신정부 출범 이후 토지시장에 다양한 신풍속도가 나타나고 있다. 정부의 잇단 대규모 개발계획 발표로 기대감은 높은데 규제 완화 속도는 예상보다 더디자 투자자들이 나름대로 대책을 모색하면서 벌어지고 있는 현상이다.
‘토지 불패’ 신화를 믿는 투자자들이 만들어내는 요즘 땅 시장 신풍속도 속으로 들어가 본다.
토지시장은 지금 온라인에서 ‘작전회의’ 중
‘땅 사랑 토지마을’ ‘토지투자 정예부대’ ‘토지人’ ‘황금알 토지 공동투자’ ‘토지야 놀자’….
언뜻 음식점 이름 같기도 하고 영화 제목 같기도 한 이 단어들은 인터넷 포털 사이트인 다음에 등록된 토지투자 관련 카페 명칭이다. 다음에만 이런 카페가 수백 여 개에 달한다. 신정부 출범 이후 등록된 것도 50개가 넘는다. 게시판은 대부분 최근 발표된 각종 개발계획, 투자 유망지, 투자 노하우 등으로 채워져 있다. 아마추어 수준을 넘어선 전문적인 보고서 형식의 글도 제법 눈에 띈다.
이런 온라인 동호회는 오프라인 모임으로 이어져 실제 투자로 연결되기도 한다. B부동산 포털 사이트에서 활동 중인 ‘토지와 xxx맨(회원수 4661명)’이라는 동호회가 대표적이다. 온라인 상에서 토지 투자 요령 등에 관한 정보를 공유하는 이 동호회는 지난 달 충남 서산으로 현장 답사 투어를 다녀 오기도 했다.
실제 투자도 했다. 이 모임 회원 6명은 얼마전 경기도 양평 땅(4만2000㎡)을 공동으로 매입해 전원주택단지로 개발하고 있다.
동호회 한승훈 대표는 “정기모임과 지역별 모임을 통해 회원끼리 정보를 공유하며 투자를 준비하고 있다”고 말했다.
공동투자 다시 인기수도권지역에 투자자들의 선호도가 높은 소규모 땅(대략 1600∼3300㎡ 규모)의 가격이 크게 오르고 매물도 바닥나면서 친지나 직장 동료끼리 덩치 큰 땅(1만5000㎡ 이상)을 사들이는 공동투자가 다시 늘고 있다. 이 같은 공동투자는 토지시장이 활황세였던 2002년을 전후로 수도권지역에서 성행했던 방식이다. 이 투자방식은 참여 정부 내내 쏟아진 규제 폭탄으로 한동안 뜸하다가 최근 다시 인기를 끌고 있다. 특히 지난해 부재 지주 양도세 중과 시행 이후부터 공동투자가 급증하고 있다.
토지 공동투자의 장점은 나홀로 투자로는 엄두를 못 내던 유망지역의 대규모 땅에 투자가 가능하다는 점이다. 덩치가 작은 땅은 찾는 사람이 많아 가격이 비싸지만 1만5000㎡ 이상 대규모 땅은 수요층이 얇아 그만큼 가격도 저렴하다. 공동투자는 위험 부담을 여러 명이 나누는 만큼 리스크도 줄일 수 있는 게 장점이다. 또 투자한 땅을 공동 명의로 등기할 경우 보유ㆍ양도세를 줄이는 절세 효과도 볼 수 있다.
여주군 여주읍 황금공인 “990㎡(300평) 이하 땅은 주말 영농체험용으로 판정받아 양도세 중과를 피할 수 있는 점을 노리고 1만㎡ 이상 대규모 땅에 5∼6명이 공동으로 투자하는 사례가 부쩍 늘고 있다. 이중에는 20대 연령층도 적지 않다”고 말했다.
‘묻어두기’식 장기투자가 대세토지시장에 각종 세제가 강화되면서 단기 시세차익을 내기가 어려워지자 5년 이상 장기투자가 대세로 굳어지고 있다.
이는 2005년 토지거래허가구역에서 땅 전매제한 기간이 최대 5년(기존 6개월)까지로 강화된 영향이 크다. 또 5~10년 이상은 묻어둬야 양도소득세를 납부하고도 어느 정도 시세차익을 보장받을 수 있기 때문에 묻어두기식 장기투자가 인기다.
고액 자산가 중에서는 아예 일정액의 증여세를 납부하고 대를 건너뛰어서 손자 명의로 토지에 투자하는 사례도 많다. 상속세보다 증여세를 내는 게 유리하기 때문이라는 것. 증여세 산정기준이 실거래가 아닌 공시지가라서 현금으로 줄 때보다 땅으로 물려 주는 게 세금 부담이 훨씬 덜하다.
여기에는 물론 막연하기는 하지만 앞으로 세제 등의 규제가 완화될 것이란 기대감도 한 몫하고 있다.
“땅 언제, 어디에 살까” 점집行토지시장에 변수가 많아지고 전망이 불투명해지면서 점집을 찾는 투자자들도 나오고 있다.
D토지컨설팅업체 이모(43)사장은 고객들에 땅을 사주기 전에 반드시 서초구 서초동 점집에 들러 조언을 듣는다.
그는 “요즘 부동산에 대해 잘 아는 사람들도 판단이 어려울 정도로 시장상황이 안개 속”이라며 “개인적인 취향이지만 계약서를 작성하기 전에 점집에 들러 찍어 둔 땅을 사줘도 되는지 묻곤 한다”고 말했다.
실제로 이씨가 찾는 점집에선 고객이 사야 할 부동산의 위치, 계약 날짜까지 찍어주고 있는 것으로 유명하다.