법원경매취득절차

경매부동산의 취득절차

 

1. 경매물건자료열람

해당 경매부동산에 대한 법원기록은 민사신청과 와 대법원 법원경매 정보에서 열람할 수 있으며 매각 7일전부터 해당 법원 민사신청과나 인터넷을 통해서 볼 수 있다. 꼭 보아야 할 기록은 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서이다.

주목해야할 것은 매각기일 7일전 열람 하는 것과 매각당일 열람 하는 것이 민사집행법의 제정으로 동일하다는 것이다. 그러므로 매각 당일은 집행법원이 혼잡하므로 7일전 열람을 이용하면 미리 시간을 갖고 충분히 조사 할 수 있으므로 이를 활용하는 것이 편리하다.

 

1) 매각물건명세서

매각물건명세서는 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.

 

2) 현황조사보고서

법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고서는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.

 

3) 감정평가서.

집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다

 

2. 주민등록전입 열람

주민등록표 열람 및 등․초본 교부신청서 접수번호 : 접수일자 : 2002. . . 열람및교부일시 :

열람 및 등(초)본 교 부 대상자

성 명

주민등록번호

주 소

신청내용

열 람

세대별

개인별

등(초)본 교부

등본

통수

주소이력포함, 미포함

초본

통수

주소이력포함, 미포함

신 청 인

성 명

󰄫

주민등록번호

관계

주 소

연락처(☎)

활용용도 및 목적

제출처

입증자료

주민등록법시행령 제45조 및 제45조의3의 규정에 의하여 주민등록표 및 등․초본 교부를 신청합니다.

주민등록표 열람 및 등․초본 교부 접수증   접수번호 : 접수일자 : 2002. . . 열람및교부일시 :   신청인성명 : 󰄫

관할 동사무소에서 경매부동산의 전입을 열람하기 위하여 신분증과 경매부동산의 등기부 등본 혹은 경매정보지를 가지고 열람을 신청한다. 이때 주민등록표 열람 및 등∙초본 교부 신청서를 작성 하여야 한다. 주민등록 전입 열람으로 세대주 이름과 각 세대주들의 전입 연월일을 알 수 있다.

 

 

 

 

3. 현장 답사

대법원 법원 경매 정보 및 경매 정보지를 보고 희망 물건을 찾았다면 그 해당 부동산을 직접 찾아가서 다음사항을 조사 한다.

1) 주변 부동산을 방문해서 매매가를 알아보아야 한다. 실제로 감정가와 매매가는 조사 시기나 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있기 때문이다. 이때 중요한 것은 시세를 파악하기 어려운 물건(예를들어 단독주택 다세대등)은 반드시 임대 가격을 파악하여야 한다. 임대 가격을 알면 매매 시세를 객관적으로 파악하기 쉽기 때문이다.

2) 해당 부동산의 건물의 노후 상태와 도시가스 여부를 파악하여야 한다. 건축물 관리 대장은 구청에서 발급 받을 수 있으며 대장에 기록된 구조와 현황간의 구조가 일치하는지 또 층수나 부대시설이 많거나 적은지 비교해야 한다. 현황과 장부상의 불일치도 손해를 보거나 불법 증.개축 건물을 사게 될 수도 있기 때문이다.

3) 건물의 거주자가 누구인지 파악하여야 한다. 임차인이 거주하면 임차인의 경매 참여 여부를 파악하여 임차인이 경매 응찰시 양보 하는 것도 미덕일 것이다. 왜냐하면 우리 들은 꼭 그 물건이 필요한 것은 아니기 때문이다.

그리고 현 소유자를 만날 수 있다면 직접 만나서 경매 취하의 여부 등을 물어본다. 참고로 취하 가능성이 있는 부동산은 낙찰받아도 시간만 낭비할 뿐 실익이 없기 때문이다.

4) 물건 분석을 하기 위한 기본적인 서류는 등기부 등본, 건축물 관리대장, 토지대장, 토지이용계획 확인원 등을 확인 하여야 한다. 등기부 등본은 권리 분석을 하기 위하여 건축물 관리대장은 위법 건축물 여부와 건축면적이 감정 평가된 면적과 일치 하는지를 살피고, 토지이용계획 확인원은 공법상 제한 여부를 살펴 보기위한 것이다.

