아파트가격 요인분석

I. 아파트 가격 결정요인 분석

아파트 시장은 부동산이 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지적 시장 형태를 이루고 있기 때문에 아파트 상황과 가격, 주거 수준은 전국적으로 평준화되어 있는 것이 아니라 지역 하위시장에 따라 많은 차이를 보이고 있다.

실제로 수도권의 아파트는 노무현정권의 강력한 규제 속에서도 가격 상승이 있었지만 지방에서는 거의 부동산 경기가 침체 상황을 극복하지 못하는 것이 현실이다.

아파트는 다른 일반 상품에 비해 반영구적인 내구성이 있기 때문에 시장의 수요와 공급의 빈도가 낮으며 지역성, 비표준화성, 비조직성 등의 원인으로 주택시장의 수급 조절이 상당히 어렵다. 아파트 수요가 갑자기 증가하는 경우는 아파트 공급이 탄력성이 없어 시장이 공급자 시장이 되고, 공급이 초과되고 수요가 적은 경우는 결과적으로 소비자 시장이 된다.

아파트는 80년대의 가격 폭등 기를 거치면서 사용가치와 교환가치의 고리가 심화되었다. 아파트의 표준적 구조가 교환가치 형성시간을 단축하여 거래를 용이하게 함으로서 90년대 후반 주택보급률의 증가는 투자의 매력을 상당히 감소시키기도 하였지만 지역 시장의 성격에 따라 아파트 가격수준이 결정되는 양상을 보이고 있다. 주택시장 전체적으로는 아파트가 가격을 선도하고 특히 특정지역의 특정 아파트 가격이 전체 아파트 시장을 선도하기도 한다.

아파트의 가격상승은 어느 특정된 사항보다는 여러 가지의 복합적인 요인에 의하여 상승을 한다. 이 장에서는 아파트 가격상승의 여러 가지 요인 중 시장가격 형성에 가장 큰 요인이 되고 있는 몇 가지의 사항들을 중심으로 분석하고자 한다.

 

1. 입지(위치)

 

상품을 구입하는 소비자는 상품이 주는 효용을 구입한다. 아파트 역시 물리적 가치보다는 아파트가 주는 효용을 보고 구입한다. 따라서 구매자는 아파트를 구입할 때 그 아파트가 가지는 속성에 가치를 부여함으로써 다른 아파트와 비교하여 상대적으로 어떠한 속성들을 얼마나 가지고 있는가를 평가하게 된다.

이러한 구매자의 상대적인 평가를 통해 특정 아파트의 가격이 결정된다.

  아파트가 제공하는 효용은 그 효용을 필요로 하는 구매자의 소비행태, 선호도 등에 따라 달라질 수 있고 아파트의 여러 특성들 중에서도 선호도가 높은 특성이 아파트 가격에 영향을 미치게 된다. 따라서 아파트의 선호도 및 수요를 분석하고 아파트 가격을 형성하는 요인과의 관계를 파악할 수 있다면 각 요인들이 아파트 가격에 미치는 영향의 정도와 각 요인에 지불된 가격이 갖는 특성을 해석하고 평가하는 것이 가능하다. 그렇다면 부동산 특히 아파트에 있어 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 무엇인가를 살펴보니 당연 첫 번째 요소가 위치 즉, 입지다. 특정 아파트가 어떤 위치에 있는가는 아무리 강조하여도 지나치지가 않다. 부동산의 특성 중 부동성 즉 위치의 변동을 가져올 수 없는 이유로 인하여 좋은 위치에 좋은 주거 여건을 가진 아파트는 그 가치 평가에 있어 상대적으로 높은 평가가 이루어지고 있는 것이 현실이다. 여러 가지 부동산의 가치를 평가하는 요인 중 단연 입지조건이 좋은 아파트가 시장에서 높은 구매력을 가지며 그렇지 못한 아파트에 비하여 그 가격차가 더욱 더 커지고 있는 것이 사실이다.

우리가 흔히 말하는 좋은 입지조건으로는 주변에 넓고 깨끗한 도로가 있는가, 공원이나 바다, 강 같은 멋진 자연 환경을 가졌는가, 주거 생활에 필요한 대형 백화점이나 마트 또는 좋은 학교와 학원들이 있는가, 문화생활을 위한 문화 공연장이나 극장 또는 스포츠 센터 같은 것이 있는가 하는 것들이 뛰어나면 아주 좋은 입지 요소라고 할 수 있다. 또한 아파트 입지 지역이 공공 택지 개발 지구인가도 중요한 요소인데, 공공 택지 개발 지구에는 도시 기반시설이 잘 정비되어 있기 때문에 그렇지 못한 재개발이나 재건축보다 공공 택지 개발 지구에 있는 아파트를 사람들이 더욱 선호하며 이러한 아파트를 기본적으로 좋은 아파트라 할 수 있다.

