해운대신시가지연구의 결론

I. 결론

이 연구를 통하여 해운대 신시가지와 마린시티에 대한 아파트 가격 상승 원인에 대한 분석과 그 원인들에 대한 가격 결정 이론을 조사하고, 이러한 이론적 바탕위에 실증적인 연구를 통하여 각 요소들이 어떻게 아파트 가격에 영향을 미치는가를 살펴보았다.

아파트 가격 형성 가장 중요한 요소는 입지(위치), 교육환경, 교통, 조망, 개발 호재 등이 있다. 이러한 요소들이 잘 갖추어진 마린시티와 해운대 신시가지는 주변의 개발 호재에 편승하여 더욱 더 가격 상승세가 두드러지고 있다.

해운대 신시가지가 한때 사람들의 입에 “이제 가격이 정점이다, 더 이상 오르지 않는다, 아파트가 낡고 오래 되었다” 등의 수없이 많은 말들로 인해 고전을 면치 못했고 또한 그와 맞물려 인근의 신규 대단지 아파트 등의 입주와 더불어 그야말로 2006년도 여름에는 최악의 상황을 맞이하였다. 그로부터 일정시간이 흐른 뒤 해운대 신시가지를 바라보던 사람들은 상대적으로 저평가된 신시가지에 관심을 서서히 보이기 시작하였으며 이로 인한 새로운 수요층들이 신규로 진입하면서 가격이 상승세로 돌아서게 되었다. 이런 현상은 해운대 신시가지가 가지고 있는 최대의 장점인 뛰어난 교육환경과 성숙된 주거환경으로 인하여 새로운 수요가 몰리면서 신시가지 아파트 가격 상승이 빠르게 회복되기 시작하였고 이러한 상승폭은 인근의 개발 호재와 맞물려 사상 유래 없는 큰 폭의 가격상승으로 나타나게 되었다.

이 모든 요인 가운데서도 해운대 신시가지 아파트의 가격 상승에 직, 간접적인 영향을 미치는 요인 중 큰 비중을 차지하고 있는 것이 부산지역의 재개발로 인한 이주 수요라는 사실이다. 부산지역의 많은 재개발로 인해 신규 아파트는 미분양이 넘쳐나고 있으나 재개발지역에서 이주하는 수요층들은 가격이 비싼 그 지역 신규아파트가 아닌 교육과 주거환경 등 모든 기반시설들이 잘 갖춰지고 상대적으로 저평가된 신시가지로의 이주를 희망하였고 이러한 수요의 증가가 신시가지 아파트 가격 상승의 한 원인으로도 작용하였다.

그렇다면 마린시티는 어떠한가? 마린시티는 부산 최고급 주거지에 랜드 마크형의 최고급 주상복합 아파트들이 즐비하다. 탁월한 조망과 입지, 그리고 기존의 주상복합 아파트들에서 볼 수 없는 뛰어난 쾌적성과 주거환경의 편의성으로 인하여 그 가치는 마린시티에 사는 것만으로도 부의 상징처럼 느껴지게 되었다. 특히 마린시티의 조망은 이 지역 아파트를 구입 할 때 가장 중요시 되는 요소이며 이 조망으로 인한 가격의 편차는 실로 엄청난 차이를 보이고 있다. 명품주거지에 명품 조망의 가치는 그것만이 가지는 상대적 희소성에 의해 시간이 갈수록 더욱 선망의 대상이 되고 있는 것이 현실이다.

우리 모두가 잘 알고 있듯이 부산 부동산 시장의 침체는 좀처럼 벗어날 줄 모르는 가운데 상당기간 지속되고 있으며 이런 긴 침체의 터널 속에서도 2008년 1월 마린시티의 H사와 D사에서 분양한 주상복합의 평당 분양가격은 4500만원이라는 초고가 분양가로 인하여 온 일간지에 연일 기사가 난 적이 있다. 그러나 초고가 임에도 불구하고 분양 또한 성공적이었으며 이러한 고 분양가의 여파는 해운대와 그 인근의 모든 부동산으로 도미노처럼 번져 나갔고 이와 더불어 주변의 풍부한 개발 호재와 맞물려 인근 아파트의 가격 상승에 더욱 기여를 하게 되었다.

