[스크랩] 넘치는 지방 미분양 아파트, 옥석을 가리면 돈 된다!

넘치는 지방 미분양 아파트, 옥석을 가리면 돈 된다!

정부가 지난 6월 11일 미분양 대책을 발표함에 따라 실수요자들이 내집을 장만하거나 넓혀 갈 수 있는 기회가 많아졌다.

대책은 미분양이 심각한 지방 아파트를 대상으로 한 것. 주요 내용을 살펴보면 담보인정비율(LTV)을 70%까지 상향 조정했으며 취득·등록세를 50% 감면했다. 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도세 유예기간도 2년으로 연장했고, 모기지 보험 활성화, 매입 임대주택 요건을 완화했다. 또 지방 전체에 대해 투기과열지구를 해제했고 이달 말부터는 지방 공공택지지구에 대한 전매 제한을 1년으로 축소한다. 6·11 지방 미분양 대책 이용하기 취·등록세를 50% 감면해주는 지방 미분양 대책은 기존 계약자에게는 적용되지 않고 6월 11일부터 오는 2009년 6월까지 미분양 주택을 구입하는 경우만 해당된다. 예를 들면 지방의 4억원짜리 미분양 아파트를 매입했을 때 취득세(1%)와 등록세(1%)를 합하면 8백만원이 되는데 앞으로 4백만원으로 줄어든다. 여기에 취·등록세 적용 비율을 분양가의 0.5%라고 한다면 농어촌특별세(취득세액의 10%) 20만원, 지방교육세(등록세액의 20%) 40만원이 더 든다. 따라서 전체적으로 주택 취득에 따른 세금은 4백60만원이 된다. 일시적 1가구 2주택 인정 기간이 1년에서 2년으로 확대되기 때문에 지방의 미분양 주택을 구입한 뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 이에 따라 중대형으로 갈아타는 데 자금 부담을 줄일 수 있으므로 미분양 아파트단지에 관심을 가져볼 만하다. 특히 공장 건설, 산업단지 개발 등으로 인구 유입이 꾸준한 지역 위주로 관심을 갖는 게 좋다. 지방 미분양 아파트에 투자하려면 먼저 지방 비투기지역 아파트의 실제 시세에 비해 얼마나 낮은지 확인해야 한다. 또 지방에서는 아파트 전매제한이 해제됐다고 하지만 소급 적용이 안 된다는 점도 주의해야 한다. 오는 6월 29일 이후 분양되는 민간택지 아파트는 계약 체결 이후 바로 매매할 수 있다. 단, 계약일이 6월 28일 이전인 아파트는 소급 적용이 되지 않아 6개월 동안 전매제한이 적용된다. 공공택지 분양 아파트는 소급 적용이 돼 29일 기준으로 계약일이 1년이 지나야만 팔 수 있다. 지방 미분양 아파트, 이곳이 뜬다 지방 미분양 아파트 중에서도 기업도시나 혁신도시 등 인구가 꾸준히 증가하는 곳에 투자해야 발전 가능성이 높다. 춘천 후평동, 우두동은 제2영동고속도로인 동서고속도로(서울-춘천간)가 오는 2009년 완공될 예정이며, 청량리-춘천의 단선을 복선 전철로 교체하는 경춘선이 2010년에 개통될 예정이라 주목된다. 충남 천안시 두정동, 아산시 용화동, 당진군 송악면 등은 교통망 확충, 아산신도시 등 다양한 호재를 갖고 있다. 특히 아산은 ‘황해경제자유구역지정’, ‘국제화교육특구지정’ 등 각종 개발 호재를 갖고 있다. 전남 무안군 삼향면 남악신도시는 생태학습공원, 수변생태공원 등이 가깝고 오룡산도 인근에 있다. 울산 중구 반구동, 북구 신천동 등은 외국어고교 유치가 확정됐으며, 현대중공업 중장비사업부가 이전하기로 하면서 대규모 인구 유입이 기대되고 있어 발전 가능성이 높다.

주목받는 ‘미분양 아파트 투자펀드’ 미분양 아파트 펀드는 펀드를 조성해 미분양 아파트를 구입, 임대수익이나 시세차익을 낸 다음 이를 투자자에게 돌려주는 것을 목적으로 한다. 아파트를 부동산신탁사에 맡겨 처분·임대하기 때문에 매매차익을 내면서도 직접투자에서 오는 위험을 줄일 수 있다. ㆍ5만원부터 투자 다올자산운용은 오는 7월부터 미분양 아파트 투자 펀드(다올랜드칩아파트투자 특별자산투자신탁)를 개인투자자들에게 판매한다. 모집 단위는 개인당 최소 10좌인데, 1좌당 5천원이므로 5만원이면 투자할 수 있다. 일반 증권사와 은행 등을 통해 판매할 예정이며 일반인들을 상대로 하는 공모펀드의 모집 금액은 1천억원 규모로 설정될 예정이다. ㆍ3년 장기투자치고 빠지는 단타가 불가능하므로 여유자금으로 투자하는 것이 필수다. 보통 3년 정도 약정 기간을 두고 있으며 환매 금지 조항도 있다. ㆍ고위험? 고수익? 이 상품은 부동산신탁회사를 거치는 간접투자라 취득세와 등록세를 낼 필요가 없다. 또 재산세와 종부세는 물론 양도소득세도 내지 않는다. 회사 측은 연간 15%에 이르는 수익을 기대하고 있지만 아직 시장이 형성되지 않은 초기 단계이기 때문에 심사숙고해야 한다.

출처 : - YOUR LIFE COACH -

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