등기부 주요권리

권리분석-5(등기부 주요권리 )

 

1. 공부 등 확인

입찰참가에 앞서 아래의 공부(공적장부)등을 열람하여 기본적인 물건현황 및 권리내용을 파악하여야 한다.

1) 열람하여야 할 공부는 토지ㆍ건물의 면적, 소재지, 소유자, 소유권과 소유권 이외의 권리관계 확인(대법원인터넷 등기소, 법원등기소)

 

2) 토지이용계획확인서

토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지이용에 대한 허용 및 제한사항을 확인(시·군·구청)

 

3) 환지예정지(확정)증명

환지 확정후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번, 지목, 면적을 확인(상 동)

 

4) 토지대장

토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사 등을 확인(상 동)

 

5) 임야대장

지목, 지번, 면적 등 확인 (상 동)

 

6) 건축물관리대장

건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인(상 동)

 

7) 지적도

토지의 형상과 경계, 위치 등을 확인(상 동)

 

8) 주민등록색인부

세대별 주민등록색인부에 등재중인 자의 전입일과 세대주를 열람(읍.면.동사무소)

 

9) 감정평가서

감정평가서의 내용은 참고용이므로 공부와의 일치여부 및 물건현황에 대해서는 직접 확인 하는 것이 반드시 필요하다.

 

2. 등기부 구성

1) 등기부

특정 부동산의 권리관계를 공시하는 공부로서 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 특정 부동산의 표시와 일정한 권리관계(권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 소멸)를 기재한 공적장부이다.

단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 각각 별도로 있으나, 집합건물(아파트,다세대,연립주택 등)의 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있다.

2) 등기부 구성

(1) 표제부

가)토지의 경우에는 지번, 지목, 면적, 그리고 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와, 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 나뉘어져 있으며, 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경 등도 표제부에 기재된다.

나) 아파트 등 집합건물 등기부의 경우 '토지에 별도등기 있음' 이 기재되어 있으면, 대지권 등기 전에 토지에 근저당권, 가등기, 가압류 등의 권리가 있을 수 있으므로 해당 토지등기부를 열람하여 그 내용을 확인하여야 한다.

(2) 갑구 : 소유권에 관한 사항

소유권의 보존, 이전 등의 변동 사항 및 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분등이 모두 갑구에 기재되는 사항이며, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 기재된다.

(3) 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항

소유권 이외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재 되며, 이러한 권리관계의 변경, 이전이나 말소사항도 기재된다.

 

3. 등기부 주요권리

1) 소유권보존등기

소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다.

2) 가등기

부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것으로 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1)그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2)본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.⇒ 등기부상 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 경우, 그 가등기가 담보가등기인지 아니면 순수한소유권이전청구권보전을 위한 가등기인지는 등기부에 나타난 사실만 가지고는 구별 할 수 없으며,또한 담보가등기인 경우 피담보채권의 유무와 그 액수를 알 수 없다.

3) 담보가등기

채권담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 하는 경우와 이들 청구권이 정지 조건부이거나 기타 장래에 있어서 확정될 것인 경우에 본등기의 순서확보를 위하여 하는 등기이나 채권담보용으로 사용하는 것이 대부분이다.

이에 따라 가등기담보등에관한법률이 제정되어 ‘담보가등기’를 법률로 정하게 된 것이다. 채권자가 담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적부동산을 취득할 수 있다.

일반적으로 가등기는 순위보전의 효력만 가진 것으로 이해되나 담보가등기는 담보의 목적물이 다른채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다.

4)경매개시결정등기

채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말하며, 당해 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다.

5)압류

국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비등) 또는 법률상의 처분(양도등)을 제한하여 환가 할 수 있는 상태에 두는 강제처분을 말한다.

좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행기관(압류관서)이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위이며, 압류 이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다.

6)가압류

금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다.

가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한 법률행위이다.

7)근저당권

가)계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.

나)근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출 받은 금액 보다는 20-30% 많게 설정하고 있으며, 제3자에게 대항할 수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는 채권은 우선변제 대상이 아니며 근저당권 실행비용도 제외된다. 하지만 보통 이자는 정책적으로 포함된다. 또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다.

8)가처분

금전채권 이외의 권리보전을 위해서 해당 토지 및 건물에 가처분 등기를 한다. 토지 및 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 하지 못하도록 하는 채권적 가등기로 처분금지의 효력이 있다.

가)부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지

나)점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한

9)예고등기

예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 소송법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우 포함)가 제기된 경우 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고 있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기이다.