[스크랩] 재고는 암 세포다.(부자로 가는 길 9) - 펌

"부동산 투자에 있어서 가장 명심해야 할 것은
재고(在庫)가 없어야만 한다는 사실입니다."

기업경영에 있어서도 생산된 제품들이 제때제때 팔리지 않고 재고로 쌓여 간다면, 그 회사는 누적되는 손실을 감당하지 못하고 결국은
현금유동성 부족을 초래하여 부도가 발생하고 파산하게 될 것입니다.

(눈치가 빠르신 분들은 이미 알아채셨을 것이지만, 저는 짝수 횟수
글에서는 부드러운 제목과 내용으로 현재 어려움에 처하신 분들에게
희망의 멧세지를 드리고 싶고, 홀수 횟수 글에서는 현재 잘 나가시는 분들에게 강렬한 제목과 내용으로 들뜬 마음을 가라앉히고 스스로의 마음을 다잡아서 위기의식을 가지고 경계함으로써 앞으로 닥칠지도 모르는 위기상황에 사전에 대비하도록 하는 경고의 메세지를 드리고 싶습니다. 따라서, 현실이 어려울 때는 짝수횟수의 글들을 읽고 희망을 가지시고, 현실이 잘 나갈때는 홀수횟수의 글들을 읽고 스스로의 마음자세를 긴장시켜야 할 것입니다.)

부동산 투자에 있어서도 기업경영에 있어서와 같이 재고문제를 심각히 인식하여 대처하지 못한다면, 돈을 벌기위해 투자한 부동산이 거꾸로 돈을 까먹는 암세포가 되어 우리들을 파멸의 길로 이끌 것입니다. 이처럼 부동산 투자에 있어서의 재고문제가 심각함에도 불구하고
대부분의 투자자들은 재고문제에 대해서는 전혀 인식하지 못하고 있을 뿐만 아니라 사전에 고려 대상에 넣지도 않고 투자를 결정하고 있습니다. 제가 그동안 만나본 분들 중에, 재고문제를 언급하는 분은
손을 꼽을 정도이고, 거의 없다고 보아도 무방할 것입니다.

부동산 투자에 있어서, 재고라는 단어를 사용하니 어리둥절하신 분들도 계실 것입니다. 이미 팔아서 정리하여야만 할 부동산 물건으로서 팔리지 않고 있는 상황으로 인하여, 어쩔 수없이 보유하고 있게 됨으로써 이로인한 이자부담과 제반 세금부담문제가 발생하게 되고,(특히 노후건물의 경우에는 건물의 시설등에 대한 유지 수선 비용지출의 증가로 인해 더욱 고통이 심해짐) 또한,자금이 묶여 있게 됨으로써,새로이 돈을 벌수 있는 좋은 투자물건이 나타나더라도, 두 눈 뜨고서도 투자할 돈이 없어서 눈앞에서 놓치고 말게되어 새로운 투자기회를 잃는 기회비용등 엄청난 손실이 시간의 경과와 더불어 누적되어 늘어나는 바, 시초에는 재고문제의 심각성을 잘 인식하지 못할 지라도 부동산 시장 경기가 완전히 조정국면에 접어들어 장기화될 경우에는,투자자 자신도 제대로 인식하지 못하는 사이에 손실이 누적되어 종국에는 파산의 길로 빠져들 수 밖에 없게 만드는 암 덩어리와 같은 무서운 존재인 것입니다. 우리가 권투 경기를 시청하다보면 회가 거듭할 수록 그리 심한 강펀치를 맞지 않았는 것같은데도,케이오패 당하는 경우를 종종 볼 수있는데,이는 수시로 잔 펀치를 허용하여 자신도 모르는 사이에 데미지가 누적되어 회복불능 상태에 빠져들게 됨으로써,마지막에 가해지는 약한 펀치에도 그대로 쓰러져 일어나지 못하고 마는 것입니다.우리가 흔히 말하는 '가랑비에 속옷 젖는 줄 모른다'는 말은 이러한 경우를 의미한다고 생각되어집니다.

제가 지난 글에서, 냉동냉장공장을 시설노후화로 인하여,1999년에
시세보다 20% 정도 값싼 가격으로 판 이유 중의 다른 한 가지는,
보유함으로써 발생하는 재고부동산의 문제점을 심각하게 인식한 이후였기 때문에 재고처리를 한다는 관점에서 매도한 것입니다.

저는 1989.12.에 서울 중랑구 망우동 소재 목욕탕과 여관을 겸한 상가건물을(대지 102평 건물은 1972년에 지은 벽돌 스라브 2층 건물임)
5억원에 매입하여서,보증금 2억원/월세금 3백만원 조건으로 임대하였습니다.(당시 80년대 말에 불어닥친 부동산 열풍은 상상을 초월할 정도였던 바,더 이상 오래 지속될 수는 없다고 판단하고 장기간의 부동산 조정기에 들어갈 것으로 예측하여 견뎌내기 위하여 매달 돈이 나오는 수익형 상가건물을 매수한 것임) 그 당시는 대로변에 석재 가공공장들이 산재해 있고 개발이 덜된 상태였습니다.