 

4. 응찰 가격 결정

법원 경매 입찰 참가에 있어 제일 중요하다고 판단되는 것이 바로 입찰 가격 결정이다. 혹 어떤 이는 입찰물건의 권리 분석에 많은 노력과 시간을 보낸다. 그러나 사실 아무리 권리 분석을 안전하고 완벽하게 하였다고 하여도 후에 그 물건을 매도하여 아무런 시세 차액 더 나아가 입찰자가 손해를 보았다면 그 무슨 소용이 있겠는가, 다시 말하지만 입찰자자의 가격 결정은 그 무엇보다 중요하고 냉정하게 판단하여야 한다.

혹 입찰 당일 법원 내의 들뜬 분위기에 휩쓸려 처음 예상 금액을 초과하여 입찰하는 일이 없도록 이를 주의 하여야 한다.

1) 경매 부동산의 입찰 참가

기록을 볼 때 유의할 점은 임차인 현황, 임차금액, 건물의 구조, 감정평가서 내용 등을 자세히 열람해야 한다. 주의해서 관찰할 점은 경매신청자의 채권액으로 등기부상에서는 변제된 금액은 알 수 없지만 법원 기록에는 현재까지 변제되고 남은 채권액이 나와 있다. 만일 남은 채권액이 적다면 취하가능성이 많다고 볼 수 있으므로 신중히 응찰해야 할 것이다. 또한 선순위 임차인이 있다거나 배당철회, 대위변제, 체불임금여부, 송달상황 기타 여러 상황이 접수되어 있으므로 신중히 검토해 나아가면서 정확히 파악해야 한다. 열람할 때 볼펜 등은 손에 소지할 수 없고 연필만 소지할 수 있으므로 연필을 준비해 가는 것이 좋다. 열람시간은 대부분 오전 10시에서 11시까지이므로 이 시간 안에 검토하고 입찰표를 작성하여 제출해야 한다.

2) 입찰시 준비 서류 및 주의사항

(1) 입찰당일 준비할 서류

가) 본인인 경우

-주민등록증 또는 증명할 수 있는 신분증

-도장

-입찰보증금(최저매각금액의10% 또는 20%) 자기앞수표 및 현금

나) 대리인인 경우

-본인의 인감증명서 1통

-위임장(본인의 인감이 날인된 것)

-대리인 신분증, 도장

-입찰보증금

다) 법인인 경우

-법인등기부 등본

-대표자의 위임장

-법인 인감증명서

-대리인 신분증, 도장

라) 공동입찰인 경우

-2인 이상이 공동으로 입찰하고자 할 때는 각자의 지분을 분명하게 표시 하여야 한다. 현행 민사집행법에서는 집행관의 허가를 받을 필요가 없다.

-공동입찰자 목록

-주민등록등본 또는 등기부등본

3) 주의사항

(1) 경매는 소유자의 의사와 상관없이 법원에 의해 강제적으로 이루어지는 매매이므로 물건의 하자 담보 책임은 인정되지 않으며 권리의 하자에 대한 담보 책임은 일부 인정된다. (감액청구) 이런 관계로 거의 모든 책임을 매수자가 부담해야 하며, 계약금을 포기하므로서 해제가 가능하므로 철저한 사전 조사가 필요하다. 쉬운 것 같으면서 어렵고, 어려운 것 같으면서도 쉬운 것이 법원경매이다. 법원 경매에서 성공하려면 철저한 권리분석과 물건분석(시세파악 포함)이다. 그 다음으로 욕심을 버리는 일이다. 경매만 알아서도 안 되며 부동산만 알아서도 안 된다. 입찰에 참가코자 경매장에 나올 때에는 도장과 주민등록증을 지참하고 입찰가의 10%에 해당하는 금액을 준비한다.

(2) 대부분의 법원에서는 10시부터 법정이 열리므로 이 때부터 입장 할 수 있다. 입찰법정에 입장해서 제일 먼저 확인해야 하는 것은 당일 진행하는 경매물건에 대한 변경사항을 기재한 목록이다. 여기서 해당 물건의 진행 여부 즉 변경이나 취하 등을 확인하고 참가하여야 한다.

(3) 당일에는 사건기록에 대한 원본이 사건번호별로 비치되어 있어 경매 개시 선언과 동시에 볼 수가 있다. 여기에는 이해관계인 등의 사건기록이 모두 편철되어 있으므로 정확히 검토한 후 입찰 참가 결정을 해야 한다.

 

4) 입찰표의 작성 및 제출

가) 입찰표

경매에 응찰할 때는 물건번호마다 한 자의 입찰표와 입찰봉투를 각각 사용한다. 또한, 입찰표의 기재는 한글과 아라비아 숫자를 사용하여 지재한다.

그리고 입찰표를 일단 제출하고 나면 그 내용을 수정하는 것이 불가능하다는 것을 유념하면서 입찰표를 작성하는 요령에 대해 알아 보자.

입 찰 표 집행관 귀하 200 년 월 일

① 사건 번호

타경 호

② 물건 번호

입 찰 자

본인

③ 성 명

인

④ 주민등 록번호

⑤ 전화번호

⑥ 주 소

대리인

⑦ 성 명

인

⑧ 본인과의관계

⑨ 주민등 록번호

⑩ 전화번호

⑪ 주 소

⑫ 입찰 가액

십억

억

천만

백만

십 만

만

천

백

십

일

원

⑬ 보증 금액

십억

억

천만

백만

십 만

만

천

백

십

일

원

⑭ 보증금을 반환받았습니다. 제 출 자 : 인

① 사건번호 : 당일 경매에 부쳐지는 여러 물건 중에 매수신청인이 응찰하고자 하는 물건을 특정 하는 것이므로 정확히 지재해야 한다. 법원에서의 사건번호는 경매사건이 하닌 경우에도 [연도+사건부호+부여된 번호(통상 접수번호+검색번호로 이루어짐)]의 형식으로 이루어진다. 그리고 ‘타경’이라는 말은 경매사건임을 뜻하며, 그 밖의 다른 의미는 없다.

② 물건번호 : 경매는 본래 분할경매가 원칙이다. 물건번호는 하나의 경매사건에서 두개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것이다. 물건번호가 부여돼 있으면 하나의 경매사건에서 처리되는 물건이라 할지라도 다른 물건이 된다. 그러므로 입찰공고에 물건번호가 표기돼 있으면 사건번호 외에 물건번호까지 기재해야 한다. 물건번호가 없는 경우에는 기재하지 않는다.

③ 성명 : 낙찰을 받으려는 본인의 이름을 기재한다. 자연인이 아닌 법원 명의로 매수신청할 경우에는 법인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을 기재한다.

④ 주민등록번호 : 매수신청인의 주민등록번호를 기재하면 된다.법인의 경우에는 사업자(법인)등록번호를 기재하도록 한다.

⑤ 전화번호 : 연락 가능한 전화번호를 기재하면 된다.

⑥ 주소 : 주민등록상의 주소를 기재한다. 법인의 경우 등기부상의 본점 소재지를 기재한다.

⑦~⑪ : 대리인에 의한 응찰의 경우에만 기재한다. 주의할 것은 법률상의 효과가 귀속하는 것은 본인이므로 입찰자 본인 란에는 본인을, 대리인 란에는 대리인을 모두 기재하며 대리권을 증명하기 위한 서류로서 본인의 위임장과 인감증명을 첨부해야 한다. 그리고 위임장에는 본인 인감이 날인 되어야 한다.

⑫ 입찰가액 : 법원이 공고한 최저입찰가액 이상이어야 한다. 일단 기재한 금액은 수정할 수 없다. 따라서 수정할 경우에는 새 용지를 사용해야 하며 반듯이 아라비아 숫자를 사용해야 한다.

⑬ 보증금액 : 통상 최저매수금액의 1/10이지만 입찰공고에 ‘보증금 2할’로 기재된 2할 경매의 경우에는 2/10이다. 보증금이 30% 이상인 경우도 있다. 역시 기재된 금액은 수정할 수 없으며, 수정이 필요하면 새 용지를 사용하고 반듯이 아라비아 숫자를 사용해야 한다.

