[스크랩] 부동산 경매 물건 선정 방법(7가지, 경매길잡이#2)

경매의 과정 (2) 물건선정

1. 물건선정

최근 강남 ․ 강북을 필두로 전국이 개발열풍에 휩싸이면서 부동산가격이 급등해 부동산이 우수한 투자처로 각광받고 있다. 더욱이 법원경매를 통한 부동산 구입은 투기억제구역․토지거래허가구역등의 부동산투기억제책에 영향을 받지 않기 때문애 인기가 높다.

초보자라면 가급적 권리분석이나 시세파악등이 간단한 아파트물건이 유리하며, 시세는 전국적으로 매주 발표되고 유료사이트를 활용하면 낙찰가격과 시세와의 차이에서 수익률을 쉽게 따져볼 수 있어서 손쉽다.

 

대상물건은 법원경매 14일전에 일간신문 공고, 법원 게시판, 대법원 경매 인터넷사이트(www.courtauction.go.kr), GG옥션(www.ggi.co.kr), 경매뱅크(www.koreaab.com)등의 유료정보지를 참고해 선정한다. 신문에 공고되는 내역은 해당 경매물건이 어디에 있고, 가격이 얼마 정도라는 개략적인 정보만 있을 뿐 권리관계 등에 대한 중요한 정보는 거의 없다.

 

(1) 단독주택

 

주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인이 전입해 있는 주택(아파트,연립,빌라 등은 물론 무허가․미등기건물)을 낙찰받으려 하는 경우 임대차관계를 확인하는 것이 중요하다.

세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고, 말소기준이 되는 최선순위채권자보다 우선순위세입자가 있는지 확인해야 한다. 우선순위세입자가 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 하기 때문이다.

최근 단독주택을 낙찰받는 사람들의 성향을 보면 낙찰받은 뒤 구옥을 철거하고 연립․다세대 다가구주택 건축을 목적으로 하는 경우가 종종 있다.

(2) 다가구주택

 

법원경매로 나온 다가구주택은 경매시장에서 아파트 다음으로 인기가 높은 부동산이다.

언듯보면 세입자나 권리관계등이 복잡해서 초보자들이 꺼리지만, 제대로만 고르면 그야말로 ‘대박’이다. 다가구주택은 세입자가 많아 명도처리가 어렵다는 점등의 이유로 다른 물건에 비해 1~2차례의 유찰은 보통이고, 경쟁률도 비교적 낮아 낙찰가격이 전세가격을 밑도는 경우도 있다.

먼저 인근 부동산중개업소를 통해 정확한 거래시세를 파악해야 한다. 감정가격이 시세보다 비싸게 결정되는 경우도 있기 때문이다. 임대를 목적으로 한다면 해당물건의 입지여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 역세권이나 대학가․공단 등지의 주변에 위치한 물건이라야 임차인을 구하기도 쉽고 임대료도 높게 받을 수 있다.

또한 대상물건의 임차관계도 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 선순위세입자중 확정일자 등을 받아두지 않아 낙찰대금 배당 대상이 되지 못하는 세입자가 있는지 여부를 체크해야 한다.

법령정비로 다가구주택도 다세대주택처럼 분할등기를 할 수 있게 허용되자 요즘 경매시장에서 다가구주택을 찾는 사람이 부쩍 늘고 있다. 다만 서울 등 조례로 금지하고 있는 지역도 있어서 사전에 확인이 필요하다. 낙찰가와 전세값 차이가 거의 없는 주택을 낙찰받아 곧바로 임대하면 큰돈을 들이지 않고 임대주택사업을 시작할 수도 있다.

그러나 다가구주택은 다른 물건에 비해 권리관계가 복잡하기 때문에 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지, 추가로 부담해야 할 인수금액이 얼마인지, 누가 소액에 해당하는지, 명도대상자는 누군지 등의 철저한 권리분석이 반드시 필요하다. 초보자 수준에서는 건물과 대지가 일괄입찰되는 물건을 고르는 게 좋다. 대지와 건물이 분리입찰되는 물건은 ‘법정지상권 성립여지 있음’등으로 재산권 행사를 자유롭게 할 수 없다.