 

2. 조망권

 

가. 조망과 조망가치

「조망」의 사전적 의미는 “먼 곳을 바라보는 것, 또는 바라다 보이는 경치”를 말하고 「경관」은 “지표위의 풍경을 특징짓는 여러 요소를 종합한 것” 이라고 정의하고 있다. 이들을 다루는 학문 분야인 경관공학과 조경학에서는 「경관」을 “만들고 창조하여 얻어진 조망”의 의미로 사용하며 시각적 풍경개념을 중시하고 있다. 또한 “자연의 아름다운 모습”과 동일한 의미로 사용되어 진다.

일반적으로 조망은 풍물을 보는 자에게 미적 만족감과 정신적 편안함을 부여하는 점에서 생활상 적지 않은 가치를 가지지만, 조망의 이익은 당해 장소의 소유 내지 점유와 밀접하게 연결된 이익이고, 그 장소의 독점적 점유자만이 사실상 향수할 수 있는 결과로서 그 점유자에게 독점적으로 귀속함에 불구하고, 그 내용은 주변에 있어서 객관적 상황의 변화에 의하여 저절로 변용내지 제약을 받지 않을 수 없다고 한다.

여기서 조망에 대한 분류를 해 본다면,

임승빈은 조망을 경관대상에 따라, 공간구성에 따라, 조망위치에 따라 구분하였다. 그리고 이를 더 자세한 하위개념으로 분류하였는데, 우선, 조망의 대상이 되는 경관의 유형에 따라 지형경관, 문화재경관, 공공건물경관, 타워경관으로 구분하였다. 공간구성에 따라서는 파노라믹경관, 위요경관, 초점경관으로 구분하였으며, 조망위치에 따라서는 도시내부경관, 도시외부조망경관으로 구분하였다.

 

구 분	내 용
지형경관	도시내부나 주변에 위치한 산봉우리, 절벽, 하천 등 자연지형은 바람직한 조망대상이 된다.
문화재경관	성문, 성벽, 왕궁, 비각, 정자 등 전통건물은 도시의 역사성과 장소 성을 높여주는 역할을 함으로 시각적 접근성을 높여주는 것이 바람직하다.
공공건물경관	정부청사, 국회의사당, 공연장 등 공공건물은 일반적으로 대규모이 고 그 형태가 독특하여 시각적으로 두드러지며 상징성이 높으므로 도시 내에서 랜드 마크 역할을 하는 것이 보통이며 동시에 훌륭한 조망대상이 된다.
타워경관	산 정상에 세워진 전망대 혹은 타워 또는 광장에 세워진 기념탑 등 은 시각적 인지도가 높아서 조망대상이 된다.

<표. 1> 조망의 분류 : 경관대상에 따른 분류

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<표. 2> 조망의 분류 : 공간구성에 따른 분류

구 분	내 용
파노라믹경관	시야가 막힘이 없이 넓게 열려진 경관으로서, 보통 높은 지점에 서 조망할 때 보이는 경관으로 지형 경관이 이에 해당된다.
위요경관	수목, 지형, 혹은 건물, 성벽 등으로 둘러싸여 닫힌 공간을 형성 할 때 이를 위요경관이라 한다. 공공건물 혹은 광장에 세워진 기념탑을 중심으로 형성되는 경우가 많다.
초점경관	주로 가로 상에서 볼 때 형성되는 경관으로서, 좌우가 닫히고 중앙의 초점으로 수렴되는 대각선 구도를 갖는다. 초점이 되는 대상은 앞에서 언급한 지형, 문화재, 공공건물, 타워 등이 될 수 있다.

 

 

<표. 3> 조망의 분류 : 조망위치에 따른 분류

구 분	내 용
도시내부 조망경관	도시 내부에서 도시내부 혹은 외부를 조망하는 경관을 말한다.
도시외부 조망경관	도시 외부에서 도시전체를 바라보는 경관을 말하는데, 주로 도 시 인근을 통과하거나 도시로 진입하면서 보이는 경관을 말한 다. 이 경우에는 도시전체의 스카이라인이 조망경관의 질을 좌 우 한다.

