국토제도와 농지제도

샬롬

 

국토와 농지제도이론

 

1. 국토제도란

1) 공간계획이란

-국토는 우리만의 것이 아니고 우리 후손도 사용해야하는 단하나의 자원이다.

-국토를 이용할 때는 공공복리, 자연환경 등 모든 조건을 고려하여 합리적이고 미래를 대비한 이용계획을 수립하고 관리해야 한다.

-그리고 국토는 특정지역만 개발될 경우 국토의 불균형을 초래하여 결국 지역 간 격차로 지역간 불신을 초래 하게 된다.

-따라서 국토의 개발은 백년대계를 염두한 개발로서 세계 어느 나라든 국토 전체에 대한 계획은 국가에서 수립한다.

(1) 우리나라는 국토기본법에 의해 제4차 국토건설종합계획이 수립되어 있고(2000～2020년) 2005년 12월에 일부계획을 변경하였다. 그 이유는 행정도시, 기업도시,혁신도시와 통일에 대비하는 등 시대상황에 따라 능동적인 대처를 위해서이다.

(2) 공간계획을 쉽게 이해하자면 용어 그대로 공간 즉 허공에 수립하는 계획이라 생각하고 공간계획(허공)과 대비되는 계획이 개별계획(토지)인 것이다.

-우리나라는 공간계획과 개별계획을 합쳐 국토계획이라한다.

-공간계획(허공)은 개별계획(토지)의 상위계획으로 공간계획에서 행위를 허용해야 개별계획에서 개발행위를 할 수 있다는 말이다.

-개별계획은 토지의 생긴 형상(地目)에 의해 기획되는 계획이라 쉽게 이해하자.

(3) 부동산의 최고 전문가가 되기 위해서는 공간계획을 우선 알아야 하고 그 다음에 개별계획을 알아야 하는 것인데 우리 현실에서는 유명한 전문가들도 이것을 잘 이해하고 있지 못하는 실정이다.

공간계획을 관련한 법률이 공간계획법인데 “국토기본법,” “국토계획법,” “수도권정비계획법,” “도정법(도시및주거환경정비법)” 등 많이 있다.

개별계획에 관련한 법률을 개별법이라 하는데 28개 지목인 토지의 형상에 따라 계획과 법률이 있는데 예를 들자면 농지인 경우 “농지법” 등 관련법령에 의해 농지의 계획이 있고 임야인 경우 “산지관리법”에 의해 산림의 계획이 있는데 단 개별계획은 반드시 공간계획 내에서 수립되어야 한다는 얘기이다.

공간계획이 상위계획으로 예를 들어 농지법보다는 국토계획법이 상위법령이라는 말이다.

또한 공간계획은 국가가 개별계획은 일선 행정기관이 관리한다고 본다.

(4) 공간계획은 장기(미래), 관리계획은 지금(현재) 수립한다.

-공간계획은 장기발전(미래)계획으로 이해하시고 수립된 장기발전계획을 집행하는 실시계획(관리계획)이 있다.

-쉽게 설명하자면 우선 계획을 먼저 수립한 후 이 계획을 집행하듯이 우리나라의 국토는 미래계획(공간계획)이 있고 이를 집행하는 실시계획(관리계획)이 있는 것이다.

-그래서 공간계획은 미래개발계획이요 관리계획은 현재 실시하고있는 집행계획이라 표현한다.

-우리는 공간계획은 장기발전계획이므로 보통 기간이 길고(20년 단위) 이를 집행하는 실시계획은 공간계획의 범위 내에서 단기(5년 단위)로 집행한다. 국토의 장기발전이 공간계획이고 이를 집행하는 것이 관리계획이다.

예를 들자면 수원시의 개발은 수원도시기본계획의 장기발전계획(2020년목표)으로 국가에서 결정한 공간계획을 5년단위로 집행하는데 이 집행계획이 도시관리계획이라 하는 것이다.

 

2) 우리나라 토지는 4개지역제도이다.

(1) 우리나라는 4개의 용도지역(땅)으로 구분하고 있다.

-도시지역 : 도시기능의 확보

-관리지역 : 미래 이용토지의 보전

-농림지역 : 농업과 임업의 보전

-자연환경보전지역: 자연환경의 보전으로

(2) 2002년까지만 해도 우리는 도시지역과 농촌지역으로 나눠 도시는 개발용도로 농촌은 보전용도로 나눠 있었으나 농촌지역의 난개발로 2003년 1월 1일부터 도시지역과 농촌지역을 합쳐 버렸다.

-도시의 난개발은 건물의 난개발이요 농촌의 난개발은 토지의 난개발이다.

-도시의 토지는 체계적인 도시계획이 수립되어 있으나 농촌은 체계적인 개발계획이 없어 결국 농촌 지역은 토지의 난개발이 발생하는 것이다.

