부동산투자와 컨설팅

샬롬

공부합시다.

 

부동산마케팅과 개발컨설팅

(부동산개발최고CEO 과정 담당교수 : 김명호)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부산교육대학교 평생교육원

 

 

부동산마케팅과 개발컨설팅

 

- 목 차 -

 

1. 21c 부동산 환경변화

2. 부동산개발 용어의 정리

3. 부동산마케팅과 투자

4. 부동산투자의 자질과 변화

5. 컨설팅과 컨설턴트

6. 부동산컨설팅 컨설턴트의 자질

7. 컨설턴트의 자격

8. 개발업에 대한 정부정책

9. 부동산시장의 선진화

10. 부동산개발컨설팅

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 21c 부동산 환경변화

 

1. 금리변화

 

-장기간 저금리에서 고금리(미국시장금리)

-실물부동산(거품제거)

-유동자금 900조(자금풍부)

-부동산투자상품 다양화(리츠,경매펀드,선벅펀드등)

-에그플레이션-스테그플레이션-슬럼프플레이션

-일본과 미국의 금리변화

 

2. 인터넷

 

-세계제일의 초고속 인터넷망(속도)

-부동산시장의 변화움직임(글로벌)

-시간과 거리의 개념변화(공간)

-상권변화(상가-테마)단기화

-인터넷환경변화(장소무관)

 

 

3. 주5일근무제정착

 

-부동산시장의 지각변동(직접시장)

-생활습관변화(금요일)

-부동산상권상품의 변화(레저,오락)

-신부동산 시장변화(펜션)

-노인인구 고령화(노인병원)

 

 

 

4. 도로. KTX

 

-신고속도로(도시의 발전축)

-고속철도개통(시간축소)

-전국반나절 생활권(하루생활권 정착)

-경의선,경원선(북한협조,통과세)

-수도권확산(반경200km)

-전국지가재조정(상승 및 평준화)

-행정수도이전(신도시개발)

 

 

5. 산업구조변화

 

-산업구조의 급격한 변화

-4차산업: IT산업

-5차산업: 문화.관광

-6차산업: 환경.생명

-7차산업: 정치,종교

 

 

6.부동산개발환경

 

- 자연그대로를 보전하면서 가능한 자연을 훼손하지 않고 국토를 개발하여 특히 개발을 통한 단기차익이 아니라 5-6차 산업과 연결된 부동산 개발컨설팅을 유도하여 깨끗한 국토환경을 우리의 자손에게 물려주어야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 부동산개발 용어의 정리

 

1. 부동산 1) 부동의 움직이지 않는 재산(토지와 건물)

2) 민법99조 1항에서 토지 및 그 정착물은 부동산이다.이고

2항은 부동산 이외의 물건은 동산이다. 라고 정의하고 있다.

따라서 토지와 그 정착물을 독립된 별개의 부동산으로 다루어 야 한다.

(그러나 원래는 부동산이란 땅만을 의미했다.)

3) 육지의 표면

 

2. 토 지 1) 필지로 나누고 거기에 지번을 붙혀 특정하여 1필지의 토지는 부동산이 된다.

2) 어느인간의 힘으로 이를 이동 할수 없는 것이다.그러나 위치에 따라 크게 영향을 받는다.

3) 지역,지구,구역등 용도에 따른 공법상규제가 가해질 수 있다.

 

3. 정착물 1) 움직이지 않는 재산인 토지의 정착물이다.

2) 토지로부터 독립된 별개의 부동산이다.

3) 움직이는 동산과는 달리 움직이지 않는 부동성을 가진 부동 산이며 위치체라고 한다.

 

4. 개 발 1) 미개지를 개척하여 발전시킨다.

2) 땅의 잠재력을 극대화시킨다.

3) 수익성 없는 부동산을 가장 부가가치가 있는 부동산으로 만 드는 일련의 과정이다.

4) 부동산의 조성과 개량활동이다.

 

 

 

 

 

 

3. 부동산마케팅과 투자

 

1. 부동산의 마케팅의 정의

 

부동산 교환과정을 통하여 지속적으로 시장을 창조하여 인간의 필요와 욕구를 충족시키는 것.

 

1) 인간의 필요와 욕구

- 생리적인 필요

- 사회적인 필요

- 개인적인 필요

- 욕구창조(호기심, 흥미, 욕망)

 

2) 수요, 공급

수요와 공급의 곡선에 의한 부동산변화

 

3) 상품(부동산)

수요와 공급이 지속적으로 유지되면서 부동산(상품)의 가격형성

4) 교환

(1)상호의존관계(매도자, 매수자의 상호이익 즉 매도자는 현금 매수자는 부동산)

(2)재분배(자금능력자의 기호에 따라서) 부동산을 재분배한다.

(3)교환(부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대)

 

5) 시장

- 부동산 권리 교환, 상호유리한 교환으로 가격결정

- 경쟁적 이용에 따른 공간 배분

- 토지와 공간이용의 패턴 결정

- 수요와 공급 조절을 위한 의도된 상업활동을 하는 장소

- 시장은 상품이 공급과 수요에 의하여 가격이 이루어지는 공개시장을 말한다.

 

6) 거래

-공개시장의 성격이나 완전경쟁시장의 형태를 이룰 수 없다

-유통시장의 구조가 불완전하여 시장의 형성이 한정된 지역에서 거래가 이루어지며 불완전한 지식과 가격으로 거래된다.

 

 

2. 부동산 시장의 심리적 법칙

 

1) 상호성의 법칙

(가) 상대방을 빚진 상태로 만들라.(일보후퇴, 이보전진)

(나) 상대방이 우리에게 베푼 호의를 그대로 갚아야 한다는 강박관념에 노출

 

2) 일관성의 법칙

어떤 선택이나 입장을 취하게 되면 그러한 선택이나 입장과 일치하게 행동하여야 한다는 심리적 부담감을 정당화하는 방향으로 행동한다.

 

3) 사회적증가의 법칙

사람들은 사람들의 어떠한 전략보다도 다른사람들의 행동에 의하여 더 쉽게 설득된다. 그러나 주어진 상황의 불확실성 때문에 우리의 행동이 쉽게 알 수 없을 때 사회적 증거에 따라 사람들은 행동한다.

 

4) 권위의 법칙

사람들 마음속에는 합법적인 권위에 복종하려는 의무감이 늘 들어있다

 

5) 호감의 법칙

사람들은 자기를 칭찬해주는 사람과 익숙해지도록 접촉한다

6) 휘귀성의 법칙

사람들은 부동산 가치가 동일할 경우 얻는다는 생각보다 잃는다는 생각에 자극을 더 받는다.

 

7) AIDA의 원칙

부동산을 매수하려는 투자자의 합리적 의사결정원칙이다.

- Attention : 주의 끌기에 합당한 관심을 가진다

- Interest : 관심갖기에 적합한지 느껴본다

- Desire : 욕망이 느껴지는지를 기억한다

- Action : 전문가상담과 정확한 분석후 실제로 구매행위를 한다

 

8) 부동산의 5P 법칙

부동산 상품, 부동산 가격, 부동산 유통, 부동산 촉진, 부동산 매매

 

3. 투자의 종류와 목적

 

(1) 투자의 종류

1) 실물투자 : 자원의 희소성, 인플레이션에 의한 상품가치 증가에 대한 투자

ex) 금, 은, 보석, 골동품, 예술품, 부동산 등의 실물투자

 

2) 재무투자 : 금융 유가 증권에 대한 투자

ex) 주식, 공채, 사채, 외환 등의 금융투자

 

(2) 투자 이유

① 효용의 극대화 (주택의 소유,거주)

② 부의 극대화 (미래수익)

③ 임대 소득 창출

④ 인구증가로 인한 토지가격상승

⑤ 인플레이션 헷지(울타리)

⑥ 레버리지이득의 극대화(지렛대)

(3) 투자목적

① 부동산의 장기보유(인플레이션에 강하고 디플레이션에 약함)

실물가치상승에 의한 장기자본이익획득

② 부동산의 개발 분양(부가가치 창출)

③ 부동산의 전매(단기자본이득 획득)

 

(4) 투자 특성

① 공급의 한정성(토지의 면적은 조금도 증가하지 않는다)

남한의 면적 300억평(산림지 66%, 농경지 21%, 대지 2%, 기타 10%)으로 실제 사용할 수 있는 가용면적은 12%에 불과 ㅡ 토지의 부족문제가 발생

② 개별성(지리적 위치 고정, 세계 어느곳에서도 동일한 것은 하나도 없다.)

일반 상품은 견본으로 가능하지만 토지는 반드시 현장검증을 하여야한다.

③ 영속성(소모, 마멸, 불멸, 불변)

④ 용도의 다양성(농,공,상 주택용지 등 여러 가지 용도로 사용)

(경합, 전환, 병존)

⑤ 위치와 효용(토지 그 자체의 가치가 아니고 인간이 창작하고 이용하는 과정)

⑥ 소득발생(소유, 양도, 임대) ㅡ 보유, 이용, 담보, 처분 이익

 

4. 투자의 장단점

(1) 투자의 장점

1) 투자수익(안정성, 수익성)

일정한 소득을 가지고 투자- 유리(주식수익율보다 부동산 수익율이 높다 36%, 28%) 즉, 부동산은 위험율이 적고 수익률이 높다(21%,27%). 다음으로 회사채이다(6%, 21%)

2) 자본이득(자본적 자산)

(가) 토지, 건물의 양도의 교환에서 발생하는 예상외의 가치증가

(나) 자산의 가치가 생산활동과는 관계없이 증가한 불로소득 감소한 경우 - 자본손실

3) 담보 목적으로 사용

저당권 설정으로 자기 또는 제3자 부동산을 담보로 제시하여 일정기간 자금을 융통 그 외 부동산 환매제도, 양도담보

4) 절세

세제상 감가상각, 자본이득에 대한 낮은 세율, 세액공제, 자보적 지출비, 비과세 및 감면, 절세 항목이 대체적으로 많다.