 

또한 임승빈은 경관을 인간과 어울리는 정도에 따라, 일상적 경관과 비일상적 경관의 두 가지로 구분하였다. 일상적 경관은 도시경관, 전원경관 등과 같이 사람이 늘 거주하는 공간에서 얻어지는 것이고, 비일상적 경관은 관광지나 장대한 산악, 해양 등의 경관과 같이 흔히 보기 어려운 경관이라고 하였다. 일상적 경관의 가치는 일반적으로 ‘친밀감’이나 ‘쾌적감’ 또는 ‘쾌적성(amenity)' 등을 말하고, 비일상적 경관의 가치는 ’인간을 개발하여 인간의 영감의 원천이 되는 것‘이라고 하였다.

한편 구자훈은 경관을 바라보는 주체와 바라보이는 대상과의 상관관계라는 관점에 따라, ‘조망형 경관’과 ‘환경형 경관’으로 구분하였다. ‘조망형 경관’은 산이나 해양 혹은 특정 장소에서 바다나 산, 또는 특정대상을 바라 볼 수 있는 경관을 의미하며, ‘환경형 경관’이란 각각의 지역 안에서 자기 자신을 포함한 주변 환경으로서의 경관을 의미한다고 하였다. 동일한 경관에 대해 임승빈은 물리적 형태에 초점을 맞추어 분류한 반면, 구자훈은 경관과 사람과의 관계에서 경관을 분류하였다.

조망권 침해의 관점에서 보면 물리적 측면에서의 분류는 조망대상의 가치유무에 대한 논란의 중심에 있고, 사람과의 관계적 측면에서의 분류는 조망권이 인간의 기본권인가에 대한 논란의 중심에 자리 잡은 개념으로 볼 수 있다. 최근 주택 가격 결정 모형에 과한 연구에서는 조망 대상을 분류하고 이에 대한 가치 차이를 밝혀내고자 하는 경향이 많이 나타나고 있다. 특히 산, 강 등 자연 경관을 구분하여 가치차이를 분석하고 있다.

 

그리고 다양한 관점에서의 조망가치를 살펴본다면 최근에 조망과 관련된 분쟁이 급속히 증가하는 현실을 볼 때, 사람들이 조망을 중요하게 여김을 알 수 있다. 조망을 중요하게 여기는 이유는 좋은 경관을 조망함으로써 그 대상을 조망할 수 있는 사람은 다양한 혜택을 얻을 수 있기 때문이다. 좋은 경관은 물리적 가치뿐 아니라 정신적, 미적 가치와 함께 경제적 가치를 동시에 내포한다. 그러므로 개인적 또는 공공복리의 관점에서 좋은 경관을 시각적으로 향유할 수 있는 권리는 중요한 의미를 지닌다. 공공복리의 측면에서 좋은 경관은 인간의 흥미를 유발함과 동시에 인간이 일상생활을 영위함에 있어서 중요한 혜택을 제공한다. 인간이 정신적으로나 육체적으로 편안한 상태에 있음으로써 작업생산성이 증가하고, 사회에 대한 참여가 활성화되며, 또한 가족 간의 교류가 증대되는 등 다양한 긍정적 결과가 유발되고, 궁극적으로 사회 전반에 대한 이익이 증가하게 되기 때문이다.

개인적 관점에서 조망의 가치는 때와 장소, 조망의 종류 또는 대상이 되는 실체의 특성과 그것에 대한 주체인 사람이 임하는 자세에 따라 달라질 수 있다. 조망이 갖는 가치는 다음과 같이 다양한 관점으로 살펴볼 수 있다.

첫째. 본능적 관점

아름다움이나 쾌적함을 추구하는 마음은 인간의 기본 욕구와 마찬가지로 인간이 본래 갖고 있는 본능의 한 부분이다. 이러한 관점에 의하면 환경의 아름다움과 쾌적함을 구체적으로 표현하는 경관은 인간 생존을 위한 중요한 가치이다.

 

둘째. 행동과학적 방법

인간이 시각을 주요한 감각기관으로 생존하는 존재인 이상 환경의 시각적 정보를 주는 경관은 인간행동의 기준체계를 이루고 있는 주요한 가치로서 인지적 측면을 강조하는 것뿐만 아니라 행동과학이나 환경심리학 분야까지 필요로 하고 있다. 캐빈린치는 도시 인상을 결정하는 5개 요소로서 끝선, 통로, 지역, 결절, 랜드 마크를 경관가치 평가의 기준으로 이용하였다.

 

셋째. 예술적 관점

예로부터 자연, 도시 또는 전원의 풍경이 풍경화를 비롯하여 회화, 시가, 산문에서 주제로 다루어졌고 음악으로 표현되어 왔다. 인간은 경관을 통하여 정서적인 가치를 인식할 수 있을 뿐 만 아니라 다양한 예술 활동의 대상이 되고 있다. 잘 디자인된 인공 구조물과 자연그대로의 지형물이 조화를 이룬 도시 풍경, 인공이 가미되지 않은 자연, 목가적 전원 풍경 등의 경관은 인간의 창조력의 원천인 동시에 우리들의 마음을 부드럽게 하는 원천이다.

