[스크랩] 임대차계약의 묵시적갱신을 2년 연장으로 볼 수 있을까?

임대차계약의 묵시적갱신을 2년 연장으로 볼 수 있을까?

 

1. 배경

주택임대차보호법은 통상 사회적 약자로 지칭되는 임차인의 보호를 위해 제정된 특별법이다. 입법취지가 이러하기에 법 전반에 걸쳐 임차인에게 유리하게 구성되어 있다.

당사자간에 계약에 대한 특별한 언급이 없이 계약기간을 경과하는 경우를 묵시적갱신 또는 법적갱신이라 하는데, 그 기간에 대한 2002년 대법원 판결이 주택임대차보호법 자체를 논리적 모순으로 빠져들게 했을 뿐더러 현실세계에서 적용에 혼란을 야기하고 있다.

 

2. 묵시적갱신기간에 대한 대법원 판례

대법원은 제6조2항에서 언급한 "존속기간은 정함이 없는 것으로 본다"를 제4조1항의 "기간의 정함이 없는 임대차"로 유추적용하여 법정최단기간인 2년 의제를 받도록 했다.

 

3. 대법원 판결의 논리적 문제점

 

(가) 대법원 판결처럼 해석한다면 굳이 제6조2항이 존재할 필요가 없다. 당장 제6조2항을 삭제하여도 제6조1항의 적용을 받아 2년간 연장될 수 있다. 즉, 제6조1항의 "전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것"의 조건에는 당연히 기간도 포함되기 때문이다.

따라서 2002년 대법원 판결은 입법취지를 망각한 잘못된 법리해석으로 보인다.

 

(나) 대법원 판결과 같이 묵시적갱신기간을 제4조를 유추적용하게 되면, 당사자간에 1년 계약을 한 경우 2년차를 어떻게 볼 것인가의 논란을 야기한다.

대법판결 이전에는 당연히 제4조만을 적용하여 2년미만으로 정한 임대차이므로 2년 계약으로 간주하였는데, 문제가 되는 대법판결로 인해 2년차를 묵시적갱신상태로도 볼 수 있게 되었다(계약자유의 원칙을 강조). 즉, 묵시적갱신으로 간주해도 역시 제4조1항의 적용을 받게 되므로 굳이 제4조1항만을 적용해야 할 이유가 없어진 것이다.

또한, 이 경우 묵시적갱신상태로 보는 것이 임차인에게는 제6조의2에 자유계약해지권까지 함께 보유하므로 더 유리하다.

동법내에서 특정조항을 먼저 적용하느냐 나중에 적용하느냐의 차이만 있을 뿐인데 그로인해 법적성격 뿐 아니라 일방당사자에게 권리가 허여되느냐 않느냐는 차이까지 생기게 된다.

 

(다) 묵시적갱신기간의 시점적용

제6조2항의 기간의 정함이 없음을 과거처럼 장래를 향해 정해진 기간이 없는 곳으로 본다면 전혀 문제가 되지 않으나, 2002년 대법원 판결에서처럼 제4조1항으로 피드백이 되어버리면 묵시적갱신의 시점을 언제로 보아야 하느냐는 문제가 생긴다.

본래 입법시에는 종전계약의 만료일의 다음날부터 묵시적갱신상태로 보았으나 2002년 대법판결은 제4조1항을 유추적용함으로써 기간자체를 정하지 않은 계약이 유지되다가 당사자간에 논란이 생기면 그때부터 법정최단기간의 적용을 받는 것으로 해석될 수도 있다.

 

4. 결론

이렇듯 묵시적갱신기간에 대한 최근 대법원 판결은 그 자체가 모순을 다수 내포한 법리오판으로 보여진다.

전혀 문제될 것이 없던 주택임대차보호법을 여러가지 논리적 모순을 가진 조잡한 특별법으로 만들어 버렸다.

사회적 약자계층인 임차인을 두텁게 보호하기 위해 이렇게 해석했다고 변명할 수 있을지 모르나 법적용을 자의적으로 해석해서는 곤란하다고 본다.

또한, 대법원판결은 그 자체가 명문법은 아니다. 따라서 묵시적갱신기간에 대해서는 애시당초 법이 의도한 바 대로 장래를 향해 기간정함이 없는 것으로 간주해야 한다고 본다.

정녕 묵시적갱신기간을 2년으로 간주하려면 주택임대차보호법 자체를 개정해야 한다.

 

 

* 참고 (주택임대차보호법)

제4조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21]

제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21]
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21]
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.

출처 : 다락골사랑-누촌애

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