 

(2) 투자의 단점

1) 소유자의 노력(건물 가치 감소ㅡ 개수, 보수에 의한 수익적 자본적 지출)

(임대부동산 ㅡ 임차인의 욕구)

2) 재산상 위험(인간의 힘으로 예지할 수 없고 천재지변으로 인한 가치감소)

(건물은 시간의 경과로 마멸, 부적응에 의한 가치감소)

3) 공시적 결여(형식적 심사주의와 절차적 등기법)

(부동산거래시 사고가 번번히 발생)

(물권 법정주의에 의한 등기 - 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 부동산환매권, 부동산임차권)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 부동산투자와 자질

 

1. 부동산 투자

 

1) 정신적투자

2) 심리적투자

3) 관심적투자

4) 물질적투자

5) 시간적투자

 

투자없이 세리없다

 

2. 부동산 자질

1) 천부적자질

2) 잠재적자질

3) 의지적자질

4) 행동적자질

5) 임재적자질

 

3. 부동산변화(자기변화,회사변화)

 

1) 의식변화

2) 경영변화

3) 형태변화

 

4. 결 론

 

1) 가능성

2) 시스템

3) 열심-열정-열매

4) 인식-비젼-계획-실행

 

 

5. 컨설팅과 컨설턴트

 

(1) 컨설팅이란

 

1) 과제의 내용,프로세스,구조에 대한 책임을 맡고서 이를 수행하는 사람들에게 과제수행에 대한 실제적인 책임을 갖고 있지 않은 컨설턴트가 컨설팅 프로세스에 따라 도움을 제공하는 것이다.

 

2) 고객과의 계약에 따라 독립적이고 객관적인 태도로 고객조직이 경영상(부동산)의 문제들을 확인 분석하는 것을 도와주고 이러한 문제들에 대한 해결안을 고객들에게 추천하는 것을 말한다.

 

3) 고객이 해결안의 실행에 따라 도움을 요청하였을 때 도움을 제공하는 어드바이스 서비스이다.

 

(2) 컨설팅의 개요

 

1) 컨설팅의 이념: 고객의 가치창조

 

2) 컨설팅의 가치: 조직이 가지는 문제점에 대하여 다양한 경험과 전문성을 갖춘 전문가가 문제해결을 지원하는 것이다.

 

3) 컨설턴트의 정신: 고객의 이익을 최우선과제로 하고

전문가로서 긍지를 가지고 자기발전을 도모하며

책임감을 바탕으로 강력한 신뢰를 구축한다.

 

4) 컨설팅수요자: 정부, 공공기관등 공공부문

기업

병원,호텔,학교

개인

 

5) 컨설팅분야: 기업: 경영 및 기술

개인: 증권,부동산,의료상담,법률,창업기타

 

6) 컨설팅 수행절차:

상담-진단(부문별)-대책수립-컨설팅실시-사후관리

 

 

(3) 컨설팅의 기본특성

 

1) 프로패셔날 서비스

 

 

2) 어드바이스 서비스

 

 

3) 독립적인 서비스

 

 

4) 일시적인 서비스

 

 

5) 상업적인 서비스

 

 

(4) 컨설팅의 목적

 

1) 고객이 추구하는 목적을 달성

 

2) 경영과 비즈니스상의 문제해결

 

3) 새로운 기회의 발견과 활용

 

4) 변화의 실행

 

5) 학습의 증대

 

 

(5) 컨설턴트의 기본도구

 

1) 정보제공

 

 

2) 전문인력제공

 

 

3) 사업적인 접촉과 연결의 확립

 

 

4) 전문적인 의견의 제공

 

 

5) 진단작업의 수행

 

 

6) 활동제안서 개발

 

 

7) 시스템과 방법의 개선

 

 

8) 조직의 변화계획수립과 관리

 

 

9) 관리자와 스태프의 훈련과 개발

 

 

10) 개인적인 카운슬링의 제공

 

 

 

 

6. 부동산컨설팅 컨설턴트의 자질

 

1) 서(序)

 

-경청과 치밀 그리고 리이드, 관심의 중요성

-컨설턴트, 사업의 동반자, 지도자적 전문가 입장

 

 

2) 실천(實踐)

 

-경청(傾聽)성: 수용과 시인( 워드 )

-치밀(緻密)성: 정리와 요약( 엑스레이 )

-방향(方向)성: 발상과 결정( 일드 )

 

3) 자질(資質)

 

-지식(知識): 1)일반 2)전문 3)경영

-기술(技術): 1)지식 2)분석 3)정보

-태도(態度): 1)수용 2)시간 3)근실

 

 

4) 철학(哲學)

 

-이념(理念): 타당성

-목적(目的): 존재성

-운영(運營): 현실성

 

5) 결(結)

 

-빈자루(학문),독서몰입

-지피지기(知彼知己)하고 역지사지(易地思之)하자

-자평(徹底) 객평(關心)

-애타(愛他)애자(愛自) : 안창호선생

7. 컨설턴트의 자격

 

1. 지 식( 일반,전문)

 

2. 기 술( 분석,설계,경영기술,관리,산업)

 

3. 태 도(확신,혁신,열정,도덕,근실)

 

4. 의사소통(표현)-상황-목적-이유-이해-결론

 

5. 문제해결능력(실태파악-필요한 이론-문제잠파악-해결방안)

 

 

지 식

 

1. 다양한지식-다양성추구

2. 한가지지식-다양성추구

3. 한가지지식-획일성추구

 

 

기 술

 

1. 여러 가지기술-다양한상품개발(오리:다부다처제)

2. 한가지기술-다양한 상품개발(닭: 일부다처제)

3. 한가지기술-한가지 상품개발(백조: 일부일처제)

 

태 도

 

1. 천부적,잠재력-능력이해

2. 확신,자신감-실력수용

3. 목숨,자존감-각오다짐

 

 

 

8. 개발업에 대한 정부정책

 

1.부동산개발이란

 

가. 부동산 개발의 의의

 

□ 부동산개발은 토지를 택지 ․ 공장용지 ․ 상업용지 등의 용도로 조성하거나 토지에 정착물을 결합하는 등의 방법에 의해 부동산의 가치를 증가시키는 활동이다.

 

□ 부동산상품의 기획, 생산요소의 조달, 건설공사, 분양 ․ 임대등의 방법으로 공급하는 행위 등을 포함하는 종합적인 행위이다.

 

【 부동산개발의 구성요소 】

①토지 매입, ②기획 ․ 설계, ③ 행정관청의 인 ․ 허가 등, ④ 시공관리, ⑤ 대지 등의 조성, ⑥ 토지에 정착물(건축물과 기타 공작물 등) 결합, ⑦ 당해 부동산을 판매 ․ 임대 등의 방법으로 공급한다.

 

□ 참여주체도 ‘시행사’ 이외에도 건설회사, 도시계획전문가, 변호사, 회계사, 공인중개사, 금융기관, 자산관리회사 등 매우 다양하다.

 

 

나. 부동산개발업과 디벨로퍼(시행사)

 

□ 부동산개발업은 부동산개발을 통한 경제적 이익을 추구하는 산업활동으로 부동산임대 및 공급업의 일종이다.

 

□ 부동산개발업자(디벨로퍼)란 부동산개발업을 영위하는 자

※ 현재 주택건설사업자 또는 대지조성사업자만 규율체계(주택법)가 있음

 

 

 

 

 

2. 부동산개발업의 현황

 

< 개발업은 산업분류상 부동산업과 건설업에 나뉘어 존재 >

 

① 부동산업 현황

 

○ 부동산개발업이 산업분류상 독립적인 업역이 아니어서 통계청의 「서비스업 통계조사」상의 “부동산 임대 및 공급업”을 통해 추산 가능

 

○ 부동산업은 외환위기 직후(‘98) 침체양상을 보이다가 부동산 경기 활황에 힘입어 ’02년부터 사업체 수와 종사자가 크게 증가

 

 

※ <사업체 수> 3,857개(‘97) ⇒ 6,873개(’04)

<종사자 수> 41,948명(‘97) ⇒ 45,387명(’04)

 

② 건물건설업 현황(시행사를 겸하는 시공사)

 

○ 건물건설업체는 약 8.167개(‘04), 이 중에서 주거용 비중은 66.5%(5,427개)이며 비거주용은 33.5%(2,740개)로 주거용이 다수

 

※ 통계청의 「사업체기초통계조사보고서」 상의 “건물 건설업”참조

 

③ 주택법에 의한 주택건설 산업자 현황

 

○ 외환위기 시기를 제외하고는 꾸준한 상승세

 

※ 3,626개(‘97) ⇒ 3,195개(’98) ⇒ 3,555개(‘99) ⇒ 6,366개(’04)

 

 

 

 

 

3. 부동산개발업의 문제점

 

가. 제도적 문제점

 

□ 종합적 ․ 체계적 관리의 부재

 

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 40여개 부동산 개발 관련 법률을 목적별 ․ 대상사업별 ․ 소관부처별로 각각 운용하고 있으나

○ 개별 법률은 사업시행자 요건, 사업시행절차만을 규정하고 있을 뿐, 개발업자(민간)를 체계적으로 관리 ․ 육성할 수 있는 제도적 기반은 없음

 

□ 단계별 ․ 개별적 규제

 

○ 부동산개발의 기획, 토지 매입, 자금 조성, 인 ․ 허가, 건설공사, 분양 및 관리 등 각 개발 단계별로 규제가 이루어 지고 있음.

