[스크랩] 9·1 세제개편안 이후 투자전략은

9·1 세제개편안 이후 투자전략은

똘똘한 집 1채만 남겨라…거주요건 강화전에 사라…법 공포일 이후 팔아라

이번 9ㆍ1 세제개편에는 실수요자 중심으로 부동산시장을 재편하겠다는 의도가 담겨 있다. 실거주요건을 강화하는 대신 장기보유자에 대해서는 세금 경감폭을 확대하는 것을 골자로 하고 있기 때문이다. 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 인상한 것도 이런 의도와 무관치 않다. 이번 개편안에 따른 영향이 부동산 시장에 즉각 나타나고 있다. 수혜지역으로 꼽히는 강남ㆍ분당 고가주택은 매도시기를 늦추기 위해 급매물들이 들어가고 있고 거주요건 강화로 피해가 예상되는 과천ㆍ용인 등 소형 주택 하락세가 두드러지고 있다. 이에 따라 부동산 투자전략에도 변화가 불가피하게 됐다. 전문가들에게 세제 개편안에 따른 부동산 투자 전략을 들어봤다. ◆ '똘똘한 한 채'만 남겨라 = 이번 세제 개편안에서 핵심은 투자용으로 가격이 낮은 여러 채를 보유하는 사람보다 고가 주택이라도 거주용으로 보유한 사람을 우대하겠다는 것이다. 9억원짜리 집 한 채를 보유하다 거주요건을 채운 뒤 팔 때는 양도세를 내지 않아도 되지만 3억원짜리 세 채를 보유하고 있으면 1가구2주택 중과 대상이 된다. 그래서 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이번 세제개편 영향으로 여러 채를 보유하는 것보다는 '똘똘한 한 채'를 유지하려는 경향이 두드러질 것"이라고 내다봤다. 함영진 부동산써브 리서치실장도 "거주요건 강화가 저가 주택에 대해 전세를 끼고 주택을 매입하는 등 투자수요 진입을 차단할 수 있어 수도권 외곽과 비수도권 지역 주택시장이 위축돼 시세가 하락할 수 있다"며 "다주택자라면 이들 지역에 보유한 주택은 처분을 고려할 시점"이라고 분석했다. 따라서 다주택자는 실거주가 가능한 핵심 주택만 남기고 팔든지 아니면 기존 주택을 팔고 실거주가 가능한 집으로 갈아타는 것도 방법이다. 지방 광역시나 지방에서 공시가격 3억원 이하인 주택을 한 채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해 볼 만하다. 기존에는 85㎡ 이하 주택 5채 이상을 10년 보유해야 양도세 중과에서 제외됐지만 앞으로는 149㎡ 이하 주택 한 채 이상을 7년 이상 임대하면 되기 때문이다. 임대사업자로 등록하는 절차는 구청을 찾아 임대주택사업 등록을 하면 된다. 취득ㆍ등록세를 감면받을 수 있고 보유시에는 재산세도 감면받는다. ◆ 매도ㆍ매수 타이밍을 잡아라 = 투자 목적으로 기존 주택을 사려고 하는 무주택자라면 세제개편안이 시행되기 전에 집을 사는 게 좋다. 제도 시행 전에 집을 사면 기존 세법에 따라 3년만 보유하면 양도세가 비과세되기 때문이다. 그러나 제도 시행 후에 집을 사면 거주요건을 채워야 한다. 기존 서울과 과천 그리고 분당 등 5개 신도시뿐만 아니라 수도권 모든 지역과 지방에서 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 또는 3년 이상 살지 않으면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에서 제외된다. 거주요건 강화는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 물량부터 적용된다. 정부는 9월 30일 소득세법 시행령을 의결할 예정이기 때문에 관보 게재 시점을 감안하면 10월 중순부터 비과세 요건이 강화될 전망이다. 투자 목적으로 집을 살 때는 확실한 가격 상승 가능성이 없으면 신중해야 한다. 지금까지 용인 등 수도권이나 지방 도시 등에는 거주요건이 없었기 때문에 양도세 걱정이 없었지만 앞으로는 실거주를 하지 않으면 양도세 부담이 만만치 않다. 지금과 같은 부동산 시장에서는 가격 상승을 기대하기 어렵기 때문에 시세 차익 없이 괜히 세금만 내게 될 수도 있다. 함영진 부동산써브 실장은 "거주할 수도 없는데 타 지역에 원정 투자용으로 미분양 아파트 등을 사두는 것은 바람직하지 않다"며 "매수에 앞서 거주 가능성, 목적 등을 분명히 한 후 매입해야 한다"고 말했다. 매도자는 매수자와 반대로 매도 타이밍을 내년 이후로 미루는 것이 좋다. 특히 고가주택 기준 상향으로 9억원 이하 주택을 한 채 보유하고 있는 사람은 보유ㆍ거주 요건만 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 반면 9억원 초과 고가주택을 보유한 사람이라면 가급적 오래 보유하는 게 좋다. 장기보유특별공제와 양도세율 조정이 내년 1월 1일 이후 적용되기 때문이다. ◆ 청약전략도 재검토해야 = 이번 세제 개편안은 분양시장에도 일정 부분 영향을 미칠 전망이다. 인천 청라지구(7~10년→5~7년)나 김포 한강신도시(7~10년→3~5년)는 8ㆍ21 대책에서 전매제한 기간이 완화돼 유동성이 좋아졌지만, 분양권 등기시점부터 보유기간이 다시 산정되기 때문에 입주 후 최소 2년을 더 거주해야 하므로 세금까지 고려한 분양권 전매 체감기간은 기대치보다 늘어날 수밖에 없다는 사실을 명심해야 한다. 특히 향후 거주까지 고려한 청약전략은 절실한 문제다. 기존 양도세 비과세 거주요건을 채울 필요가 없는 지역에서 이미 분양받은 사람도 발등에 불이 떨어졌다. 현재 잔금을 지급하지 않은 기분양자가 가장 문제다. 양도세 거주요건 강화 조치를 간과해선 안 되기 때문이다. 거주요건 강화 적용시기는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 분부터 적용되는데 잔금지급일이 공포일 이후이면 취득일도 공포일 이후가 되기 때문에 공포일 전에 분양을 받았더라도 거주요건 강화에 해당된다. 따라서 기분양자들도 양도세 비과세 혜택을 받으려면 거주요건을 채워야 하는 페널티를 받게 된 셈이다. 이는 남아 있는 미분양도 마찬가지다. ◆ '매도'보다 '증여'고려 = 이번 세제개편 중 상속ㆍ증여세율 현실화 내용을 들여다보면 다주택자가 보유주택 수를 줄이는 방식은 시장에 내다파는 것보다 상속이나 증여가 유리하다는 평가가 나온다. 다주택자는 보유 주택 매도시 양도세 중과규정(50~60%)이 그대로 적용돼 세 부담이 크지만 보유 주택을 상속이나 증여하게 되면 현재보다도 세금 부담이 훨씬 줄어들기 때문이다. 예컨대 2주택자가 5년 전 1억5000만원에 산 집을 4억5000만원에 팔 때 양도세는 약 1억3875만원이지만 이를 성인 자녀에게 증여 또는 상속하면 내년에는 2940만원, 2010년에는 2520만원만 부담하면 된다. 박원갑 부사장은 "증여세 인하로 다주택자들은 양도세 중과 부담을 지는 것보다 증여를 하는 게 종전보다 훨씬 유리할 수 있다"고 설명했다. [김기철 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

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