[스크랩] 재개발구역의 투자 가이드

재개발구역의 투자 가이드

재개발 투자는 모두가 황금알을 낳는 거위는 아니다. 그러나 옥석을 가려서 구역을 선정하고, 적정한 매입 시기를 선택한다면 성공적으로 투자를 할 수 있다. 특히 현재와 같은 낮은 금리와 부동산 경기의 침체로 인하여 대부분 거품이 빠져 있으므로 사업단계에 따라서 개발이익이 발생하는 재개발 투자야말로 고수익을 올릴 수 있는 투자임에 틀림없다. 성공적인 투자를 위한 요령과 주의사항을 알아보면···
재개발 투자의 매입시점은 어느 때가 좋을까?
	재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입 시점도 이점을 고려하여야 한다. 구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정단계, 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며, 각 추진단계의 확정시점 직전이 가장 좋은 투자의 시기이다. 적정한 투자시기 선택을 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 면밀히 분석하는 것이 바람직하다.
초기 투자비용이 부담될 경우에는?
일반적으로 이주비 지급시점을 투자의 적기라고들 한다. 그렇다고 할 수 있다. 왜냐하면, 투자와 동시에 이주비를 받기 때문에 초기자금이 소액으로도 투자가 가능하다. 그러나, 이를 잘못 이해하면 아니 된다. 사업시행인가를 받으면 바로 재산평가가 시행되고 평가가 완료되면 이주가 시작되어 이주비가 지급된다. 그러나, 이 시점에서는 이미 가격이 올라버려 투자의 가치가 그 만큼 감소되는 경우도 허다하다. 그러므로 사업시행인가 시점을 전 후하여 재산평가 완료 이전에 투자하는 것이 좋고, 이때 투자할 경우 이주비 지급시 까지 약 2∼5개월 정도 소요되리라 예상되며 이기간의 금리부담을 고려해도 투자효과 측면에서는 훨씬 더 많은 투자수익을 올릴 수 있다.

투자구역 선정은 어떻게?
	- 첫째로, 장래의 교통조건과 주위 환경을 고려하여야 한다. 전철 역세권이 가장 좋은 것은 모두 아는 사실이지만, 재개발구역의 교통여건은 현재보다는 몇 년 후 입주할 때의 교통량 증가나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안하여 판단하는 것이 포인트이다. 또한 재개발구역 주변의 환경은 철거와 공사로 불량한 것이 보통이나 완공 후 입주시점에 이르면 환경이 몰라보게 달라지게 된다.
	- 둘째는, 단지 규모가 큰 곳이 투자안전성이 높다. 단지 규모가 크면 주변의 생활편익시설이 좋아지고 거래도 활발 하여 환가성이 높아지므로 투자의 안전성이 확보된다. 반면에 재개발구역은 단지규모가 크면 너무 많이 알려져 시세가 예상보다 빨리 올라 거품이 있기 마련이고, 조합원들간에 반대파 등으로 단결이 잘 되지않아 추진기간이 생각했던 기간보다 늘어나는 경우도 있다. 이런 점을 고려하면 투자이익을 극대화 할 수 있는 "진흙 속의 진주"는 중·소규모 단지에서 찾을 수 있다는 뜻이 된다.
	- 셋째로 사업진행이 원활한 곳을 선택해야 한다. 재개발사업의 개발이익은 사업추진 기간의 길이에 반비례한다. 그러므로 추진과정에 문제가 많은 조합들, 비상대책위원회나 반대파가 있는 곳, 시공사와 분쟁이 있는 곳, 조합 집행부가 자주 바뀌는 곳 등은 가급적 피하는 것이 좋다. 과거에는 세입자 문제가 큰 장애요인이 되었으나, 요즘은 임대아파트 입주권을 부여하거나 주거대책비의 지급으로 대부분 이주가 잘 이루어 지는 편이다.

비례율이 높을수록 유리하다.
	총 분양수입 - 총 사업비용 비례율 = ---------------------------× 100                      종전 재산의 총액    이 비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커지는 것이므로 비례율이 100％ 이상이면 일단은 양호한 투자지역이다. 비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용이 과다 지출된 경우, 사업기간이 너무 오래된 경우, 종전재산의 평가액이 높은 경우 등이 있다. 특히 종전재산 평가액이 높을 경우 비례율은 낮아지고 매도자의 매도 희망가격은 높아지는 단점이 있다.
전문가의 조언을 받아서 투자하라!
	투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없다. 그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고, 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며, 공부를 하여야하고, 정보분석능력 등 어려움이 많다. 그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있다.
구역분석은 어떻게?
	먼저 투자를 할 것인가, 입주를 목적으로 할 것인지를 분명히 하고서 투자목적이라면 투자수익을 최대로 올릴 수 있도록 분석하여 구역을 선정하고, 입주가 목적이라면 교통여건 등 주변환경을 고려하여 골라야하는데, 보통 소형평형을 분양 받으려한다면, 우선적으로 편리한 대중교통여건이 되는 지 조사하고, 대형평형을 분양 받아서 입주하려고 할 경우에는 쾌적한 주거환경이 중요하다. - 교통분석   ·전철역 접근성 및 이용편리도   ·도심 접근성   ·주요도로와의 연계성 및 접근성   ·진입도로의 체계 - 쾌적성 분석   · 세대수   · 대지 지분율   · 지역민의 생활 수준   · 경관, 일조권, 조망   · 소음, 혐오시설, 프라이버시침해 유무
지명도있는 시공사를 선정한 지역을 선택하라.
	IMF 한파로 인하여 하루아침에 쓰러지는 기업이 속출하면서, 시공사 선정에 있어서 조합원에 유리하게 제시한 지명도가 다소 뒤떨어지는 건설회사의 부실한 추진으로 시공사가 변경되거나, 중단되는 등으로, 추가로 조합원의 부담이 늘었다. 그레서 재개발 시공 건설사의 안정성은 어느 때보다 중요시되고 있으며, 높은 관심을 끌게 되었고, 유명건설사의 브랜드아파트는 가격도 높게 형성되고 있다. - 건설사의 지명도 분석   ·이미지와 브랜드 : 1군인지 2군인지와 유명여부                             A급, B급, C급으로 구분한다.   ·지역적 선호도 : 지방에 따라서 특별히 선호되는 건설사가 있다.                             A급, B급, C급으로 구분한다.

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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