[스크랩] 윤 교수가 콕 찍어주는 부동산 법률학 (제1탄)

제1탄   명의 빌려주는 부동산 실명법

 

달랑 한 장뿐인 달력이 곧 떨어져 나가게 되면 그 자리에는 다시 새봄을 맞을 새로운 달력이 걸리겠지요. 답답한 부동산 시장에 찬란한 꽃이 피고 새들이 즐거이 노래하는 새봄이 왔으면 좋겠습니다.

 

오늘부터는 부동산에 관련된 중요 법률과 부동산에 따르는 생활법률에 대하여 연재로 실어 드릴까 합니다. 부족한 글이나마 아무쪼록 벗님들에게 도움이 되기를 원합니다.

 

부동산에는 거미줄처럼 수많은 법이 얽혀 있습니다. 피 같은 돈을 주고 구입한 부동산에 손해를 초래 할 법률관계가 얽히게 되면 마음고생은 물론, 금전적으로도 손해를 보는 수가 허다합니다.

 

인정에 치우치고 사정에 못 이겨 이웃에게 아파트를 분양받도록 명의를 빌려 주는 수가 있습니다. 그런데 그게 나중에 화가 되어 돌아오기도 하고 법정싸움을 하기도 하며 국세청으로부터 재산에 압류를 당하기도 합니다.

 

부동산실명법이라 함은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 말하는 것입니다. 이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산 등기제도를 악용한 투기. 탈세. 탈법행위 등 반사회적행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 제정된 법입니다.

 

이 법은 1995.3.30. 제정되었고 그간 6회에 걸친 개정이 있었습니다. 이 법의 근본 취지를 말씀드린다면 갑이 아파트를 분양받으면서 어떤 사정으로 인하여 을의 명의를 빌려 을의 명의로 분양을 받고 등기를 마치는 권리관계를 말하는 것입니다.

 

이때 명의를 빌리는 측을 명의신탁자라하고 명의를 빌려주는 측을 명의수탁자라 합니다. 그러므로 명의신탁 약정에 의하여 등기된 부동산에 대한 실질적 권리는 명의신탁자가 가지게 되는 것입니다. 물론 구입자금이나 분양대금도 실권리자인 명의신탁자가 부담합니다.

 

명의신탁약정은 무효가 되고 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동도 무효가 되는 것입니다. 그러나 갑이 명의신탁자이고 을이 명의수탁자로서 부동산 거래를 할 때 매도인 병이 갑과 을 사이에 명의신탁 약정이 있었다는 사실을 모르고 거래했다면 이는 무효가 되지 않습니다.

 

명의신탁자에게는 부동산가액의 30/100에 해당하는 과징금이 부과되고 지체없이 자신의 명의로 등기를 이행해야 하는데 이를 게을리 하게 되면 부동산 평가액의 10/100에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다.

 

또한 명의신탁자에게는 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금에 처하게 되고 명의수탁자와 명의를 빌려 주도록 꼬드겼던 교사자에게는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처하게 됩니다. 명의신탁 약정이 이루어지도록 방조한 자 역시 1년 이하의 징역이나 3천 만 원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

 

부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에는 예외 조항이 있는데 종중 및 배우자에 대한 조항입니다. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중대표자 명의로 등기하거나 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우가 이에 해당 됩니다.

 

그러나 조세포탈이나 강제집행 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하여야 합니다. 명의신탁 약정이 있게 될 때에는 걱정마라, 절대로 손해가지 않게 한다. 인감증명 등 서류 몇 가지만 떼어주면 된다. 라고 하지만 수탁자에게 이익 되는 일은 거의 없다고 봐야 합니다.

 

명의신탁자가 형편이 어려워져서 세금을 납부하지 못하게 되면 고스란히 수탁자가 부담해야 되고 해당 부동산을 팔 때에는 나중에 책임지고 양도소득세 등 모든 공과금을 납부하겠다. 해 놓고 행방불명이 되어 수탁자로 하여금 물적 심적 고통을 받게 하기도 합니다.

 

갑이 아파트를 분양받을 때 을이 명의를 빌려주게 되면 을은 막상 자신이 아파트를 분양받고자 해도 가점제에서 불리함을 당하게 되어 아파트를 분양 받을 수 없게 되고 갑이 해당 부동산을 담보로 은행으로부터 융자를 받게 되면 을은 나중에 자신이 필요하여 대출을 받으려 해도 DTI나 총부채상환비율에 걸려 대출을 받을 수 없게 되기도 합니다.

 

이 법이 제정되기 전에는 관습처럼 공공연히 명의신탁약정이 이루어졌으나 이 법 시행 이후 근절되다 시피 했습니다. 그러나 주위에서 친지들간에 간간히 사례가 일어나고 있음을 볼 수 있습니다. 명의수탁자가 신탁자 모르게 해당 부동산을 임의로 처분하여도 명의신탁약정 자체가 법으로 무효이기 때문에 신탁자도 곤혹을 치루는 사례도 일어나고 있습니다.

 

명의신탁 약정을 부탁하는 이유는 대개 1가구 2주택으로 중과 된 양도소득세를 회피하기 위하여, 또는 처분조건부 대출을 피하기 위하여, 이중대출이나 총부채상환비률을 회피하려는 목적이 대부분입니다.

 

절친한 사이라고 믿고 함부로 명의신탁약정을 했다가는 큰 손해를 입을 수 있음을 잘 아시고 그로 인한 피해가 없도록 조심하셔야 할 것입니다.

 

참고사항

대법원판례 1971.6.22.  71도 740호

종중소유의 부동산을 명의신탁 받아 소유권이전등기를 거친 사람이 이를 임의로 처분하면 횡령죄가 성립한다.

 

사례

현재 재판 중

A남은 B여와 동거를 하면서 여자 명의로 아파트를 매수하였는데 두 사람의 결혼이 파탄에 이르자 남자는 여자에게 아파트의 소유권을 이전해 달라는 소유권이전등기청구 소송을 제기하였던바 여자는 사실혼 해소로 인한 위자료청구소송을 제기하면서 소유권이전등기에 불응하고 있는 사실.

parent.ContentViewer.parseScript('b_1210481');

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : arumi 원글보기

메모 :