 

【 부동산 개발단계별 규율 법률 】

개발단계	법률명
기획	농지법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
설계	건축법, 건축사법
시공	건축법, 건설산업기본법
분양 및 관리	건축물등의 분양에 관한 법률, 주택법, 임대주택법
개발행위	40여개의 개별법에서 각각 규율

 

 

나. 구조적 문제점

 

 

□ 과도한 리스크와 시행사의 영세성

 

○ 부동산개발업체들은 단위 사업당 투자금액에 비해 자기자본금 규모가 영세한 실정

 

※ 시행사의 설립에 관한 법률이 없으므로, 5천만원만 있으면 주식회사 형태의 시행사 설립 가능(상법)

 

○ 외부(금융기형태의 관 등) 자금에 대한 의존도가 높고, 금융기관의 개발사업에 대한 전문적 평가능력이 미흡하여 사업의 리스크가 큼

 

□ 시공사 위주의 개발사업 구조

 

○ 시행사들은 대형 건설업체인 시공사 보증을 통하여 금융기관들로부터 자금을 조달하고, 시공사의 브랜드를 활용함

 

○ 부동산개발업자들은 시공사와 도급계약 체결시 불리한 입장이 되고, 그 역할도 기획, 인 ․ 허가 단계까지로 축소되는 경향

 

 

다. 파생적 문제점

 

□ 테마상가 ․ 오피스텔 등 사업 시행과정에서 사기분양 ․ 허위광고 등 불법행위로 소비자 피해 사례 발생

 

□ 개발업 관련 업무의 전문화 ․ 분업화 미비로 시행사는 수요자에게 질 높은 서비스를 제공하기 어려움

 

 

 

4. 외국의 부동산개발업 및 시사점

 

가. 미 국

 

□ 미국의 부동산업은 공신산업분류(SIC ; Standard Industrial Classification)에 의하면 부동산 경영업 및 임대업, 부동산대리업 및 관리업, 부동산권리업, 토지분양업 및 개발업으로 분류됨

 

□ 한편 다음과 같은 연방법률과 주법률 등이 존재함

 

① 주간(州間) 토지매매 완전공개에 관한 연방법률 (Federal Interstate Land Sales Full Disclosure Act)

○ 토지매매 및 임대차거래에 있어서 사기 및 권리남용으로부터 소비자들을 보호하기 위한 사기방지조치로서 입법화

 

※ 토지개발업자들은 100개 이상의 부지로 구성된 분양지는 미국주택도시개발성에 등록하고 해동 매매 또는 임대차계약에 서명 전에 ‘재산보고서’라는 공개서류를 매수인들에게 제공해야 함

 

② 주(州)법에 의한 개발 규제

 

○ 일정 규모나 일정 수 이상(네바다 주법 : 5개 이상의 부지)의 주택이나 토지 등 부동산을 판매하는 경우 해당 관청에 등록하도록 하여 소비자를 보호하는 주(州) 입법례가 있음

 

○ 소비자 보호장치로는 ㉠ 판매자 및 부동산에 대한 정보의 완전한 공개 및 공시, ㉡ 매수인의 매수대금 보호(escrow 또는 담보 제공), ㉢ 준공보증을 위한 조치 등이 있음

 

 

나. 일 본

 

□ 부동산개발업자란 토지소유자로부터 토지를 임대 또는 구입하여 토지에 오피스빌딩이나 주택을 건설하여 임대 또는 판매하는 ‘부동산개발회사’나 ‘개발사업자’를 말함

 

□ ‘부동산개발업’에 관한 일반적 지위를 갖는 법률은 없는 것으로 보이며, 부동산개발과 관련된 투자자의 보호를 위한 목적으로 ‘부동산특정공동사업법’이 있음

 

 

 

다. 시사점

□ 부동산 개발업에 대한 규제는 각 나라의 부동산 시장의 구조적 상황을 동시에 고려하면서 살펴보아야 함

 

□ 미국 ․ 일본은 금융여건이 발달하였고, 관련 협회가 초기부터 조직되어 사회적 역할을 충분히 수행하고 있음

□ 미국의 부동산업 관련 협회는 규모나 신뢰도면에서 세계최고 수준이며, 기획, 개발, 자금조달 측면에서도 이러한 신뢰를 바탕으로 안전한 사업을 전개함

 

□ 우리나라의 경우는 부동산개발업자를 체계적으로 관리 ․ 육성할 수 있는 제도적 기반이 미흡하므로 제도를 정비할 필요성이 있음

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 부동산시장의 선진화

 

□ 우리나라의 부동산시장은 금융업 등에 비해 상대적으로 낙후되어 있어 시장의 선진화를 위해 많은 노력 필요

 

○ 먼저, 부동산과 시장의 참여자에 대한 정보를 공개하여 부동산시장을 투명하게 하고

 

○ 부동산 투자수익에 따른 공평한 과세체계 확립 및 부동산 개발, 간접투자 등 부동산시장의 전문화, 분업화로 부동산 시장의 효율성을 제고해야 함

 

□ 부동산시장의 선진화를 위해서

 

○ 지난 1월부터 실거래가 신고제를 도입하고, 지역별 ․ 유형별 거래정보를 제공하는 방안을 추진 중이며

 

○ 시장의 투명성 제고를 유도하기 위해 투자정보를 의무적으로 제공하는 부동산투자회사가 활성화 될 수 있도록 규제를 대폭 완화하는 내용의 법 개정을 추진 중에 있고

 

○ 또한, 과세표준이 되는 공시지가를 현실에 맞도록 조정하여 수익에 따른 공평한 과세체계를 마련

 

 

□ 투명성 및 효율성 제고를 통한 부동산 시장의 선진화는 국가경쟁력 확보를 위해서 반드시 달성해야 할 과제

 

○ 관련업계의 적극적인 참여로 부동산시장의 선진화를 위한 끊임없는 연구와 노력이 필요

(이상은 정부토지정책사무관이 발표한 요지사항)

 

 

 

10. 부동산개발컨설팅

 

(1) 목적

1) 목적설정

토지를 개발하는 경우 먼저 개발후, 분양할 것인가/임대주고 관리할 것인가/직접 사업을 경영할 것인가와 관련된 "사업목적"부터 설정해야 합니다. 왜냐하면 사업 목적에 따라 최유효부지활용 방안이 달라질 수 있기 때문입니다. 예를 들어 주택은 분양목적에 적합한 상품이며, 업무빌딩은 임대사업에 적합하고, 상업시설/상가는 분양/임대 모두 가능하며 특정사업을 직접 경영하는 것도 가능하다. 그러므로 사업목적 또한 중요한 첫단계 의사결정이 되는데, 사업 목적을 설정하는 데에 있어 전문가의 조언이 필요한 것은 사실이지만, 최종적으로는 사업주체가 스스로 결정해야 한다. 사업목적은 사업주체의 자금사정, 사업의지, 성격, 취향 등과 관련하여 결정해야 하기 때문이다.

 

2) 최유효부지활용계획

일단 사업목적이 설정되면 사업목적에 맞는 최유효부지활용계획을 수립해야 하는데, 개발사업의 성패는 최유효부지활용계획에 달려 있으므로 반드시 이 단계에서 전문가의 조언을 들어야 하는데, 유능하고 성실한 전문가이어야 하며, 토지개발과 관련하여 기획단계부터 설계/건설/분양/임대/사후관리 단계까지 모두 경험한 전문가이어야 합니다.

한편 이 단계에서 설계사무소나 건설회사의 조언을 참고할 필요는 있으나 이들만에 의존해서는 아니 됩니다.

설계사무소나 건설회사는 건물용도나 특히 건물규모와 관련하여 그들의 이해득실이 관계되어 있기 때문에 왜곡된 자문을 해줄 수 있고 또한 그들은 근본적으로 이 분야의 전문가가 아니라는 사실을 유념해야 합니다. 그렇다면 공인회계사의 경우는 어떠한가? 공인회계사는 회계전문가이며 오늘날의 공인회계사는 회계자체뿐만 아니라 기업경영 전반에 관한 지식 또한 어느정도 갖추고 있습니다. 그러나 부동산분야/마케팅분야의 전문가는 아닐 수 밖에 없으며 따라서 회계사의 자문은 부분적으로, 수지분석 단계에서의 자문이 필요한 것으로 이해해야 합니다.

 

 

 

 

(2)부동산개발컨설팅의 개관

1) 부동산컨설팅의 연혁

현대사회는 복잡다양화하고 전문화됨에 따라 부동산개발활동도 좀 더 과학적인 사전정보를 토대로 결과를 찾으려 하고 있고 정통적인 개발전문가의 자문이나 상담을 필요로 하게 된다. 미국에서는 부동산 컨설턴트들이 모인 단체로서 미국부동산상담사협회(ASREC)가 1953년에 발족되었다.

 

2) 부동산개발컨설팅의 정의

부동산개발컨설팅이란 컨설턴트가 부동산 의사결정자에게 부동산개발에 관련되는 제반문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 하는 것을 말한다.

