경매시장(상반기-하반기예상)

본자료는 교육대 공경매 이병영교수의 자료에서 발췌한것입니다.

 

[2008년도 상반기 부산지역 부동산 경매시장 분석을 통한 하반기 경매시장 투자방안모색]

1. 2008년 상반기 부산지역 부동산 경매시장 분석

 <2008년 상반기 경매접수 및 처리 건수(순수 부동산임)>

부산지역	경매접수 건수	경매처리 건수	평균낙찰가율
	3,636	4,391	69%

 2008년 상반기의 부산지역 경매 접수 및 처리건수를 비교해 보면 처리건수가 접수건수보다 많음을 알 수 있다.

2008년 상반기에 접수건수 보다 처리건수가 많은 것은 상반기에는 새로운 정부에서의 경부대운하 발표, 강서지구 개발제한구역해제 발표 및 신도시 건설, 기장군 지역의 동부산개발계획, 뉴타운 조성 계획, 남북항대교 건설 등 신정부에서의 개발호재로 인한 영향이다.

 <2008년 상반기 지역별 평균낙찰가>

부산전체	69%
강서구	83.3%(부산최고)
해운대구	75.3%
동구	46%(부산최저)

 

<2008년 상반기 용도별 평균낙찰가율>

부산전체	주택	75.3%
	집합건물(아파트포함)	79.9%
	상가	54.9%
	공장	79.2%
	토지	71.6%

 

  부산지역의 평균낙찰가는 감정가 대비 약 69%에 불과하지만, 지역별로는 강서구가 약 83.3%, 용도별 평균낙찰가는 토지가 93.9%, 공장이 79%이며, 강서구의 경우 토지가 104.7%임을 알 수 있다.

 

지역별, 용도별 평균 낙찰가격이 차이를 보이는 이유는.

1)주택 경기 악화 및 부동산 경기 침체로 어쩔 수 없이 아주 좋은 사업부지가 경매로 진행되는 경우 2)장기적 관점에서 수익성이 높은 부동산(특히 유동인구가 많은 광역 상권 등)에 대한 투자자들의 욕구 충족 3)재건축의 기대감이 높은 부동산에 대한 관심 4)지역에 따라 사업자가 단족시행을 하더라도 이익이 많이 발생할 수 있는 토지, 즉 지역개방의 여력이 남아 있는 곳 등 경매로 나온 물건이 상대적으로 높은 낙찰가격을 형성하므로 인하여 평균적인 낙찰가격이 높아진 것으로 분석된다.

아파트의 경우는 지역에 따라 심한 불균형 현상을 엿볼 수 있었다. 아파트의 경우에는 조망권, 학군 등이 탁월한 곳 그리고 재건축 등의 여력이 남아 있는 곳은 상대적으로 낙찰가율이 높았지만 그 외의 다른 지역은 감정가의 50%이하로 떨어지는 등 양극화 현상이 두드려졌다고 볼 수 있고, 빌라 및 단독주택의 경우에는 재개발을 하는 경우와 하지 않는 경우에 따라 낙찰가가 天壤之差를 보이고 있다.

안정적인 광역상권에 위치한 상가는 임대료 수익 및 장기적으로 시세차익까지 공유할 수 있어 투자자들의 끈임없는 관심으로 낙찰가격이 상대적으로 높았지만 일부지역의 상권 및 목욕탕, 모텔의 경우에는 감정가의 50%이하 까지 떨어지는 등 상업용부동산의 낙찰가격 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.

부가가치가 높은 선박 수주가 높고 채산성이 좋아지고 있는 조선업계의 현황으로 고성, 통영, 거제 등을 중심으로 공장용지 등은 감정가격보다 훨씬 높게 낙찰됨을 확인 할 수 있고(상반기 거제지역의 공장은 낙찰가격은 감정가 대비 142.7%, 고성은 130.8%) 및 부산 녹산산업공단 지역의 공장 등이 감정가격과 비슷하게 낙찰가격이 형성되었고, 그 외 지역의 공장도 감정가격의 80%에 육박하는 등 2008년도 상반기의 경우에는 공장의 경매는 상당한 호황을 보였다.

 2. 2008년 하반기 부산지역 부동산 경매시장 투자방안 모색

  1) 상가의 경우

상가 경매 시장의 경우 전반적으로 경기침체의 영향으로 인하여 지역에 따라 상당한 낙찰율의 차이를 보이고 있다. 특히 부산 사상구에 위치하고 있는 르네시떼의 경우에는 감정가의 10%까지 하락한 경우도 있었다. 따라서 죽은 상가를 조심하여야 할 것이고, 단지 감정가 대비를 기준으로 낙찰 받을 경우에는 실패의 확률이 매우 높다(특히 관리비 부담이 큰 문제점으로 부각 되고 있으며 주변상권의 영행으로 활성화 되기는 부족함).