(3) 과거 도시지역에서는 “도시계획법”에 의한 도시계획이 농촌지역에서는 “국토이용관리법”으로(농촌지역은 보전위주이므로 개발계획이 없다) 구분하여 30여년간 적용하다가 2003년부터 두 개 지역을 합친 후 “국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한법률)”이란 단일 법률 하나로 적용하고 있다. 다만 유의 할 것은 도시지역에 있다가 분가한 그린벨트 즉 개발제한구역은 계속 도시지역이다. 분가한 법령이 “개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법령(그린벨트법)”이다. 도시지역은 농촌보다 복잡다단하므로 다시 4개의 용도지역(주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역)으로 세분하였다.

-주거지역은 일반주거/준주거/전용주거로 일반주거는 다시 1종, 2종, 3종으로 전용주거는 1종, 2종으로 또다시 세분하였다.

-상업지역은 일반상업/중심상업/근린상업/유통상업

-공업지역은 일반공업/준공업/전용공업

-녹지지역은 자연녹지/생산녹지/보전녹지로 구분하였다.

        

3) 우리나라 국토제도의 변화

	1970년	1994년	2003년
법률방식	-positive system	-negative system	-positive system
용도지역	-10개 용도지역	-5개 용도지역 (8개 용도지역)	-4개 용도지역 (7개 용도지역)
내 용	-전면 규제방식	-전면 허용방식	-부분 허용, 규제방식
용도지역 내 용	도시, 취락, 공업, 산림, 공업, 자연, 관광, 수산, 개촉, 유보	도시(주거, 상업, 공업, 녹지) 준도시. 농림, 준농림, 자연	도시(주거, 상업, 공업, 녹지) 관리, 농림, 자연환경보전

 

-다만 과거 농촌지역의 용도지역이었던 준도시지역과 준농림지역을 없애고--

-관리지역으로 새롭게 만든 다음 관리지역을 계획관리/생산관리/보전관리지역으로 세분하였다.

 

4) 과거에 도시와 농촌으로 구분하였는데 도시지역은 4개의 용도(주거/상업/공업/녹지)지역으로 구분하였고 이들 지역에서는 장기계획(20년단위)이 있었는데 그것이 유명한 도시기본계획이라는 것이었고 이를 집행하는 것을 5년단위의 재정비계획(후에 관리계획)이라 했었다. 그리고 농촌지역에서도 4개의 용도지역이 있었는데 준도시/농림/준농림/자연환경보전지역으로 다만 이들 지역에서는 보전용도라서 개발계획이 없었던 것이지요.

이때 제도의 단점이 나타난 것으로 바로 준도시와 준농림지역에서 장기발전계획이 없는 틈을 이용해 러브호텔, 공장, 가든 등 난개발이 발생된 것이다. 그래서 2003년 우리나라는 국토제도를 모두 뜯어 고쳐 도시와 농촌지역을 합치고 법률도 하나로 통일시켜버린 것입니다.

그래서 이젠 농촌지역도 개발계획을 수립하게 되었는데 도시계획에 의한 개발이나 아니면 관리지역을 계획 관리로 지정된 지역에 한하여 개발하라는 정책의 변화가 일어난 것입니다.

       

5) 도시지역과 비도시(농촌)지역의 이해

	도 시 지 역	농 촌 지 역
전국 면적	15%	85%
그린벨트	도시지역에만 있음	없 음
정책 목표	개발위주 정책	보전위주 정책
개발 계획	있 음	없 음
계 획	도시계획	없 음
목 표	계획개발	개발유보
집행계획	관리계획	관리계획
지구단위계획	제1종지구단위계획	제2종지구단위계획
용도지역	주거, 상업, 공업, 녹지	관리, 농림, 자연환경보전

 

2. 지역·지구·구역, 이해하기

지역/지구/구역은 우리나라 119개 법률에서 자그만치 314개의 지역과 지구와 구역 제도를 규정하고 있는 실정이다.

-지역이란, 토지 즉 땅에 대한 내용

-지구란, 건물에 관련한 내용

-구역이란, 땅도 건물도 아닌 사람의 행위제한에 대한 내용

 

(1) 만약 ⃞⃞지역이라 하면 ⃞⃞토지이며 무슨지구라 하면 무슨건물이 되는 것이고 무슨구역이라 하면 무슨행위만 하고 나머지 행위는 규제(제한)한다는 것이다.

-예를 들어 “촌놈지역”과 “촌놈지구”와 “촌놈구역”이 있다고 가정하자면--

-“지역”은 시골땅을 말하는 것이요,

-“지구”는 시골집(건물)을 말하는 것이고,

-“구역”은 무슨행위만하고 그 外 행위는 제한한다

-“구역”이 농지법에서 규정한 “농업구역”으로 농업구역에서는 농업용행위만하고 그 外 행위는 원칙적으로 하지말라 즉, 규제한다는 얘기이다.

(2) 지구단위계획이란 말을 많이 들어 보셨을 텐데 이는 지구 즉, 건물에 대한 얘기이지 땅(지역)이나 행위(구역)를 말하는 것이 아니다. 또한 허가지역이라 함은 대상지역내 토지에 관한 내용이지 건물이 아니라는 것이고 과열지구라 함은 건물 즉 주택에 관련한 규제이지 토지는 아니다. 그런데 지역제는 토지라 하였는데 “지역(공간계획)”의 결정권한은 중앙정부인 건교부에서 갖고 있다.