 

3) 부동산컨설턴트의 역할

컨설턴트의 전문적 서비스는 관련된 사실자료를 기초로 하여 신중한 분석과정에서 오랜 시간에 걸쳐 축적된 경험의 집약으로서 유효적절한 조언을 하는 것이다. 그들은 객관성과 공평성을 바탕으로 의뢰자에게 최유효이용의 행동을 인식시킴과 동시에 적합한 선택을 할 수 있도록 하는 것이다.

 

4) 부동산컨설턴트와 의뢰자와의 관계

컨설턴트는 의뢰자가 무엇을 요구하고 또 무엇을 기대하고 있는가를 이해하여야 하며, 최선의 지적 서비스를 제공하여야 한다. 그리고 의뢰자도 협력의무를 갖게 하여 올바른 컨설턴트의 책임이 보장될 수 있어야 한다.

 

(3) 부동산의 컨설팅업무

1) 이용컨설팅

부동산의 개발, 관리, 보존 등의 활용에 있어서 발생되는 제반문제에 대한 조언을 주는 것을 말한다. 이는 부동산 컨설팅의 가장 중심적인 역할을 하는 분야로서 부동산을 효율적으로 유효하게 활용할 목적으로 대상부동산에 관한 가격분석, 시장분석, 입지분석, 투자분석, 이용계획, 사업계획, 현금수지분석, 손익계획 등을 함으로써 부동산활동의 대안제시 등의 조언을 하는 것을 말한다.

2) 중개컨설팅

거래당사자 사이에 법률행위 등의 권리변동을 전제로 하여 일어나는 제반문제에 대하여 조언을 주는 것을 말한다.

 

3) 보상컨설팅

공공필요에 의하여 적법한 공권력의 행사로 인한 개인에게 가하여진 특별한 희생에 대하여 재산권의 보장과 형평성의 측면에서 국가나 공공단체가 행하여지는 손실보상에 있어서 나타나는 제반문제에 대하여 조언하는 것을 말한다. 여기에는 보상액의 산정, 기업자에 대한 보상계획, 피보상자에 대한 보상상담 등이 포함된다.

 

4) 감정평가컨설팅

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 경우에 발생하는 제반문제에 대하여 조언하는 것을 말한다.

 

5) 국제화에 있어서의 컨설팅

외국투자자가 국내에 사업을 하고자 할 때 국내실정에 정통한 컨설턴트를 필요로 하는데, 이럴 경우 각국의 부동산용어, 세제, 토지이용계획, 부동산 공법체계, 면적단위, 건축설계, 내장설계, 건축자재, 토지가격의 추이, 부동산 거래관습, 투자에 대한 회수목표, 통화단위, 부동산 정보수집의 난이, 시장조사방법 등 여러 관점에서 차이가 나므로 이 점에 대해 충분한 지식을 갖고 있어야 한다.

 

(4) 부동산컨설팅 절차

 

문제의 정의→개발컨설팅내용의 결정→실시계획의 수립→업무의 실시(실행)→보고서 작성→보고서 검토→보고서 제출

 

(5) 부동산의 최유효이용방법

1) 최유효이용의 개념

컨설팅하는데 무엇보다 중요시 되는 분야로 토지가 최대의 순수익을 얻도록 사용되고 있는 상태를 말한다. 경제적 의미에서 최유효이용이란 희소자원의 최적사용의 가치판단이라고 할 수 있다.

 

2) 나지의 최유효이용

나지의 최유효이용이란 어떤 토지상의 건축물로부터 자본과 노동을 공제한 후, 그 토지로부터 최대의 수익을 가져올 수 있는 상태를 말한다.

3) 건부지의 최유효이용

건부지란 토지 위에 건축물 등의 부가물이 세워져있는 부지를 말한다. 이러한 건부지의 최유효이용이란 건부지의 사용을 개량의 측면에서 보아 오랜 기간에 걸쳐서 투자부동산의 수익을 최대화할 수 있는 것을 말한다.

 

4) 최유효이용의 여러 가지 방법

가) 토지신탁방식

토지소유자가 토지의 유효활용을 목적으로 신탁회사 등에 토지를 맡기고 이의 효율적 관리와 운용을 위하여 수탁자는 신탁계약에 따라 소요자금의 조달, 토지의 조성, 건물의 건축 임대 분양을 하고 그 성과에 대한 수익배당을 받는 일련의 업무처리과정을 일컫는다. 토지신탁의 종류에는 분양형과 임대형이 있다.

나) 사업수탁방식

사업수탁방식은 대기업의 건설회사나 부동산개발업자에 의하여 여러 가지 명칭으로 불리고 있는데, 건물의 기획, 설계, 건설에서 완성 후의 건물의 관리 운영에 이르기까지의 사업 전반을 개발업자가 수탁 대행하는 방식을 말한다.

다) 자기건설방식

자기건설방식은 토지소유자가 토지의 유효활동을 목적으로 자신이 기획, 자금조달, 건설공사의 발주에서 건물의 관리운영이라고 하는 일련의 사무를 전부 처리하는 방식이다.

라) 등가교환방식

등가교환방식이라 토지소유자가 토지의 일부를 개발업자 등에게 매각하고, 개발업자가 그 토지 위에 세운 건물의 일부를 토지의 매각대금과 등가로 취득하는 제도로서 토지평가액과 건설비를 기준으로 양자가 부동산을 공유하는 방식을 말한다.

마) 차지권 설정방식

차지권 설정방식은 소유하는 토지를 제3자에게 임대하는 것으로 차지인이 된 제3자가 그 토지 위에 사무실, 아파트, 단독주택 등을 건설하고, 차지권의 건물로서 분양하거나 임대하는 제도를 말한다.

바) 공동빌딩방식

공동빌딩방식이라 도심지 내에서 토지의 고밀도 입체이용을 위하여 여러 토지소유자가 공동으로 빌딩을 건설하여 그 소유방식에 따라 관리하는 것을 말한다.

(6) 부동산개발의 타당성분석

1) 타당성분석의 개요

부동산개발의 타당성분석은 제안된 개발이 실행 가능한지의 여부를 고객 및 이해관계가 있는 제3자에게 증명하는 것이다. 이 분석에는 통상 프로젝트의 설명, 시장분석 그리고 경제적으로 타당한가를 평가하기 위한 개발비용 대 예상수입의 비교 등을 포함한다.

 

2) 시장분석

시장분석의 구성요소3단계- 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석

가) 지역경제분석

지역 내의 주거용, 상업용, 상업용, 업무용 등 모든 유형의 부동산에 대한 수요 요인들을 분석하는 것

나) 시장분석

시장분석의 두 번째 단계로서 부지를 특정하지 않은 시장분석으로 일정한 지역 내의 특정형태의 부동산에 관한 현재와 미래의 수급동향을 분석하는 것. 시장분석과 시장세분화를 포함한다.

다) 시장성분석

시장분석의 마지막 단계로 시장에서 부동산의 경쟁력을 극대화시키려는 의도에서 특정 프로젝트에 초점을 맞추는 것. 주요구성요소는 대상부동산의 분석, 경쟁조사, 수요자조사 등이 있다.

라) 시장분석의 구성요소

(1) 지역분석

가) 그 대상부동산이 어떤 지역에 존재하는가,

나) 그 지역은 어떠한 특성을 갖는가,

다)그 특성은 그 지역 내의 부동산 이용형태와 가격 형성요인에 전반적으 로 어떤 영향력을 갖고 있는가를 분석하고 판정하는 것을 말한다.

주요요소로는 국가경제가 지역에 미치는 영향, 경제기반분석, 인구분 석, 소득수준, 교통, 성장과 개발의 유형 등이 있다.

(2) 인근분석

개발대상이 되는 부지를 중심으로 그를 둘러싸고 있는 인접지역의 동태적 변화를 정확하게 표출할 수 있도록 행해져야 한다.

(3) 부지분석

해당부지 자체를 분석하는 것으로 지역지구제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형과 같은 사항이 분석되어야 한다.

(4) 수요분석

수요분석의 목적은 일정기간 중 어떤 서비스를 제공하는 특정공간의 양을 확인하는 것으로 여기서의 양은 시장이 일정기간에 흡수할 수 있는 것을 말하며, 가격도 시장이 상품을 흡수할 수 있는 가격을 말한다.

경쟁력조사, 인구분석, 추세분석을 포함한다.

(5) 공급분석

기존의 공급과 장래 기대되는 공급을 조사하는 것으로 공실률 및 임대료 추세, 정부서비스의 유용성, 건축착공량과 건축허가량, 도시 및 지역계획, 건축비용의 추세 및 금융의 유용성 등의 사항을 조사함으로써 파악될 수 있다.

5) 프로젝트-수준계획의 부동산 시장분석

6) 경제성분석의 역할

경제성 분석에서는 시장조사에서 수집된 데이터를 사용하여 제안된 프로젝트의 잠재 투자수익성을 평가한다. 경제성분석은 - ①비용분석 ②세공제 전 현금흐름개략계산 ③세공제 후 현금흐름할인 현재가치분석 ④최종투자결정-의 네 단계로 나눈다.

 

(6) 부동산컨설팅 제도

1) 미 국

부동산관련단체로는 미국부동산중개업협회(NAR)가 있고 컨설팅업의 선조적인 조직은 미국부동산카운셀러협회(ASREC)이다.

 

2) 일 본

일본의 부동산 컨설팅제도는 부동산 카운셀러, 부동산컨설팅의 기능 인정, 보상컨설턴트의 세 가지 유형으로 나누어진다.

 

3) 유 럽

영국과 독일에서는 협회를 만들어 협회차원에서 통제관리하고 있다.

 

4) 한 국

1992년 9월 부동산 중개업법의 개정안에 종합 부동산 컨설팅업무를 할 수 있도록 하였다.

