[스크랩] 實戰권리분석(上) [경매길잡이#3]

경매길잡이#3 實戰권리분석(上)

경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손,파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를

파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다.

법원경매에서 권리분석은 매우 중요하다. 권리분석을 통해 응찰 여부를 판단하게 된다.

본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는

완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면

경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다. 경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고에 달려있다고 해도 과언이 아니다.

특히 주택은 임차관계가 얽히고 섥혀있기 때 문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금 및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 한다.

권리분석을 하고 난 후에 응찰해도 좋은 부동산이라고 판단되면, 현장을 방문하여 여러 가지 조사를 하는 것을 “임장활동”이라고 하는 데

임장활동에 대해서는 다음에 다시 보도록 하고, 입찰하기 전에 등기부상의 권리나 부동산 현황이 법원입찰기록상의 권리자와 입찰대상과 일치하는지를 대조하고 확인하여야 한다.

등기부(등기순위)보는 법

(1)등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 甲區, 乙區 로 구성되어 있다.

  ① 표제부에는 부동산의 소재지, 용도, 면적 등이 기재된다.

  ② 갑구는 소유권에 관련된 내용이 기재되어 있고, 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기,       가압류, 압류, 경매신청등이 보인다. 

     갑구에서 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 

     1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다.

     가처분의 인수는  소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다.

    가등기는 소유권, 지상권, 지역권 등 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보존하려 할 때 설정하는 등기이다.

      

  ③ 을구에는 소유권 이외의 권리 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권에 관한 등기사항이     기재되어 있다.

      저당권은 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 인도 받지 않고서 관념상으로만 지배하고 채무의 변제가 없을 때는

      그 부동산으로부터 우선변제를 받는 담보물권을 말한다.

      전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다.  다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다.

      전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권 은 비록 최선순위 권리라도 말소된다.

(2) 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는

    등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의  “접수번호”로 결정된다.   “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데

     경매참여 여부가  여기에 달려있기 때문이다.

(3) 우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든  권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 

     이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗에  (1순위) 차지하면 안심하고 경매에

     참가해도 된다.

     낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

    단, 선순위 임차인이 있는 경우는 별도로 살펴보기로 하겠다.

    ※ 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은

    전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다.

권리분석 하기

부동산 등기부(등본)를 참고로 경매시장에 넘어온 부동산에 입찰할 것인지 아닌지를 결정하는 것을 권리분석이라고 한다.

해당 부동산에 대하여 경매가 진행되고 낙찰이 되어, 법원이 지정한 날에 입찰보증금을 제외한 나머지 90%의 잔금을 납부하고 법원에

소유권이전 촉탁등기신청을 하게 되면 법원은 원칙적으로 등기부상의 모든 제한권리들을 이전과 동시에 말소시켜주게 된다.

그러나 모든 권리가 전부 말소되는 것이 아니다. 즉 낙찰자에게 소유권이 이전되면서 그 부동산에 관련된 여러 권리들 중 어떤 것은

소멸하게 되는 것이 있고, 어떤 권리는 낙찰자에게 인수되는 것도 있다. 이처럼 경매결과후의 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 일목요연하게 분석하여

어떤 권리는 소멸하고 어떤 권리는 추가로 인수(낙찰금액+추가부담)되는가를 판단 해내는 것을 권리분석이라 한다.

부동산 등기부(등본)를 통해서 일차로 걸러내는 작업을 하게 되는 것이다. 법원경매의 성패를 좌우하는 것, 즉 투자를 해도 좋은가 아닌가

하는 것은 권리분석을 통해 하는데 권리분석이 경매의 전부라고 해도 과언이 아니다.

그러나 이처럼 중요한 권리분석도 그 원리만 제대로 알고 있으면 초보자도 얼마든지 법원경매를 통해 부동산을 취득할 수 있다.

권리분석이 미비하거나 중요한 사항을 빠뜨려 입찰당시 예상치 못했던 권리를 인수하게 될 경우에는 커다란 재산상의 손실을 입을 수 있다는 점을 명심해야 한다.

그러나 이 점을 잘 활용한다면 경매부동산에 대하여 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있어 추가로 수차례 유찰됨에 따라 인수할 권리에 대한

채무금액보다 더 많은 금액이 떨어진다면 오히려 작은 금액으로도 높은 수익을 가져 올릴 수 있는 방법이 될 수도 있다.

다만 낙찰 후 낙찰자의 소유권을 잃을 수도 있고, 분쟁에 휘말릴 여지가 있는 선순위가등기, 선순위 가처분, 소송이 진행 중으로

예고등기가 경료 되어 있는 물건이나, 소유권 취득 후 이용에 제한을 받게 되는 분묘기지권, 지상권, 지역권 등은 가능하면 피하는 것이

초보자에게는 상책일 수 있는 것이다.

민사집행법의 시행으로 일반인에게 경매가 더욱 가까워졌다. 과거 일부 사람들의 각축장이었던 경매시장이 보다 투명해지면서 일반들의 경매에 대한 관심도 더욱 높아지고 있는 추세이다.

일반인들도 조금만 노력하면 법원경매로 소유권을 취득할 수 있는 가능성이 높아졌다.

그러나 무턱대고 경매투자를 했다간 낭패를 당하기 쉽다. 입찰에서 소유권을 취득하여 완전히 점유할 때까지 예상하지 못한 걸림돌이 곳곳에 있기 때문이다.

싼값에 낙찰을 받았더라도 부동산을 쉽게 넘겨받지 못하면 곤란하고 또   추가부담이 없는 것으로 판단했다가 추가부담이 발생하는 경우 등이 있을 수 있다.

 

몇회에 걸쳐 권리분석의 중요한 사항 등을 하나씩 체크해 보도록 하자.

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 태리보이 원글보기

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