[스크랩] 성공적인 투자원칙과 판단

성공적인 투자원칙과 판단

아생연후살타[我生然後殺他]

박상용 아파트, 세무, 법률 부동산컨설턴트 부동산칼럼리스트 박상용 다른 글 모음 분당 주택 투자의 미래 트렌드 양도소득세, 이것만은 알아두자 2008 주택시장 지금은? 어린이동화집 “이솝이야기”에 나오는 이야기인데, 원래는 불동자설화집[준말:동화]에 나오는 이야기로 “열두 돼지의 소풍이야기”가 있다. “돼지 열두 마리가 소풍을 갔다. 개울을 건너고 나자 혹시나 빠진 녀석은 없는지 보려고 대장 돼지가 점검을 한다. "하나 둘 ,,,, 어? 열한마리밖에 안 되네 한 마리가 부족하다" 다른 돼지가 나와 다시 세어도 역시 열한마리뿐이다. 자기를 빼고 세었기 때문에 수가 안 맞지만, 이것을 알 리가 없는 돼지들 계속 세고 세어도 마찬가지이다. 그들은 해가 저물도록 소풍은커녕 하루 종일 엉뚱한 일로 소일했다.“ 이솝은 본래 사람의 이름이 아니라, 대승불교에서 말하는 중생을 보살핀다는 뜻의 “보디사트바”가 서역으로 전해지는 과정에서 변음된 것이라 한다. 돼지 열두 마리는 열두 종류[자,축,인,묘,진,사,오,미,신,유,술,해]의 기질을 가진 중생들이 지구촌에 가득함을 의미하고 자기 자신을 헤아리지 못하고 남만 헤아리니 항상 세상을 살아가는 처세나 계산이 맞을 리가 없다는 것을 비유한 이야기이다. 즉 자각[自覺]이란 자기 자신의 위치·능력·가치·의무·사명 따위를 깨달아 알고서 남과 대상을 헤아려야 바른 처세로 성공적인 삶을 살 수 있다는 이야기다. 승부의 바둑세계에서 아생연후살타[我生然後殺他]라 했다. 자신이 살 궁리를 해두고 상대의 돌을 잡으러 가야한다는 뜻이다. 즉 약점을 살피지 않고 무모하게 상대의 돌을 공격하다가는 오히려 해를 입기 쉽다는 것을 일깨우는 말이다. 투자의 세계에서도 승부의 관건은 남이나 대상에 있는 것이 아니고 자신의 욕심을 누르는 절제[節制]마인드와 두려워하기보다 ‘더 중요한 것이 있다[가치]’는 것을 깨닫는 순간 생기는 용기에 있다. 부동산투자에서도 부동산의 특성과 거시경제지표를 잘 이해하고 투자시기를 잘 선택하여 자신의 능력과 투자의 목적에 맞게 잘 접근한다면 만족할 만한 투자성과를 거둘 수 있다. ★부동산 가격의 메커니즘 원래 부동산문제는 수도권으로의 인구집중 등 부동산과 인간과의 관계악화현상이라 할 수 있다. 즉 토지의 부증성으로 인한 선호지역 토지수급의 불균형과 지가고, 투기세력의 개입, 일부계층의 소유편중과 개발이익의 편중, 개발이익의 사유화 등이 부동산 문제이다. 또한 부동산 가격의 이중성은 일반적으로 부동산가격은 수요·공급의 상호관계 그리고 수요·공급의 변화과정에 의하여 결정되며 이 결정된 가격은 재화의 수요와 공급에 영향을 주는 것을 말한다, 즉 06년도 버블세븐지역 중대형 주택가 상승과 07년 강북 중소형주택가 상승은 그 오른 가격과 대출억제•정부정책 등의 외적요인으로 조정을 받게 되어 수요에 영향을 미치는 예를 들 수 있다. ★부동산의 특성 일반적으로 부동산을 자연적 특성과 인문적 특성으로 분류하는 바, 자연적 특성에는 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하고 토지의 이용방식 및 입지선정에 그 중요성을 부여하는 지리적 위치의 고정성•영속성[불괴성]•부증성[노동 생산물과 다른 비생산비의 원칙]•개별성[지형•토양•크기와 모양, 개량물, 접근성 등] 등의 특성이 있고, 인문적 특성에는 용도의 다양성, 사회적•경제적•행정적 위치의 가변성 등의 특성이 있다. 일반재화는 주체인 자신이 일반 재화를 움직이지만, 부동산은 일반재화와 달리 주체인 자신이 지역연고•직장•취학•개별적인 사정 등으로 이동해야하는 지리적 위치의 고정성이 있고 환금성이 무겁고 까다로워 매도·매수에 신중해야한다. 