 

넷째. 존재론적 관점

인간의 생존은 공간의 존재를 전제로 한다. 인간이 언어나 상징, 표지를 조작하는 것과 마찬가지로, 환경의 표지 또는 상징으로 경관을 조작한다. 존재론 분야에서는 경관보다는 오히려 공간이나 물적 대상의 상징적 움직임이 논의의 중심이지만, 경관은 인간과 불가분의 관계를 형성한다.

 

다섯째. 전통적 관점

경관가치를 전통적 경관설계의 사례에 대한 분석을 통하여 탐구하는 것으로 실증적인 관점에서 가치의 현상 분류를 시도하는 것이다. 즉 산사의 입지나 건물배치, 전통 정원의 경관 기법 등 경관을 중시하는 실례를 분석한 결과에 의하면 경관은 인간이 신성함, 아름다움, 쾌적함, 위엄과 품위 등의 가치를 추구하는 경우에 필연적 요소가 되고 있다. 또한 울타리 나무, 방풍림, 수방림, 유수지, 운하 등 실용적 필요에 따라 형성된 사례에서 그 지역에 또는 그 나라의 역사와 풍토성을 시각적. 구체적으로 표현하는 가치가 있고, 아울러 이어져 내려온 인간 정주생활의 존재의 입증, 즉 인간생활의 상징으로서의 가치를 확인할 수 있다.

 

3. 교육환경

 

주거환경에 있어 과거 그 어느 때보다 큰 비중을 차지하고 있는 것이 바로 학군이다. 그래서 각각의 학교가 얼마나 고르게 분포되어 있는가는 매우 중요한 요소이다. 또한 통학 거리가 짧은가, 교통편은 이용하기가 용이한가, 학군은 실력 있는 학군인가 등의 학교시설과 학교 주변 인근 학원의 수와 질도 학교만큼 중요한 위치를 차지하므로 그 교육환경에 대한 이용 가능성이 아파트 가격에 아주 큰 영향을 미치는 중요한 요소이므로 아래의 연구 결과를 통하여 주거환경에 있어 교육 환경이 가지는 중요한 요인들에 대한 이론적 고찰을 해보고자 한다.

 

먼저 김광일(1988)은 주거입지 결정요인에 관한 이론을 고찰하고 서울시 고등학생 자녀를 둔 가구에 있어서 ‘더 넓고 편한 집’ 요인이 ‘학군’ 요인과 함께 중요한 주거 입지 결정요인이라는 가설을 유도하면서 주거 이동에 대한 형태론적 연구에서 제시되고 있는 수용한계(threshold)와 이주 가능범위(range of migration capacity)의 개념을 이용하고 있다.

경제·사회적 특성이 다른 가구들 사이에 ‘학군’ 요인과 ‘더 넓고 편한 집’ 요인이라는 측면에서 상이한 주거 행동 패턴이 나타나게 됨을 보여주는 가설적 개념들을 설정하고, 설정된 개념들에 입각하여 서울시 고등학교 자녀를 둔 가구의 이동 패턴을 고등학교 학력 수준의 공간적 분포, 주택시장의 구조, 가구의 경제·사회적 특성과 관련시키고 있다.

총 가구 수 및 고등학생 수 변화, 서울대학교 합격자 분포, 학력 수준 공간적 분포, 거주지 분포, 소득 수준, 가구주의 학력과 직업, 주택의 면적과 구조 등 을 해석 하면서, 1983년부터 1986년까지 강남구로의 이주 동기를 살펴보면 ‘학군’ 요인에 의한 8학군으로 전입한 가구는 76.2%나 되었고, ‘더 넓고 편한 집’ 요인은 6.4%로 나타나고 있어 ‘학군’ 요인이 지배적인 이주 동기임을 알 수 있다. 이 연구에서는 소득 수준이 높고, 직업 계층상의 지위가 높은 가구의 경우 자녀 교육에 대한 열의가 주거 입지 결정에 강하게 반영되어 ‘학군’ 요인의 수용 한계가 ‘더 넓고 편한 집’ 요인의 수용 한계보다 공간상에 더 집약적으로 투영됨으로써 가장 학력 수준이 높은 강남구로 이주하게 되고 그 결과로 강남구는 다른 지역에 비해 높은 소득 수준과 직업계층 수준을 보이게 되었다고 한다.