-그 이유는 토지에 관한 결정권을 지자체 장이 갖고 있다하면 지역주의에 의해 무분별하게 지정하게 되어 전국토가 난장판의 개발이 될 것이다..

-토지(지역)제도는 중앙정부인 국가가 결정하겠다 라는 권한을 갖게 된 것이다.

-이 기본계획은 법률적인 효력을 부여하지 아니하고 집행계획인 관리계획에는 법적효력을 부여하는데 만약 법적효력을 기본계획에다 부여한다면 어떻게 될까.

따라서 하나의 토지에는 용도지역은 오직 하나 뿐이나 지구와 구역은 두 개 이상으로 중복지정이 있게 마련인 것이다. 이 지역제인 토지제도를 국가인 중앙정부에서 지정권한을 갖고 있지 아니하고 지방자치 단체장이 결정권한을 갖는다면 전 국토의 토지는 난개발 잔치의 장으로 변모하기에 지역(토지)제 결정은 중앙 정부가 갖고 있는 것이다.

바로 공간(허공)계획은 중앙정부의 고유권한으로 보면된다.

 

(3) “지역”과 “지구” “구역”을 이해하시면 “토지이용계획확인서”를 발급받아 80%이상으로 당해 토지의 개발가능 여부와 성격을 판단할 수 있을 것이다.

다시 이해를 하자면 “주거지역” “주거지구” “주거구역”이 있다고 가정할 경우 주거지역은 주거용 토지이고, 주거지구는 주거용 건물이며 주거구역이란 주거용 행위만 하고 다른 행위는 하지말라 라는 내용으로 이해하면 한다.

 

3) 국토제도 체계의 이해 돕기

-국토제도는 전국계획과 市․道계획 및 권역별계획과 市,郡계획으로 구분한다.

-전국계획은 국토건설종합계획이고 (市)道별계획은 (市)道발전종합계획으로 권역별계획은 권역계획으로 市․郡계획은 도시기본계획으로 결정되고 기간은 20년으로 한다.

-국토종합계획은 2000년에 수립되었고 목표는 2020년이어서 하위계획인 시도의 시도발전계획이나 더 하위계획인 시군의 도시기본계획도 목표를 2020년으로 하고 있다.

-다만 하위계획은 상위계획의 범위 내에서 수립하는데 5년단위로 타당성을 검토한다.

국토계획은 최우선이고 다음이 시와 도이며 다음이 시․군으로 이해하시고 시․군 계획(도시계획)은 道계획의 범위에서 道계획은 국토계획범위 내에서 수립하라는 말이다.

-일반인들이 가장 필요로 하는 것은 시와 군의 장기개발계획인 “도시기본계획”이다.

그 이외의 계획은 개별적인 계획이라 쉽게 이해하시어야 하는데 예를 들자면 안성시 “안성시 발전 종합플랜”이 나왔다면 이는 중앙정부의 개발의견이 아닌 안성시장의 사적인 개인적 장기구상으로 이해하여야 한다.

 

3. 도시기본계획과 관리계획의 이해

(1) 시ㆍ군 개발계획의 이해

우리나라는 165개의 시와 군이 있는데 과거에는 市단위에는 20년 단위의 “도시기본계획”이 있었다.

-郡단위에는 “郡발전종합계획”만 있고 5년 단위의 집행계획인도 재정비계획(후에 관리계획)이 있었다.

-즉, 파주시가 郡이었을 때는 파주발전계획만 있었으나 市로 승격되면서 2000년도에 파주도시기본계획이 수립되었다.

이때, 파주군청 소재지인 금촌읍과 문산읍 등에 도시계획이 있었는데 이는 20년 목표의 “도시기본계획”이 아닌 5년 단위로 집행하는 “도시재정비계획(지금의 도시관리계획)”인 것이다.

이때 수립된 기본계획은 목표가 2016년으로 되어 있는데 기본계획이 수립된 시점은 2000년도이다.

그 이유는 수립시점에 20년을 목표로 하는 것이 아니고 건교부지침에 수립년도의 끝자리를 1과 6으로 맞추라 하여 ’91～’95년에 수립한 계획은 앞자리인 91년에 20년을 합한 2011년이 되고 ’96～’00년은 앞자리에 20을 더한 2016년이며 ’01～’05년에 수립한 계획은 2021년(화성시/안성시/청주시/울산광역시 등)이 되는 것이다.

