급변이 예상되믄 2008년 부동산시장을 바라보며 겨울이긴 하지만 훈풍을 기대해 봅니다.
요즘 같은 때 일수록 부동산시장을 전체적으로 바라보는 거시적 안목이 절실하게 필요합니다. 물론 서울 강남 부동산시장의 추후 향방를 먼저 예의 주시해야 겠지요.
요즘 궁금증이 생겨 부동산 자료와 관련 서적 등을 찾아보았습니다. 필자가 생각하는 향후 부동산의 시장성과 비교도 하여 보고 틈새(?)를 찾으려는 심산이었습니다.
수도권에 비하여 지방(구미)의 통계자료 등 정보가 부족해 2008년도 이명박정부의 부동산 세제정책과 앞으로 나아가야 할 방향에서 틈새를
명확하게 찾아내지 못한게 못내 아쉬웠습니다.
현 실거래가 정책과 징벌적 세금징수(개인적으로 60%의 양도소득세를 벌금수준이라고 보며 실수요자등에게 선의의 피해를 입힌다고 생각합니다.)라는 상황에서 구미부동산시장을 분석해보았습니다.
현행 세법상 실거래가를 기준으로 부과되는 취·등록세, 양도소득세, 종합부동산세등 우리나라가 IMF이후 지급해야 할 단기상환채무 때문에 너무 미흡한 세제 개편이
아니었는지 생각해 봅니다.
이 여파로 부동산시장에 거래 두절 현상이 이어지고 있고, 이로 인하여 투자심리가 위축돼 내수경기에도 악영향을 끼쳐 서민경제를 어렵게 만든건 아닌지 생각해 봅니다.
지극히 안정적이고 실수요자입장에서의 재테크 투자용도에 맞춰 "시장이라 함은 수요와 공급의 균형점(가격)이 절대적 진리"라고 생각하며 2008년 부동산 시장에 접근해 보려 합니다.
서민에게까지 제한을 가하고 있는 DTI(Debt to Income- 총부채상환비율 : 총부채 상환비율 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을
말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.ex)
연봉 1000만원, 부채 600만원 = 총부채상환비율 60%)와 대외적 변수인 스태그플레
이션(stagflation:경기가 불황인 상태에서도 물가가 계속 올라가는 경제현상.)의 압박이 매우 심합니다.
또 10만원 고액화폐권의 등장은 시장에 어떤 영향을 미칠것인가하는 우려섞인 목소리도 나옵니다.
6·25 한국전쟁과 군부독재 시절의 화폐개량을 통하여 부동산은 기성세대의 자산 중
가장 중요한 척도가 되었습니다. 물론 "시골의사의 부자경제학(박경철 저)"에서는 복리의 절대적 가치에 중점을 두었고 필자 역시 이 의견에 120%동의합니다.
하지만 필자가 언급하고자 하는 것은 부동산의 실수요자와 자본주의제도에서의 소유
욕 역시 간과할 수 없으며, 인류가 존재하는 한 부동산의 가치는 장기적으로 증대할
수 밖에 없다는 전제하에 다루고자 하는 것입니다.
필자 역시 IMF 외환시기에 집안의 불운을 직접 경험하였으며, 부동산의 중요함을 깨닫 는 시기였습니다.
단순하게 국가가 부도가 나게 되면 외국자본의 비율등을 고려해야 하겠지만 모든 국내시장은 무너질 수 밖에 없습니다. 내수경기, 서민경제가 무너지게 되면 (예를 들어, 건설업이 요즘 많이 위기지요), 상관관계를 따져서 국가를 제외하고는 대기업 및 은행이 제일 나중에 타격을 입을 것입니다.
은행이란 것이 부동산 및 재단등의 담보를 잡고 허용가능선에서 대출을 발생시켜 이
윤을 발생시키는 부분이며, 우리나라 대기업 역시 탈국가적 성향을 많이 가질 수 있 는 여건이라 생각되기 때문입니다.
상당기간 주식에서 대기업 및 은행권주가 많이 상승한 부분도 이런 연유와 관계가 있다고 생각합니다.
얼마전 경기도 이천과 평택, 충청북도 충주시 등을 다녀왔습니다. 합리적인 국토이용과 개발, 개인의 부동산에 대한 관점등을 생각해보는 계기가 되었습니다.
구미는 국가산업단지가 소재하는 공업도시입니다. 이명박정부의 대운하의 갑문中 하나로 계획되어 있고 , 2007년 12월 21일 경제자유구역으로 지정 확정된 도시입니다.
아래 사진 보시면(예정 계획임.) 한반도 중앙 허브로서의 구미의 역할을 느끼실 수 있을겁니다. 현재 우리나라 최고의 수출 지역인 구미로 보았을때 엄청난 파급 효과를 가져올 것은 자명합니다.