 

 

 

 

부동산마케팅과 개발컨설팅

(부동산개발최고CEO 과정 담당교수 : 김명호)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부산교육대학교 평생교육원

 

 

부동산마케팅과 개발컨설팅

 

- 목 차 -

 

1. 21c 부동산 환경변화

2. 부동산개발 용어의 정리

3. 부동산마케팅과 투자

4. 부동산투자의 자질과 변화

5. 컨설팅과 컨설턴트

6. 부동산컨설팅 컨설턴트의 자질

7. 컨설턴트의 자격

8. 개발업에 대한 정부정책

9. 부동산시장의 선진화

10. 부동산개발컨설팅

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 21c 부동산 환경변화

 

1. 금리변화

 

-장기간 저금리에서 고금리(미국시장금리)

-실물부동산(거품제거)

-유동자금 900조(자금풍부)

-부동산투자상품 다양화(리츠,경매펀드,선벅펀드등)

-에그플레이션-스테그플레이션-슬럼프플레이션

-일본과 미국의 금리변화

 

2. 인터넷

 

-세계제일의 초고속 인터넷망(속도)

-부동산시장의 변화움직임(글로벌)

-시간과 거리의 개념변화(공간)

-상권변화(상가-테마)단기화

-인터넷환경변화(장소무관)

 

 

3. 주5일근무제정착

 

-부동산시장의 지각변동(직접시장)

-생활습관변화(금요일)

-부동산상권상품의 변화(레저,오락)

-신부동산 시장변화(펜션)

-노인인구 고령화(노인병원)

 

 

 

4. 도로. KTX

 

-신고속도로(도시의 발전축)

-고속철도개통(시간축소)

-전국반나절 생활권(하루생활권 정착)

-경의선,경원선(북한협조,통과세)

-수도권확산(반경200km)

-전국지가재조정(상승 및 평준화)

-행정수도이전(신도시개발)

 

 

5. 산업구조변화

 

-산업구조의 급격한 변화

-4차산업: IT산업

-5차산업: 문화.관광

-6차산업: 환경.생명

-7차산업: 정치,종교

 

 

6.부동산개발환경

 

- 자연그대로를 보전하면서 가능한 자연을 훼손하지 않고 국토를 개발하여 특히 개발을 통한 단기차익이 아니라 5-6차 산업과 연결된 부동산 개발컨설팅을 유도하여 깨끗한 국토환경을 우리의 자손에게 물려주어야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 부동산개발 용어의 정리

 

1. 부동산 1) 부동의 움직이지 않는 재산(토지와 건물)

2) 민법99조 1항에서 토지 및 그 정착물은 부동산이다.이고

2항은 부동산 이외의 물건은 동산이다. 라고 정의하고 있다.

따라서 토지와 그 정착물을 독립된 별개의 부동산으로 다루어 야 한다.

(그러나 원래는 부동산이란 땅만을 의미했다.)

3) 육지의 표면

 

2. 토 지 1) 필지로 나누고 거기에 지번을 붙혀 특정하여 1필지의 토지는 부동산이 된다.

2) 어느인간의 힘으로 이를 이동 할수 없는 것이다.그러나 위치에 따라 크게 영향을 받는다.

3) 지역,지구,구역등 용도에 따른 공법상규제가 가해질 수 있다.

 

3. 정착물 1) 움직이지 않는 재산인 토지의 정착물이다.

2) 토지로부터 독립된 별개의 부동산이다.

3) 움직이는 동산과는 달리 움직이지 않는 부동성을 가진 부동 산이며 위치체라고 한다.

 

4. 개 발 1) 미개지를 개척하여 발전시킨다.

2) 땅의 잠재력을 극대화시킨다.

3) 수익성 없는 부동산을 가장 부가가치가 있는 부동산으로 만 드는 일련의 과정이다.

4) 부동산의 조성과 개량활동이다.

 

 

 

 

 

 

3. 부동산마케팅과 투자

 

1. 부동산의 마케팅의 정의

 

부동산 교환과정을 통하여 지속적으로 시장을 창조하여 인간의 필요와 욕구를 충족시키는 것.

 

1) 인간의 필요와 욕구

- 생리적인 필요

- 사회적인 필요

- 개인적인 필요

- 욕구창조(호기심, 흥미, 욕망)

 

2) 수요, 공급

수요와 공급의 곡선에 의한 부동산변화

 

3) 상품(부동산)

수요와 공급이 지속적으로 유지되면서 부동산(상품)의 가격형성

4) 교환

(1)상호의존관계(매도자, 매수자의 상호이익 즉 매도자는 현금 매수자는 부동산)

(2)재분배(자금능력자의 기호에 따라서) 부동산을 재분배한다.

(3)교환(부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대)

 

5) 시장

- 부동산 권리 교환, 상호유리한 교환으로 가격결정

- 경쟁적 이용에 따른 공간 배분

- 토지와 공간이용의 패턴 결정

- 수요와 공급 조절을 위한 의도된 상업활동을 하는 장소

- 시장은 상품이 공급과 수요에 의하여 가격이 이루어지는 공개시장을 말한다.

 

6) 거래

-공개시장의 성격이나 완전경쟁시장의 형태를 이룰 수 없다

-유통시장의 구조가 불완전하여 시장의 형성이 한정된 지역에서 거래가 이루어지며 불완전한 지식과 가격으로 거래된다.

 

 

2. 부동산 시장의 심리적 법칙

 

1) 상호성의 법칙

(가) 상대방을 빚진 상태로 만들라.(일보후퇴, 이보전진)

(나) 상대방이 우리에게 베푼 호의를 그대로 갚아야 한다는 강박관념에 노출

 

2) 일관성의 법칙

어떤 선택이나 입장을 취하게 되면 그러한 선택이나 입장과 일치하게 행동하여야 한다는 심리적 부담감을 정당화하는 방향으로 행동한다.

 

3) 사회적증가의 법칙

사람들은 사람들의 어떠한 전략보다도 다른사람들의 행동에 의하여 더 쉽게 설득된다. 그러나 주어진 상황의 불확실성 때문에 우리의 행동이 쉽게 알 수 없을 때 사회적 증거에 따라 사람들은 행동한다.

 

4) 권위의 법칙

사람들 마음속에는 합법적인 권위에 복종하려는 의무감이 늘 들어있다

 

5) 호감의 법칙

사람들은 자기를 칭찬해주는 사람과 익숙해지도록 접촉한다

6) 휘귀성의 법칙

사람들은 부동산 가치가 동일할 경우 얻는다는 생각보다 잃는다는 생각에 자극을 더 받는다.

 

7) AIDA의 원칙

부동산을 매수하려는 투자자의 합리적 의사결정원칙이다.

- Attention : 주의 끌기에 합당한 관심을 가진다

- Interest : 관심갖기에 적합한지 느껴본다

- Desire : 욕망이 느껴지는지를 기억한다

- Action : 전문가상담과 정확한 분석후 실제로 구매행위를 한다

 

8) 부동산의 5P 법칙

부동산 상품, 부동산 가격, 부동산 유통, 부동산 촉진, 부동산 매매

 

3. 투자의 종류와 목적

 

(1) 투자의 종류

1) 실물투자 : 자원의 희소성, 인플레이션에 의한 상품가치 증가에 대한 투자

ex) 금, 은, 보석, 골동품, 예술품, 부동산 등의 실물투자

 

2) 재무투자 : 금융 유가 증권에 대한 투자

ex) 주식, 공채, 사채, 외환 등의 금융투자

 

(2) 투자 이유

① 효용의 극대화 (주택의 소유,거주)

② 부의 극대화 (미래수익)

③ 임대 소득 창출

④ 인구증가로 인한 토지가격상승

⑤ 인플레이션 헷지(울타리)

⑥ 레버리지이득의 극대화(지렛대)

(3) 투자목적

① 부동산의 장기보유(인플레이션에 강하고 디플레이션에 약함)

실물가치상승에 의한 장기자본이익획득

② 부동산의 개발 분양(부가가치 창출)

③ 부동산의 전매(단기자본이득 획득)

 

(4) 투자 특성

① 공급의 한정성(토지의 면적은 조금도 증가하지 않는다)

남한의 면적 300억평(산림지 66%, 농경지 21%, 대지 2%, 기타 10%)으로 실제 사용할 수 있는 가용면적은 12%에 불과 ㅡ 토지의 부족문제가 발생

② 개별성(지리적 위치 고정, 세계 어느곳에서도 동일한 것은 하나도 없다.)

일반 상품은 견본으로 가능하지만 토지는 반드시 현장검증을 하여야한다.

③ 영속성(소모, 마멸, 불멸, 불변)

④ 용도의 다양성(농,공,상 주택용지 등 여러 가지 용도로 사용)

(경합, 전환, 병존)

⑤ 위치와 효용(토지 그 자체의 가치가 아니고 인간이 창작하고 이용하는 과정)

⑥ 소득발생(소유, 양도, 임대) ㅡ 보유, 이용, 담보, 처분 이익

 

4. 투자의 장단점

(1) 투자의 장점

1) 투자수익(안정성, 수익성)

일정한 소득을 가지고 투자- 유리(주식수익율보다 부동산 수익율이 높다 36%, 28%) 즉, 부동산은 위험율이 적고 수익률이 높다(21%,27%). 다음으로 회사채이다(6%, 21%)

2) 자본이득(자본적 자산)

(가) 토지, 건물의 양도의 교환에서 발생하는 예상외의 가치증가

(나) 자산의 가치가 생산활동과는 관계없이 증가한 불로소득 감소한 경우 - 자본손실

3) 담보 목적으로 사용

저당권 설정으로 자기 또는 제3자 부동산을 담보로 제시하여 일정기간 자금을 융통 그 외 부동산 환매제도, 양도담보

4) 절세

세제상 감가상각, 자본이득에 대한 낮은 세율, 세액공제, 자보적 지출비, 비과세 및 감면, 절세 항목이 대체적으로 많다.