 

박원갑(2005)은 정부의 교육정책이 사교육을 억제하고 공교육의 정상화를 시키는 방향으로 전개되어 왔는데, 이러한 정부의 노력에도 불구하고 공교육의 부실에 따른 교육 수요를 충족시키지 못하자 학부모들이 대안으로 사교육을 찾고 있으며, 사교육비는 매년 증가하고 있다고 하면서 사교육비의 경감대책이 주택시장에 미치는 영항을 연구하였다.

이 연구는 사교육과 주택매매 및 전세시장 간의 상관관계를 이해하는데 도움을 주는 연구로 사교육 시장과 주택시장의 상관관계를 고찰하고 주택시장에 미치는 영향을 분석하기위하여 강남구 대치동, 노원구 상계동의 교육환경과 아파트 단지의 특성을 비교하여 2005년 3월 거주자 200명(각각 100명)을 무작위로 추출해 설문조사를 하였다. 설문조사는 자가·전세 거주자를 대상으로 하였고 고등학교 이하 자녀만 있는 학부모를 조사하고 미혼은 제외하였다. 같은 기간 거주자의 설문조사로는 파악하기 어려운 점을 보완하기 위해 공인중개사 60명을 대상으로 1:1 전화면접 방식으로 조사를 하였다.

이 연구에서 사교육비 경감대책이 자녀의 대학진학에 어떤 영향을 미치는지 그리고 아파트매매·전세가격 에 어떤 영향을 주는지, 거주지 선택에 영향을 주었는지를 조사하였는데 사교육비 경감 대책이 유명학군·학원 타운인 대치동 매매시장보다 전세 시장에 더 많은 영향을 주었으며, 전세 가격의 하락은 교육 수요 감소요인 때문이라고 한다.

입시제도변화에 따른 주택가격 변화 요인 설문 분석에서 새 입시제도가 대치동 거주자에게 상계동 거주자들보다 대학 진학에 불리한 영향을 줄 것으로 나타났다. 수능시험 난이도와 학원 수 상관관계를 분석하면서, 수능시험이 전년도보다 어렵게 출제되면 그 다음해 강남 학원수가 늘어나고 그 반대의 경우 다음해 감소하는 경향을 보이는 것으로 해석하고 있다.

2002년 11월 실시한 2003학년도 대학입시에서 인문계열 수능 평균점수가 51.7점(100점 환산)으로 어렵게 출제되자 다음해인 2003년 강남권 학원 수가 3.1% 증가하였다. 이러한 분석은 2001년 이후 강남지역의 급격한 아파트 상승도 학원 수 증가와 관련되어 있음을 시사하고 있다.

강남지역 아파트 가격상승의 원인이 모두 교육문제 때문은 아니고 이 지역의 재건축 영향도 있었을 것이다. 하지만 평준화 확대실시와 수능시험의 어려운 출제는 학생들을 사교육 여건이 좋은 강남지역으로 전입하게 하였고, 이 지역의 아파트 가격 상승의 요인으로 작용한 것은 부인할 수 없다. 이러한 점은 대치동과 비슷하게 학원가가 몰려있는 명문학군으로 재건축 붐을 전혀 타지 않은 중계동 은행사거리 아파트 가격 상승이 인접한 역세권 지역 아파트 가격보다 더욱 가파른 상승을 기록한 것을 보면 알 수 있다.

즉, 교육과 집값, 구체적으로는 수능과 집값은 밀접한 관계를 대변해 주고 있다. 박원갑 연구는 강남지역 거주자들이 강북 거주자들보다 거주지 선택 시 교육환경을 더 중요하게 여기고 있으며, 고학력·고소득층 일수록 거주지 선택 시 교육 환경을 더 중시한다는 기존의 연구를 확인하여 주고 있다. 수능점수를 최소화하고 내신 성적 위주로 신입생을 선발하는 대입 제도 도입은 강북 지역의 학생들보다 강남 지역 학생들이 상대적으로 불리 할 수 있다는 일반적인 인식을 확인해 주고 있는데, 이는 정부가 대입 제도를 통하여 강남 지역 주택 수요를 억제하려는 의도를 간접적으로 입증하고 있으며 강남지역 주택수요는 교육수요임을 강남교육청으로 전, 출입한 학생 수로 확인해 볼 수 있다.