수도권 부동산의 긍정적•부정적 특성과 가변성은 2016년까지 최대로 증가하는 수도권인구의 집중과 주택 구매력이 왕성한 40~50대 인구[베이비붐세대]가 최대가 되는 인구구조의 변화, 에코세대[베이비붐세대의 자녀세대]의 결혼연령기 도달, 제 2외곽순환도로의 완전 개통으로 거점화되는 수도권8개축, 유-턴프로젝트로 명명되는 강북 뉴타운 개발, 동서로 연결되는 9호선 지하철의 개통, 용산 국제업무지구, 고급 주거지로 거듭나는 판교·광교신도시 개발, 용산-강남-분당·판교-광교로 연결되는 신분당선, 수도권 제 2 경부축 등의 변수와 거시경제의 불안이다. 거시 경제의 불안은 미국발 금융위기는 여전하고 금융에서 이탈한 자금은 원유와 금속, 식량가격의 이례적인 폭등은 불황속 인플레이션인 스테이그플레이션쪽으로 방향을 선회하고 있다. 지금 세계 경제는 속도를 줄이고는 있지만 성장 지향적이고 역부족인 폭주 기관차다. 성장속도를 줄이지 않는다면 실물가격의 폭등에 이어 금융기관과 대기업의 부실로 위기가 번질 수 있다는 우려가 확산되고 있고 주식을 살 주체가 없어 앞으로 상당기간 수급이 꼬이면서 금융시장이 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 다만 1차·2차 오일쇼크와 다른 점은 쇼크에 대한 충분한 내성이 있다는 것이고 기업의 부채비율이 낮아 상당한 건전성을 유지하고 있다는 점이다. ★투자자 본인의 투자원칙이나 판단이 중요하다. 주택시장에서 본인의 투자원칙이나 판단이 항상 성공투자로 이어지지는 않는다. 그러나 간접적으로 맹신해서는 안 되지만 전문가들이 제시하는 투자원칙이나 경험적 판단을 내 것으로 만들면 침체기의 안개 국면 속에서도 후회하지 않는 성공투자를 달성할 수 있다. 대체로 부동산 전문가들이 매도·매수하는 것은 보기에 따라서는 일반인들의 그것과는 반대로 보이는 경향이 있다. 일반인들이 오름세에서 매수하는 것과 달리, 전문가들은 침체기의 안정기에서 회복기로 전환되는 무릎에서 매수하고 오름세의 상투까지 가지 않고 어께에서 처분해 버린다. 함부로 하는 것 같아도 그 투자에는 가치를 보고 투자하는 투자원칙이 있다. 그 투자원칙에는 성장싸이클과 부동산의 가치•정부 정책의 변화•사회간접자본의 투하 정도 등을 예측하여 매도·매수시기를 선택한다. 주택시장에도 성장싸이클이 있어 성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기(遷移期)가 있어 개발되어 성숙되고 노후 되어 떠나고 다시 재개발되는 과정을 거친다. 이 부동산 싸이클도 침체기-회복기-상승기-조정기 등의 흐름이 있어 상승기에 오버슈팅 되면 반드시 조정을 거치고 침체기에 바닥을 치면 튀어 오르며 회복되는 관성이 있다. 부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 부동산가격이 왜곡되는 것인데 부동산가격이 가치보다 쌀 때 사면 투자를 잘한 것이다. 일반인들이 가장 바라는 “정책당국의 구체적인 정책을 믿으며 주택이 투기의 수단이 아닌 사람이 사는 곳이 되고 중장기적으로 근본적인 희망과 삶의 철학을 가지고 살 수 있는 주택시장”은 필자도 간절히 바라지만 오기 어려운 이상향에만 존재하는 시장이다. 침체되면 정책의 완화가 뒤따르고 상승이 과열되면 정책이 강화된다. 침체기에서 전후좌우 설명 없이 질의 응답란에 ‘침체기에 주택가가 떨어지므로, 살고 있는 주택을 팔고 전세를 살다가 나중에 시장이 회복되면 다시 주택을 구입하는 것이 어떻겠느냐?’는 질문이 올라오는 경우가 가끔 있다. 침체기에는 전세로 있고 상승기에는 주택을 소유하고 있는 일이 자유자재로 가능하지 않다. 부동산의 특성은 일반재화와 다르고, 과거처럼 정부정책이나 세제가 지금처럼 강화되어 있지 않은 상황에서도 환금성이나 비용면에서 무겁고 손실이 많다. 