우리나라에서 천혜의 자연환경을 가진 해운대에 서울의 강남을 능가한다는 마린시티, 그리고 해운대와 그 인근의 풍부한 개발 호재로 인하여 앞으로도 상당기간 동안 해운대는 부산 최고의 주거지로써 자리 매김을 할 것이라는 사실을 이 연구를 통하여 조사해 보았다.

이 연구에서 개인적으로 아쉬운 점이 있다면 그것은 보다 더 실제적인 자료를 수집하는데 있어 여러 가지의 한계와 현실적인 자료 수집의 어려움이 많았다는 것과 부동산 가격 결정에 있어 보다 더 폭넓게 연구를 하지 못한 점 등이 아쉬움으로 남는다. 끝으로 왜 해운대 신시가지와 마린시티가 전반적으로 아파트 가격이 상승하는가에 대한 이론적 고찰과 실증적인 연구를 토대로 살펴보면서 향후 좀 더 도시의 균형적인 발전과 공익적인 차원에서의 보다 깊은 연구를 통하여 부산에서 상대적으로 낙후된 지역에 대한 도시계획을 어떻게 해야 이들 지역과 같은 쾌적한 주거환경을 만들 수 있을까를 향후의 연구 과제로 남기기로 한다.

   

- 참 고 문 헌 -

 

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ABSTRACT

 

A Study for the causes of rising in the apartment price of Haeundae New city town and Marine City

by Lee, Chang-Ryul

 

Department of Law and Police

The Graduate School of Law & Police

Dong-A University Pusan, Korea

 

 

This paper demonstrates some current causes of rising prices in apartments in Haeundea New City Town and Marine City based on some theories, even though an overall real estate market in Pusan has been stuck in the slump due to the recession and a number of unsold division houses.

Recently there has been massive surge in apartment prices in Haeundae New City town driven by growing number of demand to live in Haeundae New City Town because of its excellent location, living environment, and education circumstances. And this rising price rate has hit a record high since this New City Town constructed.

The dominant cause to drive the rise in the apartment prices ito current and expecting residents in the New City Town is the excellent education infrastructure.

This paper provides the following analysis with practical access to the study supported by some factors in the real estate pricing theory:

1) the influence of the education infrastructure in Haeundae New City Town on expecting buyers' purchasing desires;

2) some complex factors to push the apartment prices in Haeundae New City Town

This paper proves that this increase in the apartment prices will last for a while, leading developments in the surrounding areas, by carefully analyzing and comparing some significant factors such as the apartment pricing theory, the characteristics of the apartments, location, eduction, transportation system to bring the surge in the apartment prices in Haeundae New City Town.

Also, this paper shows some causes of soaring apartment prices in Marine City, which is referred to the wealthiest town in Pusan and proves that it has different factors to determine the apartment prices from ones of Haeundae New City Town.

Marine City has its own excellent view to escalate the apartment prices, even though both Haeundae New City town and Marine City basically have some common factors such as their outstanding location and living environment.

The unique view in Marine City is the indispensable factor to determine the apartment to the expecting buyers and the ever-widening gap in the value of the view is prospected to make a great difference in the apartment prices.

This paper also looks at some advanced conditions to lead lots of developments in the outskirts of Haeundae and Marine City and supports they can create new consumption that directly and indirectly serves as factors to influence on real estate price.

This increase in Haeundae Gu has been constantly growing up in overall advanced conditions of developments and it will make a significant difference in the subdivision rate between the newly distributing apartments in Haeundae Gu and ones in other regions.

In this paper, this study proves that the causes to push up the apartment price in Haeundae New City Town and Marine City has been already expected to some extent and the rise in the apartment price is anticipated to last for a while in the future.