[스크랩] 확정일자와 우선변제권

  확정일자와 우선변제권

 

1. 확정일자를 부여받는 방법
확정일자를 부여받는데는 임대인의 동의가 필요없으므로, 임차인 혼자서 주민등록전입시에 동사무소에서 임대차계약서를 제시하고 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 그 외에도 확정일자 청구는 법원의 등기과, 등기소, 공증인사무소에서 관할에 관계없이 구두로 할 수 있습니다.
확정일자 청구는 반드시 주택임차인이 해야 하는 것도 아니며, 전입신고 전이라도 계약서를 제시하여 청구하기만 하면 누구라도 부여받을 수 있습니다. 다만 우선변제권이 발생하는 시점은 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 모두 갖춘때로부터 그 효력이 발생합니다.

2. 확정일자부 임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.
임차인이 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 바, 이를 대항력이라고 하며, 이 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 계약서상에 확정일자를 부여받으면 경매 또는 공매시 임차주택의 환기대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.(동법제 3조의2) 이와 같이 확정일자는 문서에 날자를 확인해주는(인증제도이므로 빨리 부여받을수록 유리하며 보증금액수에 상관없이 등기한 것과 같이 순위보전의 효력이 있으므로 확정일자 이후의 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을수 있게됩니다. 또한 임차인들간의 배당순위는 확정일자 순으로 우열을 정하게됩니다.

3. 확정일자 임차인이라도 다음의 경우는 보호받을 수 없습니다.
가. 전입신고는 했으나 아직 입주하지 않은 경우
나. 입주하여 살고있으나 전입신고를 하지 않은 경우
다. 확정일자부 임대차계약서를 분실한 경우(공무소에서 날자인을 찍어 확정한 문서는 위조나 변조를 막고, 소급하여 작성할 수 없으므로 증거능력 있는 확정일자부 문서를 분실한 경우 그것을 증명할 방법이 없음. 확정일자 발급대장에는 문서의 내용은 기재하지 않음)
라. 무권리자와 계약체결한때
마. 등기부상 지번이나 동·호수가 임대차계약서상의 지번이나 동·호수와 다르게 기재된 경우
바. 전입신고가 잘못되어 주민등록표 등본과 등기부상 지번, 또는 동·호수가 다르게 된때 임차권의 공시방법이 상실
사. 계약기간중 전 가족이 다른 곳으로 주민등록을 옮긴 경우

4. 공증력 있는 문서로서의 확정일자인 부여와 그 작성방법
가. "사문서에 공증인 또는 법원서기의 '확정일자인'을 부여받는 경우 그 사문서는 그 작성일자에 대하여 공증력이 있다."(민법부칙 제3조 제1항)
나. "일자 확정의 청구를 받은 공증인 또는 법원서기는 확정일자부에 청구자의 주소, 성명 및 문서 명목을 기재하고, 그 문서에 기부번호를 기입한 후 일자인을 찍고, 그 장부와 문서에 계인을 하여야 한다."(동조 제2항)
다. "일자확정을 공증인에게 청구하는 자는 법무부령이, 법원서기에게 청구하는 자는 대법원 규칙이 각각 정하는 바에 의하여, 수수료를 납부하여야 한다."(동조 제3항)
라. 공정증서에 기입한 일자, 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다.(동조 제4항)

5. 주택임대차 계약서상의 확정일자 부여 업무 처리를 일선행정기관인 동사무소에서도 할 수 있도록 제도개선
가. 대법원은 국민의 생활편익과 재산권보호 및 주거생활의 안정을 위하여, 법원·등기소의 공무원 또는 공증인사무소에서만 주택임대차계약서에 확정일자를 부여하던 것을 읍·면·동사무소에서도 부여할 수 있도록 제도개선 방안을 마련하였으며, 이 개선안에 대하여 각급 자치단체 등의 의견을 수렴, 1997. 9. 1부터 시행에 들어감으로써 사법부의 고유한 공증업무를 일선행정기간에서도 대행하게 되었음. 나. 전입신고와 관련이 없는 사문서는 현행대로 법원, 등기소, 공증인가사무소에서만 확정일자를 부여할 수 있음.
다. 법원의 등기과·등기소·공증인 사무소에서도 종전과 같이 확정일자를 부여받을 수 있음. 임대차계약서를 공증한 때는 확정일자를 갖춘 것으로 되므로 또다시 확정일자를 청구할 필요는 없음.
라. 확정일자 청구는 임차인 혼자서 임대인의 동의 없이도 할 수 있고, 임차인 아니라도 임대차계약서를 소지하고 제시하기만 하면 누구나 청구가 가능함.

6. 임대차계약서의 기본적인 사항검토와 확정일자부여(행정관청의 경우)
가. 임대차계약서상의 임대인과 임차인의 서명 또는 기명 날인이 있는지
나. 계약서의 주소와 주민등록전입지가 동일한지
다. 확정일자부여 청구인이 당해 기관에 적법하게 주민등록이 되어있는지를 확인하고 계약서에 직인을 날인함.
라. 확정일자부여는 청구인의 주소·성명, 문서명목, 부여번호, 확정일자인 날인, 기관장의 직인 간인 날인, 담당공무원의 날인
마. 계약서 여백에 전입신고필 날인, 확정일자인 날인, 기관장 직인 s날인, 수입증지부착, 소인 함.
바. 계약서가 2매 이상인때는 직인을 간인 날인함.
사. 확정일자부여수수료는 600원짜리 수입증지를 첨부·사용하게 함으로써 징구함.
아. 각 시·군·구는 확정일자 부여에 관한 규정을 제정하고, 그에 따라 확정일자부와 일자인을 제작, 읍·면·동사무소에 배부하여 사용하게 함.
자. 확정일자부와 일자인은 1년 단위로 제작·갱신하는 것을 원칙으로 하며, 폐쇄한 확정일자부의 보존기간은 20년 미만으로 함.

(확정일자란?)
의의
확정일자란 공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서상에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미한다. 확정일자는 제3자에 대한 관계에서 완전한 증거력을 가진다.


확정일자를 부여하는 곳
확정일자는 공증사무소, 법원, 등기소는 물론 읍·면·동사무소에서도 받을 수 있다. 일반적으로는 임대차계약을 체결하고, 전입신고를 하면서 동사무소 등에서 임대차계약서에 확정일자를 받게 된다.

주택 임대차보호법상의 효력
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임차주택에 관한 경매절차가 진행될 경우 자기의 확정일자보다 후순위의 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이를 위해서는 전입신고와 실제 입주하고 있는 사실, 확정일자 이 세 가지요소를 모두 갖추고 있어야 하며, 한 가지라도 없으면 우선변제권이 없다.

상가건물 임대차보호법상의 효력
상가건물의 임차인은 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청하고 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받으면, 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 권리가 있다. 상가건물의 경우에는 사업자등록을 신청하고, 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 건물 인도 등 세 가지 요건을 모두 충족하여야 우선변제권이 있다.

기타 유의사항
확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할 방법이 없고, 새로이 확정일자를 받은 일자를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 된다. 또한 어떤 사정으로든 임차인이 만약 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고하면 임대차보호법상 대항력은 새로 전입신고 한 때로부터 발생한다. 마지막으로 계약서 상의 지번이 잘못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우, 또는 공동주택의 실제 동 표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다. 다만 임대차계약서상에 아파트 동·호수는 제대로 기재되었음에도 불구하고 지번만이 잘못 기재된 경우에는 전입신고만 옳은 지번에 기재되어 있다면 대항력과 우선변제권의 인정에 아무런 문제가 없다.

 

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출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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