(3) 연립․빌라․다세대주택

 

연립․빌라․다세대주택 등은 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 낙찰가율도 낮은 수준이다. 현재도 전셋값 정도면 연립․다세대줕개을 장만할 수 있다는 것이다.

5가구 이상을 매입하면 임대주택사업을 할수도 있다. 재개발․재건축  사업이 추진될 가능성이 높은 지역의 연립주택을 매입하면 임대 놓기에 유리하다. 대지지분이 넓은 재개발․재건축 대상지역의 오래된 연립주택을 낙찰받아 임대를 놓다가, 재개발․재건축 등이 결정되면 시세  차익을 기대해 볼만하다. 단 대지만 별도로 등기가 된 연립주택을   낙찰받으면 권리를 행사하는 데 제약이 따르기 때문에 주의해야 한다. 재개발․재건축지구 내이 대지지분이 큰 연립․빌라․다세대주택 경매물건이 유망투자대상으로 주목받고 있다. 20가구 미만의 연립․빌라․다세대주택도 재건축이 가능해졌기 때문이다. 최근 화제가 된 깡통매물의   대부분이 이 종류의 물건인데, 전셋갑 정도의 자금을 투자해놓으면  얼마 안가 아파트 입주권을 받을 수 있다는 것이 매력이다. 성미가  급한 투자자라면 그때까지 기다리지 않고 얼마간의 시세차익만 나면 바로 팔아치우고는 다른 물건을 낙찰받는 것도 투자의 한 방법이다.

(4) 원룸주택

 법원경매시장에서 원룸으로 이뤄진 다가구주택이나 개조가 가능한 지하철역 주변, 대학가 주변의 다가구주택은 나오기가 무섭게 팔려나간다.

원룸주택은 대학생이나 직업여성, 벤처기업이나 전문직업 종사자들을대상으로 임대하기가 수월한 데다 은행이자보다도 몇 배 높은 연18~24%정도의 임대수입을 기대할 수 있기 때문이다. 시장 실세금리가 한 자릿수에 머물러 있어, 노후를 대비해 사려는 사람들도 많은 편이다.

 원룸주택은 대개 관리비가 많이 들기 때문에 젊은 층이나 고소득자들이 선호하는 지역의 물건을 고르는 것이 요령이다. 역세권이나 대학가 주변에 위치한 물건을 찾되 대로변보다는 이면도로변에 있는 것이 값도 싸고 생활환경도 쾌적하다. 현장을 방문해 시세와 가정가의 차이를꼼꼼히 비교해보고 어떤 계층의 세입자들이 입주해 있는지 미리 파악해두는 것이 좋다. 원룸 형태의 다가구주택은 여러 세입자가 거주하고 있는 것이 보통이어서 많은 신경을 써야 한다. 대항력있는 임차인인  경우 배당요건이 되는지 등을 자세히 살펴보고 입찰에 임해야 한다.

(5) 근린주택

중소형 상가주택도 경매시장에서 아파트 이상으로 인기다. 상가임대를 통해 매월 안정적인 임대수입을 거둘 수 있기 때문이다. 근린건물연면적 중 주택면적이 절반이상이면 주택으로 간주된다. 근리주택은 다른 부동산에 비해 처분하기가 쉬워 환금성이 높다는 것도 장점으로꼽힌다. 낙찰가율이 높아졌다 하더라도 시세보다 20%정도 싸게 구입할 수 있다는 것이 매력이었는데, 최근의 상황을 보면 감정가 이상으로 낙찰되는 경우도 적지 않다.

근린주택은 가능하면 유동인구가 많은 역세권물건을 고르는게 유리 하다. 장사가 달되고 임대수요도 풍부하기 때문이다. 대로변보다 값이싼 이면도로에 있는 상가주택도 차량이 다닐 수 있는 6m이상의 도로에 접해있거나 도로변 코너인 경우엔 투자가치가 있다.

(6) 소형아파트

5가구 이상을 구입해 임대주택사업에 나서려는 투자자들에겐 소형아파트도 관심의 대상이다. 대단지나 역세권에 위치한 물건이라면 전․월세놓기도 수월하다. 의무공급물량규제 철폐로 공급이 지속적으로 줄고 있는 상황을 염두에 둘 때 전략적으로 공격해 볼 필요가 있는 물건이다 아파트 분양가격 자율화이후 서울 및 수도권에서는 건설업체가 수익이 떨어지는 소형평형을 공급해야 할 뚜렷한 이유가 없기 때문에 희소  가치가 증가하고 있어, 전세든 매매든 수요는 충분히 존재한다고 볼 수 있다.

