[스크랩] 나대지에 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우

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<경매투자칼럼> 

                      나대지에 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우

 

  나대지에 저당권이 설정되고 나서 건물이 신축되고 그 후 토지에 설정된 저당권자가 토지만 경매로 신청하여 토지와 건물소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다. 이러한 경우 법정지상권이 인정되면 경매대상인 토지는 상당히 낮은 가격으로 낙찰될 것이므로 토지 저당권자의 이익이 침해되기 때문에 법정지상권은 인정하지 않게 된다.

  토지 소유자 갑이 나대지에 저당권이 설정된 이후 지상에 건물을 신축하였고 그 후에 저당권자가 토지만 경매를 신청하여 을이 토지를 낙찰받은 경우 토지소유자 을과 건물소유자 갑 간에는 법정지상권이 성립되지 않는다. 따라서 을은 갑에게 건물을 철거할 것을  요청할 수 있다. 그러나 현실적으로 철거로 결론나기보다는 을이 갑의 건물을 매수하던지 아니면 갑이 을의 토지를 매수하는 방향으로 협상이 된다. 이때 토지를 낙찰받은 사람과 신축된 건물의 임차인과는 직접적인 관계가 없다. 즉 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다.

  그러나 주택임차인 병이 토지가 저당권이 설정된 이후에 전입신고한 경우에는 토지 저당권의 실행으로 토지를 낙찰받은 병에게 대항할 수 없다. 그러나 임차인 병은 건물의 낙찰자나 소유자에게는 대항할 수가 있다. 따라서 이렇게 토지와 건물의 권리가 다른 경우에는 각각 따로 따로 권리분석을 하게 된다.

  한편 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축된 경우 그 후에 전입한 소액임차인에게 저당권보다 먼저 우선변제권이 인정되는가를 보면 이러한 경우에는 우선변제가 되지 않는다. 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축이 된 경우에 그 후 임차한 소액임차인에게 저당권보다 먼저 우선변제권이 인정된다면 토지저당권자는 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.(대법99다25532)

  한편 관습상 법정지상권이 있는 건물을 낙찰받은 경우 낙찰 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에 경매되지 않았다면 건물의 낙찰과 함께 법정지상권도 당연히 취득하게 된다. 따라서 이러한 경우에는 건물을 법정지상권이 성립되는 시기만큼 사용할 수 있다.

  다만 이러한 경우 법정지상권의 기간은 당초 법정지상권이 성립되는 날로부터 기산하여 정하여 지게 된다. 이 경우 건물을 낙찰받은 양수인 병은 건물양도인 을을 순차대위하여 토지소유자 갑에 대하여 법정지상권 설정등기절차이행을 청구할 수 있다. 즉 등기가 없더라도 을(당초 건물 지상권취득자)에게서 건물을 취득한 제3자(병)는 지상권설정을 을(당초 건물 지상권취득자)을 대위하여 토지소유자 갑에게 청구할 수 있다.(대법95.4.11 선고 94다39925)  (서울투자경제연구소 소장)

 

출처 : 정교수의 실전경매

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