이젠 이것도 틀린 얘기로 우리나라 최고의 계획인 국토건설종합계획의 목표년도가 2020년이고 최초 수립한 광역도시계획도 2020년이 목표년도이므로 이들과 균형을 맞추기 위해 2004년도부터 수립하는 도시계획의 목표는 끝자리를 0과 5로 맞춰야하므로 이제부터는 2020년이나 2025년이 목표년도가 된다. 최근 수원시/구리시 등의 도시기본계획은 2020년이 목표년도 이며 2005년에 수립된 도시기본계획도 목표가 2020년이나 현재 파주시는 특수하게 국토연구원수립으로 목표가 2025년으로 나와 있다. 부동산의 정보란 시·군개발계획인 “도시기본계획” 분석만이 현재까지의 개발 분석에서는 최고의 정보라 할 수 있다.

다만 도시기본계획은 국가에서 결정한 내용으로 중앙정부와 하위 행정기관인 市와 郡간의 일종의 행정행위(행정구속적행정행위)이므로 국민을 직접 구속하는 것은 아니다.

그래서 이 도시기본계획은 보통 국민에게 공개하지 아니하여 일반인들은 알기가 쉽지 않다. 저자의 “국토건설 도시개발계획총람”책자는 국내의 단 한권뿐인 책자로 국내 도시기본계획은물론 각종 개발 정보가 1,184건이나 수록된 국내 최대 규모이며 단 하나의 개발 정보안내서이다.

(2) 관리계획이란 기본계획을 집행하는 실시계획이다.

-즉, 各 시․군의 20년 단위 “도시기본계획”이 결정되고 나면 해당 지역의 시장․군수는 지역에 맞게끔 기본계획을 집행해야하는데 이를 “관리계획”이라 하는 것이다.

-쉽게 이해하자면 도시지역의 관리는 도시관리계획이고 농촌지역의 관리는 농촌관리계획인데 농촌지역은 개발계획이 미 수립되어 있고 도시지역만 개발계획이 있다.

-도시관리계획은 5년 단위로 집행하되 반드시 기본계획의 틀 안에서 집행해야 하고 만약 기본계획의 범위를 벗어나는 경우는 “기본계획변경” 후에야 가능한 것이다.

-관리계획은 법적효력을 부여해야하는데 간혹 제 멋대로 하는 국민이 있다.

-관리계획을 집행계획이라 부르는 것은 시장·군수가 국민을 대상으로 집행하는 것이기 때문이며 이 관리계획은 국민에 대한 법적 효력(국민구속적효력)을 갖고 있는 것이다. 따라서 국민에게 반드시 알려야 하므로 시장․군수는 국민에게 관리계획을 고시하는데 그것이 “토지이용계획확인서”이다.

(3) 도시기본계획ㆍ광역도시계획ㆍ도시관리계획이란

1) 광역도시계획이란 2개 이상의 시ㆍ군의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기 위하여 필요한 경우 관할구역의 전부 또는 일부를 대상으로 수립하는 계획이다.

우선 광역도시계획 중에서 그린벨트 내에서 최초로 수립하는 광역도시계획은 목표연도를 2020년으로 하도록 하고 있으나 현재 2025년 목표의 계획도 있다.(파주시, 수원시)

 

광역도시계획을 쉽게 이해하자면 두 개 이상의 행정구역에 걸친 도시계획이라 쉽게 이해하자. 그린벨트를 해제한 지역이나 행위완화 된 지역에서 개발계획을 수립할 때는(대상지역이 두 개 이상의 행정구역에 걸쳐 있는 바) 이들 지역에서의 계획이라 이해하자.

예를 들자면 그린벨트가 해제되는 청주시의 경우 청주시 뿐 만이 아니라 청원군도 포함되는데 이때 이들 두 개의 시와 군에서는 자기지역 위주의 개발계획을 수립하려 할 것이기에 충청북도에서는 두 곳이 만족하도록 공평하게 계획을 수립해야 할 것이기에 광역계획의 이름으로 수립하는 것이다.

 

2) 도시기본계획이란 시․군의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.

-1/50.000 또는 1/25.000 지형도에 수립한다.

-이 도시기본계획은 도시관리계획수립(집행계획)의 지침이 되는 계획으로--

-기준년도로부터 20년으로 하되 목표년도의 끝자리는 0과 5로 한다.

예를 들자면 사람이든 기업이든 목표가 있고 이 목표를 달성하자면 실행을 해야 하는 것처럼 도시의 공간과 개발방향을 유도하는 것이 “도시기본계획”이고 이를 실행하는 계획이 “도시관리계획”이라 생각할 것.

과거 도시기본계획에서는 市의 도시지역만 개발계획을 수립하였고 농촌 지역(비도시지역)은 개발계획(도시기본계획) 자체가 없었다.

그런데 바로 이 비 도시지역인 농촌지역에서는 난개발이 계속 일어나므로 우리나라 165개의 시와 군 중 105개 시와 군은 이제부터는 기본계획을 새로이 수립하던가 아니면 기존계획을 다시 변경해야만 한다.

자세하게 설명하자면 과거 2002년까지 우리나라 행정구역중 市에는 도시기본계획이 있었고 郡에는 그냥 기본계획이 아닌 5년 단위의 집행계획(도시재정비계획)만 있었을 뿐이다.

