[스크랩] 법정지상권 및 대지권없는 건물!

 <법정지상권>

법정지상권이란 토지와 건물이 처음에는 동일인에게 속하여 있었으나 매매 또는 기타의 원인에 의하여 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에 성립되는 것으로, 이는 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 의미한다.

즉 토지와 건물을 동시에 소유하고 있던 사람이 어느 한쪽에만 저당권을 설정했을 때에는, 경매로 인하여 그 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 생길 수도 있다. 이런 경우의 건물은 타인의 토지 위에 이유없이 존재하게 되어 건물을 철거해야 하는 사유가 발생하게 된다. 이러한 불합리함을 해결하기 위해 민법에서는 저당권설정자는 건물을 위해서, 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 간주하여 건물을 철거하지 않아도 되게 하였다. 이것이 바로 법정지상권이다.

따라서 법원경매에 있어 이러한 법정지상권의 존재 여부는, 매우 중요한 입찰기준이 된다. 그러므로 법정지상권이 성립될 여지가 있는 물건은 가급적 입찰하지 않는 것이 현명하며, 만약 낙찰받았을 경우에는 낙찰 이후 소유권 이전등기가 되면 건물주에게 지료를 청구할 수 있다.

경매실무에 있어 [제시외 물건 있음] 또는 [미등기 건물 있음] 등으로 표시된 경우는 법정지상권의 성립 가능성이 있으므로 주의를 요한다. 이는 현재의 지목은 대지. 임야 이지만 낙찰인이 이 물건을 낙찰 받아도 소유권을 취득할 수 없는 건물이 소재하고 있다는 것으로 법정지상권의 성립 개연성이 매우 높다 할 것이다. 또한 미등기 건물이거나 무허가 건물이라 할지라도 일정한 요건하에서는 법정지상권이 성립하고, 이에 따라 대지 소유자는 법정지상권 기간동안 권리 행사에 제약을 받을 수 있으므로 경매참여시 이러한 법정지상권의 성립 가능성을 면밀히 검토해 보아야 한다.

☞ 주의 : 법정지상권을 인정 받으려면 저당권 설정당시 토지에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 한다.

대지권 없는 건물

아파트 등 집합건물 경매물건 중에는 [대지권 미등기] 또는 [대지권 없음]이라고 기재된 물건은 주의를 요한다. 이는 대지권이 입찰 대상에서 제외된다는 뜻으로 공동주택에 이런 사례가 종종 발생한다.다시 말해 지적정리나 토지소유권에 관한 정리가 아직 안된 상태에서 건물에 대한 경매신청이 먼저 제기된 경우로, 이런 경우 경매입찰목록 및 감정평가서의 포함 여부에 따라 소유가 결정되는데 소유가 인정될 경우 대지권 등기비용은 낙찰자가 부담해야 한다. 즉 대지권 등기가 되지 않은 상태에서 건물에 관한 경매 신청이 있는 경우이므로, 대지권 지분 만큼의 비용이 추가로 들어갈 수도 있다는 것이다.

☞ 주의 : 대지권 없음이나 미등기인 경우 감정평가서를 기준으로, 감정평가서에 건물과 대지를 함께 평가한 경우는 분양회사에 감정평가서를 가지고 가 대지권 등기를 요구할 수 있다.

출처 : 내부동산

글쓴이 : 소망 원글보기

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