노점상가들은 족집게처럼 유동인구가 많은 곳에 터를 잡으므로, 주변에 노점상이 있는 상가라면 일반적으로 장사가 잘 되는 상가라고 생각되어지고, 환승역에도 유동인구가 많으므로 (서면역, 덕천역, 연산동 역 등) 그곳을 집중적으로 살펴보면 좋을 것 같다.

 2) 공장 용지의 경우

부가가치가 높은 선박수주가 늘고 채산성이 좋아진 조선업계의 현황으로 부산 녹산산업공단 및 경남지역의 거제, 고성, 통영 등을 중심으로 공장용지가 상당히 부족한 실정으로 낙찰가율이 100%를 초과하는 경향을 보이고 있는데 하반기에도 마찬가지 경향으로 보여진다. 요즘 유류가의 초상승으로 물류비용이 엄청나게 소요되는 실정으로 내륙지방보다는 항만과 공항, 고속도로에 근접한 지역에 위치하고 있는 토지를 개발하여 공장용도로 전환하는 방안도 강구해 보아야 할 것이다.

  3) 아파트 등 주거용

평균적인 아파트는 약 80%정도에서 낙찰가를 보이지만 해운대 좌동 신시가지를 중심으로 한 아파트의 낙찰가는 100%를 상회하는 등 지역별 차이를 보이고 있고, 주택, 연립주택 등의 경우에도 약 75%에서 낙찰가를 형성하지만 뉴타운 건설예정지인 영도구 등은 낙찰가가 평균을 상회하는 등 지역별 차이를 보이고 있다. 하반기에 금리인상, 대출억제, 원자재 가격의 상승, 고유가로 인한 경기불황속에서 전반적으로 낙찰가격의 하락이 예상되지만 ①해운대 등 바다를 끼고 있는 조망권이 탁월한 지역(수영만 센텀 등) ②학군이 아주 좋은 일부지역 ③특히 요즘 “녹색조망권 열풍”이 불고 있는데 녹색조망 아파트는 보는 것 뿐만 아니라 산과 공원에 동화되어 산책을 하며 녹색환경을 만끽할 수 있는 점에서(시민공원으로 조성되는 하야리아 부대 부근) ④고유가로 인한 기름 을 절약할 수 있는 역세권 중․소형 아파트⑤뉴타운으로 지정된 지역(충무동, 금사동 등)의 경우에 여전히 메리트 등이 많아 강세를 보일 것으로 전망된다.

4)임대사업의 경우(오피스텔 등)

임대사업을 하고자 하는 분들은 역세권을 중심으로 오피스텔을 매수하는 경우가 많다. 하반기에도 별다른 변화는 보이지 않는다고 생각하지만 ①원자재 가격의 상승, 인건비 상승 등으로 인한 표준건축비의 상승으로 새로운 오피스텔을 신축하여 임대사업을 하는 것은 어렵다고 예상되므로 역세권 주위, 해운대 센텀주변에 건설예정지인 백화점주변, 상권활성화가 엿보이는 광안리해수욕장 주변, 대학가 주변 등, 이러한 지역에는 오피스텔 및 원룸을 이용하고자 하는 신수요자가 많으므로 이러한 곳에 투자를 고려해 봄직하다.

5)토지개발 등

상반기에는 부산 전체의 토지 평균 낙찰가는 71.6%에 불과하였으나, 부산 강서구의 경우 개발제한구역 해제 예정, 경부대운하의 터미널 종착점 등의 호재로 토지의 평균 낙찰가가 104.7%였다. 하반기에도 부산 평균지역은 이와 유사하게 낙찰가가 이루어질 것으로 보이나, 강서구의 일부 지역이 2008.6.1자로 토지거래허가구역이 해제되었고 향후 신도시개발, 명지택지지구개발, 부산진해경제자유구역의 확대 등으로 인하여 부동산 보상금이 상당히 많이 나올 예정에 있는 지역 인근은 대체용지 취득으로 인한 부동산 가격의 상승, 낙찰가의 동반상승이 예상된다. 그러나 경부대운하는 아주 가변적이어서 운하 주변투자는 전형적인 ‘고수익 고위험’이 내재되어 있어 아주 조심스럽게 접근해야 될 것이다. 기장군의 경우는 토지거래허가구역 전부 해제, 울산 부산고속도로의 개통으로 전반적으로 가격이 상승 될 것으로 엿보이나 고유가로 인한 교통비의 증가로 인한 위험이 내포되어 있으므로 신중한 투자가 요망된다.

<참고로 강서구 명지주거단지는 2009. 1.부터, 강서구 신도시는 2009.9부터 토지 보상이 이루어지고, 2011년 완공예정인 부산신항 - 명지대교(내년완공) - 남항대교(준공됨, 서구 암남도에서 영도구 영선동간 다리) - 북항대교(영도구에서 남구 감만동간 다리) - 광안대교 - 수영강변도로 - 경부고속도로로 이러지는 57km 의 해안순환도로망이 구축되고 부산신항에서 인근 가덕도 - 경남 거제도로 있는 거가대교(2010년 완공예정)