즉 市 단위는 장기(20년)이 있고 이를 5년 단위로 집행하는 재정비계획이 있었으며 郡단위는 장기계획이 없이 필요시 그냥 당시 집행하는 재정비계획만 있었던 것이다. 또한 市라 하더라도 도시지역과 농촌지역으로 나누어 도시지역만 20년 단위의 개발계획이 있을 뿐 농촌지역은 아예 개발계획 자체가 없었다.

그러나 이번 2003년 새로운 국토제도의 수립에서는 수도권 내 시와 군 모두와 광역시 그리고 광역시와 경계를 하고 있는 시와 군 그리고 인구10 만 명이 넘는 시·군 등 모두 105개의 시·군에서는 기본계획이 없었던 郡 까지도 새로이 기본계획을 수립하고 도시기본계획이 있었던 市는 기존 수립된 기본계획을 그대로 나두고 집행하거나 기존계획을 변경하고 싶으면 변경하여 수립하라는 것이다.

3) 도시관리계획이란 광역도시계획․도시기본계획에서 제시된 시와 군의 발전방향을 공간에 구체화하고 실현(실시)시키는 계획을 말한다.

-도시관리계획에서는 용도지역․지구․구역의 지정, 변경, 도시계획시설의 결정, 도시계획사업, 지구단위계획구역의 지정ㆍ변경과 광역시설의 설치 등이다.

-5년 단위를 목표로 하며 끝자리 년도는 0과 5로 하되 1/5천 지형도에 수립한다.

 

다만 주거환경정기기본계획은 10년 단위로 수립하는데 도시계획은 공간구조를 주거환경정비기본계획은 도시지역 내 건물위주인 재건축, 재개발, 주거환경, 도시환경사업을 시행하려는 경우 인구50만이상인 지역에서 3천평 이상의 토지나 300세대이상의 주택을 건축하는 경우 수립하는 계획이다.

즉, 이제 재건축이나 재개발도 기본계획을 수립 후 시행하라는 말이며 주거정비기본계획(10년단위)에서 기본계획이란 용어가 있으니까 이를 도시기본계획과 동일시하면 안 된다.

주거정비기본계획은 주민의 발의가 근간이므로 관리계획적 기능 즉, 집행적성격을 갖고 있다고 보아야 한다.

도시계획은 무엇을 수립하는가 하면 2가지로 “광역시설”인 도로와 철도계획을, 그리고 “용도지역”인 주거, 상업, 공업 그리고 녹지지역을 경계(표시)하는 것이다. 왜, 주거, 상업 ,공업, 녹지지역만 경계하는가하면 도시지역은 개발계획이 수립되어 있고 도시지역에만 주거/상업/공업/녹지지역이 있다. 농촌지역이라면 개발계획은 없다.

4) 개발계획 쏟아진다.

-2007년부터는 국토개발계획이 과거 그 어느 때보다 많이 쏟아져 부동산전문가들도 혼란스러울 정도로 정보의 홍수를 이룬다.

-우선 ’05년 12월 제4차 국토건설종합계획의 변경 案이 나왔는데 요즘 신문지상에 분양광고로 주목을 끌고 있는 “철원평화신도시계획”인 것이다.

-평화시는 파주, 철원, 고성으로 기획되어 있으며 또한 대부분의 시․군은 이번에 2020년 목표의 도시기본계획을 변경하고 있다.

-수도권, 광역시, 광역시와 경계한 시․군, 그리고 인구가 10만을 넘는 시․군은 도시기본계획을 “의무수립”으로 수립해야만 한다.

-전 국토를 대상으로 하는 “국토건설종합계획”이 기업도시, 행정도시, 남북통일에 대비한 평화도시와 권역별개발계획, 고속도로, 철도 등 우리나라 전체의 개발 축을 유도하는 전국의 개발지침으로 법으로 말하자면 최고의 법률인 부동산의 헌법인 것이다.

5) 광역계획 알아보기

-광역계획 중 인천과 제주의 특정지역 개발계획(경제자유구역과 자치道)과 비수도권에서 권역별개발계획 중 개발촉진지구의 개발계획이 있다.

-권역별 개발계획 중 수도권이외의 지역, 즉 비수도권을 개발시키는 법률이 “지역균형개발 및 중소기업 육성에 관한법률”이다.

-이 법률에 의해 지정된 용도지구가 “개발촉진지구(개촉지구)”이며 대표적 개촉지구가 강원 태백의 폐광지역개발계획인 것이다.

-인천, 제주에서의 특정지역개발계획, 수도권 및 광역시를 제외한 농어촌지역 중에서 개발촉진지구계획이 수립된 시와 군의 지역, 그리고 그린벨트 내 행위계획인 광역도시계획(개발제한구역 해제)이 나온다.

-여기서 행정도시, 기업도시, 혁신도시와 함께 정책적으로 각 시와 도에 한국형 뉴-딜 개발계획이 쏟아진다.

-그 다음에는 그 하위계획인 각 시와 군의 기본계획변경이나 신규로 수립된 도시기본계획이다.