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(표 2 - 한반도 경부대운하 예정 계획)
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│ 구분 │ 주요 내용 │
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│파급효과 │총생산 유발 99조원, 총부가가치 유발 58조원, 고용 유발 1 │
│ │ 만3천명 예상 │
│ │국내.외 투자유치 촉진 │
│ │공간적 국가균형발전 효과 기대 │
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│개발방향 │대구.구미.경산.영천 일원 10개 지역 34㎢에 교육.의료.문 │
│ │ 산업 허브 구축 │
│ │도심은 지식서비스, 외곽은 첨단 제조업 역할분담 │
│ │총예산 4조632억원(국비 5천990억원, 지방비 1조216억원, │
│ │ 자 2조4천426억원) │
│ │사업기간 2008-2020년 │
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│향후과제 │외국인 정주여건 개선 │
│ │동남권신국제공항 조기 건설 등 접근성 제고 │
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│향후일정 │준비기획단 발족(2008년 1월) │
│ │경제자유구역청 규약 제정(2008년 5월) │
│ │경제자유구역청 직제 승인(2008년 5월) │
│ │사무위임조례 개정(2008년 5월) │
│ │경제자유구역청 개청(2008년 7월) │
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(경제자유구역에는 기반시설이 국고에서 지원되고 소득세·법인세 등 3년간 면제 및
2년간 50% 감면, 자본재 수입관세 3년간 면제, 외국인 근로자·임원에 대한 근로소득세 감면 등 외투기업에 대한 인센티브 및 개발사업 시행자에 대한 법인세·소득세 감면,개발부담금·농지조성비 등 부담금 감면등의 지원이 이뤄진다.)
구미시 및 인근지역 역시 땅값이 몇 년 사이 많이 상승했습니다. 김천시의 혁신도시 및 KTX의 파급효과가 상당했으며, 구미시 국가산업단지내의 기업들의 생산성이 어느 때보다도 좋았기 때문입니다.
구미시 및 인근지역의 부동산시장에 실수요 용도로 접근해 보겠습니다.
첫 째, 수도권에서는 한강 조망권이 투자의 가치로 상당히 중요한 척도입니다. 대운하가 건설된다는 가정하에 낙동강 조망권과 위치를 확보하고 전용비 및 세금면에서 우월하며 산지법 상 개발가능한 임야를 통해 정주기능을 강화할 수 있는 전원주택지의 수요가 상당하리라 예상되어집니다.
구미시 전체의 개발 윤곽을 보면, 낙동강 남서쪽 위주로 개발이 편재되어 있습니다.상이 내용으로 개인적으로 선산지역과 국가 4공단 배후단지인 옥계지역의 부족한 택
지규모를 생각하여 볼 때 향 후 발전 가치가 있다고 봅니다.
둘째, 일 할만한(?) 일자리는 갈수록 줄어들고 있습니다. 대학교를 졸업하여도 취업자리가 현저히 적습니다. 또 구미지역의 대기업에서는 약95%정도를 이공계에서, 약5%정도를 인문계 전공에서 선발하고 있습니다.
이 인문계 특성으로 볼 때, 이 고학력자들의 방황(?)은 당분간 계속 되리라 봅니다.구미 인근지역에는 여건 좋은 고시원이 없습니다. 1시간경을 차로 이동해야 하는 의성을 제외하고는, 김천ㆍ구미ㆍ칠곡에는 성인수요를 받쳐주는 고시원이 없습니다.
인근지역의 도심의 독서실 수준이 아니라, 학습에 집중할 수 있고 정주요건이 좋은 숙식가능한 고시원이 필요합니다.
김천시 외곽지의 경우 지가수준을 반영하였을 때, 고시원을 운영하면 충분한 경제적 생활여건을 만족할 수 있다고 봅니다. 김천시는 향후 KTX 및 혁신도시를 중심으로 교육도시로의 성장에 총력을 기울이리라 예상되며, 김천ㆍ구미ㆍ칠곡의 고시원이용예정자들의 요구 위칫가를 충분히 수용가능하리라 생각됩니다.
셋째, 테마학습장 & 체험학습 농장의 공급이 전무후무(前無後無)합니다. 초·중등학교등의 소풍 및 유치원·어린이집등의 체험학습등의 수요는 꾸준한 데 이를 받쳐주는 시설이 없습니다.
구미지역에 도자기 농장등과 시(市)에서 운영하는 수련원등이 있을 뿐, 이벤트 체험
농장의 수요를 받쳐주는 행사장이 없습니다.
건축물등의 투입비용이 큰 놀이시설등을 논하는 것이 아니라, 단체 위주의 수요가 있
는 행사장이기에 초기 투입비용은 수익률에 비하여 산출하여 볼 때 현저히 작습니다.
인·허가에서도 정책 지원 부문이니만큼 손 쉬울터이고, 4시즌(봄/여름/가을/겨울)의잠자리 잡기, 물썰매, 고구마ㆍ땅콩 수확등 꾸준한 수익을 볼 수 있는 사업성있는 행사장 아이템이라고 생각합니다.
이상 개인적인 구미부동산시장에서의 3가지 틈새시장을 다루어봤습니다. 필자 역시 이 시대를 살아가는 평범한 시민으로써 집도 사고 싶고, 경제적 자유도 꿈꾸는 젊은이입니다.
필자 같은 사람들이 희망을 꿈꾸는 것이 욕심이 되지 않는 대한민국이기를 희망합니다.
항상 하는 말이지만 수요와 공급이 작용하는 부동산시장이기를 희망합니다.
(2)(2)(2)(4).gif)
지방(대구*경북) 부동산
