[스크랩] 건물을 재축한 경우 법정지상권 성립여부

<경매투자칼럼>  

                       건물을 재축한 경우 법정지상권 성립여부

                           

   법정지상권이란 토지와 건물의 소유자가 동일하고 토지에 저당권이 설정될 당시에 건물이 존재하였다가 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 건물소유자가 타인 토지를 적법하게 사용및 수익할 수 있는 권리이다. 건물은 대지의 이용관계를 수반하지 않고는 존립하지 않는다.

  그러나 우리의 법제는 토지와 건물을 독립된 별개의 부동산으로 본다. 건물소유자와 토지소유자가 분리되는 것은 매매나 경매등에 의해 일어나게 된다. 만약 토지와 건물이 어떤 사정으로 소유자가 달라진 경우 토지 이용권을 제도적으로 인정하지 않는다면 건물소유자는 아무런 권리없이 토지를 점유하는 것이 되기 때문에 이를 철거할 수 밖에 없게 된다.

  건물이 있는 토지에 저당권을 설정한 후에 건물이 멸실되어서 재축하거나 또는 건물의 노후등의 이유로 개축을 하고 그 이후 경매에 의해 토지소유자가 바뀐 경우 토지소유자와 새로 건축된 건물소유자간에 법정지상권이 성립하는가에 대하여 판례를 보면 이러한 경우에는 법정지상권이 성립되나 법정지상권이 성립하는 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위내로 제한되며 이를 초과한 것에 대하여는 법정지상권이 인정되지 않는다. 아래 대법원판례의 내용을 보기로 한다. 

  원고의 이 사건 토지에 관한 법정지상권 취득 항변에 대하여, 이 사건 토지와 구건물에 관하여 근저당권자를 신한은행으로 하는 근저당권이 1990. 5. 25. 설정된 후 원고가 이 사건 건물을 신축하고 그 후 위 근저당권의 실행에 의하여 1998. 9. 21. 이 사건 건물과 토지의 소유자가 달라졌으므로 원고는 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물을 위한 법정지상권을 취득하였다고 하여 원고의 항변을 받아들이고 위 피고들의 건물철거청구를 모두 기각하였다.

  

  그러나 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재하여야 하는데, 저당권 설정 당시의 건물을 그 후 개축·증축한 경우는 물론이고 그 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축·신축한 경우에도 법정지상권이 성립하며, 이 경우 신건물과 구건물 사이에 동일성이 있거나 소유자가 동일할 것을 요하는 것은 아니라 할 것이지만, 그 법정지상권의 내용인 존속기간·범위 등은 구건물을 기준으로 하여야 할 것이다.

  이 사건에서 보면, 신한은행 명의의 근저당권 설정 당시 이 사건 토지에 한신규 소유의 구건물인 가옥이 존재하였으므로 원심으로서는 위 구건물의 구조·위치·면적 등을 심리하여 특정한 다음 이를 기준으로 법정지상권의 존속기간과 구건물의 이용에 일반적으로 필요한 범위를 확정하여 위 항변의 당부를 판단하였어야 할 것이다.

  이와 견해를 달리하여 신건물인 이 사건 건물의 구조와 면적, 위치 등을 기준으로 하여 이 사건 토지 전부에 관한 법정지상권의 존속기간과 범위를 인정한 원심의 판단에는 법정지상권의 내용에 관한 심리를 다하지 아니하였거나 그 법리를 오해한 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.(대법2001.3.13선고 2000다48517) (서울투자경제연구소 소장)

출처 : 정교수의 실전경매

글쓴이 : 정교수 원글보기

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