-기본계획을 집행하는 관리계획은 국민을 대상으로 하므로 국민에게 고시해야 하는데 그 방식이 “토지이용계획확인서”이다.

-’07년부터 1차로 수도권, 광역시, 광역시와 경계를 접한 지역의 市와 郡에서 신규 또는 개정된 도시기본계획이 계속 나오게 될 것이며 아마도 165개 우리나라 대부분의 市와 郡은 도시기본계획을 수립할 것으로 예상한다.

-그리고 ’07년부터 전국 165개市와 郡중에서 관리지역 세분화에 따른 “계획관리지역”이 수도권, 광역시, 광역시와 경계를 접한 시와 군에서부터 처음으로 나오기 시작한다.

전 국토에서 비도시지역인 농촌지역 내 개발가능 토지인 계획관리 지역의 세분화작업이 끝나면서 “계획관리지역”이 처음으로 등장하는데 정보 분석에서 옥석을 구분해야 할 때가 왔다.

이 기회가 어쩌면 우리시대에 마지막 투자기회일 수도 있다.2007년부터 나오기 시작한다.

이와 같이 쏟아지는 개발정보의 홍수 속에서 그동안 잠잠했던 기획부동산이 다시 고개를 들 것이며 그 어느 때 보다 옥석을 가릴 줄 아는 지혜를 가져야 할 것이다.

-토지제도는 매우 복잡다단한 구조를 갖고 있어 부동산부문의 제 분야 중에서 최고도의 분석기능과 판단을 요구하는 매우 어려운 작업이다.

 

6) 부동산의 제반분야 중 어느 것이든 모두 힘이 들지만 그중에 서 가장 힘든 것이 토지시장이다. 주택시장의 경우는 일반경기와 시중자금, 주택 사이클과 고객 동향과 시장패러다임, 정책 등을 분석하면 되나 토지시장은 복잡한 제도부터 늦은 반응 등 부동산과 일반경기 및 관련한 제반법률까지 모든 것을 종합하여 분석해야 하기 때문이다.

이제 기획부동산의 실패확률은 매우 높아진다. 그동안 사실 특정개발계획으로 기획부동산은 소수의 독점이란 정보속에서 일부는 성공을 거두기도 했으나 이제 다수의 정보 지배력이 된 지금의 현실에서는 매입원가에다 3～4배 튀겨 매각했던 마케팅은 힘들어 졌고 소비자들에게 부동산산업의 부정적 시각만 키울 뿐이다. 원래 기획부동산이란 부동산산업에서는 최고의 고수들만이 할 수 있는 미래가치의 부동산을 예견하는 최고의 마케팅인 것이었다.

이것이 우리나라에서는 무작위 텔레마케팅으로 연고판매로 변질되었으나 외국처럼 부동산관련 종합기획능력을 갖춘 이벤트회사로 거듭 태어나야 하지만 무조건 땅만 파는 회사로 왜곡되었다.

4. 농지제도

(1) 도시인의 농지소유허용

-도시민의 여가수요 흡수를 통한 농촌 활력 증진 및 소규모 농지거래 활성화를 위해 비농업인에게 주말․체험영농 목적의 소규모 농지의 소유를 허용하였다.

-농업인 경작기준이 1,000㎡이상인 점을 감안, 1000㎡미만의 제한된 범위 내에서 소유를 허용(휴경․임대제한, 농작업 위탁은 가능), 경자유전(耕者有田)원칙의 기조를 유지하려고 한다.

-농업인 기준은 1,000㎡(비닐하우스 등은 330㎡)이상 농지에서 농작물이나 다년생식물을 경작하거나 어업에 종사하거나 임업의 독림가 등을 말한다.

 

-도시민의 주말․체험영농목적의 농지소유를 허용함으로서 주5일 근무제 확산 및 도시민의 건전한 여가수요 증대에 대응하고, 최근 침체된 농지거래 활성화 기대.

(2) 농지법인의 요건완화

-건전한 도시자본과 경영의 농업투자를 통한 경쟁력 제고를 위해 주식회사 형태의 농업회사법인도 농지소유를 허용한다.

-농지투기 및 가족농가의 경합 우려는 비농업인 출자제한 및 농지취득 후 사후관리 제도로 대처한다.

-비농업인의 출자한도를 총출자액의 1/2미만으로 제한하고 대표이사 및 업무집행이사의 1/2이상을 농업인으로 한정했다.

-자본조달 능력이 뛰어나고 경영기법이 우수한 주식회사 형태의 농업법인에 농지소유를 허용함으로서 국내 비농업 자본과 경영의 농업부문으로의 침입을 촉진하여 농업의 경쟁력을 강화하려는 것이 목적이다.

(3) 농업진흥지역 밖의 농지(상대농지) 소유상한제 폐지

-밭 농업이 발달한 지역에서도 규모화 된 영농이 가능하도록 농업진흥지역 밖의 농지소유상한(5ha)을 폐지한다.

