권리분석-1(인수권리와 말소권리)
1. 인수권리
1) 등기부상 권리 중 인수되는 권리
말소기준권리보다 먼저 등기된 가처분ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ소유권이전청구권가등기 등 최선순위 가처분 및 소유권이전청구권가등기 등재시 대부분 공매진행 하지 않고 있다.
2) 예고등기
실무에서는 등기원인 자체가 무효 및 취소가 될 수 있는 예고등기가 등재된 물건은 대부분 공매진행하지 않고 있다.
3) 배분요구를 하지 않은 최선순위 전세권
배분요구 한 최선순위 전세권도 배분절차에서 보증금전액을 배분 받지 못하고 부족분이 발생 했을 시 잔존 보증금에 대해서는 매수자가 낙찰금액 외 추가로 부담해야 한다.
<사 례>
지상권 >압류(기준) >근저당 >전세권 순으로 등재시 지상권 말소불가
가처분 >압류(기준) >임차권 >가압류 순으로 등재 시 가처분 말소불가
⇒ 말소기준권리(압류) 보다 먼저 등기되었으므로 말소 불가
4) 기타 인수되는 권리
가)배분요구 하지 않은 대항력(전입일자가 선순위 권리 등기일자 보다 빠른 경우)있는 임차인
나)대항력 있는 임차인으로 배분요구 하였으나 임차보증금 일부만 배분 받은 경우 잔존 보증금
다)법정지상권, 분묘기지권, 유치권
<사 례>
임차인(대항력 있으나 배분요구 하지 않음) > 압류 > 가압류 순
- 등기부상 권리는 전부 말소되나 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수자(낙찰자)에게 인수된다.
임차인 A(대항력 있으며 배분요구함) > 근저당> 임차인 A(확정일자) > 압류 순
- 임차인의 확정일자가 근저당보다 늦고 전입일은 근저당보다 빠른 경우, 임차보증금 전액 배분시에는 문제 없으나 임차인이 보증금 중 일부만 배분 받는다면 잔존보증금은 매수자에게 인수된다.
2. 등기부 분석방법
1)우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열하고 시간순 이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다.
2)말소기준이 되는 권리를 찾는다.
3)말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다.
4)말소기준권리란 - 공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이걸 정하는 기준이 되는 권리가 말소기준권리이며 등기부등본상 갑구, 을구 통틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의 권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 된다. 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 된다.
5)인수할 권리가 있는지 찾아본다.
6)말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다.
3. 구분
1)등기부 권리
2)등기부 이외의 권리
4. 선순위(인수되는 권리)
지상권, 지역권, 배분요구하지 않은 전세권, 가처분, 가등기, 예고등기
법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 배분요구 하지 않은 선순위의 대항력 있는 임차인 등
5. 후순위(말소되는 권리)
저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 말소기준보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 환매등기, 가등기, 가처분
※ 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다.