도시관리계획으로 결정할 지구단위계획의 내용 및 사유, 기타 필요한 사항 * 도시관리계획도서 및 계획설명서는 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출 가능
① 용도지역 또는 용도지구의 세분·변경(대분류 범위내) * 예 : 제1종일반주거지역↔제2종일반주거지역↔제3종일반주거지역↔준주거지역 중심지미관지구↔일반미관지구↔역사문화미관지구 ② 기반시설의 배치와 규모 - 개발사업과 관련하여 지정된 구역의 경우 당해 법률에 의한 개발사업으로 설치하는 기반시설 - 도로, 주차장, 광장, 공원(도시자연공원 및 묘지공원 제외), 녹지, 공공공지, 수도공급설비, 공동구, 시장, 학교(대학 제외), 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 종합의료시설, 하수도, 폐기물처리시설 - 기반시설부담구역안에서 설치하는 기반시설 ③ 가구(특별계획구역 포함) 및 획지의 규모와 조성계획 ④ 건축물 용도·건폐율·용적률·건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도 ⑤ 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획 ⑥ 환경관리계획 또는 경관계획 ⑦ 교통처리계획 ⑧ 토지이용의 합리화, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진 등에 필요한 사항 - 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모 - 대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 - 간판의 크기·형태·색채 또는 재질 - 장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획 - 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획 - 생물서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
※ 제1종지구단위계획에는 위 각항중 1이상의 사항이 포함되어야 하고, 제2종지구단위계획에는 ②~④ 및 ⑦을 포함한 4이상의 사항이 포함되어야 합니다.
① 지구단위계획의 변경 원칙 - 도시관리계획은 원칙적으로 결정된 날로부터 5년이내에는 변경이 불가함. 다만, 관계법령 및 조례의 제·개정, 도시계획 및 도시계획사업의 변경, 기타 당해 구역, 인근 지역의 여건변화 등으로 필요한 경우 및 경미한 사항에 대하여는 예외적으로 변경 허용 - 도시관리계획의 변경시에도 결정과 동일한 절차를 거침
② 경미한 지구단위계획의 변경시 생략되는 절차 - 기초조사 - 주민 의견청취 생략 - 관계 행정기관의 장과 및 건설교통부장관과의 협의 생략 - 도시계획위원회 심의 및 공동위원회 심의(도시계획조례로 정하는 사항) 생략 가능 ③ 경미한 사항의 범위
㈀ 지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 영 제25조제3항 각호의 1에 해당하는 변경인 경우
1. 단위 도시계획시설부지 면적의 5% 미만인 시설부지의 변경인 경우(도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한하며, 공원 및 녹지의 경우에는 면적이 증가되는 경우에 한함) 2. 지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인한 시설부지의 불가피한 변경인 경우 3. 이미 결정된 도시계획시설의 세부시설의 결정 또는 변경인 경우 4. 도시지역의 축소에 따른 용도지역·용도지구·용도구역 또는 지구단위계획구역의 변경인 경우 5. 도시지역외의 지역에서 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지를 농림지역으로 결정하는 경우 6. 자연공원법에 의한 공원구역 또는 공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역, 문화재보호법에 의하여 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역을 자연환경보전지역으로 결정하는 경우 7. 영 제25조제3항제1호 및 동항제2호의 규정에 의한 도시계획시설결정의 변경에 따른 용도지역·용도지구 및 용도구역의 변경 8. 도시계획시설의결정·구조및설치기준에관한규칙 제14조의 규정에 적합한 범위안에서 도로모퉁이변을 조정하기 위한 도시계획시설의 변경 9. 도시관리계획결정의 내용중 면적산정의 착오 등을 정정하기 위한 변경 10. 영 제25조제3항제1호·제2호·제5호·제6호 및 이 규칙 제3조제1항제2호·제3호의 규정에 의한 도시계획시설결정 또는 용도지역·용도지구·용도구역의 변경에 따른 지구단위계획구역의 변경