-일본은 ‘70년 농지법 2차 개정시 3ha 농지소유상한 폐지

-대만도 ‘93년 3ha 소유상한 완화(현재 개인의 경지 소유 상한 20ha)유럽 또한 대부분 직접 규제는 없으며, 세금 등으로 간접규제한다.

-이농(離農)이나 상속 등으로 예외적으로 농지소유가 허용되는 비농업인의 농지소유상한은 계속 유지한다.

-농업경영목적에 한하여 농지소유상한을 폐지하므로 농업진흥지역 밖에서 특별한 농지투기 염려는 없으나, 토지거래 허가와 농지의 사후관리 제도 등을 통해 예방과 대처한다.

-진흥지역 밖 농지소유상한을 폐지함으로서 밭 농업도 규모화를 통한 국제경쟁력을 강화하고 특히, 제주․강원도 등 밭 농업이 발달한 지역에서의 규모화 영농이 촉진될 것이다.

(4) 농지분할제한제도의 신설

-농업생산기반이 정비된 우량농지가 작은 규모로 세분화되는 것을 방지하기 위해 농지전용과 농지개량 등 불가피한 경우를 제외하고 2천㎡이하로 농지분할을 제한한다.

-분할제한의 대상농지는 “농업생산기반정비사업”이 시행된 농지를 말한다.

-농지분할의 허용규모는 2천㎡인데 그 설정기준은 경지 정리 시 필지의 구획이 최소규모 4천㎡와 효율적 기계화영농이 가능한 최소규모인 2천㎡를 감안하였다.

-경지정리농업용수개발 등 농업생산기반이 정비된 농지(약 87만ha인데 논 82만ha, 밭 5만ha)는 전체농지(188만ha)의 46%로서 시․군에서 확인이 가능하다.

-규모이하 분할이 가능한 경우는 도시지역 내 주거․상업․공업지역 또는 도시계획시설예정지 안에 포함된 농지를 분할하는 경우로 다만 농지전용허가(협의, 신고 포함) 절차를 거친 농지를 분할하는 경우이다.

 

(5) 농지취득시 농지관리위원 확인절차 폐지

-신규 영농 참여 촉진을 위해 농지취득자격증명 발급 신청시 관리위원 확인절차를 폐지하여 농지취득절차를 간소화한다.

-면장 등이 신청을 받아 확인한 후 증명을 발급하도록 하여 농지취득에 불편을 주는 중복확인 절차를 폐지한다. 대만은 비농업인의 농지취득금지조항을 2000년에 폐지하였다.

-농지취득 후 자기의 농업경영에 이용하지 않은 농지는 강제 처분하도록 사후관리 제도를 적극 활용한다.

-농지취득 절차 간소화로 농지거래 활성화와 신규영농 참여촉진 및 민원인 불편 해소.

(6) 주말ㆍ체험농장용지로 농지임대 허용

-도농교류 및 주말농장 사업의 활성화를 위해 ’96년 이후 농업경영 목적으로 취득한 농지도 주말농장목적으로의 임대를 허용하는데

-농지소유자가 주말. 체험농장을 직접 운영하여 회원에게 임대하거나

-소유농지를 주말체험 농장 사업을 업으로 하는 자에게 임하는 경우 모두 허용

-주말영농목적의 임차한도는 개인이 1천㎡ 이상 시에만 경작 시 농업인에 해당하게 되므로 개인별 임대차 한도는 1천㎡인 약300평 미만으로 제한한다.

-다만 주말농장 사업용지의 경우 임대차 한도는 제한 없다. ‘96년 이후 취득한 농지도 주말농장목적으로 임대가 가능하게 되어 임차형태 주말영농의 활성화로 도․농간 교류촉진 및 농촌 활력 증진을 기대한다.

(7) 한계농지개발 활성화 대책

-농촌투자유치정책의 핵심과제 중 하나가 한계농지의 개발이다.

-생산성이 떨어지는 한계농지와 주변토지인 임야, 일반농지, 잡종지등을 전원주택 및 펜션단지 등 농업 이외의 용도로 활용하므로서 토지의 효용성을 증대시키고, 농촌에 필요한 편의시설도 제공하여 농촌에서의 삶의 질을 높인다는 정책이다.

-한계농지란 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하며 생산성이 낮은 농지로서 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15%이상이거나 집단화된 농지규모가 2만㎡ 미만인 농지를 말한다.

-다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 자원조사결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외한계농지 정비지구 지정요건

-한계농지의 기준에 부합되는 농지와 그 주변산지 등의 토지를 포함하여 지구별 최대면적은 10만㎡중 한계농지는 20%이상이다.

-다만, 농림수산업을 위한 농지와 시설의 경우 10만㎡를 초과할 수 있다.

-다만 농지법에 의한 농업진흥지역에 포함되지 아니한 지역과 산지관리법에 의한 보전산지가 포함되지 아니한 지역, 그리고 국토의계획및이용에관한법률(국토계획법)의 규정에 의한 도시지역 외의 지역인 관리지역에서 가능하다.

