등기부외의 권리

권리분석-3(등기부외 권리)

 

1. 유치권

1) 부동산 유치권의 의미

채권이 공경매 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제 받을 때까지 목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리이다.

2) 유치권의 효력

가) 이해관계인으로서의 효력

낙찰기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 된다.

나) 배분순위

매수자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배분절차에 참여할 수 없다.

3) 경매 실행권

배분을 받지 못하는 권리이나, 임의경매 신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 경매실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이 실무의 예이다.

4) 목적물 과실 수취권

유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용/수익하여(임대/전대등) 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다.

5) 공사대금

건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증·개축하거나 또는 대수선하고 그 공사 대금을 전액 변제 받지 못한 경우 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.

6) 주 의

가)유치권의 존부에도 각별한신경과 주의를 요한다. 압류재산 공매물건의 경우 유치권 신고 내용을 직접 확인하여야 한다. 물론 신고한 유치권이 성립요건을 충족하지 못하여 인정되지 아니하는 경우도 있지만 증거가 명백 하거나 명도소송에서 매수자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 매수자가 부담해야 한다.

나)유치권의 실체적 존부에 대하여는 매수자의 확인 및 책임 사항으로, 다툼이 있을 시 매수자가 해결(합의/소송 등에 의한 해결)하여야 한다.

 

2. 법정지상권

1)법정지상권의 의미

가)지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리로 등기부 을구에 지상권으로 등재가 된다. 그런데, 법에 의해 등기부 등재 및 당사자 사이에 설정계약이 없는 경우에도 건물의 철거를 방지하기 위하여 관련 법률의 규정이나 관습법상 인정되는 권리가 바로 법정지상권이다.

2)건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하는 현행법상 어떤 이유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자에게 무조건 건물을 철거 할 수 있는 권리를 인정한다면 사회적 경제적으로 큰 손실이 아닐 수 없다. 이런 연유로 당사자 사이에 어떤 계약이 없어도 일정한 요건이 되면 지상권이 성립된 것처럼 인정하게 되는데, 이것을 법정지상권이라 한다.

3) 성립요건

현행법상 어떤 조건이 구비되는 경우에 당연히 성립하는 지상권을 법정 지상권(法定地上權)이라 하는데 다음의 4가지 경우가 해당된다.

가) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 건물에만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우⇒ 민법 제305조의 법정지상권(전세권을 위한 법정지상권) 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다.

나) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로(경매) 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우

⇒ 민법 제366조의 법정지상권(경매실행에 의한 법정지상권)

이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 단, 저당권설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다. 이때, 丙이 건물을 소유하게 되면 토지소유자 甲에 대한 법정지상권이 성립한다.

다) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 그 토지 또는 건물에 대하여 담보권의 실행을 통해 소유권을 취득하거나, 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우 ⇒ 「가등기담보등에관한법률」에 의한 법정지상권

이때, 건물소유자 甲은 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다.

라) 토지와 입목이 동일인의 소유였는데 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우⇒ 「입목에관한법률제6조」의 법정지상권

이때, 임목소유자 甲은 낙찰자 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다.

 

3. 관습법상 법정지상권

1) 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 또는 일정요인에 의하여 각각 한편이 소유를 달리하게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권.

이는 현행법이 인정하는 법정지상권(민법 305 ①·366, 입목에 관한 법률 6)과 달리 판례에 의하여 인정된다. 토지 또는 건물 중의 어느 한편에 제한물권(전세권 또는 저당권)의 존재를 전제하지 않는 점에서 통상의 법정지상권과는 다르다.

2) 요건

가) 토지와 건물이 동일소유자에 속하여야 한다.(건물소유가 원시취득일 필요는 없고, 처분될 당시 동일소유자이면 족하며, 미등기 또는 무허가 건물이어도 무방하다.

나) 토지와 건물 중의 어느 한쪽이 매매, 증여, 공경매 등으로 그 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 한다.

다) 건물철거의 특약이 없어야 한다.

 

3)법정지상권의 범위

해당 건물의 대지에 한정되는 것은 아니고 건물을 이용하는데 필요한 한도에서 해당 대지 이외의 부분에도 미친다.

4)법정지상권의 지료 청구

당사자의 합의가 성립하지 않을 때는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다.

 

4. 분묘기지권

1)분묘기지권의 의의

관습법상 법정지상권의 한 유형으로서 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여, 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다.

2) 일반지상권과의 차이점

- 분묘의 소유

- 시신의 안장이 있어야 하며, 등기는 불필요함.

- 그 분묘를 소유할 수 있을 뿐, 새로운 분묘를 설치할 수 없다.

- 존속기간은 관리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속한다.

3) 성립요건

가)타인의 토지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

나)자기 소유의 토지에 분묘를 설치하였는데, 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘를 이전한다는 특별한 약정이 없이 그 토지를 처분한 경우

다)타인 소유의 토지에 그 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우

4) 효력

가)지상권과 유사한 물권

분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 갖는다. 다만 토지소유자는 분묘기지의 주변을 침범하여 공작물을 설치할 수 없다.

나)효력의 범위

분묘를 수호하고 봉사하는 목적을 달성하는 범위에서 효력이 있다.

5) 존속기한

가)약정이 없을 때에는 그 분묘가 존속할 때까지이다.

나)지료는 유상이 원칙이다. 다만 명시적 또는 묵시적으로 무상의 합의가 있을 때에는 무상 이며, 시효 취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다는 판례가 있다.