김태종 외 3인(2004)은 2001년도 한국교육과정평가원이 조사한 국가 수준 교육 성취도 평가 연구 자료를 이중차감(difference in differerences) 방법을 사용하여, 고교 평준화 정책이 학업 성취도에 어떠한 영향을 주었는지 실증적으로 분석하였는데 첫째, 비평준화 정책이 평준화 정책에 비하여 학생들의 학업 성적을 약 0.19에서 0.38 표준편차만큼 증가시키는 것으로 나타났다. 이러한 성적 향상은 대략적인 크기는 상위 20% 수준의 학생을 1년 만에 10%수준으로 끌어올리는 정도로 매우 큰 것 이라 한다.

둘째, 비평준화 정책이 평준화 정책에 비하여 학생 성적을 향상시키는 현상이 반드시 상위권 학생에게 국한된 평준화 정책을 개선해야 모든 학생들에게 이익(성적향상)이 돌아갈 수 있다고 한다. 이 연구는 추정결과를 해석하면서 고려할 점으로 더 나은 교육을 받기위해 Tiebout 식의 거주지 이전을 통한 학교선택이 일어날 경우 추정치를 편향되게 할 가능성이 있음을 시사하고 있다.

자녀의 교육에 열성이 있는 부모라면 다른 조건이 같을 경우 교육제도가 더 효과적인 지역으로 이주하려고 할 것이며 따라서 비평준화 지역에 더 교육에 열의를 가진 학부모와 더 우수한 학생이 이주하였을 가능성을 배제하지 못하며, 이 경우 우리나라의 비평준화 정책의 학업 성취도 효과는 과대 추정되었을 가능성도 있다는 것이다. 그러나 우리나라는 잠재적인 편향의 가능성은 그리 심각하지 않을 것으로 예상된다. 그 이유는 일단 자녀들이 고등학교에 진학하게 되면 대입 시험 준비를 방해하지 않기 위해서 이주를 꺼리기 때문이다.

또한 우리나라는 학교간의 학력 차이가 국민들에게 투명하게 공개된 적이 없기 때문에 학부모와 학생들이 이주를 감행할 만큼 학교의 질에 대한 정보를 가지지 못하고 있다는 점도 감안할 수 있을 것이다. 이 연구는 자녀의 교육에 열성이 있는 부모는 자녀에 대한 신분 상승욕구가 교육열로 이어지고 교육여건이 좋은 주거지역으로 기꺼이 이사하려는 동기를 제공하고, 더욱이 고교 평준화가 학교 교육의 질을 떨어뜨리고, 주거지역을 선택하는데 있어서 사교육 여건이 중요한 변수이며 실제로 강남지역에 유명한 입시학원이 밀집되어 교육여건이 좋은 강남 지역 주택에 대한 초과 수요가 아파트 가격을 상승시켰다고 한다.

 

홍영림(1993)은 도시정책이 어떻게 도시의 구조와 모습을 변동시키는가를 보기 위해 서울의 강남 지역이 중산층 주거 지역으로서 다른 지역과 두드러진 특성을 지니게 되는 원인과 과정, 그 결과 나타나는 서울의 주거지 분화양상을 표본조사와 정부통계자료를 사용하여 연구하였다.

우리나라에서는 강남 신시가지 개발정책을 기점으로 각종 도시(재)개발정책이 시행되었고, 이 정책은 현재 서울이 한강을 사이에 두고 서로 다른 양면적인 도시의 성격을 지니게 한 계기를 마련하였다고 한다. 특히 도시 중산층 중심의 집단적 주거지 조성은 서울의 주거지 분화의 계급적 성격에 큰 영향을 주었으며, 1970년대 중반 수도권 인구 재배치 계획에 따라 강북 지역에서 도시 기능의 신·증설이 억제되고 강남 개발의 편중 현상은 심화되었는데 무엇보다 중산층의 강남 이전 등 강남 성장에 결정적인 영향을 미친 것은 명문 고등학교들의 강남 이전이라고 주장한다.

즉, 1974년 고교평준화 정책에서 비롯된 ‘학군제’가 도입된 이후, 1976년 경기고등학교가 강북 화동에서 강남구 삼성동으로 이전함으로써 강남 8학군의 신화가 불붙기 시작하였다고 한다. 이 연구는 강남 성장에 대한 원인으로 교육환경을 제시하여 교육환경과 주거환경 영향에 대한 연구의 필요성을 제시하였다.

 

이렇듯 교육의 중요성은 시간이 지남에 따라 더욱 중요한 변수로 작용하고 있으며 이러한 인식이 아파트 선택 결정에 있어 매우 중요한 변수가 되고 있다. 아래에 최근 들어 기사화 되고 있는 학군과 관련된 몇몇 기사들을 이 논문에 제시하면서 우리사회에서 학군이 부동산에 미치는 영향을 좀 더 구체적으로 이해 하고자 한다.

