[부동산투자]▶[관리지역]▶알고 투자하면 돈이 보입니다.
1.관리지역 세분화 추진절차 및 세부용도별 허용행위
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관리지역은 개발 목적과 보전 목적이 동시에 존재하는 지역입니다.
관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어집니다.
보전관리지역은 자연환경보전지역에 준하여 관리하는 지역입니다. 따라서 개발보다는 보전이 주 목적이 됩니다. 투자대상으로는 피해야 할 곳입니다.
생산관리지역은 농림지역에 준하여 관리하는 지역인데, 이곳도 역시나 개발보다는 보전위주로 관리되는 지역입니다. 현재로서는 투자가치가 적지만 장래에 상황변화를 기대해 볼 수도 있는 지역입니다. 미래의 고수익을 위하여
높은 위험부담을 안고 장기투자를 하실 분들은 한 번 쯤 고려해 볼만한 곳입니다.
계획관리지역은 도시지역에 준하여 관리하는 지역입니다. 이 지역은 보전보다는 개발에 더 무게를 두고 있는 지역입니다. 관리지역 중 개발이 가장 많이 허용되는 지역이고 따라서 토지 가격도 관리지역 중에서 가장 높습니다.
관리지역 중에서 현재 시점에서 투자가치가 가장 높은 지역이라 할 수 있겠습니다. |
2.투자가치 높은 계획관리지역을 알아보자
관리 지역은 난개발을 막기 위해 2003년 1월부터 옛 준농림지와 준도시 지역을통합해 만들어졌다.
관리지역 세분화는 토지의 특성을 5개 등급으로 평가하는 토지적성 평가를 거쳐
계획·생산·보전관리 지역으로 다시 분류해 개발할 수 있는 지역과 보전할 지역을 정하는 절차다.
1~2등급은 생산·보전관리지역,4~5등급은 계획관리 지역으로 분류되며,
3등급의경우 개발 수요 등 지역 여건을 고려해 탄력적으로 세분화된다.
관리지역 세분화는 한마디로 개발할 지역과 보전할 지역을 구분하는 작업이다.
정부는 관리 지역이 없는 서울·부산을 제외한 수도권과 대도시권의 48개 시·군은 2005년 말까지,
나머지 101개 시·군은 2007년 말까지 세분화 작업을 마치도록 의무화했지만,
현재까지 마무리 된 지역은 경기 고양시를 비롯 4곳 정도에 불과하며 대략 2009년 정도에
마무리 될것으로 내다보인다.
관리지역 가운데 사실상 개발용 토지로 분류되는
계획관리 지역에서는 단독·공동주택과 상가 등 근린생활시설 숙박시설 공장 등을 지을 수 있다.
이 지역에서는 아파트 건설도 가능하지만 요건이 엄격하다.
2003년 이후 관리지역 난개발을 막기 위해 용적률이 100% 이하로 제한되는 등개발행위 규제가 대폭
강화됐기 때문이다.
그러나,건설교통부는 계획관리지역 중 시가화 예정 용지 등으로 지정된 곳에 한해
△지자체별 총량범위 안에서 △9만평(30만㎡) 이상 면적에 △2종 지구단위계획을 수립할 경우에만
예외적으로 아파트 건립을 허용하고 있다.
이 때 관리지역 세분화가 완료된 뒤 계획관리지역에서 일정 요건을 갖춰
2종 지구단위계획을 수립하면 용적률은 최대 150%까지,건폐율은 60%까지 적용해 아파트를 지을 수
있고 용도 지역상 허용되지 않는 건물도 주거·산업·유통·관광휴양·복합형 등 지구단위계획 유형에 적합
할 경우는 제한적으로 허용된다. (최근 용적율 200%로 상향조정)
이렇게 향후 관리지역이 선하나를 사이에 두고 계획관리지역이 되는냐..다른 생산 또는 보전관리지역이
되는냐에 따라 대략 4~5배의 시세차이가 발생될 가능성이 높다할 것이다.
보전·생산관리 지역은 개발 자체가 금지되는 것은 아니지만 훨씬 더 많이 규제받는다.
보전관리 지역에서는 휴게음식점이나 일반음식점 단란주점 등을 제외한 근린생활시설과 단독주택,농림
업 등에 필요한 창고 등을 지을 수 있다.
생산관리 지역에서도 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택,근린생활시설,시·군 조례로 허용되는 시설
물은 건축이 가능하다.
하지만 보전·생산관리 지역은 용적률 50~80%,건폐율 20% 이하가 적용되기 때문에 개발 여지가 크지않다.
100평짜리 대지에 단독주택을 짓는다고 가정하면 바닥 면적 20평 이하에 연면적50~80평 이하로만
지을 수 있다는 얘기가 된다.
3.관리지역의 투자가치는 토지적성평가를 알아야~
토지적성평가를 요약하면 경사도, 고도, 도시용지·경지정리면적 비율 등으로 매긴 평가 점수에 따라
토지등급(1∼5개 등급)으로 분류하는 것으로, 토지의 물리적·공간적·지역적 특성을 평가하는 작업이라
할 수 있다. 이 중 1~2등급은 대체로 생산·보전관리지역, 3등급은 중간등급, 4~5등급은 계획관리지역
으로 분류된다.
4.관리지역중 어디에 투자해야 할 것인가?
▶정답은 계획관리지역에 투자해야 한다.
▶정답은 토지적성평가 5등급 지역에 투자해야 한다.
▶결론은 2종지구단위계획구역으로 우선5등급 지역을 선택했다면
토지투자성공의 혜안을 가지고 있다고 할 수 있다.
문제는 부동산관련서류 어디를 찾아보아도
아직은 용도지역란에 그냥 "관리지역"으로만 표기되어 있다는 점이다.
그렇다고 2~3년이 걸리는 토지적성평가를 기다려 "계획관리지역"으로 표기될 날을
마냥 기다리고만 있을 것인가?
관리지역중 개발이 예상되는 계획관리지역을 구체적으로 찾아내는 작업을 배우는데
본 필자도 상당기간이 소요되었으며 최근에 와서야 실전에 강한 토지분야전문가로 부터
그 노하우를 배울수 있었으며 실제 투자결정도 하게되었다.
▶그 노하우에 대해서는 향후 부동산클럽 온.오프라인
모임을 통해서 하나하나 풀어나가기로 할 생각입니다.
물론 부자의 길로 가는 투자의 원천은 다양한 곳에서 찾을 수 있겠지요.
여기서 우리는 실패의 확률을 줄이고 성공의 확률을 높이기위한 평소의 준비가 필요할 것입니다.
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이를 위해 부자마을 [부동산클럽★소모임] 게시판이 여러분들을 기다리고 있습니다.
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ㅇ부자의 지혜를 배우자. 부자들은 투자를 위해 오랜세월 준비하면서 투자의 길목을 지킨다.
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부자마을 촌장 참부자 올림
(010-5540-8255)
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