해운대신시가지연구

샬롬 동아대학원 논문입니다.

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碩士學位 請求論文

 

해운대 신시가지 아파트와 마린시티 아파트가격 상승원인에 관한 연구

 

 

 

지도교수 김 민 규

 

 

 

동아대학교 경찰법무대학원

 

 

부동산법학 전공

 

이 창 렬

 

2008년 6월

 

 

해운대 신시가지 아파트와 마린시티

아파트가격 상승 원인에 관한 연구

 

 

지도교수 김 민 규

 

 

이 논문을 법학 석사 학위

청구논문으로 제출함

 

 

2008년 6월

 

 

동아대학교 경찰법무대학원

 

 

부동산법 학과

 

이 창 렬

 

국문초록

 

해운대 신시가지 아파트와 마린시티 아파트가격 상승원인에 관한 연구

A study for the causes of rising in the apartment price

of Haeundae New city town and Marine City

부동산법학과 이 창 렬

지 도 교 수 김 민 규

이 논문은 경기침체와 더불어 대량의 미분양 등으로 부산 부동산 시장이 전반적인 침체 국면을 벗어나지 못하고 있는 가운데 유독 상승세가 두드러지게 나타나고 있는 해운대 신시가지와 마린시티 아파트들의 가격 상승에 대하여 이론적인 토대를 바탕으로 현재의 상승 원인을 연구하고자 한다.

해운대 신시가지는 뛰어난 입지와 주거환경, 그리고 우수한 교육환경을 가지고 있기 때문에 많은 사람들이 신시가지에 들어가서 살고자 희망하고 있으며, 이러한 수요로 인하여 현재 해운대 신시가지 아파트의 가격 상승 폭은 상당히 큰 편이고 이 상승 폭은 해운대 신시가지가 생긴 이후로 가장 높은 상승 폭을 기록 하고 있다. 이런 현상에는 여러 가지 원인이 있겠지만 그 가운데 현재 해운대 신시가지에 살고 있는 사람들과 입주를 희망하는 사람들이 해운대 신시가지를 선택하는 가장 큰 이유를 들자면 뛰어난 교육인프라를 들 수 있다.

이 논문에서는 신시가지의 교육인프라가 매수 희망자의 구매 욕구에 어떤 영향을 미치는가를 분석하고 신시가지의 교육인프라 이외에도 다른 여러 가지 복합적인 가격 상승 요인들을 분석하고 부동산 가격 결정 요인의 이론적 토대를 바탕으로 보다 실증적으로 접근하고자 하였다.

 

아파트의 가격 결정 이론과 특성, 그리고 입지와 교육, 교통 등 주요 요인들을 하나씩 분석하고 비교, 검토함으로 해운대 신시가지 아파트의 가격이 상승할 수밖에 없는 실증적 원인을 찾아내며, 또한 이러한 상승세가 주변의 개발 호재와 맞물려 상당기간 지속될 것이라는 결과를 이 연구를 통하여 알 수 있었다.

더 나아가 이 연구에서는 부산 최고의 부촌(富村)으로 자리 잡고 있는 마린시티 아파트의 가격 상승 원인도 함께 연구를 하였는데, 마린시티는 해운대 신시가지와는 좀 다른 가격 결정 요인을 가지고 있었다. 기본적인 입지와 주거환경의 우수성이라는 부분에서는 공통적인 면도 있지만 보다 다른 두드러진 점이 있다면 그것은 바로 조망권이라는 것이다. 마린시티에서 조망을 빼 놓고서는 아파트의 가치를 논하기조차 어려울 정도로 이곳 아파트 조망의 가치는 아파트 선택 시 가장 핵심적인 요소라고 할 수 있고 이러한 조망가치의 차이는 시간이 갈수록 더욱 더 심해질 것으로 예상된다 할 수 있다.

아울러 이 연구에서는 해운대와 그 인근에 얼마나 많은 개발 호재들이 있는가에 대해서도 대략적인 것들을 살펴보았고 이러한 개발 호재로 인하여 새로운 수요가 창출되며 이러한 수요는 직, 간접적으로 부동산 가격에 영향을 미치는 요인으로 작용함을 알 수 있었다.

해운대구는 전반적인 개발 호재 속에서 상승세를 꾸준히 이어가고 있으며 이러한 현상은 해운대구에 신규로 분양하는 아파트와 다른 지역에 분양하는 아파트와의 분양률만 보더라도 상당한 차이가 난다는 점을 알 수 있다.

이 연구를 통하여 부동산 가격 결정 이론에 근거한 해운대 신시가지와 마린시티의 아파트 가격 상승 원인은 어느 정도 예상된 결과라 할 수 있으며 부산에서 주거환경면에서 탁월한 입지와 조망, 그리고 우수한 교육인프라를 갖춘 이들 지역은 향후에도 상당기간동안 가격 상승은 이어질 것으로 예상된다.

 

 

목 차

 

I. 서론 ·············································································1

II. 부동산 가격 결정이론 및 선행연구 ········································5

1. 부동산 가격 결정 ··························································5

2. 부동산 가격 결정이론 ···················································11

3. 부동산 가격 거품 ··························································13

4. 아파트의 특성 ······························································16

III. 아파트 가격 결정요인 분석 ···············································23

1. 입지(위치) ··································································24

2. 조망권 ·······································································25

3. 교육환경 ····································································30

4. 교통 ·········································································38

IV. 해운대 신시가지 아파트의 가격상승 요인 ······························41

1. 입지(위치) ··································································41

2. 교육환경 ····································································44

3. 교통 ·········································································46

4. 소결론 ·······································································48

V. 마린시티 아파트의 가격상승 요인 ········································56

1. 입지(조망) ··································································56

2. 주거환경 ····································································60

3. 해운대구의 개발 호재 ····················································61

4. 소결론 ·······································································69

VI. 결론 ··········································································70

참 고 문 헌 ······································································73

ABSTRACT ·····································································75

표 목 차

 

<표. 1> 조망의 분류 : 경관대상에 따른 분류 ···························· 26

<표. 2> 조망의 분류 : 공간구성에 따른 분류 ···························· 27

<표. 3> 조망의 분류 : 조망위치에 따른 분류 ····························27

 

 

 

그 림 목 차

 

<그림. 1> [해운대 신시가지위성사진] ············································41

<그림. 2> [해운대 신시가지 지도] ···············································43

<그림. 3> [해운대 신시가지의 학교] ·············································46

<그림. 4> [해운대신시가지내 도로현황 ·········································48

<그림. 5> [좌동 벽산1차아파트 109.09형의 시세변동표] ·······················51

<그림. 6> [좌동 해운대 대우1차아파트 105.78형의 시세변동표] ··············52

<그림. 7> [좌동 대림2차아파트 105.78형의 시세변동표] ·······················53

<그림. 8> [좌동 해운대롯데4차아파트 105.78형의 시세변동표] ···············54

<그림. 9> [마린시티 입지] ·························································58

<그림. 10> [마린시티 위성사진] ···················································58

<그림. 11> [마린시티 아파트/오피스텔 분양가] ······························59

<그림. 12> [해운대 관광리조트 117층 조감도] ································65

<그림. 13> [센텀시티 WBC 108층 조감도] ······································66

<그림. 14> [센텀시티 조감도] ·····················································67

<그림. 15> [센텀시티 현황 조감도] ············································ 68