얼마 전 기사 제목으로 났던 “강남 8학군 지고, 미래학군 부동산이 뜬다” 라는 내용의 기사이다. 이 기사의 내용을 통하여 학군과 부동산의 상관관계를 이해하는 데 도움이 되고자 한다.

 

‘◇강남 8학군 지고, 미래학군 부동산이 뜬다

학군제도 및 입시제도 등의 개편으로 소위 '강남8학군'이라 불리는 서울 강남 지역 부동산이 흔들리고 있다. 반면 신흥 아파트촌으로 부상하고 있는 뉴타운, 신시가지, 대규모 택지지구 등은 새로운 교육환경 조성으로 수요가 몰리고 있다.

5일 부동산 정보 업체 스피드뱅크에 따르면 8학군 지역인 서울 강남구와 서초구는 주택 매매가격 변동률이 지난해 26.1%에서 올해 8월 현재 -1.45%로 하락했다. 송파구와 강동구는 지난해 23.0% 상승에서 올해 -2.9%를 기록했고, 양천구와 강서구도 지난해 26.2%에서 올해는 -2.51%를 기록했다. 이와는 달리 뉴타운, 신시가지, 대형 택지지구 등은 신규아파트 청약률이 강세를 보이고 있을 뿐 아니라 주변지역 아파트 시세도 상승세를 타고 있다. 이는 교육제도와 부동산이 밀접한 관계가 있음을 증명해주는 사례다.

 

◇ 8학군지역 세금 강화·학군 개편 악재 ‘2010년부터 서울의 중3학생은 강남을 포함한 서울 전역의 고교에 진학할 수 있는 학군제가 실시된다. 또 2008학년도부터 대학 입시에 내신 성적 반영 비중이 높아진다. 이에 따라 강남으로 몰리던 학군 수요가 벌써부터 감소하고 있다. 특히 학군제 개편으로 매력을 못 느낀 젊은 부모들은 양도세, 종부세 등 세금이 강화되자 아예 강남을 외면하고 있다. 목동의 경우도 그동안 학군 수요로 집값이 강세를 유지해 왔다. 그러나 작년 말 급등한 집값에 부담을 느끼거나 굳이 우수 학군에 이사 가지 않으려는 수요들 때문에 학군 특수가 사라지고 있다. 이는 전·월세 시장에서도 나타나고 있다. 과거에 학군 인기지역의 전. 월세 값은 여름방학 전부터 강세를 보여 왔으나 올해 일부지역은 가격이 하락하는 등 인기가 시들해졌다. 경쟁이 치열한 8학군에서 나쁜 내신 성적을 받는 것보다 상대적으로 덜 치열한 다른 학군에서 좋은 내신 성적을 받는 것이 유리하다고 생각하는 수요자들이 늘어났기 때문으로 분석된다.

◇ 신흥도시 새 주거환경·교육환경 호재

8학군 지역과 새로운 주거지역으로 조성되고 있는 강북 뉴타운, 신시가지, 인천 경제자유구역 등은 주변 집값이 급등하고 있다. 이 지역들은 새로 만들어진 계획도시로 주거환경이 쾌적할 뿐 아니라 기존 우수 학군보다 교육환경이 더 좋아지고 있다. 각 지자체에서 교육환경 개선을 위해 자립형 사립고, 특목고 개교 및 국제학교와 외국대학 유치 등의 노력을 기울이고 있기 때문이다.

서울 강북 은평뉴타운에는 (주)대교가 2009년 3월 연건평 8000평 이상 규모의 기숙학교인 '대교 자립형 사립고'(가칭)를 설립한다. 길음 뉴타운에도 서울시가 자립형 사립고 설립을 추진하고 있다.

인천 송도신시가지에는 연세대와 인천대 등 대학과 국제학술 연구소가 들어오고 송도국제학교(NSCIS)가 건설된다. 청라지구에는 해외 대학들이 입주하는 '지식마을'이 들어선다. 청라지구 내 31만 3000㎡의 부지에 조성, 미국과 유럽 등의 주요 대학을 유치하기로 했다. 영종하늘도시에도 2008년 3월 인천 국제 고등학교가 개교한다. 평택 국제도시에도 특목고 등이 들어선다. 평택시는 현재 국제화지구 내에 국제학교ㆍ특목고ㆍ영어 마을 등을 설립하기 위해 10만평을 할애하고 토지 매입과 학교 신축을 위해 3000억 원의 예산을 투입하겠다는 야심찬 계획을 세웠다.’