그런데, 매수한 지 6개월 정도 지나서,인근 복덕방에서 8억원에 팔아라고 매도요청이 들어왔습니다. 그 때 팔았으면 6개월 만에 투자금
3억원만큼의 이익을 취할 수있었는 데도 불구하고,장사도 잘되어 월세도 많이 나오고 돈도 급한게 없어서 팔지 않았습니다. 이 결정이 두고두고 후회를 불러오는 잘못된 결정이었습니다. (저는 그 이전에 하월곡동에 목욕탕을 사서 이익을 남기고 팔아본 경험이 있었던 터이라서 매매에 자신이 있었던 것입니다)

90년대 중반에 접어들자 주위가 발전하기 시작하여 석재가공공장이 있던 자리에 00은행이 대로변에 들어서고 바로 옆에는 5층 빌딩들이 들어서기 시작하면서,최신식 싸우나와 고급여관들이 늘어나기 시작했습니다. 이로인해 영업수익이 떨어지 면서, 월세가 점점 줄어들기 시작했습니다. 그러던 중, 1997년 연말쯤에는 imf사태로 도저히 장사가 안되어 문을 닫을 지경이 되어, 보증금 반환을 독촉받는 지경으로 몰리게 되었습니다. 이에 할 수 없이 월세를 받는 게 아니라
한달에 월 80만원을 영업손실분 보충명목으로 주기로 하면서 겨우
계약기간을 2년 더 연장할 수 있었습니다.( 그 당시 제가 가지고 있던 상가 건물들 입주자들이 모두다 장사가 안되어 나가는 바랍에 가지고 있던 돈 7억원 정도가 모두다 나가고 더이상 보증금을 반환할 여유가 없었던 형편이라서, 부득이 시간을 벌기 위한 방편으로 세입자와 합의하에 거꾸로 제가 월세를 주는 방향으로 계약하게 되었던 것임. 그렇지 않았으면, 경매로 날릴 수밖에 없었던 실정임. 그 당시는 그런 경우가 전국적으로 엄청나게 많았음. 제 선배 한 분도, 150억 짜리 빌딩을 1층 한일은행이 상업은행과 합병하여 한빛은행으로 되면서 보증금 20억원을 반환요구받자 경매로 날릴 위기를 벗어나기 위하여 건물을 70억원에 매도하여 현대증권등 임차인들의 보증금 모두를 반환한 후 손에 3억원만 남게 된 경우도 있음)

목욕탕을 폐쇄하고 비워놓고 있던 중, 식당할 사람이 나타나 아주 싼 가격으로 임대하였던 바, 2004년 여름에 시세보다 10%정도 싼 가격인 13억 3천만원에 매도하고 겨우 빠져 나올 수가 있었습니다.(14년 전에 8억원에 매도하였다면, 그 동안의 이자와 재산세등 유지비용등의 손실을 생각하면, 너무나 억울하고 원통한 마음이었음)

저는 이 매각대금으로 신개발지 땅 상업지역 283평을 8억1천5백만원에 매입하여 12층 규모의(133실 규모)오피스텔빌딩을 신축하여 임대하였습니다.


여러분들이 부동산 투지를 함에 있어서 , 사기 전에도 차후 재고가 될 가능성을 염두에 두고 매수 여부를 판단하여야 할 것이지만, 사고
난 뒤에도 상황의 변화에 따라서 재고가 될 수도 있기 때문에 항상 예의주시하며 변화를 감지하고 선제적으로 대응하여 매도시기를 놓치는 실수를 저질러서는 안될 것입니다. 한번 기회를 놓치고 나면,악재를 모두가 다 알기 때문에 두번 다시 기회를 잡기는 어려울 것입니다. 부동산의 경우에는 투자금액이 크고, 한번 매도기회를 놓치면,
주식처럼 손쉽게 손절매하고 빠져나오기도 힘들며, 현금화할 수있는 환금성도 떨어지므로, 매수시에도 신중해야 하지만, 보유시에도 재고로 전락할 지 여부에 대해 항상 신중하게 주의를 기울여 관찰해 나가야 할 것입니다.공급과잉, 정부정책의 변화, 경쟁자의 등장,도시 중심축의 이동,시설의 노후화 등등 여러가지 측면들을 수시로 고려하여야 할 것입니다. 한 순간의 판단상의 실수가 두고두고 후회를 부를 수 있다는 것을(제 사례에서 알 수 있는 것처럼) 항상 명심하여 투자를 실행해 나가야만 할 것입니다. 우리가 평생을 통해 공들여 쌓은 돈을 담는 댐이 재고라는 암세포로 인해 어느 날 갑자기 무너지게
되는 비극을 방지해야만 할 것입니다. 댐이 무너지는 사태도 아주 작은 재고라는 암세포에서 비롯될 수있다는 것을 잊지 말아야만 할 것입니다.

부동산이나 주식 등 모든 투자의 문제에 있어서는, 잘 나갈 때에 알마나 큰 돈을 버느냐가 문제가 아니라, 위기가 닥쳤을 때에 위기를 얼마나 지혜롭게 잘 극복해 나가느냐와 큰 손실없이 이겨내느냐가
진정한 성공투자의 열쇄라고 생각합니다. 항상 위기의식을 견지하여 최악의 경우가 오더라도 당황함이 없이 슬기롭게 위기를 극복해 나가야만 할 것입니다.

출처 : 울타리

글쓴이 : 솔이네 원글보기

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