 

(2) 투자의 단점

1) 소유자의 노력(건물 가치 감소ㅡ 개수, 보수에 의한 수익적 자본적 지출)

(임대부동산 ㅡ 임차인의 욕구)

2) 재산상 위험(인간의 힘으로 예지할 수 없고 천재지변으로 인한 가치감소)

(건물은 시간의 경과로 마멸, 부적응에 의한 가치감소)

3) 공시적 결여(형식적 심사주의와 절차적 등기법)

(부동산거래시 사고가 번번히 발생)

(물권 법정주의에 의한 등기 - 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 부동산환매권, 부동산임차권)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 부동산투자와 자질

 

1. 부동산 투자

 

1) 정신적투자

2) 심리적투자

3) 관심적투자

4) 물질적투자

5) 시간적투자

 

투자없이 세리없다

 

2. 부동산 자질

1) 천부적자질

2) 잠재적자질

3) 의지적자질

4) 행동적자질

5) 임재적자질

 

3. 부동산변화(자기변화,회사변화)

 

1) 의식변화

2) 경영변화

3) 형태변화

 

4. 결 론

 

1) 가능성

2) 시스템

3) 열심-열정-열매

4) 인식-비젼-계획-실행

 

 

5. 컨설팅과 컨설턴트

 

(1) 컨설팅이란

 

1) 과제의 내용,프로세스,구조에 대한 책임을 맡고서 이를 수행하는 사람들에게 과제수행에 대한 실제적인 책임을 갖고 있지 않은 컨설턴트가 컨설팅 프로세스에 따라 도움을 제공하는 것이다.

 

2) 고객과의 계약에 따라 독립적이고 객관적인 태도로 고객조직이 경영상(부동산)의 문제들을 확인 분석하는 것을 도와주고 이러한 문제들에 대한 해결안을 고객들에게 추천하는 것을 말한다.

 

3) 고객이 해결안의 실행에 따라 도움을 요청하였을 때 도움을 제공하는 어드바이스 서비스이다.

 

(2) 컨설팅의 개요

 

1) 컨설팅의 이념: 고객의 가치창조

 

2) 컨설팅의 가치: 조직이 가지는 문제점에 대하여 다양한 경험과 전문성을 갖춘 전문가가 문제해결을 지원하는 것이다.

 

3) 컨설턴트의 정신: 고객의 이익을 최우선과제로 하고

전문가로서 긍지를 가지고 자기발전을 도모하며

책임감을 바탕으로 강력한 신뢰를 구축한다.

 

4) 컨설팅수요자: 정부, 공공기관등 공공부문

기업

병원,호텔,학교

개인

 

5) 컨설팅분야: 기업: 경영 및 기술

개인: 증권,부동산,의료상담,법률,창업기타

 

6) 컨설팅 수행절차:

상담-진단(부문별)-대책수립-컨설팅실시-사후관리

 

 

(3) 컨설팅의 기본특성

 

1) 프로패셔날 서비스

 

 

2) 어드바이스 서비스

 

 

3) 독립적인 서비스

 

 

4) 일시적인 서비스

 

 

5) 상업적인 서비스

 

 

(4) 컨설팅의 목적

 

1) 고객이 추구하는 목적을 달성

 

2) 경영과 비즈니스상의 문제해결

 

3) 새로운 기회의 발견과 활용

 

4) 변화의 실행

 

5) 학습의 증대

 

 

(5) 컨설턴트의 기본도구

 

1) 정보제공

 

 

2) 전문인력제공

 

 

3) 사업적인 접촉과 연결의 확립

 

 

4) 전문적인 의견의 제공

 

 

5) 진단작업의 수행

 

 

6) 활동제안서 개발

 

 

7) 시스템과 방법의 개선

 

 

8) 조직의 변화계획수립과 관리

 

 

9) 관리자와 스태프의 훈련과 개발

 

 

10) 개인적인 카운슬링의 제공

 

 

 

 

6. 부동산컨설팅 컨설턴트의 자질

 

1) 서(序)

 

-경청과 치밀 그리고 리이드, 관심의 중요성

-컨설턴트, 사업의 동반자, 지도자적 전문가 입장

 

 

2) 실천(實踐)

 

-경청(傾聽)성: 수용과 시인( 워드 )

-치밀(緻密)성: 정리와 요약( 엑스레이 )

-방향(方向)성: 발상과 결정( 일드 )

 

3) 자질(資質)

 

-지식(知識): 1)일반 2)전문 3)경영

-기술(技術): 1)지식 2)분석 3)정보

-태도(態度): 1)수용 2)시간 3)근실

 

 

4) 철학(哲學)

 

-이념(理念): 타당성

-목적(目的): 존재성

-운영(運營): 현실성

 

5) 결(結)

 

-빈자루(학문),독서몰입

-지피지기(知彼知己)하고 역지사지(易地思之)하자

-자평(徹底) 객평(關心)

-애타(愛他)애자(愛自) : 안창호선생

7. 컨설턴트의 자격

 

1. 지 식( 일반,전문)

 

2. 기 술( 분석,설계,경영기술,관리,산업)

 

3. 태 도(확신,혁신,열정,도덕,근실)

 

4. 의사소통(표현)-상황-목적-이유-이해-결론

 

5. 문제해결능력(실태파악-필요한 이론-문제잠파악-해결방안)

 

 

지 식

 

1. 다양한지식-다양성추구

2. 한가지지식-다양성추구

3. 한가지지식-획일성추구

 

 

기 술

 

1. 여러 가지기술-다양한상품개발(오리:다부다처제)

2. 한가지기술-다양한 상품개발(닭: 일부다처제)

3. 한가지기술-한가지 상품개발(백조: 일부일처제)

 

태 도

 

1. 천부적,잠재력-능력이해

2. 확신,자신감-실력수용

3. 목숨,자존감-각오다짐

 

 

 

8. 개발업에 대한 정부정책

 

1.부동산개발이란

 

가. 부동산 개발의 의의

 

□ 부동산개발은 토지를 택지 ․ 공장용지 ․ 상업용지 등의 용도로 조성하거나 토지에 정착물을 결합하는 등의 방법에 의해 부동산의 가치를 증가시키는 활동이다.

 

□ 부동산상품의 기획, 생산요소의 조달, 건설공사, 분양 ․ 임대등의 방법으로 공급하는 행위 등을 포함하는 종합적인 행위이다.

 

【 부동산개발의 구성요소 】

①토지 매입, ②기획 ․ 설계, ③ 행정관청의 인 ․ 허가 등, ④ 시공관리, ⑤ 대지 등의 조성, ⑥ 토지에 정착물(건축물과 기타 공작물 등) 결합, ⑦ 당해 부동산을 판매 ․ 임대 등의 방법으로 공급한다.

 

□ 참여주체도 ‘시행사’ 이외에도 건설회사, 도시계획전문가, 변호사, 회계사, 공인중개사, 금융기관, 자산관리회사 등 매우 다양하다.

 

 

나. 부동산개발업과 디벨로퍼(시행사)

 

□ 부동산개발업은 부동산개발을 통한 경제적 이익을 추구하는 산업활동으로 부동산임대 및 공급업의 일종이다.

 

□ 부동산개발업자(디벨로퍼)란 부동산개발업을 영위하는 자

※ 현재 주택건설사업자 또는 대지조성사업자만 규율체계(주택법)가 있음

 

 

 

 

 

2. 부동산개발업의 현황

 

< 개발업은 산업분류상 부동산업과 건설업에 나뉘어 존재 >

 

① 부동산업 현황

 

○ 부동산개발업이 산업분류상 독립적인 업역이 아니어서 통계청의 「서비스업 통계조사」상의 “부동산 임대 및 공급업”을 통해 추산 가능

 

○ 부동산업은 외환위기 직후(‘98) 침체양상을 보이다가 부동산 경기 활황에 힘입어 ’02년부터 사업체 수와 종사자가 크게 증가

 

 

※ <사업체 수> 3,857개(‘97) ⇒ 6,873개(’04)

<종사자 수> 41,948명(‘97) ⇒ 45,387명(’04)

 

② 건물건설업 현황(시행사를 겸하는 시공사)

 

○ 건물건설업체는 약 8.167개(‘04), 이 중에서 주거용 비중은 66.5%(5,427개)이며 비거주용은 33.5%(2,740개)로 주거용이 다수

 

※ 통계청의 「사업체기초통계조사보고서」 상의 “건물 건설업”참조

 

③ 주택법에 의한 주택건설 산업자 현황

 

○ 외환위기 시기를 제외하고는 꾸준한 상승세

 

※ 3,626개(‘97) ⇒ 3,195개(’98) ⇒ 3,555개(‘99) ⇒ 6,366개(’04)

 

 

 

 

 

3. 부동산개발업의 문제점

 

가. 제도적 문제점

 

□ 종합적 ․ 체계적 관리의 부재

 

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 40여개 부동산 개발 관련 법률을 목적별 ․ 대상사업별 ․ 소관부처별로 각각 운용하고 있으나

○ 개별 법률은 사업시행자 요건, 사업시행절차만을 규정하고 있을 뿐, 개발업자(민간)를 체계적으로 관리 ․ 육성할 수 있는 제도적 기반은 없음

 

□ 단계별 ․ 개별적 규제

 

○ 부동산개발의 기획, 토지 매입, 자금 조성, 인 ․ 허가, 건설공사, 분양 및 관리 등 각 개발 단계별로 규제가 이루어 지고 있음.

