부동산개발의 의의-1

[부동산 개발실무]

1. 부동산 개발사업의 의의

(1) 개 념

1) 개발 잠재력을 극대화시키는 일련의 행위이다

2) 부동산개발 수익성 없는 부동산을 찾아서 그  부동산이 가지고 있는 잠재력을 발견하여 그 잠재력이 극대화될 수 있도록 하는 모든 행위를 말한다.

3)수익성 없는 부동산을 가장 부가가치 높은 부동산으로 만드는 일련의 과정을 말한다. 4)토지와 건축물, 이른바 부동산의 조성과 개량활동을 말한다.

(2) 부동산개발사업의 정의

부동산을 하나의 경제적 가치로 평가하고 부동산의 특성, 부동산시장의   구조적 특성, 그리고 부동산수요자의 요구수준을 가장 적절하게 반영한 하나의 상품으로 완성하여 부동산으로서의 가치와 효용도의 극대화를 이루게 하는 적극적 태도, 사업적 요소, 부동산 개발활동에 전문적인 경제, 경영적인 영역이 포함된 것으로 정의할 수 있다.

2. 부동산개발사업의 구조부동산 개발사업의 3대 필수조건은 토지의 확보,사업자금의 조달, 사업의 기획 및 추진이다.

-디벨로퍼(Developer) : 부동산 개발 사업을 영위하는 사람 (자연인, 법인) 또는 개발자

(1) 부동산의 확보 방법

1) 직접매입방법                                                                                              ①  완전매입방법 :  대금을 100% 지불하고 매입하는 것을 말한다.

②  불완전매입방법: 계약금만 지불 후 조건부로 지불하는 것을 말한다.

③  연부매입방법: 일정기간 나누어 지불하는 것을 말한다.

④  후불식매입방법: 사업 종료시 지불하는 것을 말한다.(지주공동개발 등)

-참고 : ①의 방법이 소유자에게 유리하고, ④의 방법이 개발자에 유리하다.

2) 위탁개발: 부동산개발신탁을 말한다.

3) 공동개발 (부동산 소유자 + 개발자)

부동산소유자는 소유권을 유지한 채 개발기획,자금조달, 설계, 인허가 시공, 분양, 입주, 정산 등 모든 과정을 개발자에게 위임하고 사업 종료시 일정 지분을 분배하는 방법을 말한다.

(2) 자금조달방법

1) 자기자본에 의한 조달방법

① 직접 : 자기금융조달

② 간접 : 주식, 채권 등  

2) 타인자본에 의한 조달방법

① 금융자본 : 이자부담

② 투자자본 : 이익의 일정 지분

(3) 부동산 개발사업과 금융의 활용

1) IMF 이전 부동산 개발금융의 일반적 특징

① 대부분이 시공사인 건설회사 신용에 의한 차입자금으로 조달한다.

- 건설회사 차입 후 대여

- 시행사 차입에 지급보증 후 자금조달 중개

2) 부동산 개발금융의 변화

① IMF이후  기업대출에 대한 부채비율 관리 강화로 건설회사의 자금조달 능력이        감소했다.

- 건설회사의 재무구조 약화,  건설 산업의 직간접 금융비율이 감소했다.

- 대여사업구조가 약화됐다.

② IMF이후 금융과 건설, 부동산분야의 통합이 계속되고 있다.

③ 기업금융에서 프로젝트 한정금융으로서 변화가 계속되고 있다.

3) 부동산 개발금융의 새로운 흐름들

① 프로젝트의 자산과 신용을 담보로 하는 프로젝트파이낸싱 확대 SOC민자유치 사업 확대

② 유사 프로젝트파이낸싱 상품의 발전:  담보대출, 보증, 리스크전가 구조

- 금융기관의 부동산개발프로젝트파이낸싱, 부동산투자신탁

③ 상장, 소액투자자 모집에 의한 자금조달 :  ABS, REIT's, 부동산펀드 등

(4) 프로젝트파이낸싱과 개발금융

1) 프로젝트파이낸싱(Project Financing)

① 개념 : 기업금융(Corporate Financing)에 대응되는 대응방식이다.

 - 기업금융이 차입자의 전체 재산과 신용을  바탕으로 이루어지는 것임에 반해서,  프로젝트의 수익과 설비 등 관련 자산에만 의존하여 이루어지는 점에 차이가 있다.

- 기업금융으 단일은행의 자금제공으로 이루어짐이 일반적임에  반해, 여러 금융기관의 컨소시엄구성(Consortium of lending bank)을 통한 자금 제공이 일반적이다.

- 프로젝트의 위험을 분산 혹은 감소시키기 위해 건설업자, 사업주, 퇴 및 재료 공급자, 개발 산출물 구매자, 관련 정부 등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이루어진다.

- 대주가 원리금 산환을 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 거의 의존하는  금융방식이다.

② 특징 및 장점

- 비소구금융 (Non-Recourse Financing)

채무불이행의 경우 채무자의 상환의무 부담을 당해 부동산의 매각대금만으로 제한하는 것.

- 부외 금융 ( Off-balance sheet financing)

대차대조표에 부채로 합산되지 않아서 재무비율에 의하여 결정되는 차입능력 에 영향을 미치지 않는 금융이다.

- 위험(Risk)의 분담, 대규모사업, SOC사업 등에 많이 적용된다.

③ 단점

- 비용(업무추진비, 보험료등 포함)에 일반 상업적 파이낸싱 보다 더 많이 소요 된다.

 - 파이낸싱 계약과 운영계약을 작성하는데 많은 인내가 필요하다.