[스크랩] [부동산] 부동산 종합대책이후의 틈새시장 공략법

며칠 전 잘 아는 고객 한 분이 장차 수도권 일대에 전원주택을 지을 요량으로 땅을 알아보려 부동산중개업소에 들렀다가 심한 꾸지람(?) 아닌 꾸지람을 당했다고 하소연했다. 평당 20~25만원 정도면 그럭저럭 괜찮은 땅이 있지 않을까 싶어 의뢰했더니 길이 막힌 땅도 40만원은 줘야 겨우 살 수 있다고 비아냥거리더라는 것이다. 가는 곳마다 중개업자들의 표정이 한심하다는 듯 쳐다봐 부랴부랴 나오면서 그는 결국 토지매입을 포기하고 기존 중고 농가주택 투자를 물색 중이다.  불과 몇 년 사이 땅값은 천정부지로 뛰었다. 우리나라 전체 땅값이 2,000조원(공시지가 기준)을 훌쩍 넘어서 미국 땅 절반을 살 수 있다는 우스개 소리까지 나오고 있다. 공시지가가 실제 거래가의 60~70% 선이라 가정한다면 실제 미국 땅 3/4을 통 매입(?)할 수 있을 정도다.  땅값 폭등의 원인이 수도권과 충청권은 물론 전국적인 개발 계획이 잇따라 발표되면서 지금이라도 늦지 않았다며 개미투자자들의 투자가세가 땅값을 큰 폭으로 올려놨다는 지적이 많다. 정부 또한 기업도시, 혁신도시, 택지지구 예정지 지정과 지방 균형발전을 포함한 무분별한 지방개발 공약이 토지시장에 가격 급상승이라는 기름을 끼얹는 꼴이 됐다.   정부는 늦었지만 토지시장 안정대책을 발표하면서 투기수요 억제책을 찾고 있지만 급격히 오른 땅값은 하락조짐이 보이지 않고 있다. 부동산 시장의 특성 중 하나가 가격의 비탄력성을 들 수 있다. 전문 투기꾼이 아닌 다음에야 평생에 한두 번 주택이나 땅을 사게 되는데 한번 사면 매입가 이하로는 팔지 않겠다는 강한 가격집착(?) 때문에 가격하락 압력을 받으려면 상당한 기간이 필요하다.   토지의 경우 생산적인 목적이 아닌 시세차익 용도로 구입하기 때문에 거품이 빠진 가격으로 사려면 짧게는 수개월에서 1년 이상 기다려야 한다.  여전히 ‘그래도 부동산!!’이라며 굳이 땅에 ‘적금’을 들겠다는 투자자라면 몇 가지 토지 틈새시장으로 공략할 만한 종목을 추천하려 한다.  ‘하이리스크 하이리턴’형 투기보다는 안정성과 수익성의 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 나름대로 검증된 투자 상품으로 꼽히기 때문이다.   앞으로 부동산재테크 시장에서 ‘로또형’ 대박이 터지는 부동산은 거의 없다고 할 정도로 정부규제가 강화될 것이다. 미래를 위한 장기투자 상품으로 토지를 생각하고 있다면 투자를 권장하고 싶은 종목들이다.  ■  택지지구 단독주택지  토지시장의 ‘블루칩’으로 통하는 단독택지는 추첨(무주택자 대상)으로 당첨된 후 2~3년이 지나 토지사용 승인만 나면 평균 1억 원 이상의 웃돈이 형성되는 게 통례인데다 대략 2~3층 내외로 지을 수 있어 소형 다가구주택 사업용 투자로 적합해 임대수익도 톡톡히 누릴 수 있다. 지역에 따라 다소 다르지만 통상 투자 후 1~2년 정도 기다리면 전매가 가능하기 때문에 손 바뀜에 제약이 없어 시세차익을 보고 되팔 수도 있다.   ■ 민간택지지구 내 체비지  지자체 또는 민간택지지구에서 매각하는 체비지도 투자대안 상품이다. ‘체비지(替費地)’란 토지구획정리사업비의 일부를 충당하기 위해 매각할 목적으로 환지(換地)에서 제외하는 토지를 말한다. 즉 사업시행자가 체비지를 팔아 공사를 진행하는 게 일반적인 관례인데 민간택지지구 체비지는 통상 일반분양 전 우선 매입할 수 있어서 좋은 조건의 가격과 목 좋은 입지의 땅을 미리 잡을 수 있는 장점이 있다.   ■ 경매 토지  부동산 규제가 강화될수록 경매시장은 이점이 부각되는 시장이다. 무리한 담보대출을 통해 투자목적으로 매입했던 수도권과 충청권 일대 토지가 속속 경매에 부쳐지고 있다. 토지는 전체 경매물량의 30% 이상을 차지하며 전국적으로 매달 8천~1만 여건의 매물이 경매에 부쳐 매달 2천여건이 낙찰되고 있다. 경매 토지는 토지거래허가를 받지 않아도 매입이 가능하며 통상 시세 대비 20~30% 저렴하게 매입할 수 있다. 주택과 달리 골치 아픈 권리분석이 필요치 않아 초보자도 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 다만 농지는 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하므로 미리 알아보고 투자해야 한다.   ■ 공매 토지  공매는 한국자산관리공사의 네 가지(압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국유재산)와 공공기관, 지자체, 예금보험공사 공매 등 다양한 주체에서 공매로 부동산을 매각하고 있다. 작년 국세 체납액만 사상 최대인 3조9천억 원에 달해 앞으로 공매를 통해 토지를 저가에 매입할 수 있는 기회는 많다. 공매 중 압류재산은 경매와 비슷한 방식으로 진행되며 물량이 풍부해 소액 초보 투자자들이 노릴 만하다. 국유재산의 경우 5천~1억 원대 자투리 토지가 대부분이며 값싸게 땅을 빌리려는 영세 자영업자가 노릴 만 토지도 많은 편이다. 예보의 공매 또한 부실금융기관의 알짜 토지가 전국적으로 산재해 있다.   ■ 수도권 자투리 토지  자투리 토지란 일반적으로 30~40평 안팎의 소규모 필지의 땅을 말한다. 도시나 주거지 개발로 인해 쓸모없어 보이는 땅으로 대체로 도심 한가운데나 동네 어귀에 방치된 상태의 땅을 말한다. 그러나 주변여건과 수요 등 입지분석을 정확히 한다면 땅의 규모가 아무리 작아도 짭짤한 임대수익과 함께 투자수익을 거둘 수 있다.   건축공법의 발달로 인해 급경사면의 토지라도 얼마든지 건축이 가능하며 합벽개발 방식으로 용적률과 건폐율을 높일 수 있다. 개발예정지 인근 토지라고 속여 파는 악덕업자를 만나느니 안정성과 수익성을 동시에 얻는 도심 자투리 토지는 잘만 가공하면 금싸라기 땅이 된다.   ■ 토지 공동투자  아파트, 주상복합, 상가 등 요즘 부동산에서 공동투자는 인기가 높다. 종합부동산세와 재산세 등 보유세 강화 여파로 앞으로 부부간 공동등기 뿐 아니라 토지의 동호인형 공동투자까지 두 사람 이상의 합치기 투자는 인기를 더할 전망이다. 덩어리가 큰 토지는 여러 명이 나누어 매입하면 더할 나위 없이 유리하다.   시세상승이 있으면 처분해 투자지분대로 나눠가질 수 있고, 직접 주택을 지어 더 높은 수익률을 올릴 수 있다. 진입도로 없는 농지나 임야도 공동투자로 싸게 매입해 공동개발 후 진입도로를 개설하면 땅값 상승폭이 켜져 수익률도 높아지게 된다. 수도권 진흥지역이나 개발예정지 주변 농지를 원주민들과 함께 공동으로 매입하면 까다로운 매입절차를 줄이며 덩어리 큰 토지를 값싸게 살 수 있다.

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출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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