 

【 부동산 개발단계별 규율 법률 】

개발단계	법률명
기획	농지법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
설계	건축법, 건축사법
시공	건축법, 건설산업기본법
분양 및 관리	건축물등의 분양에 관한 법률, 주택법, 임대주택법
개발행위	40여개의 개별법에서 각각 규율

 

 

나. 구조적 문제점

 

 

□ 과도한 리스크와 시행사의 영세성

 

○ 부동산개발업체들은 단위 사업당 투자금액에 비해 자기자본금 규모가 영세한 실정

 

※ 시행사의 설립에 관한 법률이 없으므로, 5천만원만 있으면 주식회사 형태의 시행사 설립 가능(상법)

 

○ 외부(금융기형태의 관 등) 자금에 대한 의존도가 높고, 금융기관의 개발사업에 대한 전문적 평가능력이 미흡하여 사업의 리스크가 큼

 

□ 시공사 위주의 개발사업 구조

 

○ 시행사들은 대형 건설업체인 시공사 보증을 통하여 금융기관들로부터 자금을 조달하고, 시공사의 브랜드를 활용함

 

○ 부동산개발업자들은 시공사와 도급계약 체결시 불리한 입장이 되고, 그 역할도 기획, 인 ․ 허가 단계까지로 축소되는 경향

 

 

다. 파생적 문제점

 

□ 테마상가 ․ 오피스텔 등 사업 시행과정에서 사기분양 ․ 허위광고 등 불법행위로 소비자 피해 사례 발생

 

□ 개발업 관련 업무의 전문화 ․ 분업화 미비로 시행사는 수요자에게 질 높은 서비스를 제공하기 어려움

 

 

 

4. 외국의 부동산개발업 및 시사점

 

가. 미 국

 

□ 미국의 부동산업은 공신산업분류(SIC ; Standard Industrial Classification)에 의하면 부동산 경영업 및 임대업, 부동산대리업 및 관리업, 부동산권리업, 토지분양업 및 개발업으로 분류됨

 

□ 한편 다음과 같은 연방법률과 주법률 등이 존재함

 

① 주간(州間) 토지매매 완전공개에 관한 연방법률 (Federal Interstate Land Sales Full Disclosure Act)

○ 토지매매 및 임대차거래에 있어서 사기 및 권리남용으로부터 소비자들을 보호하기 위한 사기방지조치로서 입법화

 

※ 토지개발업자들은 100개 이상의 부지로 구성된 분양지는 미국주택도시개발성에 등록하고 해동 매매 또는 임대차계약에 서명 전에 ‘재산보고서’라는 공개서류를 매수인들에게 제공해야 함

 

② 주(州)법에 의한 개발 규제

 

○ 일정 규모나 일정 수 이상(네바다 주법 : 5개 이상의 부지)의 주택이나 토지 등 부동산을 판매하는 경우 해당 관청에 등록하도록 하여 소비자를 보호하는 주(州) 입법례가 있음

 

○ 소비자 보호장치로는 ㉠ 판매자 및 부동산에 대한 정보의 완전한 공개 및 공시, ㉡ 매수인의 매수대금 보호(escrow 또는 담보 제공), ㉢ 준공보증을 위한 조치 등이 있음

 

 

나. 일 본

 

□ 부동산개발업자란 토지소유자로부터 토지를 임대 또는 구입하여 토지에 오피스빌딩이나 주택을 건설하여 임대 또는 판매하는 ‘부동산개발회사’나 ‘개발사업자’를 말함

 

□ ‘부동산개발업’에 관한 일반적 지위를 갖는 법률은 없는 것으로 보이며, 부동산개발과 관련된 투자자의 보호를 위한 목적으로 ‘부동산특정공동사업법’이 있음

 

 

 

다. 시사점

□ 부동산 개발업에 대한 규제는 각 나라의 부동산 시장의 구조적 상황을 동시에 고려하면서 살펴보아야 함

 

□ 미국 ․ 일본은 금융여건이 발달하였고, 관련 협회가 초기부터 조직되어 사회적 역할을 충분히 수행하고 있음

□ 미국의 부동산업 관련 협회는 규모나 신뢰도면에서 세계최고 수준이며, 기획, 개발, 자금조달 측면에서도 이러한 신뢰를 바탕으로 안전한 사업을 전개함

 

□ 우리나라의 경우는 부동산개발업자를 체계적으로 관리 ․ 육성할 수 있는 제도적 기반이 미흡하므로 제도를 정비할 필요성이 있음

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 부동산시장의 선진화

 

□ 우리나라의 부동산시장은 금융업 등에 비해 상대적으로 낙후되어 있어 시장의 선진화를 위해 많은 노력 필요

 

○ 먼저, 부동산과 시장의 참여자에 대한 정보를 공개하여 부동산시장을 투명하게 하고

 

○ 부동산 투자수익에 따른 공평한 과세체계 확립 및 부동산 개발, 간접투자 등 부동산시장의 전문화, 분업화로 부동산 시장의 효율성을 제고해야 함

 

□ 부동산시장의 선진화를 위해서

 

○ 지난 1월부터 실거래가 신고제를 도입하고, 지역별 ․ 유형별 거래정보를 제공하는 방안을 추진 중이며

 

○ 시장의 투명성 제고를 유도하기 위해 투자정보를 의무적으로 제공하는 부동산투자회사가 활성화 될 수 있도록 규제를 대폭 완화하는 내용의 법 개정을 추진 중에 있고

 

○ 또한, 과세표준이 되는 공시지가를 현실에 맞도록 조정하여 수익에 따른 공평한 과세체계를 마련

 

 

□ 투명성 및 효율성 제고를 통한 부동산 시장의 선진화는 국가경쟁력 확보를 위해서 반드시 달성해야 할 과제

 

○ 관련업계의 적극적인 참여로 부동산시장의 선진화를 위한 끊임없는 연구와 노력이 필요

(이상은 정부토지정책사무관이 발표한 요지사항)

 

 

 

10. 부동산개발컨설팅

 

(1) 목적

1) 목적설정

토지를 개발하는 경우 먼저 개발후, 분양할 것인가/임대주고 관리할 것인가/직접 사업을 경영할 것인가와 관련된 "사업목적"부터 설정해야 합니다. 왜냐하면 사업 목적에 따라 최유효부지활용 방안이 달라질 수 있기 때문입니다. 예를 들어 주택은 분양목적에 적합한 상품이며, 업무빌딩은 임대사업에 적합하고, 상업시설/상가는 분양/임대 모두 가능하며 특정사업을 직접 경영하는 것도 가능하다. 그러므로 사업목적 또한 중요한 첫단계 의사결정이 되는데, 사업 목적을 설정하는 데에 있어 전문가의 조언이 필요한 것은 사실이지만, 최종적으로는 사업주체가 스스로 결정해야 한다. 사업목적은 사업주체의 자금사정, 사업의지, 성격, 취향 등과 관련하여 결정해야 하기 때문이다.

 

2) 최유효부지활용계획

일단 사업목적이 설정되면 사업목적에 맞는 최유효부지활용계획을 수립해야 하는데, 개발사업의 성패는 최유효부지활용계획에 달려 있으므로 반드시 이 단계에서 전문가의 조언을 들어야 하는데, 유능하고 성실한 전문가이어야 하며, 토지개발과 관련하여 기획단계부터 설계/건설/분양/임대/사후관리 단계까지 모두 경험한 전문가이어야 합니다.

한편 이 단계에서 설계사무소나 건설회사의 조언을 참고할 필요는 있으나 이들만에 의존해서는 아니 됩니다.

설계사무소나 건설회사는 건물용도나 특히 건물규모와 관련하여 그들의 이해득실이 관계되어 있기 때문에 왜곡된 자문을 해줄 수 있고 또한 그들은 근본적으로 이 분야의 전문가가 아니라는 사실을 유념해야 합니다. 그렇다면 공인회계사의 경우는 어떠한가? 공인회계사는 회계전문가이며 오늘날의 공인회계사는 회계자체뿐만 아니라 기업경영 전반에 관한 지식 또한 어느정도 갖추고 있습니다. 그러나 부동산분야/마케팅분야의 전문가는 아닐 수 밖에 없으며 따라서 회계사의 자문은 부분적으로, 수지분석 단계에서의 자문이 필요한 것으로 이해해야 합니다.

 

 

 

 

(2)부동산개발컨설팅의 개관

1) 부동산컨설팅의 연혁

현대사회는 복잡다양화하고 전문화됨에 따라 부동산개발활동도 좀 더 과학적인 사전정보를 토대로 결과를 찾으려 하고 있고 정통적인 개발전문가의 자문이나 상담을 필요로 하게 된다. 미국에서는 부동산 컨설턴트들이 모인 단체로서 미국부동산상담사협회(ASREC)가 1953년에 발족되었다.

 

2) 부동산개발컨설팅의 정의

부동산개발컨설팅이란 컨설턴트가 부동산 의사결정자에게 부동산개발에 관련되는 제반문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 하는 것을 말한다.

 

3) 부동산컨설턴트의 역할

컨설턴트의 전문적 서비스는 관련된 사실자료를 기초로 하여 신중한 분석과정에서 오랜 시간에 걸쳐 축적된 경험의 집약으로서 유효적절한 조언을 하는 것이다. 그들은 객관성과 공평성을 바탕으로 의뢰자에게 최유효이용의 행동을 인식시킴과 동시에 적합한 선택을 할 수 있도록 하는 것이다.