더욱이 향후 주택시장 트렌드는 거주와 투자를 겸해 자신의 형편에 맞게 우수입지에 내재가치가 풍부한 역세권 대단지에 내재가치를 보고 제대로 똑바른 중대형 1주택에 투자를 하는 경향이고, 이런 가치투자를 제대로 한 경우라면 올라올 질문이 아니다. 주택시장에는 대략 10년 정도의 대 싸이클과 대 사이클 내에 2회 정도의 소 싸이클이 있다. 작금의 상승기는 1년 정도의 상승기에 그 오름폭이 크다. 오버슈팅 되면 반드시 조정을 거치고 대략 14개월에서 2년 정도의 침체기를 겪어 회복된다. 개개인의 사정과 그 주택투자의 질에 따라 상당한 괴로운 기간을 갖기도 한다. ‘산이 높으면 골도 깊다’‘어둠이 깊으면 새벽은 빨리 온다’ 침체기의 무릎에서 제대로 된 가치 투자를 하였다면, 긴 호홉을 갖고 그 가치가 가격에 반영되는 기다림이 필요하다. 턴잉[turning] 포인트에 대한 확고한 믿음이다. 상승기에 주택가 상승을 선도하는 단지의 소유자라면 매도자위주의 시장에서 갈아타도 매수의 법위는 넓고 다른 주택을 매수하고 내 주택을 매도해도 괜찮다. 그러나 상승기에 다른 단지가 오르면 조금 따라 오르는 정도의 단지라면 매수자위주의 시장에서 내 집을 살 작자가 나서면 반드시 매도하고 매수해야 곤란을 겪지 않는다. 향후 주택시장에서 양극화란 말을 많이 접하게 된다. 주택시장에서 나만 좋아서는 안 되고 남들도 선호하고 인지도가 높은 지역, 즉 돈과 사람이 몰리는 지역, 공급보다 유효수요가 많은 지역, 지역 경제력이 높고 생산이나 서비스를 위한 금융•정보 등 신성장산업이나 단지 등이 많거나 예정된 지역, 침체기에 하락폭은 적고 상승기에는 급상승하는 지역, 인구유입은 늘고 이탈은 적은 누구나 살고 싶은 지역, 국제업무지구•분당·판교•타워팰리스 등의 네임밸류가 있는 지역, 교육·대형쇼핑센타·병원 등 인프라가 고급커뮤니티로 구성되는 지역 등은 다른 지역에 비해 상승기에는 오름폭이 크고 하락기에도 내림폭이 적다. ★자신이 감당할 수 있는 수준의 지렛대를 이용해야 한다. 2003년10·29대책이전의 주택투자는 중소형위주의 1가구 다주택을 가졌다가 양도차익을 남기고 매도하는 데에는 자기가 거주하는 주택외에는 60%~70%의 전세금과 10~20%의 대출금을 이용해 10%~20%의 자기 자본으로 투자가 가능했고 양도차익에 대해 9%~36%의 세율로 양도소득세만 부담하면 되었으므로 매도·매수에 대한 부담이 적고 매도·매수가 어느 정도 자유로웠다. 그러나 1가구 다주택에 대한 세율이 60%로 중과되고 수도권투기과열지구에서 LTV[담보인정비율]•DTI[총부채 상횐비율] 등 대출억제, 분양가상한제, 전매제한기간이 7년~10년으로 연장되는 등의 정부 정책의 강화로 우수입지에 똑바른 중대형 1채를 마련하는 것으로 투자방향이 선회되었다. 수도권투기과열지구에서 중대형주택의 청약에 당첨되는 경우, 후분양제의 채택 등으로 초기 자금 부담이 크고 7년이 지나야 매도가 가능하므로 대출 등 자금계획도 무리가 되지 않아야 주택시장의 침체 등 외부요인에 굴하지 않고 전천후로 긴 호홉을 가지고 중장기적으로 가치가 제대로 가격을 만나는 턴잉[turning]포인트를 경험하게 된다. 항상 주택가 상승이 저축을 앞지르므로 내 집 마련을 순수 자기자본만으로 할 수는 없다. 저금리 시대 주택시장 상승기나 회복기에는 주택가의 40%이하의 대출에 원리금[원금과 이자]상환이 월 소득의 30%이내이면 상승이익을 안고 출발하므로 큰 무리가 되지 않고 괴롭다는 생각이 들지 않았었다. 그러나 조정을 받았다하나 주택가나 분양가가 이미 많이 상승해 있고 고금리시대 주택시장 침체기에는 주택가의 30%이하의 대출에 원리금 상환이 월 소득의 25%~30%를 넘지 않는 수준이 향후 중장기적으로 주택가 상승에 비해 무리가 되지 않는 지렛대효과로 사료된다.[야탑에 사는이:박상용]

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

메모 :