낙찰받아놓으면 속은 썩히지 않을 것이다. 중대형에 비해 가격변동도크지 않고, 적은 자본으로 임대사업을 시작해 높은 수익률 달성을   노릴 수 있다. 또 경매시장에선 중대형보다 소형아파트의 낙찰가율이 상대적으로 낮은 편이어서 더욱 관심을 모으고 있다. 서울에선 노원․ 도봉․양천․구로구 등지에서 소형아파트물건을 손쉽게 찾을 수 있다.

(7) 상가

 최근에 제정되어 시행되고 있는 상가건물임대차보호법에 의해 지역에 따라 일정액 범위 내에서 보상받게 되었다는 점을 염두에 두어야 한다. 또한 상가를 낙찰받아 잔금을 융자받고자 하는 경우에도 이전과는 다른 상황이라는 점을 알아야 한다.

 상가는 그 특성상 몇가지로 구분해서 살펴볼 수 있다.

1) 근린주택에 세들어 있는 소규모 상가

근린주택 전부를 낙찰받는다면 몰라도 그 상가만 낙찰받는다는 것은 고려해보아야 한다. 경매로 나온 상가는 죽어 있는 경우가 허다하기 때문이다. 권리금도 없고 시세의 절반도 안될 정도로 싸니까 일단   낙찰받고 열심히 노력해서 상가를 살린 다음 영업 좀 하다가 권리금 받고 넘기겠다는 생각은 애초에 하지 않아야 한다. 자칫 잘목하다가는 수고와 돈과 시간만 허비하고 손을 털어야 하는 수가 있기 때문이다.

 그러나 가끔 대학가나 역세권의 먹자골목에 잇는 장사 잘되는 상가들이 경매시장에 나오는 경우가 있는데, 이런 경우는 채무자의 사정으로 인해 나오는 물건으로 상당한 투자메리트가 있다.

2) 몇평 안 되는 평수의 상가들이 줄줄이 경매로 넘어오는 경우

 대형상가 중 일부 점포로 수십 개나 수백개로 쪼개진 몇평 않되는  작은 상가들이 줄줄이 경매로 넘어오는 경우이다. 짧게는 1~2년, 길게는 몇 년씩 비어 있는 이런 상가는 아예 처다볼 생각을 하지 말아야 한다. 지상층이라면 그나마 어떻게 해 볼 수 있는데, 대개는 지하층으로 상권이라고는 형성될 가망이 전혀 없는 그야말로 완전히 죽은 상가다.

3) 대형상가가 통째로 경매에 붙여지는 경우

이 경우는 한번 해볼만하다. 대체로 이런 상가는 장사도 상당히 활발하고 투차처로는 손색이 없으나 투자금액이 상당하다. 얼마전 동부  지원에서 경매에 붙여진 강동무 암사동 모 아파트단지 입구에 있는  ○○종합상가의 경우 지하1층, 지상3층짜리로 최초감정가가 64억원  정도였고 3차 유찰되어 32억 6,500여만원에 경매가 진행되었는데   경쟁률 2:1로 모 부동산컨설팅회사가 42억원에 응찰해 낙찰받은 일이 있었다. 언뜻 생각하면 시가 100억원이 넘는 상가를 이전비까지 포함해서 45억원 정도에 소유권을 취득했으니 성공한 사례라고 생각할 수 있으나, 아무나 그렇게 할 수 있는 것은 아니다.

 이런 상가에는 아무런 법적 보호를 받지 못하는 상가임차인이 수백명이 존재했다. 이상가에도 약 100여개의 점포가 성업중인데, 보증금과 권리금을 모두 날릴 세입자들의 격렬한 반발은 불을 보듯 뻔한 일이며명도에 많은 비용과 시간이 소요될 것이 분명하다. 돈이 된다는 것은알겠는데 명도가 만만치 않아 포기하는 사람들도 많다.

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 태리보이 원글보기

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