[스크랩] 경매 공동저당에 있어서의 이시배당

<경매투자칼럼>

                  경매 공동저당에 있어서의 이시배당

                     

  공동저당권의 목적부동산 일부만이 매각되어 그 경매대가를 먼저 배당하는 때에는 공   동저당권자는 그 대가로부터 채권금액을 변제받을 수 있으나 이 경우 그 매각한 부동산   의 차순위 저당권자는 선순위저당권자가 공동저당 목적부동산전부가 매각되어 동시에    배당을 하였더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도내에   서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.(민법368조2항)

   예를 들어 갑이 3,000만원의 채권을 위하여 4,000만원 가격의 A부동산과 2,000만원 가격의 B부동산에 관하여 순위 1번의 공동저당권을 가지고 있고 을이 3,000만원의 채권을 위하여 A부동산에 관하여 2번 저당권을 가진 경우에 갑이 A부동산만을 경매에 붙여 그 매각대금 4,000만원을 배당하는 때에는 이로부터 갑은 그 채권 3,000만원 전액의 변제를 받고 을은 그 잔액 1,000만원의 변제밖에 받지 못하게 된다.

  그러나 만약 A, B부동산이 동시에 매각되어 그 대금이 동시에 배당되었더라면 갑은 A부동산의 대금으로부터 2,000만원, B부동산의 대금으로부터 1,000만원의 변제를 받게 될 것이므로 B부동산이 동시에 매각되었더라면 분할분담하게 될 1,000만원에 관하여는 을은 갑에 대위하여 후일 B부동산의 대금으로부터 변제받을 수 있다. 이 이치는 B부동산 위에 순위 2번의 다른 저당권자가 있는 경우에도 다를 바 없다.

  이와 같은 대위의 문제는 B부동산만이 대금 2,000만원에 매각되었다고 가정하는 경우에 을이 변제받을 수 있는 금액을 규정한 것이며 실제로는 B부동산은 아직 매각되지 않은 상태에 있으므로 갑이 B부동산으로부터 변제받을 수 있는 금액 즉 을이 대위할 수 있는 범위는 B부동산이 실제 매각될 때까지는 판명되지 않는다.

  따라서 A부동산의 매각대금을 배당하는 경우에는 집행법원은 을의 대위의 문제를 고려할 필요없이 갑에게 대금 3,000만원, 을에게 그 잔액 1,000만원을 교부하여 사건을 종료하면 된다. 다만 그 후 B부동산이 매각되어 그 대금을 배당하는 때에는 갑의 채권액을 이미 매각된 A부동산의 경매대가와 B부동산의 경매대가의 비율로 안분하여 을에게 1,000만원을 배당하면 된다. 

  

  이경우 차순위 저당권자의 대위권발생의 요건으로서 공동저당권의 목적부동산이 전부 채무자의 소유에 속할 것을 요하는가 그렇지 않으면 목적 부동산의 일부가 물상보증인 또는 제3취득자의 소유에 속하는 경우에도 위 대위권이 발생하는가에 관하여 보면 차순위 저당권자의 대위권은 공동저당권의 목적부동산이 동일한 채무자의 소유에 속한 경우에 한하여 발생한다.

   대법원은 공동저당의 목적인 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산 중 채  무자 소유의 부동산에 대하여 먼저 매각이 이루어져 그 매각대금의 교부에 의하여 1번   공동저당권자가 변제를 받더라도 채무자소유의 부동산에 대한 후순위저당권자는 민법    368조2항 후단에 의하여 1번 공동저당권자를 대위하여 물상보증인 소유의 부동산에 대하여여 저당권을 행사할 수 없다고 판시하였다.(대판94.5.10 선고 93다25417)

  따라서 채무자 갑소유의 부동산과 물상보증인 또는 제3취득자 을소유의 부동산이 순위  1번의 공동저당권의 목적이 되어 있고 갑소유 부동산에 제2순위의 저당권자가 있는 경우에 공동저당권자가 갑소유 부동산을 먼저 매각하여도 갑소유 부동산의 순위 2번의 저당권자는 을소유 부동산에 대위할 수 없고 반면에 먼저 을소유 부동산을 매각하면 을은 변제자의 대위에 관한 규정(민법481조)에 의하여 공동저당권자에 대위하므로 갑소유 부동산위의 순위 2번이 저당권자는 을이 변제받은 후의 잔액에 대하여서만 권리를 행사할 수 있다.

(서울투자경제연구소 소장)

출처 : 정교수의 실전경매

글쓴이 : 정교수 원글보기

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