㈁ 가구(특별계획구역 포함)면적의 10% 이내의 변경 ㈂ 획지면적의 30% 이내의 변경 ㈃ 건축물높이의 20% 이내의 변경 ㈄ 공동개발, 맞벽개발, 동시개발에 대한 획지의 규모 및 조성계획의 변경 ㈅ 건축선의 1m 이내의 변경 ㈆ 건축물의 배치·형태 또는 색채의 변경 ㈇ 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항의 변경. 다만, 용도지역·용도지구·도시계획시설·가구면적·획지면적·건축물높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외 ※ 우리 시에서는 종전 도시설계 및 상세계획과 2001.6.15.「지구단위계획도시 및 계획설명서 작성·운영기준」시행이전 작성된 115개 구역에 대해 다음 사항에 대해 일괄적으로 본 규정에 의한 “경미한 사항”으로 결정·고시하여 운영의 편의를 도모할 계획임 - 경미한 사항의 종류 대지의 분할·교환에 관한 사항 벽면선(벽면한계선·벽면지정선)의 변경 공개공지의 위치 및 조성방법의 변경 대지안의 공지의 위치변경 및 조성방법의 변경 수종·조경시설물 등의 설치계획의 변경 구역과 연접한 필지의 공동개발(지구단위계획에 따를 것을 전제함) 통로의 성격·설치계획(보행자 및 차량전용통로의 위치변경 및 신규 설치)
※ 지구단위계획의 경미한 사항 처리구분(서울시의 경우)
시 장
구 청 장
1. 지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 영 제25조제3항 제4호·제5호에 해당하는 변경
2. 가구(제48조제4호의 규정에 의한 별도의 구역을 포함한다)면적의 10%이내의 변경인 경우
3. 획지면적의 30%이내의 변경
4. 건축물 높이의 20%이내의 변경
5. 건축선의 1m이내의 변경
6. 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모
7. 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
8. 생물서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
1. 지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 영 제25조제3항 제1호 내지 제3호·제6호 및 제7호에 해당하는 변경
2. 획지면적의 10%이내의 변경
3. 건축물 높이의 10%이내의 변경
4. 지구단위계획으로 최대·최소개발규모를 정하는 경우 그 범위 안에서 영 제46조제7항 제2호 각목의 1에 해당하는 획지의 규모 및 조성 계획의 변경
5. 건축선(벽면선 포함)의 0.5m이내의 변경
6. 건축물의 배치·형태 또는 색채의 변경
7. 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항의 변경인 경우. 다만, 용도지역·용도지구·도시계획시설·가구면적·획지면적·건축물높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외한다.
8. 법제52조제1항제7호의 규정에 의한 교통처리계획 중 주차장출입구·차량출입구·보행자출입구의 위치변경
9. 대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채
10. 간판의 크기·형태·색채 또는 재질
11. 장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획
◆ 단계별 집행계획의 수립 － 지구단위계획이 결정고시된 때에는 단계별집행계획을 수립하여야 함 － 집행계획작성방법은 지구단위계획수립지침과 도시계획수립지침의 해당내용을 적용함.
◆ 단계별집행을 위한 역할분담 － 공공 부담시설, 토지소유자·민간의 공동 부담시설, 민간 단독 부담시설로 구분하여 집행 우선 순위를 정함 － 공공부문에서 먼저 적극적으로 공공시설을 만들고 민간부문은 이에 따르도록 유도하여야 함
◆ 재원조달계획·보상계획의 수립 － 도로, 상하수도 등의 도시계획시설에 대하여는 재원조달계획·보상계획 등을 구체적으로 포함함
◆ 제1·제2 단계별 집행계획 － 공공에서 설치할 시설의 집행계획은 제1단계집행계획과 제2단계집행계획으로 구분하여 수립하되 － 3년 이내에 시행하는 시설은 제1단계집행계획에, 3년후에 시행하는 시설은 제2단계집행계획에 포함되도록 함 － 특별시장·광역시장·시장·군수는 매년 제2단계 집행계획을 검토하여 3년 이내에 도시계획 시설사업을 시행할 도시계획시설을 선정하여 이를 제1단계 집행계획에 포함시킬 수 있음
신규개발사업지구, 용도지역 해제지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳
