권리분석의 개념
1. 부동산 권리분석
부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이 되는 모든 사항을 조사, 분석하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다. 공경매 부동산의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해 부동산권리에 대한 분석이 더욱 더 필요하다.
2. 공매에 있어 권리분석
압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상 나타나는 권리분석과 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등 낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하는 것을 의미한다.
그러므로 입찰참가 전에 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 하여야 하며, 특히 주거용 건물과 상가건물은 임대차 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 사전에 확인해야 한다.
3. 권리분석의 목적
공매로 부동산을 취득한다는 것은 기대이익의 극대화를 추구하고 안전취득이 목적이므로 낙찰 후 말소되지 않는 권리와 물건상의 이해관계를 파악하여 사용, 수익 및 처분권능상의 가치를 분석하며, 재산권 행사에 제약을 주는 요소 등을 사전에 파악 및 고려하여 입찰참가 여부 및 적정 입찰참가금액 결정에 참고하기 위함이다.
말소되지 않는 권리란 - 공매절차에서 낙찰 이후에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 말한다.
(예고등기, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 배분요구 하지 않은 대항력 있는 임차권ㆍ전세권, 말소기준보다 앞서 설정된 소유권이전청구권가등기ㆍ가처분 등)