 

 

(8) 한계농지개발이 유리한 점

-일반농지를 전용하여 개발한 경우 농지조성비를 부담해야 하나

-한계농지 개발시 농지조성비가 면제되는데 수도권 또는 광역시에 속하지 아니하는 읍․면지역에 설치하는 시설에 한한다.

-또한, 한계농지정비사업에 임야가 포함될 경우 산림법에 의한 대체조림비가 면제나 수도권과 광역시는 제외한다.

-지방자치단체가 지역경제활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인․허가절차가 보다 쉽게 추진한다.

-사업시행인가를 득하면 다른 법률에 의한 인․허가도 받은 것으로 처리한다.

-한계농지개발은 소규모로 전원주택. 펜션 등을 1～2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대․중규모로 한계농지 정비지구를 지정받아 택지․공장단지․관광휴양단지․체육시설 등을 3만평 이내에서 조성할 수도 있어 다양한 방식으로 개발이 가능하다.

-만약 한계농지 정비지구로 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 전원주택, 펜션 등을 건립하는 경우는 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법)등을 적법하게 득한 후 사업을 시행하면 되는 것이고…. 보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지면적이 많이 소요되는 사업을 시행코자 할 경우에는 한계농지 정비지구로 지정받아 고시절차를 거친 후, 시장 군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행하면 되는 것이다. 한계농지정비 사업은 농촌에 활력증진과 경제활성화를 위해 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가시 토지의 지목이 농지나 임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승하는 개발사업의 샘플이다.

그 이유는 주택 한채 건립 등 소규모사업에서 3만평규모의 시설 단지개발까지 다양한 사업이 가능하여 선택의 폭이 크며 저렴한 농지나 임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 소요된다.

-한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많으므로

-전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등을 건축하여 주말이나 휴가시에 활용하고, 평시에는 관광객에서 숙박시설로 제공할 수 있다.

-도시민이 소규모자본으로 제2의 주택(Secondary house)소유가 가능하다.

-그리고 현지 농촌주민은 주택관리를 위탁받아 소득증대 기회가 되고, 도시민들도 관광객에게 방을 대여하여 부수입을 올릴 수 있다.

-한계농지 정비지구에 다양한 체육․관광시설 등이 고루 배치되도록 계획하게 되므로 지역주민들의 삶의 질이 향상되고, 도․농교류의 장으로도 활용된다. 한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택(택지)등에 부속된 농지를 분양 또는 임대할 경우에는 농지매매 등에 관한 제약을 받지 아니한다.

 

 

 

 

(9) 임야개발

-앞으로 임야의 경사가 21%를 넘는 토지와 4영급(40년생)이상인 임야는 개발에 제동이 걸린다.

-개정된 임야규정인 산지관리법이 과거의 개념보다는 미래 개발용지로서의 보전적 성격이 강하여 세부 검토 후 투자를 결정하는 습관을 갖도록 하라.

-임목본수도가 50%이상일 때도 개발에 문제가 있는데 해당 시와 군의 평균 임목도를 조사하여야 한다.

-임목본수도를 계산하는 요령은 3천 평 내 평균 20㎝의 나무가 1,200주를 100%라 할 경우 600주를 넘는 임야로 쉽게 이해하시라.

-임야는 “보전산지”와 “준보전산지”로 나누고 보전산지는 공익임지와 생산임지로 나눈다.

-보전산지는 공간계획상 농림지역이며 준보전산지는 공간계획(용도지역)에서는 관리지역이다.

-즉, 농림지역에 있는 임야는 산림법상으로는 보전산지인데 농림지역이라 하여 폄하하지 마라.

-수도권과 대도시 주변에 있는 밀집된 가구공장은 대부분 농림지역에 있는 보전산지이며 보전산지내의 생산임지이다.

(10) 농지나 임야매입에서 주의할 점은 “연접개발”과 “개발행위허가”제도의 세밀한 분석이다.

-연접개발이란 30.000㎡(9.000평)를 넘어서는 면적에서 개발을 제한하는 제도이다.

-농지는 대상지의 주변 200m 이내의 농지에서 2003년 1월 이후의 개발된 면적이다.

-임야는 대상지 주변의 500m 이내의 임야 개발이 2003년 10월 이후 개발된 총면적을 계산한다.

-개발행위허가란 도시의 녹지지역에서는 5.000㎡(1.500평),

-비도시지역의 관리지역에서는 10.000㎡(3.000평)이내의 개발을 하는 경우는 개발행위허가로 가라는 것이다.

-그 면적을 넘는 개발은 지구단위계획을 수립하여 개발하라는 것으로 원칙적으로 소규모면적은 “개발행위허가”로 좀 큰 면적은 “지구단위계획”으로 가라는 것이다.

-개발행위허가는 과거의 형질변경사업을 좀 더 구체화한 행위로 이해하자.

-개발행위허가에서는 건축물의 건축행위, 형질변경행위, 토석채취행위, 토지분할행위, 물건적치행위를 말한다.