[스크랩] 주택임대차보호법의 적용 범위

주택임대차보호법의 적용 범위

• 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위해 제정되었다. 즉 모든 건물이 아닌 주거용 건물에 한해 특혜를 준 것이다.
  
  경매 참가자에게 목적 부동산이 주거용에 해당하는 지의 구별 실익은 다음 두 가지 이유이다. 첫째는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야만 하는 지의 판단 기준 역할이며, 둘째는 낙찰 후 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 기준 역할이다.
  
  주거용 건물의 판단기준
  
  지난 2003년 모 TV에서 불법건축물 관련 드라마가 공전의 대 히트를 친 적이 있다. 두 남녀 주인공이 빼어난 조망을 자랑하는 옥탑방에서 옥신각신 사랑을 다투는 내용이었다. 이때 이 옥탑방이 딸린 집이 경매에 넘어갔을 경우 과연 건축법상 불법 건축물인 옥탑방에 거주하는 여주인공의 임차보증금은 어떻게 될 것인가? 정답은 대항력 요건을 구비했을 경우 보호받을 수 있다는 것이다.
  
  사회 통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있다면 건물의 종류나 구조, 본 건물인지 부속건물인 지는 묻지 않는다. 즉 건축물 관리대장이나 부동산 등기부등본 등과 같은 공부상의 용도를 기준으로 판단하는 것이 아니라 실제 주거용 건물로 사용하고 있는 가에 의한 ‘사실상의 용도’로 판단한다는 점이다.
  
  ‘’주거용 건물인지의 판단기준은 공부상의 기재에 의하여 형식적으로 판단할 것이 아니고 건물의 객관적 용도, 실제 이용관계, 주변 상황 등 제반 사정에 비추어 실질적으로 판단해야 한다.’(대법원 판례)
  
  건물의 종류나 구조는 묻지 않을 뿐만 아니라 허가, 무허가 건물이나 등기, 미등기 건물 등을 불문한다. 연립주택의 지하실과 같은 공용부분을 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 적용이 가능하다. 다만 주민등록은 공용부분이 아닌 전유부분에 해야한다.
  ‘연립주택 302호의 소유자 지분인 지하 302호를 임차한 경우 지하 302호에 주민등록을 옮긴 경우에는 대항력을 행사할 수 없다.’(대법원 판례)
  
  첫째, 주된 용도가 주거용이어야 한다.
  
  가장 중요한 판단기준이다. 주거용과 비주거용이 겸용인 경우에는 주거용 부분이 주가 되고 부수적으로 비주거용 부분을 이용하는 경우에는 이를 전부 주거용 건물로 보고, 반대의 경우에는 적용 대상이 아니다.
  
  둘째, 일정 면적 이상을 주거용으로 사용해야 한다.
  
  초창기 주거용 판단의 주요 기준은 ‘면적대비설’이었다. 즉 겸용주택의 경우 임차면적에서 주거용 면적이 2분의 1을 넘으면 인정했으나 최근에는 주거용 면적이 설령 절반에 못 미치더라도 그 사용하는 면적이 상당하면 주거용으로 인정한다.
  즉 주택의 일부를 점포로 개조하여 주거와 영업을 겸용 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 그러나 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없다.
  
  셋째, 유일한 주거수단이어야 한다.
  용도와 면적이 판단 기준에 다소 못 미치더라도 임차한 공간이 임차인에게 있어 유일한 주거공간인지 아닌지, 또 가족과 함께 거주하는 지 여부 등이 중요한 판단 기준이다. 최근 주거용 판단시 유력 기준이다.

출처 : 내부동산

글쓴이 : 소망 원글보기

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