 

4) 부동산컨설턴트와 의뢰자와의 관계

컨설턴트는 의뢰자가 무엇을 요구하고 또 무엇을 기대하고 있는가를 이해하여야 하며, 최선의 지적 서비스를 제공하여야 한다. 그리고 의뢰자도 협력의무를 갖게 하여 올바른 컨설턴트의 책임이 보장될 수 있어야 한다.

 

(3) 부동산의 컨설팅업무

1) 이용컨설팅

부동산의 개발, 관리, 보존 등의 활용에 있어서 발생되는 제반문제에 대한 조언을 주는 것을 말한다. 이는 부동산 컨설팅의 가장 중심적인 역할을 하는 분야로서 부동산을 효율적으로 유효하게 활용할 목적으로 대상부동산에 관한 가격분석, 시장분석, 입지분석, 투자분석, 이용계획, 사업계획, 현금수지분석, 손익계획 등을 함으로써 부동산활동의 대안제시 등의 조언을 하는 것을 말한다.

2) 중개컨설팅

거래당사자 사이에 법률행위 등의 권리변동을 전제로 하여 일어나는 제반문제에 대하여 조언을 주는 것을 말한다.

 

3) 보상컨설팅

공공필요에 의하여 적법한 공권력의 행사로 인한 개인에게 가하여진 특별한 희생에 대하여 재산권의 보장과 형평성의 측면에서 국가나 공공단체가 행하여지는 손실보상에 있어서 나타나는 제반문제에 대하여 조언하는 것을 말한다. 여기에는 보상액의 산정, 기업자에 대한 보상계획, 피보상자에 대한 보상상담 등이 포함된다.

 

4) 감정평가컨설팅

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 경우에 발생하는 제반문제에 대하여 조언하는 것을 말한다.

 

5) 국제화에 있어서의 컨설팅

외국투자자가 국내에 사업을 하고자 할 때 국내실정에 정통한 컨설턴트를 필요로 하는데, 이럴 경우 각국의 부동산용어, 세제, 토지이용계획, 부동산 공법체계, 면적단위, 건축설계, 내장설계, 건축자재, 토지가격의 추이, 부동산 거래관습, 투자에 대한 회수목표, 통화단위, 부동산 정보수집의 난이, 시장조사방법 등 여러 관점에서 차이가 나므로 이 점에 대해 충분한 지식을 갖고 있어야 한다.

 

(4) 부동산컨설팅 절차

 

문제의 정의→개발컨설팅내용의 결정→실시계획의 수립→업무의 실시(실행)→보고서 작성→보고서 검토→보고서 제출

 

(5) 부동산의 최유효이용방법

1) 최유효이용의 개념

컨설팅하는데 무엇보다 중요시 되는 분야로 토지가 최대의 순수익을 얻도록 사용되고 있는 상태를 말한다. 경제적 의미에서 최유효이용이란 희소자원의 최적사용의 가치판단이라고 할 수 있다.

 

2) 나지의 최유효이용

나지의 최유효이용이란 어떤 토지상의 건축물로부터 자본과 노동을 공제한 후, 그 토지로부터 최대의 수익을 가져올 수 있는 상태를 말한다.

3) 건부지의 최유효이용

건부지란 토지 위에 건축물 등의 부가물이 세워져있는 부지를 말한다. 이러한 건부지의 최유효이용이란 건부지의 사용을 개량의 측면에서 보아 오랜 기간에 걸쳐서 투자부동산의 수익을 최대화할 수 있는 것을 말한다.

 

4) 최유효이용의 여러 가지 방법

가) 토지신탁방식

토지소유자가 토지의 유효활용을 목적으로 신탁회사 등에 토지를 맡기고 이의 효율적 관리와 운용을 위하여 수탁자는 신탁계약에 따라 소요자금의 조달, 토지의 조성, 건물의 건축 임대 분양을 하고 그 성과에 대한 수익배당을 받는 일련의 업무처리과정을 일컫는다. 토지신탁의 종류에는 분양형과 임대형이 있다.

나) 사업수탁방식

사업수탁방식은 대기업의 건설회사나 부동산개발업자에 의하여 여러 가지 명칭으로 불리고 있는데, 건물의 기획, 설계, 건설에서 완성 후의 건물의 관리 운영에 이르기까지의 사업 전반을 개발업자가 수탁 대행하는 방식을 말한다.

다) 자기건설방식

자기건설방식은 토지소유자가 토지의 유효활동을 목적으로 자신이 기획, 자금조달, 건설공사의 발주에서 건물의 관리운영이라고 하는 일련의 사무를 전부 처리하는 방식이다.

라) 등가교환방식

등가교환방식이라 토지소유자가 토지의 일부를 개발업자 등에게 매각하고, 개발업자가 그 토지 위에 세운 건물의 일부를 토지의 매각대금과 등가로 취득하는 제도로서 토지평가액과 건설비를 기준으로 양자가 부동산을 공유하는 방식을 말한다.

마) 차지권 설정방식

차지권 설정방식은 소유하는 토지를 제3자에게 임대하는 것으로 차지인이 된 제3자가 그 토지 위에 사무실, 아파트, 단독주택 등을 건설하고, 차지권의 건물로서 분양하거나 임대하는 제도를 말한다.

바) 공동빌딩방식

공동빌딩방식이라 도심지 내에서 토지의 고밀도 입체이용을 위하여 여러 토지소유자가 공동으로 빌딩을 건설하여 그 소유방식에 따라 관리하는 것을 말한다.

(6) 부동산개발의 타당성분석

1) 타당성분석의 개요

부동산개발의 타당성분석은 제안된 개발이 실행 가능한지의 여부를 고객 및 이해관계가 있는 제3자에게 증명하는 것이다. 이 분석에는 통상 프로젝트의 설명, 시장분석 그리고 경제적으로 타당한가를 평가하기 위한 개발비용 대 예상수입의 비교 등을 포함한다.

 

2) 시장분석

시장분석의 구성요소3단계- 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석

가) 지역경제분석

지역 내의 주거용, 상업용, 상업용, 업무용 등 모든 유형의 부동산에 대한 수요 요인들을 분석하는 것

나) 시장분석

시장분석의 두 번째 단계로서 부지를 특정하지 않은 시장분석으로 일정한 지역 내의 특정형태의 부동산에 관한 현재와 미래의 수급동향을 분석하는 것. 시장분석과 시장세분화를 포함한다.

다) 시장성분석

시장분석의 마지막 단계로 시장에서 부동산의 경쟁력을 극대화시키려는 의도에서 특정 프로젝트에 초점을 맞추는 것. 주요구성요소는 대상부동산의 분석, 경쟁조사, 수요자조사 등이 있다.

라) 시장분석의 구성요소

(1) 지역분석

가) 그 대상부동산이 어떤 지역에 존재하는가,

나) 그 지역은 어떠한 특성을 갖는가,

다)그 특성은 그 지역 내의 부동산 이용형태와 가격 형성요인에 전반적으 로 어떤 영향력을 갖고 있는가를 분석하고 판정하는 것을 말한다.

주요요소로는 국가경제가 지역에 미치는 영향, 경제기반분석, 인구분 석, 소득수준, 교통, 성장과 개발의 유형 등이 있다.

(2) 인근분석

개발대상이 되는 부지를 중심으로 그를 둘러싸고 있는 인접지역의 동태적 변화를 정확하게 표출할 수 있도록 행해져야 한다.

(3) 부지분석

해당부지 자체를 분석하는 것으로 지역지구제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형과 같은 사항이 분석되어야 한다.

(4) 수요분석

수요분석의 목적은 일정기간 중 어떤 서비스를 제공하는 특정공간의 양을 확인하는 것으로 여기서의 양은 시장이 일정기간에 흡수할 수 있는 것을 말하며, 가격도 시장이 상품을 흡수할 수 있는 가격을 말한다.

경쟁력조사, 인구분석, 추세분석을 포함한다.

(5) 공급분석

기존의 공급과 장래 기대되는 공급을 조사하는 것으로 공실률 및 임대료 추세, 정부서비스의 유용성, 건축착공량과 건축허가량, 도시 및 지역계획, 건축비용의 추세 및 금융의 유용성 등의 사항을 조사함으로써 파악될 수 있다.

5) 프로젝트-수준계획의 부동산 시장분석

6) 경제성분석의 역할

경제성 분석에서는 시장조사에서 수집된 데이터를 사용하여 제안된 프로젝트의 잠재 투자수익성을 평가한다. 경제성분석은 - ①비용분석 ②세공제 전 현금흐름개략계산 ③세공제 후 현금흐름할인 현재가치분석 ④최종투자결정-의 네 단계로 나눈다.

 

(6) 부동산컨설팅 제도

1) 미 국

부동산관련단체로는 미국부동산중개업협회(NAR)가 있고 컨설팅업의 선조적인 조직은 미국부동산카운셀러협회(ASREC)이다.

 

2) 일 본

일본의 부동산 컨설팅제도는 부동산 카운셀러, 부동산컨설팅의 기능 인정, 보상컨설턴트의 세 가지 유형으로 나누어진다.

 

3) 유 럽

영국과 독일에서는 협회를 만들어 협회차원에서 통제관리하고 있다.

 

4) 한 국

1992년 9월 부동산 중개업법의 개정안에 종합 부동산 컨설팅업무를 할 수 있도록 하였다.