 

위의 기사에서 보듯이 정부의 교육정책의 변화가 부동산에 미치는 파급효과는 실로 엄청나다. 과거 정부의 교육정책과 신정부의 교육정책과의 변화의 폭 만큼 새로운 주거 형태에 있어 큰 영향을 미치는 것이 사실이다. 이렇듯 교육의 중요성이 크면 클수록 교육환경의 변화는 더욱 더 커진다고 볼 수 있다. 누구나 좋은 환경 속에서 자녀들을 교육시키고자 하는 욕구가 큰 만큼, 교육인프라가 좋은 곳으로 이동하려는 학부모들의 마음은 더욱 간절하다고 하겠다.

이런 욕구가 부동산의 가격을 상승시키는 결과를 가져오며, 교육환경이 좋은 곳이 그렇지 못한 지역에 비하여 상대적으로 부동산 가격이 높게 형성이 되고 있는 것이 현실이다.

 

4. 교통

 

가. 역세권

아파트를 구입할 때 고려해야 할 요소 중 교통 여건의 중요성이 갈수록 커지고 있다. 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 다양해졌다.

지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며, 자산 증식의 한 방법이다. 지하철역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다.

이런 이유로 주거 선택 시 역세권의 인기는 교통 환경이 열악한 지역일수록 높다. 즉 주택을 고르는 데 교통에 대한 중요도는 교통 여건이 안 좋은 지역일수록 더 높아진다.

대도시인 서울과 부산에서는 주택을 고를 때 가장 중요한 이유로 교통 여건을 꼽는다. 사실상 지하철역을 끼고 있는 아파트는 수요가 많아 가격 상승폭이 크고 환금성도 뛰어난 것이 일반적이다. 인근에 지하철역이 없는 아파트보다는 다른 지역으로의 이동이 쉽고, 유동 인구가 많아 거래가 활발하게 이루어지기 때문이다. 또 지하철역을 따라 상권이 발달하고 문화시설이 들어서는 등 인구의 이동 및 유입이 지속적으로 이루어져 발전 잠재력도 크다고 할 수 있다.

이런 이유로 역세권에 위치한 아파트가 그렇지 않은 아파트보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성되고 있다. 또한 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지 간 차별화 현상도 뚜렷해지고 있다. 바쁜 현대사회에서 지하철을 이용해 편리한 생활이 가능하고, 추후에 시세차익까지 기대할 수 있다면 일석이조라고 할 수 있을 것이다.

‘스피드뱅크가 2005년 1월 8일을 기준으로 지난 1년 동안 서울지역 분양권의 매매가 상승률을 조사한 결과, 1호선 도봉역을 도보로 이용할 수 있는 도봉동 삼성레미안 40평형 분양권은 평균시세가 3억8500만원, 7호선 뚝섬유원지역과 가까운 자양동 현대아이파크 32평형 분양권은 4억7500만원으로 지난 1년 동안 각각 20.31%, 18.75% 상승한 것으로 조사되었다.’

이는 같은 기간 도봉구, 광진구의 평균시세 상승률은 13.65%, 6.75%보다 높은 수치이며 서울분양권 전체 상승률인 3.61%를 크게 웃도는 수치이다. 더욱이 지하철이 없던 지역에 지하철 신규노선 및 연장선이 건립될 경우 인근 아파트 가격이 오르는 것만 봐도 교통 여건 개선에 따른 가격 변화가 현저하다는 것을 알 수 있다. 그러므로 역세권의 의미는 교통이 열악한 서울이나 부산 같은 도시에서는 주택을 선택함에 있어 매우 영향이 크다.

 

나. 기존도로와 신설도로의 확충

부동산에 있어 교통의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 교통의 발달은 새로운 유동인구를 만들며 이 풍부한 유동인구로 인하여 상권이 형성되고 이러한 상권은 주거 편의시설로서 더욱 주변의 부동산 가치를 상승시키는 요인이 된다.

그리고 새로운 도로의 신설은 보다나은 교통체계를 만듦으로 교통의 확장으로 인한 접근성의 향상과 편의성이 새로운 추가 수요를 발생시켜 결국 인근 부동산의 가격 상승에 더 영향을 미치게 된다. 흔히들 “부동산은 도로를 따라 가치가 형성 된다”라고 한다. 이 말은 부동산의 가격에 있어 도로가 차지하는 비중이 워낙 크기 때문인 것이다.

결론적으로 아무리 좋은 자연환경을 가져도 교통의 편의성을 확보하지 못한다면 그 부동산의 가치는 하락할 수밖에 없다. 지하철역이 생기고 새로운 도로가 있음으로 인하여 유동인구가 늘어나고 그 일대가 발전하며 또한 그로 인하여 인근 부동산의 가치도 함께 상승하게 된다.