⑭ 입찰에서 떨어지면 보증금을 즉시 돌려받게 되는데 이때 여기에 서명 날인함으로써 영수증에 갈음하는 것이므로 미리 기재할 필요는 없다.

나) 입찰 보증금 봉투

입찰보증금 봉투는 일반 편지봉투와 유사하다. 이 봉투에다 입찰보증금을 넣고 겉면에는 사건번호와 물건번호, 그리고 제출자를 적어야한다. 뒷면에는 도장을 찍어야 하는 란이 있고 그곳에 날인한 수 봉하면 된다.

입찰보증금봉투(앞면)

○○지방법원 ○○지원 사건번호 타경 호 물건번호   제 출 자 인

※ 사건번호와 물건번호의 기재요령은 입찰표와 같다. 「제출자」란은 본인의 제 출할 경우에는 본인이 서명날인하고, 대리인에 의한 응찰의 경우에는 대리인의 이름을 기재하고 날인한다. 즉 대리인이 제출자가 된다.

5) 위임장

수임자와 위임자를 구분하여 작성하면 된다. 위임자의 이름 및 날인은 위임자의 인감도장이 날인되어 있어야 하고 그리고 위임자의 인감 증명서가 첨가되어야 한다.

위 임 장 위임받는사람 : 주 소 : 주민등록번호 : 직 업 : 본인과의 관계 : 위 상기인에게 부산지방법원 타경 호부동산 경매 사건의 입찰에 행하여지는 모든 행위 및 일체의 권한을 위임합니다. 위임자 성 명 : (인) 주 소 : 주민등록번호 : . . . 부산지방법원집행관사무소귀중

6) 입찰봉투

입 찰 봉 투

입찰지용 수취중 주의 : 이부분을 절취하여 보관하다가 보증금을 반환받을 때 제출하십시오. ○○지방법원○○지원 분실시에는 보증금을 반환받지 못할수 (연결번호 번) 가 있으니 주의하십시오. 집행관 인 ------------------ 절 취 선------------------------ ○○지방법원(연결번호 번) 사건번호 타경 호 물건번호   입 찰 자 본인   대리인   ------------------ 접 는 선--------------------------                     1. 입찰보증금봉투와 입찰표를 넣고 봉인하십시오. 2. 입찰자용 수취증의 절취선에 집행관의 날인을 받으십시오. 3. 사건본호를 타인이 볼 수 없도록 접어서 입찰함에 넣으십시오.

입찰표, 입찰보증금 봉투, 위임장, 인감증명서들을 모두 모아서 입찰봉투에 넣은 후 역시 사건번호 및 물건번호와 제출자를 기재하고 중간 가운데 부분을 안쪽으로 접어 입찰하는 사건번호가 다른 사람들에게 보이지 않도록 봉한 후, 집행관 앞의 유리 상자에 투찰하면 된다. 그리고 투찰시에는 입찰봉투에 붙어있는 입찰자용 수취증에 집행관으로부터 연결번호와 그의 도장을 받아서 보관해야 한다. 이것을 분실하게 되면 나중에 입찰보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 그리고 기다리면 된다. 기일 입찰이면 집행관이 입찰마감을 알리고 10여분 정도 지나면 사건번호 순서대로 개찰을 하게된다.

 

7) 입찰의 종결

① 입찰의 마감 및 개찰

입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다. 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원 사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다.

② 최고가매수인의 결정

개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가입찰자로 결정하고, 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가입찰을 실시 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정합니다.

③ 차 순위 매수신고인의 결정

차 순위 매수신고인은 최고가 매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차 순위 입찰신고)를 할 수 있는데 차 순위 매수신고는 그 신고액이 최저 입찰가격 이상이고 또 최고가 입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능합니다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차 순위 입찰신고인 제도를 둔 것입니다.

차 순위 입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차 순위 입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차 순위 입찰신고인을 정합니다.

다만, 주의 하여야 할 점은 차 순위 입찰 신고인은 최고가 매수인이 잔금을 납부 하여야 보증금을 돌려받을 수 있다.

④ 입찰절차 종결의 고지

최고가 입찰자 및 차 순위 입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다.

⑤ 입찰보증금의 반환

집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가 입찰자 및 차 순위 입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 당일 즉시 반환하여 준다.